Résidence secondaire, maison de vacances, ce logement que l’on utilise occasionnellement permet notamment de couper de la routine urbaine le temps d’un week-end ou d’une période de congés scolaires. L’achat de sa résidence secondaire ne doit laisser aucune place à l’improvisation et pour deux bonnes raisons : c’est la stratégie parfaite pour construire son patrimoine immobilier, mais aussi, et surtout, une occasion de défiscaliser, si le bien se trouve en outre-mer. Nos conseils pour bien choisir votre maison de vacances !

Quelles sont les questions à se poser avant d’acheter une résidence secondaire ?

Voici une série de questions à vous poser afin d’éclaircir votre projet d’achat de résidence secondaire :

  • La maison de vacances sera-t-elle occupée durant les week-ends ou pendant les vacances ?
  • Aurez-vous la possibilité d’en profiter à n’importe quelle occasion ?
  • En combien de temps de route pourrez-vous y accéder ? Sur ce point, la valeur horaire doit prendre le dessus sur la distance !
  • Aurez-vous le temps d’aller en prospection dans les régions qui vous intéressent, afin de découvrir l’environnement, l’atmosphère, etc. ?
  • Une fois la zone idéale trouvée, votre agent immobilier peut-il vous aider à trouver le bien correspondant à vos envies, vos besoins et à votre budget ?
  • La zone dans laquelle le bien se trouve est-elle constructible si vous souhaitez, par exemple, agrandir votre future maison de campagne ?
  • Êtes-vous prêt à vous rendre toujours au même endroit pour passer vos vacances ?

Combien coûte une résidence secondaire ?

Avant d’acheter votre résidence secondaire, concentrez-vous sur les conséquences financières d’une telle décision. Outre les frais légaux, il faudra également vous acquitter des factures courantes.

  • Prêt immobilier si requis ;
  • Frais de notaire ;
  • Taxe foncière ;
  • Taxe d’habitation ;
  • Rénovation du bien si nécessaire ;
  • Électricité ;
  • Gaz ;
  • Eau ;
  • Téléphone / internet ;
  • Charges de copropriété si requises ;
  • Assurance habitation ;
  • Entretien de l’habitation ;

Bon à savoir

Le futur acquéreur ne peut pas, par exemple, bénéficier des prêts aidés pour un tel achat. Il ne peut pas non plus souscrire à un prêt à taux zéro ou demander un prêt conventionné.

Est-ce qu’il vaut le coup d’acheter une résidence secondaire ?

Vous songez à acheter une résidence secondaire, mais la décision est encore sujette à quelques hésitations. Ce type d’investissement comporte toutefois de nombreux avantages, parmi lesquels :

  • La possibilité de louer le bien lorsque vous ne l’occupez pas, afin de financer son remboursement ;
  • Être propriétaire d’un lieu privé pour la famille et les amis durant les vacances ;
  • La constitution d’un capital pour la retraite ;
  • La possibilité de revendre sa résidence actuelle pour transformer la secondaire en résidence principale située à la Réunion afin de vivre sa retraite au soleil.

Quelle fiscalité pour une résidence secondaire ?

La fiscalité du foyer s’alourdit automatiquement à l’achat d’une résidence secondaire. Outre l’ajout de la taxe d’habitation et de la taxe foncière, dans certains cas, un tel achat peut rendre éligible à l’ISF.

Bon à savoir

L’acquéreur peut être éligible à l’exonération de la taxe foncière pendant les deux ans qui suivent l’achat de son bien.

Organisez l’achat de votre résidence secondaire en étant accompagné d’un professionnel

L’achat d’une résidence secondaire, surtout si elle se situe loin de la métropole, nécessite une très bonne connaissance du marché qui vous intéresse. En l’absence de connaissances et d’informations, votre agent immobilier vous accompagne en toute transparence durant chaque étape de la procédure.

La loi oblige les propriétaires bailleurs à fournir un logement décent à leurs locataires. Que renferme le qualificatif « décent » ? Voici ce qu’il faut retenir si vous souhaitez vous tourner vers l’investissement locatif.

Définition du « logement décent » selon la loi française

Le ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités territoriales définit le logement de la manière suivante : « Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent (sans mise en danger de la sécurité ou santé du locataire, surface minimale …). Si le logement n’est pas décent, le locataire dispose de recours. Le propriétaire encourt alors des sanctions. » Du côté de la législation, c’est la loi du 6.7.89 : art.6, qui rappelle que « Le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Qu’est-ce qu’un logement décent pour une location vide ?

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement :

  • Doté d’une surface habitable minimum ;
  • Sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire ;
  • Sans infestation d’espèces nuisibles et parasites (puces de lit, cafards, etc.) ;
  • Répondant à un critère de performance énergétique minimale (si la région ou le département est concerné ;
  • Doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation ;
  • Doit comporter au moins une pièce principale présentant une surface habitable de 9 m² etune hauteur sous plafond minimal de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m³.

Quelles sanctions à l’encontre d’un propriétaire de logement non décent ?

Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • Contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
  • Imposer une réduction de loyer,
  • Fixer des dommages et intérêts.

Qu’est-ce qu’un logement décent pour une location meublée ?

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement :

  • Doté d’une surface habitable minimum ;
  • Sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire ;
  • Exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ;
  • Répondant à un critère de performance énergétique minimale ;
  • Doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation.

Si le logement se situe dans une zone d’habitat dégradé, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n’y sont pas soumis) peut nécessiter :

  • L’obtention d’une autorisation préalable ; Ou
  • Le dépôt d’une déclaration.

Quelle est la surface pour un logement décent meublé ?

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

  • Une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ; Ou
  • Un volume habitable de 20 m³.

Plus d’informations sur les obligations légales sur le logement décent pour la location vide et meublée sur le site internet du ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités territoriales.

La gestion locative, une solution pour préserver ou améliorer l’état d’un logement

La gestion d’un logement en location prend du temps et peut s’avérer compliquée si, en tant que propriétaire, vous habitez loin du bien en question. Pensez à la gestion locative, qui permet, au même titre que les visites effectuées entre un changement de locataire, de déléguer la gestion des travaux à un agent immobilier professionnel et accrédité à cet effet. C’est la solution la plus facile à mettre en place pour préserver, ou pourquoi pas, améliorer l’état d’un logement.

Dans le secteur de l’immobilier, un propriétaire désireux de vendre son bien peut choisir de passer par une agence. Il se verra proposer deux types de mandats : le mandat simple, le semi-exclusif et l’exclusif. Intéressons-nous sur les avantages de ce dernier type de mandat.

Mandat exclusif : définition

En optant pour le mandat exclusif, le propriétaire confie la vente de son bien à une seule et unique agence immobilière. Elle est donc l’unique actrice dans la vente du bien, aussi, le propriétaire ne peut pas agir seul ou par l’intermédiaire d’une autre agence.

La commission dans le cadre du mandat exclusif

Bien entendu, c’est à l’agence avec laquelle le propriétaire a signé le mandat exclusif que revient la commission sur la vente du bien dont il est question.

Attention toutefois, l’agence réclamera légalement sa commission si le propriétaire :

  • Vend son bien lui-même malgré la signature du mandat exclusif ;
  • Passe par une autre agence malgré l’exclusivité

Quels sont les avantages du mandat exclusif

Au premier abord, le mandat exclusif peut sembler contraignant. Or, cette forme de délégation compte plus d’avantages qu’on le croit :

Liste d’acheteurs potentiels et annonces

Une liste d’acheteurs potentiels aussi longue et à jour que celle de plusieurs agences réunies ! En effet, à moins que les autres agences situées dans le secteur du bien à vendre comptent d’autres acquéreurs potentiels, il vaut mieux concentrer les efforts sur une seule agence.

Ensuite, les actions restent les mêmes d’une agence à l’autre, mise en ligne d’annonces sur les mêmes sites, etc.

Enfin, en voyant plusieurs annonces pour un seul bien, les acquéreurs potentiels risquent de se poser des questions sur sa pertinence ou encore de vouloir négocier le prix de vente !

Un interlocuteur central pour le vendeur et l’acheteur

La vente d’un bien immobilier peut être source de stress si l’on ne connaît pas bien la marche à suivre. En tant que propriétaire, le manque d’information peut mener à une vente à perte. Ajoutons à cela l’accueil des acquéreurs potentiels, les visites, l’analyse objective des offres d’achat… Ces actions réunies requièrent du temps et de l’énergie.

Le mandat exclusif permet au vendeur de déléguer toutes ces tâches et surtout de bénéficier de l’assistance d’un professionnel qui œuvre dans son intérêt.

Des services complémentaires

Avec la Loi Alur en 2014, le mandat exclusif de vente est complété par des services supplémentaires inexistants dans le cadre des autres types de mandats. Visites virtuelles du bien, affichage de l’annonce en vitrine, une communication plus étendue, etc. Tout est fait pour optimiser la vente du bien immobilier !

Une vente immobilière cohérente du début à la fin

Engager plusieurs agences pour vendre un même bien peut mener à l’affichage de prix différents du fait des honoraires qui changent d’une enseigne à l’autre. Cette stratégie peut s’avérer perdante si un acquéreur potentiel démarche chaque agence pour négocier le prix du bien vers le bas. Le mandat exclusif est le meilleur moyen de sortir gagnant en tant que vendeur.

Plus qu’un agent immobilier : un partenaire !

Le mandat exclusif est l’expression même de la confiance d’un vendeur envers son agent immobilier. Ce dernier va donc redoubler d’efforts pour vendre le bien en faveur de son client.

On confond souvent le bailleur et le propriétaire, du moins lorsqu’un propriétaire n’occupe pas lui-même le rôle de bailleur. Voici ce qu’il faut retenir pour bien faire la différence entre ces deux termes.

Propriétaire : définition

Le propriétaire est la personne qui possède et dans le cadre de l’immobilier, c’est à lui qu’appartient le logement.

En tant que propriétaire, s’il souhaite mettre son bien en location, il devra respecter scrupuleusement la législation, qu’il s’agisse d’un logement vide ou d’un logement meublé.

Le site officiel de l’Administration française rappelle que : « Le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail. Les travaux ne relevant pas des réparations locatives sont à sa charge exclusive tout au long de la durée du bail. »

Ainsi, c’est à lui que revient le maintien de l’état général du logement, qu’il doit garder habitable.

Bon à savoir

Un propriétaire qui met en location lui-même son logement devient un propriétaire-bailleur. Ainsi, il devra s’occuper de tout l’aspect administratif qui accompagne ce type de transaction (état des lieux d’entrée, état des lieux de sortie, création du contrat de location, signature, etc.).

Bailleur : définition

Le bailleur est une personne physique ou morale qui contracte le bail au nom d’un propriétaire désireux de louer son logement.

Ce bailleur peut être un agent immobilier ou un administrateur de biens. Ses obligations ne sont pas les mêmes qu’un propriétaire et dans un tel cas, il agira uniquement en tant que « représentant du propriétaire ».

En attendant, la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur :

  • À livrer un logement décent ;
  • De faire en sorte que le bien immobilier loué ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire ;
  • À remettre au locataire certains documents lors de la signature du contrat de bail ;
  • De prendre en charge tous les travaux, qui ne relèvent pas des réparations locatives, cela tout au long de la durée du bail.

Envie d’être propriétaire, mais pas bailleur ?

Si vous êtes propriétaire, mais que vous ne souhaitez pas ou que vous ne pouvez pas vous occuper de l’aspect administratif de la location de votre bien, pensez à la gestion locative ! Cette solution délivre une assistance complète tout au long de la location, depuis la recherche des locataires jusqu’à la conclusion du bail. En confiant votre logement à notre agence immobilière, vous bénéficierez de l’accompagnement d’un professionnel du secteur, plus apte à défendre vos intérêts grâce à sa parfaite connaissance du secteur immobilier, à fixer le meilleur prix possible pour rentabiliser votre bien au maximum et à superviser à votre avantage la réalisation des travaux !

L’heure est au déconfinement et les projets d’achat, de vente, de location, repartent lentement, mais très sûrement. S’il est désormais possible de sortir, il est essentiel de faire preuve de prudence. Pour cela, le secteur immobilier ne manque pas de ressources pour vous permettre d’acheter, vendre ou louer en toute sécurité.

La technologie facilite largement la tâche

Puisqu’il s’agit de prendre des précautions, les acheteurs comme les vendeurs doivent respecter scrupuleusement les fameux gestes barrières. Comment procéder aux premières visites dans un tel contexte ? Tout simplement en utilisant la technologie ! Photos, visites virtuelles, ces méthodes permettent dans un premier temps de se faire une bonne idée de l’état du bien proposé.

La vidéoconférence peut être un très bon moyen de nouer un premier contact avec le vendeur ou un acheteur. Elle permet de poser toutes les questions essentielles et d’éclaircir certains points à distance.

Concernant l’envoi des documents, il est tout à fait possible de procéder par courrier électronique.

Les visites sur place

Impensable pour l’heure de se rendre en famille pour visiter un bien immobilier. Ainsi il faudra se contenter de l’acheteur et du vendeur ou de son agent immobilier. Sur place, chaque personne présente doit se protéger et protéger les autres. Masque, gants et c’est au vendeur ou à l’agent immobilier de manipuler les éléments tels que les poignées de porte ou les interrupteurs.

La visite terminée, le vendeur ou son représentant prendra soin de bien aérer le logement.

Une période d’adaptation pour tous !

Cette période de déconfinement est un cap à passer, un cap d’adaptation pour tous, y compris pour les acteurs de l’immobilier. Quoi qu’il en soit, les professionnels de ce secteur prennent à cœur la sécurité de tous et restent au rendez-vous pour répondre à vos interrogations sur les ventes, achats, locations.

Le secteur immobilier peut être complexe. Pour ne pas vous sentir perdu lors de la location, de la vente ou de l’achat d’un bien, voici un lexique des termes couramment utilisés par les professionnels.

A

Acompte : cette somme d’argent correspond généralement à 10 % du prix de vente d’un bien, à remettre au vendeur à la signature d’un compromis de vente, d’une promesse de vente ou d’un contrat de réservation. Ce versement n’est pas obligatoire, néanmoins, il peut faire acte de bonne foi de la part de l’acheteur.

Acte authentique notarié : rédigé par le notaire, ce document est obligatoire d’autant plus qu’il protège aussi bien le vendeur que l’acheteur. Contestable uniquement par voie judiciaire, l’acte authentique notarié jouit du statut officiel de son rédacteur, contrairement à l’acte sous seing privé, qui peut être signé en face à face par les deux parties, sans la présence d’un notaire.

Agent immobilier : ce professionnel strictement encadré par la loi intervient dans les diverses opérations telles que la vente, l’achat ou même la location d’un bien immobilier. Il a plusieurs obligations : porter une carte professionnelle délivrée par la préfecture, disposer d’une garantie financière auprès d’une entreprise d’assurance ou d’un établissement de crédit, souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Dans le cadre d’une démarche immobilière, il doit avoir un mandat écrit du client qui l’autorise à négocier et/ou s’engager en son nom.

Appels de fonds : on parle d’appels de fonds lorsque les copropriétaires doivent se cotiser pour payer les charges ou des travaux. Tout appel de fonds doit être précédé par budget prévisionnel voté en assemblée générale.

Apport personnel : c’est la contribution du futur acquéreur, qui va venir ainsi compléter son emprunt bancaire afin de financer son achat immobilier. Il s’agit généralement d’une somme épargnée et disponible rapidement.

Assemblée générale ou Assemblée des copropriétaires : une fois par an, les copropriétaires d’un immeuble se réunissent afin de voter le budget, les éventuels travaux et de valider les comptes de la copropriété. Bon à savoir : le nombre de voix de chaque copropriétaire est proportionnel à sa quote-part détenue (millièmes ou tantièmes de parts).

B

Bail : ce contrat de location permet au bailleur de s’engager à procurer au locataire la jouissance de son bien immobilier contre le paiement d’un loyer par le preneur.

Bailleur : désigne le propriétaire physique ou moral qui loue son bien immobilier contre un loyer.

Bon de visite : l’agent immobilier travaille sur commission, aussi, afin d’en garantir le paiement, il va, lors de la visite d’un bien, fournir un bon de visite à l’acquéreur potentiel attestant de l’effectivité de la visite.

C

Cadastre : chaque commune possède son cadastre. Ce registre public recense et délimite les parcelles de terrains ainsi que leurs propriétaires. Consultable en ligne ou en mairie, il permet notamment de connaître la délimitation exacte de la parcelle d’un bien immobilier, le propriétaire d’un terrain en particulier, d’obtenir des informations fiscales (ex : valeur locative d’un bien afin de calculer les impôts locaux).

Caution : souvent mentionnée par écrit dans le cadre d’une location immobilière, la caution s’engage à payer le loyer du locataire si ce dernier est en défaut de paiement.

Charges de copropriété : il s’agit des dépenses effectuées par les copropriétaires afin de maintenir les parties communes, services collectifs et équipements. Le montant dépend du quote-part des parties communes de chaque copropriétaire.

Charges locatives : le paiement des charges locatives revient au locataire et se fait sur une base mensuelle. Les charges vont financer la maintenance et l’entretien des parties communes, les taxes locatives telles que l’enlèvement des ordures ainsi que les dépenses telles que le chauffage collectif, etc. La somme dépendra du type de location, meublée ou non meublée.

Commission d’agence : l’agent immobilier sert d’intermédiaire entre le vendeur d’un bien et l’acquéreur potentiel, aussi, il faudra le rémunérer pour ses services. Le montant est à remettre à la signature de l’acte de vente ou du bail s’il s’agit d’une location. Le montant de la commission doit être clairement indiqué sur le compromis de vente ou le contrat de location.

Compromis de vente : établissant les conditions de la vente d’un bien immobilier, il précède la signature de l’acte authentique qui finalise ladite vente. Le vendeur s’engage à vendre son bien en signant le compromis de vente, tout comme l’acquéreur s’engage à l’acheter, dans un cadre décrit clairement. Une fois le compromis signé et l’acompte versé, l’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter.

Conditions suspensives : les conditions suspensives permettent de suspendre le compromis de vente si les circonstances l’exigent (refus de la demande de prêt immobilier par la banque, etc.). La suspension prend fin lorsque les circonstances le permettent de nouveau, si la vente est encore d’actualité.

Copropriété : lorsque les appartements et les parties communes à usage collectif d’un immeuble appartiennent à plusieurs propriétaires, on parle d’une copropriété. C’est au syndic que revient la gestion de la copropriété.

Courtier immobilier : intermédiaire entre les organismes financiers et les futurs acquéreurs à la recherche d’un crédit immobilier, le courtier va démarcher les établissements prêteurs dont il est souvent le partenaire, ce qui va lui permettre de négocier les emprunts aux meilleurs taux. Cette profession est encadrée par la loi Hoguet.

D

Délai de rétractation : à la signature du compromis ou de la promesse de vente, la loi octroie un délai de 10 jours à l’acheteur, lui laissant ainsi le temps de changer d’avis, cela, sans pénalité et sans avoir à se justifier auprès du vendeur.

Dépôt de garantie : le bailleur peut demander à son futur locataire de verser un dépôt de garantie sous la forme d’une somme d’argent, encadré par la loi. Au départ du locataire, cette somme est restituée entièrement en l’absence de dégradation et déduite si le locataire a provoqué des dommages au bien immobilier.

Diagnostics immobiliers : obligatoires, les diagnostics immobiliers vont varier en fonction du type de contrat (vente ou location), de la situation géographique du bien et de la date de construction. Présentés sous forme de documents écrits à remettre à l’acquéreur ou au locataire, le diagnostic concerne notamment le risque d’exposition au plomb, l’état des installations gaz et électricité, la performance énergétique, état des risques naturels, miniers, technologiques.

E

État des lieux : l’état des lieux est obligatoire lors de la location d’un bien, car ce document, rédigé en présence du bailleur et du locataire, va dresser une liste des éléments présents, de l’état général des lieux. Il est fait en deux fois : à l’entrée et à la sortie du bien loué.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, que vous souhaitez le vendre ou le louer, il existe un document fort utile que l’on appelle l’avis de valeur. Quel est son rôle ? Cet article vous explique tout !

Zoom sur l’avis de valeur

Il peut s’agir d’un document papier ou numérique facultatif, qui peut être réalisé par un agent immobilier, mais dont la responsabilité ne peut être engagée. Même si on décrit l’avis de valeur comme une estimation du prix idéal d’un bien, il ne doit pas être confondu avec l’estimation de la valeur d’un bien (cette dernière étant à faire rédiger par professionnel habilité) et l’expertise.

Qui peut avoir besoin d’un avis de valeur ?

Ce document est pratique non seulement pour les propriétaires, mais il peut également permettre aux banques de situer une valeur hypothécaire et à l’administration fiscale de calculer l’impôt.

Bon à savoir :

Étant donné que le marché immobilier peut changer rapidement, il convient de faire mettre à jour régulièrement l’avis de valeur de son bien, par exemple, si votre logement est mis en location.

Trois méthodes pour rédiger un avis de valeur

L’avis de valeur doit être synthétique et structuré, capable d’apporter des éléments clairs, détaillés et pertinents sur la valeur financière estimative à l’acheteur ou au futur locataire d’un bien immobilier. D’ailleurs, il est vivement conseillé de se tourner vers un professionnel, qui va mener plusieurs actions pour réaliser un document fiable :

  • Visite des lieux,
  • Enquête de voisinage,
  • Analyse du marché immobilier dans le secteur où se situe le bien,
  • Collecte de renseignements techniques

Les trois méthodes pour établir l’avis de valeur

L’établissement d’un avis de valeur par un professionnel l’immobilier repose sur trois méthodes indépendantes, mais qui peuvent se compléter :

  • Méthode par comparaison : elle consiste en une analyse du marché immobilier dans le secteur concerné.
  • Méthode du client : elle s’appuie sur l’évaluation du bien faite par le propriétaire, qui doit alors avoir connaissance des prix pratiqués dans son secteur, du quartier, de la construction, etc.
  • Méthode du professionnel : une équipe d’agents immobiliers va croiser la proposition de l’acheteur potentiel et l’expérience de chaque membre de l’équipe.

Que doit contenir un avis de valeur ?

Un avis de valeur doit comporter plusieurs informations complètes sur le bien immobilier, à savoir :

  • Son adresse,
  • Le nom de son propriétaire,
  • Le prix estimatif qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location,
  • Le prix estimé des travaux s’il y en a,
  • L’analyse de sa situation géographique,
  • L’analyse du voisinage,
  • Les points intéressants de l’environnement immédiat

Quel intérêt à faire rédiger un avis de valeur ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous voulez avoir une idée précise de sa valeur actuelle et réelle, comptez sur votre agent immobilier pour vous délivrer des informations à jour et concrètes. En effet, en tant que professionnel, il sera capable de croiser l’environnement (proximité des transports, des écoles, commodités, projets à venir, etc.) dans lequel le bien est situé et les caractéristiques de ce dernier afin de donner une estimation fiable.

Pour résumer, l’avis de valeur vous permettra en tant que propriétaire de vendre votre bien au juste prix, ni au-dessus ni en dessous de ceux pratiqués sur le marché. Il en va de même dans le cadre d’une location : le contenu du document vous aidera à trouver et convaincre rapidement un locataire et de pratiquer un loyer adéquat.

Par sécurité et pour votre tranquillité d’esprit, vous avez décidé d’engager un professionnel qui s’occupera des différentes étapes de la vente de votre bien immobilier. Si ce service à un coût, les avantages sont nombreux. Quel mandat allez-vous choisir : un mandat simple ou un mandat exclusif ?

Qu’est-ce qu’un mandat ?

En choisissant de passer par un agent immobilier pour la vente de votre bien, vous signerez avant tout un mandat, un document écrit qui mentionne :

  • Sa durée
  • Les conditions de résiliation
  • Le prix de vente du bien
  • Le montant des honoraires de l’agent immobilier
  • L’identité de la personne qui doit payer les honoraires

Bon à savoir – Le délai de rétractation :

Tout mandat ou contrat signé en dehors d’une agence immobilière est régi par le Code de la consommation, qui octroie un délai de réflexion de 14 jours pendant lequel le client peut renoncer à la transaction.

Choisir un agent immobilier accrédité

Un agent immobilier professionnel doit présenter sa carte officielle de « transaction sur immeubles et fonds de commerce ». Renouvelable, elle est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie.

Dans le cas où l’agent immobilier est accrédité pour la gestion de locaux (recherche et gestion de locataires, réception des loyers, etc.), il devra présenter une carte de « gestion immobilière ».

Autre point essentiel, tout document qu’il imprime à destination de ses clients ou qu’il affiche au sein de son agence doit mentionner :

  • Son numéro de carte professionnelle
  • Le nom et l’adresse de l’organisme qui le garantit financièrement
  • Le montant TTC de ses honoraires et le mode de calcul

Trois types de mandats

Vous pourrez choisir entre trois types de mandats :

Le mandat simple

Ici, vous pouvez confier la vente de votre bien à plusieurs agences en même temps, tout en ayant le droit de trouver un acheteur par vos propres moyens en parallèle. L’agence qui réussira à conclure la vente percevra la commission.

Le mandat exclusif

Dans ce cas, la vente de votre bien sera prise en charge par une seule agence pendant une période déterminée. Ici, impossible de se tourner vers d’autres agences ou de trouver un acheteur par vos propres moyens. En contrepartie, l’agent immobilier s’occupera de la vente en affichant un panneau, en passant des annonces, en vous tenant au courant de l’évolution de ses recherches, des visites, etc.

Le mandat exclusif simple

Ce mandat permet au propriétaire de bénéficier des services d’une seule et unique agence immobilière tout en ayant la possibilité de rechercher un acquéreur par lui-même, en parallèle.

Quelle durée pour un mandat ?

Pour qu’un mandat soit valide, il doit mentionner son délai d’expiration, sa durée.

Dans de nombreux cas, l’agence et son client peuvent choisir de reconduire la collaboration de manière tacite, toutefois, l’information doit être reportée sur le mandat.

Comment résilier un mandat ?

Au bout des trois premiers mois du mandat exclusif, le propriétaire peut résilier la collaboration avec l’agent immobilier en envoyant un courrier avec accusé de réception. La rupture sera officialisée par l’agent au bout de 15 jours, après réception du courrier.

La gestion locative peut se révéler particulièrement utile dans le cadre d’un investissement locatif. Pourquoi cette option est-elle parfaite pour le propriétaire qui souhaite louer son bien, tout en gardant sa tranquillité d’esprit ?

La gestion locative : définition

La gestion locative permet au propriétaire de confier la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers en location à un agent immobilier ou un mandataire immobilier. Ce dernier possède une excellente connaissance du marché immobilier, une véritable expertise et donnera toujours de bons conseils. Le logement reste entretenu, à jour au niveau des normes, donc valorisé auprès des nouveaux locataires. Le gestionnaire va s’occuper de plusieurs éléments :

  • Perception des loyers et charges,
  • Envoi des quittances de loyer au locataire,
  • Révision annuelle du loyer ou de la régularisation des charges,
  • Déclaration fiscale des revenus locatifs,
  • Gestion des formalités de fin de contrat et s’assurer que les conditions soient respectées,
  • S’assurer du bon état des lieux
  • Les visites,
  • Les autres démarches administratives,
  • Recherche de nouveaux locataires,
  • Estimations de loyers,
  • Etc.

La gestion locative, un outil au profit des propriétaires

En tant que propriétaire, il peut parfois être compliqué de connaître les réglementations et autres subtilités liées à la location d’un bien. La gestion locative permet justement de ne pas avoir à se soucier de nombreuses démarches et actions tout en bénéficiant d’un service régulier ou ponctuel, selon ses besoins. Par exemple, lorsqu’un contentieux survient avec un locataire, ou que ce dernier ne paie pas ses loyers, le gestionnaire va s’occuper des démarches de recouvrement.

Comment fonctionne la gestion locative ?

La gestion locative est régie par un mandat établi automatiquement lorsqu’un propriétaire accepte de confier son bien immobilier à un professionnel. Ce mandat, un document écrit, est signé par les deux parties afin d’autoriser le nouveau gestionnaire de prendre en charge une partie ou l’intégralité du patrimoine immobilier du propriétaire. Naturellement, ce même gestionnaire va rendre des comptes régulièrement au propriétaire : la sérénité est plus que bienvenue dans un tel cas, sans parler du gain de temps.

La gestion locative est parfaite pour les propriétaires de plusieurs biens immobiliers ou ceux qui ne vivent pas à proximité. Bien entendu, il n’est pas obligatoire de confier son bien immobilier à une gestion locative, néanmoins, cette solution peut se révéler efficace pour pérenniser son investissement, lui donner de la visibilité auprès des locataires potentiels et bénéficier de nombreux avantages :

  • Vous serez en contact avec un interlocuteur unique, qui fera l’intermédiaire entre le locataire, le syndic, les administrations, les intervenants, etc.
  • Grâce à la gestion juridique et financière, vous réduisez les risques liés aux impayés,
  • Vous optimisez votre bien grâce à un suivi régulier avec reportages photos,
  • Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts en déduisant les honoraires des revenus fonciers

La gestion locative peut soulever de nombreuses interrogations, toutefois, en tant que propriétaire, vous tourner vers des professionnels reconnus pour la qualité de leurs services, vous permettra de gagner sur plusieurs tableaux !

À ne pas confondre avec le promoteur, le lotisseur, le marchand de listes ou le marchand de biens, l’agent immobilier est une profession à multiples casquettes. En effet, entre la vente, la location de biens immobiliers ou de fonds de commerce, ce professionnel possède plusieurs missions, toutes destinées à garantir le respect des conditions de mise en vente ou en location de biens, ainsi que des prix affichés. Grâce à sa connaissance pointue du marché immobilier de son secteur, il assure des ventes et des locations réussies, respectueuses des procédures. Important : l’agent immobilier ne peut réclamer aucun paiement, que cela soit au vendeur, au locataire ou à l’acquéreur d’un bien immobilier, du moins, avant la conclusion de son mandat. Quant aux honoraires, toujours à la charge du propriétaire, ils doivent être convenus à l’écrit, avant le début de sa mission.

Un métier très encadré par la loi

Ne devient pas agent immobilier qui veut. En effet, ce métier est encadré de manière très étroite par des lois précises, dont la loi Hoguet (décret 72-678 du 20 juillet 1972), complétée par la loi ALUR (en application depuis mars 2014). Trois articles essentiels à retenir :

En vertu de l’article 1 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », l’activité d’agent immobilier ne peut être exercée que par une personne titulaire de la carte professionnelle « Transaction » délivrée par le service réglementation de chaque Préfecture. Attention, en vertu de l’article 72 du même décret, le titulaire de cette carte professionnelle doit présenter un mandat de vente signé par le propriétaire, son représentant ou son ayant-droit pour être autorisé à négocier ou à s’engager dans la commercialisation d’un bien immobilier appartenant à cette personne (le propriétaire).

En vertu de l’article 3 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle « Transation » doit offrir les garanties suivantes à ses clients :

  • une aptitude professionnelle conforme aux dispositions de l’article 11 du décret 72-678,
  • une garantie financière conforme aux dispositions de l’article 37,
  • une assurance en Responsabilité Civile Professionnelle conforme aux dispositions de l’article 49

Les différentes missions de l’agent immobilier

Vente de biens immobiliers, l’agent immobilier :

  • S’occupe de la vente de biens neufs ou à revendre,
  • Représente les vendeurs,
  • Cherche les acquéreurs pour les biens à vendre,
  • S’occupe du compromis de vente lorsqu’un accord est trouvé entre un acheteur et un vendeur

Location de biens immobiliers :

  • Représente les propriétaires qui souhaitent louer leur bien immobilier. Pour cela, il va rédiger des mandats de location, documents qui reprennent par écrit toutes les conditions de location,
  • Recherche des locataires,
  • Conclut la location avec la signature d’un bail

Vente ou location de fonds de commerce :

  • Représente les propriétaires qui souhaitent louer leur fonds de commerce. Pour cela, il va rédiger des mandats de vente ou de location,
  • Recherche des acquéreurs ou des locataires,
  • Conclut la transaction en faisant signer un bail s’il s’agit d’une location ou d’un compromis s’il s’agit d’une vente

Gestion d’un bien immobilier :

  • Représente les intérêts du propriétaire qui loue son bien. Toutes les conditions sont alors mises à l’écrit,
  • Renseigne le propriétaire bailleur sur les textes de loi,
  • Assiste le propriétaire bailleur lorsque ce dernier en exprime le besoin
  • Gère les divers incidents qui peuvent survenir dans le cadre d’une location : impayés, dégradations, etc. afin de garantir le bon état du bien qui lui est confié                       

Syndic de co-propriété ou administration de bien :

L’agent immobilier devient administrateur de biens ou syndic de co-propriété lorsqu’il est nommé lors d’une assemblée générale (la fameuse « réunion de syndic ») par la majorité des propriétaires de logements (maisons ou appartements) situés dans un seul et unique lot (un lotissement, un immeuble, un quartier résidentiel on parle alors de copropriété). Il est alors chargé de gérer les logements en question au profit de l’ensemble de chaque propriétaire. Il est important de noter que le syndic de co-propriété peut être confié à une ou à plusieurs agences immobilières. Dans ce dernier cas, chaque agence prendra en charge une activité.