Bailleurs, locataires : quelles sont vos obligations légales ?

La loi du 6 juillet 1989 impose certaines obligations au bailleur et au locataire. Elle interdit formellement aux bailleurs d’introduire des clauses abusives dans le contrat de bail, tout en protégeant les deux parties : le bailleur et le locataire.

Différents types de baux

Le bail diffère en fonction du type de bien à louer :

  • Le bail commercial : ce bail concerne les biens utilisés pour exercer une activité industrielle, commerciale, agricole ou artisanale,
  • Un bail professionnel : concerne les locaux utilisés pour exercer une activité professionnelle autre qu’industrielle, agricole, artisanale,
  • Le bail mixte : pour les locaux destinés à l’habitation (location meublée ou location non meublée) et à l’usage professionnel

Les obligations légales du bailleur

Tout bail signé à compter du 1er août 2015 doit être conforme aux exigences de la loi ALUR.

Le bailleur :

  • Doit remettre une copie du règlement de copropriété à son locataire (appartement & maison en lotissement).
  • Observer la réglementation relative au Plan de Prévention des Risques (PPRN pour la Réunion).
  • Remettre gratuitement chaque mois ou chaque trimestre une quittance de loyer au locataire.
  • Accepter la signification d’un congé remis en mains propres par le locataire.
  • En cas de vente d’un logement occupé, le bailleur doit observer de multiples règles de protection du locataire occupant.
  • Le délai de prescription des droits du bailleur est de 3 ans, hormis le droit de révision du loyer, prescrit au-delà d’une année.
  • Restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux est vierge. Dans le cas contraire, le délai est de deux mois maximum.
  • Ne peut donner de congé pour reprise avant le terme du bail.

Le logement :

Pour être louée en tant que logement, la surface doit être de 9 m² minimum pour 2,20 mètres de haut et équipée d’une ouverture sur l’extérieur. Pour s’en assurer, la loi Boutin de mars 2009 impose qu’avant d’être mis en location en tant que logement principal non meublé, un bien immobilier doit faire l’objet d’un mesurage de surface habitable. L’information doit être reportée sur le bail et par le bailleur à tout candidat à la location.

Un logement loué doit être en bon état, habitable et maintenu avec des équipements en état de fonctionnement.

Le locataire doit pouvoir jouir paisiblement des lieux : selon l’article garanti du trouble de fait Art.1723 du Code civil, une fois clés remises, le propriétaire ne peut pénétrer dans le logement sans autorisation.

Les éléments à contrôler dans le logement :

Exposition au plomb à travers les revêtements : lorsqu’il est mis à la location, le bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949 doit faire l’objet d’un contrôle datant de moins de six années et être annexé au bail. En cas de dépassement du seuil légal et pour ne pas engager sa responsabilité sur le terrain pénal, le propriétaire doit réaliser des travaux.

Électricité : lorsqu’elle date de plus de 15 ans, l’installation électrique doit être contrôlée à la signature de tout nouveau bail. Le certificat de conformité délivré est valable trois ans.

Les sanctions pénales encourues par le bailleur

Lorsque le bailleur ne respecte pas les conditions suivantes :

  • Mise à disposition du bien loué au locataire à la date prévue par les deux parties dans le contrat de bail,
  • Conformité du bien à l’usage prévue dans le contrat de bail,
  • Bon état du bien au moment de la délivrance

Le locataire peut demander :

  • Au tribunal de forcer l’exécution dans la mesure du possible,
  • La résiliation du contrat de bail

En cas d’exécution partielle ou tardive du bailleur la loi locataire peut :

  • Demander une réduction des loyers à hauteur du préjudice subi,
  • Demander des dommages et intérêts au bailleur,
  • Suspendre le paiement du loyer, voire leur restitution en vertu de l’exception d’inexécution.

Bon à savoir

Il est possible que le bailleur n’endosse pas toutes les responsabilités engagées à condition qu’il parvienne à prouver que le non-respect de son obligation de délivrance est dû à un cas de force majeure, par exemple :

  • Une catastrophe naturelle, événement irrésistible et imprévisible,
  • Le comportement du locataire

Attention toutefois, si ce non-respect est du fait d’un tiers, le bailleur reste responsable.

Les obligations légales du locataire

Le locataire doit :

  • Faire bon usage, en conformité avec le bail du logement qu’il loue. En cas de manquement à cette obligation (tapage nocturne ou diurne, présence de chien bruyant, usage mixte personnel-professionnel sans autorisation écrite, etc.), le bailleur peut demander la résiliation du bail,
  • Honorer le paiement du loyer et des charges aux dates convenues sur le bail,
  • Recevoir l’autorisation expresse du bailleur pour effectuer de gros travaux dans le logement,
  • Prendre en charge les réparations et dépenses destinées à l’entretien courant du logement et de son équipement :
    • parties extérieures utilisées uniquement par le locataire (gouttières, jardin privatif, auvents),
    • les parties intérieures (portes, fenêtres, plafonds, murs, cloisons, revêtements de sol, placards et menuiserie),
    • La plomberie,
    • l’équipement d’installation d’électricité,
    • les autres équipements mentionnés dans le contrat.
  • Sauf exception, respecter un préavis de trois mois avant de mettre fin au bail. Sur ce point, le délai est réduit à un mois seulement en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi (exception faite pour les professions libérales), de nouvel emploi après période de chômage, de problème de santé pour les locataires de plus de 60 ans),
  • Accepter, pendant la durée de son préavis, les visites de son logement par d’autres locataires potentiels, pendant 2 heures, un à deux jours par semaine sauf les jours fériés. Cette clause doit être prévue dans le bail,
  • Contracter une assurance Multi-Risques Habitation le jour même de l’entrée dans le logement. En cas de manquement, le bail peut être résilié

Le locataire n’a pas le droit :

  • De mettre un terme lui-même son bail, ceci n’étant possible que par l’autorisation écrite du bailleur,
  • Sous-louer le bien qu’il loue, à moins qu’il n’ait reçu l’autorisation expresse du propriétaire par écrit, et pour un loyer inférieur au loyer payé par le locataire qui souhaite sous-louer son logement,
  • D’utiliser les lieux pour d’autres usages que ceux explicités dans le bail,
  • De transformer le bien loué sauf autorisation expresse du bailleur. En cas de non-respect, le propriétaire peut exiger la remise en état du bien dans son état initial lors de la conclusion du contrat de bail.
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