Bien comprendre les surfaces en immobilier

Surface habitable, loi Carrez, emprise au sol, à carreler ou à peindre… L’univers de l’immobilier ne doit plus avoir de secret si vous souhaitez acheter, louer ou mettre en location une maison ou un appartement. Voici ce qu’il faut savoir pour bien comprendre les diverses catégories de surfaces auxquelles vous aurez sans doute affaire durant vos recherches et vos visites. Comme toujours, l’accompagnement par un professionnel du secteur est toujours la meilleure solution !

Surface habitable

L’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable de la manière suivante :

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. 

La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de :

• 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévus lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants
• Et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaires au-delà du quatrième. ».

La surface habitable

Deux calculs existent, à utiliser en fonction des besoins, vente ou mise en location :

Selon le calcul loi Boutin : calculer la surface de plancher totale, retirer ensuite les surfaces secondaires ou non habitables au sens strict, c’est-à-dire les combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas. La hauteur sous plafond doit être de 1,80 mètre au minimum et elle est intégrée dans le calcul. Ce calcul doit obligatoirement figurer sur l’acte de vente d’un bien immobilier à vocation résidentielle.

Selon le calcul loi Carrez : On obtient la superficie loi Carrez en mesurant les pièces individuellement, depuis l’intérieur des murs et cloisons, donc de la surface privative, sans le balcon, la cage d’escalier, la terrasse ouverte, les autres annexes. Ce calcul est nécessaire uniquement lors de la vente de logement en copropriété. Ce calcul est obligatoire pour la mise en location d’un bien immobilier.

L’emprise au sol d’une maison

Selon l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme, l’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. » Il faut comprendre qu’il s’agit du sol naturel et qu’il faut faire appel à un architecte dès lors que la construction dépasse les 170 m².

La surface à carreler ou à peindre

Comment indiquer la quantité de peinture ou de carrelage nécessaire pour un bien à vendre avec des travaux ? Grâce au calcul de la surface à carreler ou à peindre ! On multiplie la longueur de la pièce par sa largeur, puis on soustrait les éléments tels que les portes, fenêtres, etc.