Augmenter le loyer de son locataire : que dit la loi ?

Un propriétaire ou une agence immobilière n’est pas en droit d’augmenter un loyer pendant la durée d’un bail de location selon son bon vouloir, d’autant plus qu’une telle augmentation n’est pas obligatoire. Il faut en effet prendre en compte l’Indice de Référence des Loyers (IRL), qui ne doit pas être dépassé. Que dit la législation ?

L’indice de référence des loyers – IRL

Un propriétaire ou un bailleur n’est pas en droit d’augmenter un loyer au-delà d’un certain seuil : l’indice de référence des loyers – IRL. Tenu par l’INSEE, communiqué officiellement après chaque trimestre, cet indice se base sur l’évolution des prix à la consommation hormis le tabac et loyers.

Afin de calculer l’augmentation de loyer qu’il va pouvoir appliquer, le bailleur se base sur cet IRL.

Réviser le loyer d’un locataire pendant la durée de son bail

Lorsqu’un propriétaire ou un bailleur souhaite appliquer une augmentation de loyer pendant un bail, il doit avoir, au préalable, avoir ajouté une clause sur la révision du loyer sur le contrat de location. En l’absence de cette clause, il n’est pas en droit de réclamer une quelconque hausse.

En la présence de cette clause, le propriétaire ou le bailleur est légalement autorisé à appliquer une augmentation de loyer une fois par an :

  • Lors de la reconduction du bail, si une date a été convenue à l’écrit
  • Au moment de la date anniversaire du bail, si aucune date précise n’a été inscrite sur le bai

Une hausse facultative

Dans certains cas, les bailleurs ne sont pas en mesure d’appliquer l’augmentation de loyer, alors qu’elle est inscrite dans le contrat de location. S’il ne s’agit pas de laisser aller, ce choix permet de garder longtemps les bons locataires, réguliers dans leurs paiements, plutôt que d’aller à la chasse aux mauvais payeurs. Il peut s’avérer également efficace dans les zones où il y a plus de logements vacants que de demandeurs.

Augmenter le loyer lorsqu’il y a des travaux d’amélioration ou de conformité dans le logement

La législation permet au propriétaire bailleur qui a fait des travaux d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer d’augmenter le loyer de son locataire :

  • Par une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût des travaux TTC
  • En appliquant la moitié de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence avec le voisinage et le loyer pratiqué

Réévaluer un loyer au renouvellement du bail de location

Le bail de location dure généralement trois ans avec renouvellement tacite. La loi permet néanmoins au propriétaire bailleur d’augmenter son loyer lors du renouvellement, sous condition :

Envoyer une proposition de réévaluation du loyer au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail,

Pouvoir prouver que son loyer est en dessous de ceux pratiqués à la même période pour des biens similaires dans le voisinage proche. Pour cela, il devra présenter au minimum trois exemples écrits et six exemples dans les villes de plus d’un million d’habitants,

Le locataire n’est pas obligé d’accepter cette réévaluation. Dans un tel cas, le propriétaire peut se tourner vers la commission départementale de conciliation quatre mois avant le renouvellement du bail au plus tard.

Augmenter un loyer au moment du changement de contrat de location

Ici, deux cas de figure sont possibles :

  • Le propriétaire bailleur peut augmenter le loyer lorsqu’un locataire part et qu’un autre arrive.
  • Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer lorsqu’un locataire part et qu’un autre arrive, dans le cadre d’un encadrement des loyers.

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