La visite d’un bien en vue de son achat provoque toujours ce sentiment d’exaltation qui peut parfois vous faire oublier certaines questions importantes. Voici une liste d’interrogations trop souvent mises à l’écart, mais qui vous aideront à devenir propriétaire du logement qui vous intéresse.

La date d’échéance des offres ?

Durant la recherche d’un bien à acheter, vous allez peut-être visiter plusieurs logements, aussi, il est important de pouvoir recueillir toutes les informations essentielles pour chaque logement. Par exemple, la date d’échéance des offres. Bien entendu, le propriétaire actuel voudra vendre son bien au plus offrant et le plus rapidement possible : n’hésitez pas à l’interroger sur une éventuelle date limite pour faire votre offre.

Le nombre d’offres reçues par le propriétaire ?

Adressez-vous cette fois-ci de préférence à l’agent immobilier en charge de la vente. Si le nombre d’offrants est élevé, cela est un bon indice quant à la rapidité de la vente : à prendre en considération si vous avez eu un coup de cœur pour le bien ! Attention toutefois, certains propriétaires n’autorisent pas leur agent à divulguer cette information.

Les raisons de la vente immobilière ?

Il est important d’interroger les propriétaires que vous rencontrerez sur les raisons d’une telle vente. Mauvais voisinage, augmentation de l’insécurité, manque de commodités : les raisons évoquées peuvent donner un bon indice quant à la pertinence d’un achat plutôt qu’un autre.

Des modifications du bien immobilier ?

Dans le cas d’une maison, il est important d’interroger le propriétaire et/ou son agent immobilier quant aux travaux et modifications faits sur le bien immobilier. Deux raisons à cela :

  • Afin de vérifier la légalité et la conformité des modifications si elles sont conséquentes ;
  • Si le propriétaire actuel n’a jamais fait de travaux, ce qui peut induire des dépenses supplémentaires si vous achetez le bien.

D’éventuels problèmes à prendre en compte ?

Un propriétaire ou son agent immobilier doit faire preuve de la plus grande transparence si le bien présente des problèmes, du moins, s’ils en ont connaissance.

Ces questions peuvent sembler anodines, néanmoins, leurs réponses vous permettront de bien organiser votre achat immobilier. N’hésitez pas à vous tourner vers un agent immobilier professionnel pour vous aider dans votre recherche pour un investissement serein et réussi.

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, la réalisation de votre projet dépendra en grande partie du budget dont vous disposez. Plusieurs paramètres sont donc à prendre en considération pour optimiser cet achat : quels sont-ils ?

Bien préparer son achat immobilier

Acheter un bien immobilier requiert une préparation minutieuse pour éviter toute mauvaise surprise au moment de sauter le pas. Quatre paramètres financiers essentiels sont donc à prendre en considération, à savoir :

  • Le montant de l’apport personnel ;
  • Les frais liés de dossier ;
  • La capacité d’emprunt ;
  • La capacité de remboursement.

Quel montant pour votre apport personnel ?

Le montant de l’apport personnel fait partie de ces facteurs qui facilitent l’obtention du prêt immobilier : plus il est élevé, plus la banque sera encline à vous accorder le crédit immobilier dont vous avez besoin pour acheter votre bien immobilier.

Les frais de dossier

Votre budget achat immobilier doit impérativement prendre en compte plusieurs frais annexes au prix du logement :

  • Frais d’agence, si vous passez par un professionnel ;
  • Frais de notaire ;
  • Frais bancaires.

En tout et pour tout, ces frais représenteront environ 10 % de votre emprunt bancaire.

La capacité d’emprunt

Quelle somme pourrez-vous demander à votre banque dans le cadre de votre crédit immobilier ?

Pour connaître votre capacité d’emprunt, commencez par répondre aux interrogations suivantes :

  • Le montant de votre apport personnel ;
  • Quelles sont vos charges obligatoires et fixes ?
  • Le type de bien immobilier : neuf ou ancien ;
  • Les aides auxquelles vous pouvez prétendre (exemple : PTZ) ;
  • S’agit-il d’un investissement locatif ou résidentiel ?
  • Quel taux d’intérêt maximum prévoyez-vous de payer ?
  • Ce taux devra-t-il être fixe ou révisable ?
  • Quelle est votre capacité d’endettement (33 % maximum en France) ;
  • Quel montant maximal pour vos remboursements ?
  • Quelle durée d’emprunt ?
  • Votre âge au moment de la souscription au prêt immobilier ;
  • Allez-vous emprunter seul, à deux, à plusieurs ?

Un professionnel vous aidera à calculer votre capacité d’emprunt !

La capacité de remboursement

Pour avoir une bonne idée de votre capacité de remboursement, prenez en considération :

  • Votre salaire ;
  • Le salaire de votre conjoint s’il y a lieu ;
  • Les éventuelles allocations familiales,
  • Les revenus issus de l’immobilier ;
  • Les autres revenus réguliers ;
  • Votre loyer actuel,
  • Vos taxes (impôts sur le revenu, fonciers et locaux) ;
  • Vos dépenses en électricité et chauffage ;
  • Vos dépenses téléphoniques ;
  • Vos remboursements de crédits personnels ;
  • Vos remboursements de crédit immobilier en cours ;
  • Autres dépenses mensuelles et obligatoires.

On appelle « plus-value immobilière » la différence entre le prix d’achat d’un bien et le prix de sa vente. À moins que cette plus-value ne soit soumise à des exonérations prévues par la loi, elle est taxée. Voici ce qu’il faut retenir sur le sujet.

Bon à savoir

La loi prévoit une exonération d’impôt sur la plus-value générée lors de la vente d’une résidence principale. En revanche, cette taxation est de 36,2 % lorsqu’il s’agit de la vente d’une résidence secondaire détenue depuis moins de trente ans.

Attention : il faut impérativement indiquer le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus !

La plus-value immobilière en détail

Lorsqu’un particulier vend une maison, un appartement, un terrain, un studio, dans la majorité des cas, il va vendre le bien plus cher que son prix d’achat (+ 7,5 % de frais habituels). Le gain dégagé lors de la revente est donc une plus-value, une fois la TVA et les frais de cession payés.

C’est au notaire que revient le calcul de la plus-value, dont il prélève le montant au moment de la signature de l’acte de vente du bien immobilier.

Comment augmenter la plus-value d’un bien immobilier ?

En procédant à des travaux (construction, reconstruction, agrandissement), un propriétaire peut tout à fait augmenter la plus-value lors de la revente de son bien. Il faudra alors conserver toutes les factures émises par les entreprises auxquelles il aura fait appel.

Attention : il faut impérativement que les travaux soient pris en charge par une entreprise.

Zoom sur l’exonération fiscale sur la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est exonérée d’impôts sur le revenu si le vendeur respecte l’une des conditions suivantes :

  • Que la plus-value découle de la vente d’une résidence principale ;
  • Dans le cas d’une cession des droits de surélévation ;
  • Si le bien appartient au vendeur depuis plus de 30 ans ;
  • Si le montant du gain est inférieur à 15 000 euros.

Décomposition de la taxation de la plus-value immobilière

Lorsque la plus-value est éligible à l’impôt sur le revenu, cette taxation se décompose de la manière suivante :

  • Taxe fiscale de 19% ;
  • Cotisations sociales de 17,2%.

Toutefois, le montant de cet impôt diminuera grâce à une décote qui s’applique de la 6e à la 21e année de possession du bien par son propriétaire :

  • Taxe fiscale de 6 % d’abattement sur la taxe initialement prévue ;
  • Cotisations sociales de 1,65 % d’abattement sur la taxe initialement prévue.

À partir de la 22e année de possession du bien, le propriétaire a droit à :

  • Une exonération sur l’impôt sur le revenu ;
  • 9% d’abattement sur les cotisations sociales.

Après 30 ans, le propriétaire a droit à une exonération totale.

Le site officiel de l’Administration française décrit la colocation comme étant « la location par plusieurs locataires (colocataires) d’un même logement devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d’un bail unique signé par les tous colocataires, ou d’autant de contrats de location qu’il y a de colocataires. ». Si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier locatif pour le proposer sur le marché de la colocation, voici des arguments qui vous convaincront de sauter le pas !

L’investissement immobilier locatif pour la colocation, une bonne idée ?

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

  • Selon l’Agence Nationale pour l’Information des Logements (ANIL), près de 10 % du parc locatif français est actuellement dédié à la colocation ;
  • Selon un sondage IPSOS, 1 français sur 5 a déjà partagé un logement avec un colocataire.

Portrait-robot des colocataires

Si auparavant la colocation attirait particulièrement les étudiants, aujourd’hui, les meurs changent :

  • L’âge moyen des colocataires tourne autour de 28 ans, avec 76 % de moins de 30 ans ;
  • 52 % des colocataires sont étudiants ;
  • Les actifs représentent quant à eux 43 % ;
  • Quant aux retraités et aux personnes sans activités, ils sont 5 % ;
  • Leur revenu moyen mensuel du colocataire ou de son garant s’élève à 1 740 €.

La colocation a le vent en poupe et pour longtemps

Aujourd’hui, les candidats à la location traditionnelle sont affectés par plusieurs tendances :

  • Des exigences strictes de la part des propriétaires ;
  • Des prix de l’immobilier et du foncier en constante augmentation ces dernières années ;
  • Les exigences de solvabilité ;
  • Des critères de sélection jugés comme dépassés ;
  • L’augmentation des CDD (contrats à durée indéterminée) ;

La colocation, un échange gagnant-gagnant pour les locataires et les propriétaires

Globalement, la colocation peut être comparée à un échange de bon procédé entre le bailleur et les colocataires. Les avantages sont nombreux :

Pour les locataires :

  • Plus besoin d’investir dans l’ameublement et les accessoires. Ces derniers sont d’ailleurs définis par la loi (si location meublée) ;
  • Préavis de sortie réduit à 1 mois (si location meublée) ;
  • Possibilité pour les étudiants de déclarer leurs parents comme caution solidaire ;

Pour les propriétaires :

  • Ils peuvent proposer un bien habitable immédiatement, quel que soit le roulement entre les colocataires ;
  • Si meublé, le bail est réduit à 1 an ;
  • Le préavis pour reprendre le bien afin de le vendre est réduit à 3 mois (si location meublée) ;
  • Possibilité d’ajouter une clause de solidarité dans le contrat de location en cas de loyer impayé ou de départ de l’un des colocataires.

Si vous projetez d’acheter un bien immobilier à deux, que vous soyez marié ou pas, il convient de préparer ce projet et surtout de prendre en considération les obligations qui en découleront, une fois concrétisé. Voici un guide condensé des facteurs à éclaircir avant de vous lancer pour un achat réussi.

Transformez votre projet d’achat immobilier en réalité

En préparant correctement votre projet d’achat immobilier à deux, non seulement vous posséderez votre propre chez vous, mais aussi vous serez en mesure de créer un capital personnel. Pour éviter de vous retrouver au cœur d’un cauchemar financier et/ou administratif, voici les points essentiels sur lesquels vous devrez vous mettre d’accord avec l’autre acheteur.

Acheter un bien immobilier à deux, sans être mariés

Voici les questions à vous poser avant de vous engager dans votre projet :

  • Qui va prendre en charge la demande de crédit immobilier ?
  • Comment la propriété sera-t-elle partagée (50/50, 60/40) ?
  • Sous quel régime le bien sera-t-il acheté, afin de protéger les deux parties ?
  • Comment les coûts seront-ils répartis : à parts égales ou au pourcentage ?
  • À quelle hauteur chaque partie contribuera-t-il aux frais initiaux ?
  • À quelle hauteur chaque partie contribuera-t-il aux coûts mensuels ?
  • Quelle répartition financière en cas de travaux ?
  • Quelle parade en cas de séparation, divorce ou de décès de l’un des deux acheteurs ?

Les frais inhérents à l’achat d’un bien immobilier

Tout au long de la vie de propriétaire, il faut prévoir les dépenses suivantes :

  • Les frais d’entretien régulier ;
  • Les réparations et rénovations ;
  • Le remplacement des appareils et accessoires du quotidien ;
  • Les taxes ;
  • Les assurances ;
  • Les frais de copropriété, s’il ne s’agit pas d’un bien individuel.

Quelques avantages d’un achat immobilier à deux

La loi permet à deux personnes, y compris si elles ne sont pas mariées, d’acheter un bien immobilier ensemble. Si vous projetez de vous lancer, par exemple, avec un proche, un ami, un parent, les avantages seront, là aussi, nombreux :

  • La possibilité d’acheter un bien immobilier plus grand grâce à un capital plus conséquent ;
  • Devenir propriétaire avec une personne que l’on connaît personnellement ;
  • La disponibilité de deux revenus distincts, qui permet à chaque partie d’épargner ou d’investir ailleurs une fois les frais mensuels et obligatoires dégagés ;
  • La possibilité pour chaque partie de diviser par deux les factures et autres dépenses liées au bien immobilier.

Pour bien acheter un bien immobilier à deux, une bonne préparation s’impose. Pour vous conseiller sur les différents schémas existants, votre agent immobilier saura répondre à toutes vos interrogations et surtout vous éclairer sur les divers aspects légaux.

Si vous prévoyez d’acheter un bien immobilier au sein d’une copropriété, vient naturellement la question des charges de copropriété. En attendant que votre agent immobilier vous réponde plus en détail, voici les principaux points à retenir sur cette partie financière essentielle (source Le site officiel de l’administration française).

Charges de copropriété : définition

On appelle« charges de copropriété » les frais courants payables de manière collective par les copropriétaires d’un immeuble.

Les charges de copropriété se divisent en deux grandes catégories :

Celles générales,couvrant :

  • L’administration de l’immeuble (par exemple, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales) ;
  • L’entretien de l’immeuble (par exemple, nettoyage des parties communes, frais d’enlèvement des ordures ménagères) ;
  • La conservation de l’immeuble (par exemple, ravalement des façades, réfection des toitures)

Ici, le montant varie en fonction du quote-part de chaque copropriétaire, ce dernier devant participer y compris si les dépenses mentionnées ci-dessus ne présente aucune utilité directe pour son lot au sein de la copropriété.

Celles particulières, couvrant :

  • Les services collectifs (par exemple, gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité) ;
  • Les équipements communs (par exemple, entretien de la chaudière collective, de l’ascenseur, installation d’une antenne de télévision).

Ici, le montant varie en fonction de l’utilité objective que présentent les services et équipements à l’égard de chaque lot.

Qui décide du montant des charges ?

Le budget prévisionnel qui sera consacré aux charges de copropriétés est voté chaque année par les copropriétaires.

Quant aux dépenses non prévues, dites exceptionnelles, chaque cas doit faire l’objet d’un vote des copropriétaires, en même temps que les travaux. On appelle dépenses exceptionnelles :

  • Les travaux d’amélioration (transformation de l’existant, adjonction d’un nouvel élément d’équipement, aménagement ou création de locaux à usage commun, surélévation de bâtiment…) ;
  • Les études techniques (diagnostics, consultations…).

Calendrier de paiement des charges de copropriété

Chaque copropriétaire doit payer sa part au syndic de copropriété selon le calendrier suivant :

  • Le 1er jour de chaque trimestre ;
  • Ou le 1er jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Saviez-vous qu’il était légalement possible de réduire les frais de notaire lors de l’achat d’un bien immobilier ? Immersion dans cette partie pour le moins complexe d’une acquisition pour y voir plus clair et surtout, 3 possibilités pour réduire la facture !

Frais de notaire : de quoi s’agit-il ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acheteur est redevable de frais et taxes qui s’ajoutent au prix du bien lui-même. Etant calculés par rapport au prix de vente, ces frais et taxes s’élèvent à 2 % ou 3 % du prix s’il s’agit d’un bien neuf contre 7 % à 8 % s’il s’agit d’un bien dans l’ancien.

Les frais de notaire sont à payer pour couvrir :

  • Le coût de certaines pièces administratives ;
  • La rémunération de l’office notarial ;
  • Les impôts et taxes.

Réduire ses frais de notaire : comment faire ?

Première solution pour réduire vos frais de notaire : acheter un bien immobilier dans le neuf. Ainsi, le montant s’élèvera à seulement 2 ou 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

L’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts définit précisément le logement neuf :

  • Issu d’une construction nouvelle ou de certains travaux ;
  • Il s’agira de logements cédés par le promoteur-constructeur, soit en état futur d’achèvement autrement appelées « vente sur plan », soit tout juste achevés et n’ayant pas encore été habités. Dans ce cas, le vendeur se trouvant être un assujetti à la TVA, le prix de vente est stipulé TTC. Ainsi, les frais de notaire sont moins élevés car ils se limitent à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire.

La deuxième solution consiste à payer les frais d’agence à part, ce qui permettra de calculer les frais de notaire uniquement sur le prix de vente net du bien. Ceci est valable si les frais d’agence sont payables par l’acquéreur du bien immobilier (mandat de vente avec commission chargée acquéreur, un mandat de recherche) et si le compromis de vente stipule clairement la distinction entre les frais d’agence et le prix de vente.

La troisième solution consiste à déduire le prix des meubles et/ou équipements vendus avec le bien immobilier. Il faudra alors établir une liste des éléments dont il est question, estimer leur valeur et déduire le total du prix de vente du bien.

Calculer ses frais de notaire

N’hésitez pas à demander l’aide de votre agent immobilier pour estimer vos frais de notaires ! Autrement, il existe de nombreux outils en ligne, sans parler des cabinets de notaires, capables de délivrer l’information gratuitement.

L’achat d’une résidence secondaire n’est pas anodin. S’il s’agit avant tout de trouver un bien immobilier qui vous fera plaisir, il est également important de prendre en considération des aspects plus prosaïques. Voici quatre pistes qui vous permettront de réussir votre investissement.

Pourquoi acheter une résidence secondaire ?

Si vous projetez d’acheter une résidence secondaire, commencez par établir un objectif assez précis :

  • Sera-t-il occupé par votre famille et vos proches ?
  • À quelle fréquence : durant les congés et/ou les week-ends ?
  • Souhaitez-vous plutôt le mettre en location ?
  • Est-ce un investissement pour la retraite ?
  • Souhaitez-vous investir pour faire une plus-value sur le long terme ?

En fonction de vos réponses, vous pourrez choisir, par exemple, un bien situé plus ou moins à proximité de votre résidence principale, ou alors, une construction à rénover, voire un bien suffisamment proche des commodités, etc.

Demandez conseil à un agent immobilier expérimenté pour vérifier la faisabilité de votre projet en fonction de vos besoins et envies.

Une résidence secondaire destinée à la location ?

Si vous souhaitez louer votre future résidence secondaire lorsque vous ne l’occuperez pas, prenez en considération l’aspect administratif et pratique. Par exemple, êtes-vous prêt à déménager vos effets personnels plusieurs fois par an pour laisser les lieux à vos locataires ?

Quel type de bien acheter ?

Appartement ou maison ? Les deux options comportent des avantages :

L’appartement : moins cher à l’achat que la maison pour une surface équivalente, à moins de miser sur une ville prisée. Prévoyez toutefois des frais de copropriété, les frais communs pour l’entretien de l’immeuble.

La maison : espace extérieur, aménagement personnalisé, la maison est le choix idéal si vous disposez d’un budget suffisamment solide pour son entretien. Ce dernier point est à prendre en considération si votre résidence secondaire n’est pas occupée en permanence.

Une fiscalité en votre faveur

Choisissez le bon endroit pour acheter votre résidence secondaire ! Trois postes de dépenses supplémentaires sont à décortiquer si vous souhaitez concrétiser votre projet :

  • La taxe foncière ;
  • La taxe d’habitation ;
  • La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
  • Éventuellement la redevance télé, si vous n’y êtes pas assujetti.

Bon à savoir

Les propriétaires ne sont pas éligibles aux plafonnements et abattements fiscaux sur leur résidence secondaire.

Les communes qui imposent une taxe sur les logements vacants peuvent également appliquer une taxe d’habitation majorée à hauteur de 60 % !

Les loyers perçus sur une résidence secondaire sont imposables en tant que Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si la recherche d’un bien immobilier retient toute votre attention, avez-vous suffisamment pensé à votre emprunt ? En cette période d’incertitude économique, il est plus que jamais essentiel de mettre toutes les chances de votre côté !

Les modalités de remboursement

En fonction de l’organisme vers lequel vous vous tournerez pour contracter votre emprunt immobilier, il vous sera proposé plusieurs modalités de remboursement, à choisir en fonction de vos capacités financières. À ce jour, il existe plusieurs modalités de remboursement :

  • Par échéances constantes : des mensualités identiques pendant toute la durée du crédit, jusqu’à son remboursement total ;
  • Par échéances modulables : permet de modifier la somme remboursée chaque mois pour parer à toute éventualité financière ;
  • Par différé d’amortissement : vous commencez par rembourser les intérêts d’emprunt pendant une période convenue avec la banque, puis le capital ;
  • In fine : vous commencez par rembourser petit à petit les intérêts, puis payez la totalité du capital en une seule fois à la fin du contrat ;
  • Par anticipation : en plus des mensualités, vous ajoutez une somme supplémentaire, plus importante.

Le taux d’intérêt

Il s’agit d’un élément clé de la pertinence de votre futur emprunt immobilier. Il est important de regarder de près si votre banque a la possibilité de présenter un taux d’intérêt initial, très attractif et pendant une période définie, pour ensuite pratiquer un taux ultérieur.

Quelle protection contre l’incertitude économique et les futures hausses de taux ?

Comme de nombreux propriétaires et acquéreurs potentiels, il est important de vous protéger autant que possible contre les futures hausses de taux d’intérêt. Demandez à votre établissement prêteur s’il est en mesure de vous proposer un crédit à taux fixe.

Le remboursement par anticipation

De nombreux établissements bancaires ou financiers permettent à leurs clients de rembourser leur crédit immobilier par anticipation. Il est important toutefois de vérifier si votre banque ou prêteur autorise une telle facilité, si vous pensez pouvoir accélérer votre remboursement de cette manière.

Quels frais de remboursement anticipé ?

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier est souvent soumis à des pénalités ! Demandez à votre banque si elle pourra consentir à une annulation ou à une réduction de cette pénalité.

Si vous êtes un particulier et que vous souhaitez investir dans l’immobilier, pourquoi ne pas vous tourner vers le secteur professionnel ? L’immobilier d’entreprise, pour le moins méconnu, présente en réalité de nombreux avantages. Voici nos conseils.

Pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise ?

Les professionnels de l’immobilier tendent à considérer l’investissement dans le secteur dédié à l’entreprise comme étant plus sûr que le résidentiel. Deux raisons principales à cela :

  • Du fait des loyers plus élevés, les rendements pour les propriétaires sont plus intéressants ;
  • Les immeubles de bureaux affichent en moyenne des vacances inférieures à 4,5 %.

Une pléthore d’options

Lorsqu’on parle d’investissement dans l’immobilier d’entreprise, les options sont nombreuses. En effet, vous disposez d’une liste suffisamment diversifiée pour vous permettre de choisir entre des :

  • Bureaux ;
  • Commerces ;
  • Entrepôts ;
  • Espaces de travail ;
  • Usines ;
  • Autres types de biens à vocation professionnelle.

Investir dans l’immobilier d’entreprise au bon endroit

Tout comme pour l’immobilier résidentiel, vous devrez choisir soigneusement la situation géographique du bien professionnel dans lequel vous souhaitez investir. Pour cela, comptez sur votre agent immobilier pour vous aider à localiser un bien situé dans un secteur demandé. Par exemple, à l’île de la Réunion, la capitale, Saint-Denis, affiche actuellement une forte hausse des ventes dans ce secteur.

Une option pour investir stratégiquement son argent

Certes l’immobilier d’entreprise est un secteur d’investissement qui peut rapporter, mais il s’adresse généralement aux profils capables d’apporter un capital suffisamment important dès le départ. De nombreux investisseurs choisissent d’ailleurs de constituer une Société Civile de Placement Immobilier (SPCI) pour ce faire.

Devant l’importance d’une telle démarche, il convient d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier afin de bien comprendre tous les tenants et aboutissants. Votre agent immobilier est à même de vous guider pour choisir le bien le plus approprié et dans une zone géographique gagnante.