Bien comprendre les charges de copropriété

(Source : Charges de copropriété : catégories, vote, paiement et contestation – Service-public.fr)

On appelle charges de copropriété toutes les dépenses faites par une copropriété pour son entretien, son administration et le remplacement d’équipement lorsque la situation l’exige. La répartition des charges est régie par le règlement de copropriété. Voici ce qu’il faut retenir si vous souhaitez acheter un bien immobilier au sein d’un immeuble.

La répartition des charges de copropriété

Les charges de copropriété sont réparties en 2 catégories :

Les charges générales : destinées à financer l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes générales, mais aussi dites spéciales, c’est-à-dire les parties de bâtiment affectées à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires (par exemple, local à vélos spécifique à un seul bâtiment) ;

Les charges particulières : elles sont dédiées aux services collectifs et équipements communs.

Chaque propriétaire possède son propre barème de participation aux charges générales et particulières.

Les charges générales

En devenant propriétaire dans un immeuble, vous serez redevable des charges générales afin de financer les dépenses communes suivantes au sein de la copropriété :

• Administration de l’immeuble (honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, etc.) ;
• Entretien de l’immeuble (nettoyage des parties communes, frais d’enlèvement des ordures ménagères, etc.) ;
• Conservation de l’immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures, etc.).

Tout copropriétaire est soumis au paiement des charges générales dont le montant varie en fonction de sa quote-part des parties communes (tantième associée à chaque lot de copropriété).

Les charges particulières

Quant aux charges particulières, elles financent les dépenses communes suivantes :

• Services collectifs (gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité, etc.) ;
• Équipements communs (entretien de la chaudière collective, de l’ascenseur, installation d’une antenne de télévision, etc.).

Le paiement des charges particulières concerne uniquement les copropriétaires ayant l’utilité, y compris de façon irrégulière, des services collectifs et des équipements communs.

Le vote des charges de copropriété

Le budget prévisionnel est destiné au financement des charges générales et particulières et son vote se déroule sur une base annuelle.

La provision doit être réglée selon le calendrier suivant :

• Le 1er jour de chaque trimestre ;

Ou

• Le 1er jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Quant aux dépenses, lorsqu’elles surviennent, elles sont votées en même temps que les travaux.

Le paiement des charges de copropriété

Chaque copropriétaire est redevable des charges votées et le montant varie en fonction de sa quote-part au sein de l’immeuble.

Les dépenses hors budget prévisionnel

Lors de la survenue de dépenses exceptionnelles, c’est à l’assemblée générale de fixer le montant de la dépense et la date d’exigibilité des provisions correspondantes. De plus, le syndic peut exiger le versement d’avances de trésorerie.

Comment contester les charges de copropriété ?

Si un copropriétaire constate que sa quote-part est supérieure ou inférieure de plus ¼ à ce qu’elle devrait être, il peut contester cette répartition en se tournant vers le tribunal.

Il dispose du délai suivant pour se tourner vers la justice :

• Dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ;

Ou

• Dans les 2 ans qui suivent la revente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Si la plainte du copropriétaire est considérée comme étant fondée, le juge met en place une nouvelle répartition des charges applicable au 1er jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Comment modifier la répartition des charges de copropriété

En dehors d’un cas de contestation, toute modification de la répartition des charges de copropriété nécessite un vote à l’unanimité des copropriétaires.