Vous avez déjà signé le compromis de vente, mais voilà, la banque vous indique que le crédit immobilier tant attendu est refusé. Rejoignez IFF Transaction pour examiner les raisons potentielles derrière cette situation et obtenir des conseils pratiques sur la manière de la surmonter avec succès. Voici les étapes essentielles pour rebondir après un refus de crédit et reprendre le contrôle de votre accession à la propriété.

Pourquoi la banque peut-elle refuser d’accorder un prêt immobilier ?

Les raisons exactes d’un refus peuvent varier d’une situation à l’autre, aussi, il est recommandé aux demandeurs de demander des explications détaillées à la banque en cas de refus de prêt. En attendant, nous avons recensé plusieurs raisons pour expliquer une telle situation. En sachant que ce type de décision est généralement basé sur une évaluation approfondie des risques et de la capacité de remboursement du demandeur.

Quelques raisons courantes :

Problèmes de solvabilité

La solvabilité du demandeur est l’un des critères clés examinés par la banque. Si le demandeur présente un historique de crédit défavorable, une situation financière précaire, ou un endettement excessif, la banque peut estimer que le risque de défaut de paiement est trop élevé.

Le conseil d’IFF Transaction : faites un bilan complet de votre situation financière avant de soumettre une demande de prêt. Demandez conseil à votre conseiller bancaire, qui vous proposera plusieurs solutions, par exemple, le groupement de crédit.

Insuffisance de revenus

Si les revenus du demandeur ne sont pas considérés comme suffisants pour couvrir les mensualités du prêt, la banque peut refuser la demande de crédit immobilier. Une analyse de la stabilité de l’emploi et du niveau de revenu est généralement effectuée.

Le conseil d’IFF Transaction : évaluez attentivement votre capacité de remboursement avant de demander un prêt immobilier.

Apport personnel insuffisant

Les banques peuvent exiger un certain montant en apport personnel de la part de l’emprunteur. Si l’apport personnel est jugé insuffisant par rapport au coût total du bien immobilier, cela pourrait entraîner un refus de prêt.

Le conseil d’IFF Transaction : demander à votre conseiller bancaire de vous indiquer les options pour épargner en vue de l’achat. IFF Transaction peut également vous indiquer les programmes d’incitation au logement qui pourront faciliter cette étape.

Âge et durée du prêt

Certains établissements financiers peuvent être restrictifs quant à l’âge de l’emprunteur à la fin de la période de remboursement du prêt. De plus, si la durée du prêt semble trop longue par rapport à l’âge de l’emprunteur, cela pourrait entraîner un refus.

Le conseil d’IFF Transaction : démarchez plusieurs banques afin de comparer leurs critères d’âge pour l’octroi de crédit immobilier.

Type de bien

Certains types de biens immobiliers peuvent être considérés comme présentant un risque plus élevé, ce qui peut conduire à un refus de prêt. Par exemple, des biens situés dans des zones géographiques à risque ou des biens nécessitant des travaux importants.

Le conseil d’IFF Transaction : demandez conseil à votre banquier quant aux types de biens qui ont généralement plus de chances d’être approuvés, tout en respectant vos préférences individuelles.

Changements dans la situation financière

Si le demandeur a récemment connu des changements significatifs dans sa situation financière, tels que la perte d’emploi ou des dettes importantes, la banque peut prendre ces éléments en considération dans sa décision.

Le conseil d’IFF Transaction : n’hésitez jamais à informer rapidement votre banque de tout changements pour envisager des ajustements ou des alternatives.

Conformité aux critères internes de la banque

Chaque banque a ses propres critères internes pour évaluer les demandes de prêt. Ces critères peuvent varier d’une institution à l’autre, et certains aspects spécifiques peuvent conduire à un refus selon la politique de la banque.

Le conseil d’IFF Transaction : nous pouvons vous mettre sur la voie si vous êtes à la recherche d’institutions financières dont les critères correspondent davantage à votre profil financier, maximisant ainsi les chances d’approbation.

Que faire si le compromis de vente a déjà été signé ?

L’Administration française rappelle que pour réaliser l’achat au moyen d’un prêt immobilier, le compromis de vente ou le contrat de réservation stipule que le financement de l’achat sera assuré par un prêt, et précise le délai imparti à l’acheteur pour obtenir ce prêt. Cette mention constitue une condition suspensive.

À noter

Le délai octroyé à l’acheteur ne peut être inférieur à un mois, bien qu’une période plus étendue soit envisageable.

En cas de refus du prêt, la transaction ne se concrétise pas, et l’acheteur n’a aucune obligation financière envers le vendeur. Si l’acheteur a déjà effectué des versements au vendeur, ce dernier est tenu de les rembourser intégralement, sans retenue ni indemnité.

Faisons le point ensemble !

IFF Transaction est à vos côtés dès les phases initiales de votre projet d’accession à la propriété. N’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions discuter ensemble et recueillir tous les éléments qui contribueront à favoriser l’approbation de votre demande de crédit immobilier par la banque !

Le marché immobilier français est en plein boom depuis plusieurs années, avec des prix qui ne cessent d’augmenter. Cette situation a rendu l’accès à la propriété de plus en plus difficile pour les ménages aux revenus modestes.

Pour tenter de remédier à cette situation, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a annoncé une série de mesures visant à assouplir les règles d’octroi de crédit immobilier. Ces mesures, qui entrent en vigueur le 1er janvier 2024, pourraient avoir un impact significatif sur l’accès à la propriété pour les futurs acquéreurs. IFF Transaction vous en dit plus sur le sujet si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier à La Réunion dans les mois à venir !

Les principales mesures

Les mesures annoncées par le HCSF concernent principalement la durée d’emprunt, le prêt relais et la marge de flexibilité.

  • La durée d’emprunt peut désormais être portée de 25 à 27 ans, sous réserve d’un investissement minimal de 10 % dans des travaux de rénovation énergétique ou d’autres travaux. Cette mesure vise à stimuler la rénovation des logements anciens, qui représentent environ la moitié du parc immobilier français.
  • Le prêt relais, qui permet de financer l’achat d’un nouveau logement avant la vente de l’ancien, n’est plus pris en compte dans le calcul du taux d’effort. Cette mesure offre aux emprunteurs une plus grande souplesse dans la gestion de leurs finances.
  • La marge de flexibilité, qui permet aux banques d’octroyer des prêts ne respectant pas les critères standards, est portée à 25 %. Cette mesure vise à favoriser l’accès au crédit pour les dossiers à risques.

Les conséquences pour les futurs acquéreurs

Ces mesures pourraient avoir un impact positif sur l’accès à la propriété pour les futurs acquéreurs.

  • La prolongation de la durée d’emprunt permettra aux ménages aux revenus modestes de réduire leur mensualité, ce qui facilitera l’obtention du prêt.
  • La non prise en compte du prêt relais dans le calcul du taux d’effort permettra aux emprunteurs engagés dans une opération immobilière complexe d’obtenir un taux d’effort plus favorable.
  • L’augmentation de la marge de flexibilité permettra aux banques d’accorder des prêts à des ménages qui ne satisfont pas aux critères standards, ce qui élargira l’accès au crédit.

Les réactions du secteur financier

Les réactions du secteur financier aux mesures annoncées par le HCSF sont mitigées.

Certains acteurs saluent ces mesures comme un moyen de dynamiser le marché immobilier. Ils estiment que ces mesures devraient permettre de répondre à la demande croissante de logements, notamment en zones tendues.

D’autres adoptent une approche prudente, émettant des réserves sur les répercussions potentielles à long terme de ces ajustements. Ils craignent que ces mesures ne conduisent à une hausse des risques de surendettement.

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En conclusion

Les mesures annoncées par le HCSF devraient avoir un impact significatif sur l’accès à la propriété pour les futurs acquéreurs. Elles devraient permettre de faciliter l’obtention du prêt pour les ménages aux revenus modestes, notamment en zones tendues.

Cependant, il est important de rester prudent quant aux répercussions potentielles à long terme de ces ajustements. Il est nécessaire de surveiller l’évolution du marché immobilier et du taux d’endettement des ménages pour s’assurer que ces mesures ne conduisent pas à une hausse des risques de surendettement. Contactez l’équipe d’IFF Transaction pour trouver le bien qui répondra à vos besoins et à votre budget à La Réunion !

Vous aspirez à devenir propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un studio à La Réunion, mais la gestion de multiples prêts immobiliers peut s’avérer complexe. Le lissage de prêt offre une solution astucieuse pour simplifier cette démarche financière. IFF TRANSACTION vous explique tout !

En quoi consiste le lissage de prêt ?

Le lissage de prêt est une technique financière astucieuse qui consiste à fusionner tous vos prêts, actuels ou futurs, en un seul crédit. Cette consolidation vous permet de fixer un taux unique et une mensualité constante, simplifiant grandement vos finances. Cela peut être une opportunité intéressante pour augmenter votre capacité d’emprunt ou réduire vos paiements mensuels. Cependant, il faut avant toute chose évaluer soigneusement les avantages et les inconvénients de cette solution, car elle peut non seulement engendrer des coûts supplémentaires, mais également influer sur le coût global de votre financement.

Lissage de prêt VS rachat de crédit

Pour résumer la situation, le lissage de prêts s’adresse aux consommateurs qui préfèrent la flexibilité de plusieurs emprunts. Le rachat de crédit de son côté est idéal pour réduire votre taux d’endettement global, rééquilibrer votre budget, et envisager de nouveaux projets financiers. Ils visent tous deux à simplifier la gestion de vos emprunts, mais leurs approches sont différentes. Voici pourquoi.

Le lissage de prêt

Le lissage de prêts maintient plusieurs emprunts distincts avec des taux et des mensualités variés, tout en fixant une mensualité constante. Il convient à ceux qui souhaitent stabiliser leur budget tout en conservant des prêts séparés.

Le rachat de crédit

Le rachat de crédit consolide tous vos emprunts en un seul contrat avec une seule mensualité, une durée prolongée, et un taux unique. Il vise principalement à réduire votre taux d’endettement en abaissant vos mensualités par rapport à la somme des paiements initiaux.

Comment faire un lissage de prêt ?

La plupart des banques proposent des solutions de lissage de prêt, mais votre conseiller bancaire est le mieux placé pour vous conseiller sur la faisabilité et l’intérêt d’un lissage sur mesure. Il est recommandé de comparer différentes offres, mais gardez à l’esprit que le changement de banque entraîne souvent des frais de rachat de crédit. Vous pouvez également consulter un courtier, un expert qui vous aidera à trouver le montage financier le plus adapté à votre situation personnelle.

Les avantages du lissage de prêt

Bien que le lissage de prêt ne soit pas la solution universelle, il présente de nombreux avantages, notamment :

  • Élimination des pics de remboursement, car les mensualités restent constantes ;
  • Augmentation de votre capacité d’emprunt, en respectant un taux d’endettement maximal de 33 % ;
  • Simplification de la gestion de vos prêts ;
  • Possibilité de renégocier un prêt lissé lorsque les conditions sont favorables, principalement sur le prêt principal.

Les inconvénients du lissage de prêt

Il est toutefois important de garder en tête que le lissage de prêt comporte un coût. Lorsque la durée de remboursement augmente, les intérêts accumulés peuvent rendre le prêt plus onéreux. De plus, si vous envisagez de vendre votre bien immobilier avant la fin du financement, cela peut devenir un inconvénient.

Lors du lissage de plusieurs prêts, il est nécessaire de prendre en compte de nombreux facteurs, notamment le type de crédits contractés, le total des mensualités et votre capacité d’emprunt. Bien que des simulateurs en ligne puissent vous donner une idée générale, seuls des professionnels du financement immobilier, tels que les banquiers ou les courtiers, peuvent vous guider de manière sécurisée vers la solution optimale. N’hésitez pas également à vous rapprocher des agents d’IFF TRANSACTION pour obtenir des conseils et trouver un bien qui corresponde à votre budget !

Devenir propriétaire en adoptant le lissage de prêt ?

Si l’acquisition d’un bien immobilier à La Réunion est dans vos projets, le lissage de prêt devient votre atout financier. Cette stratégie vous permet de regrouper habilement vos emprunts liés à votre maison en une mensualité unique et stable, de renforcer votre capacité d’emprunt, rapprochant ainsi votre rêve de devenir propriétaire. Le lissage de prêt offre une gestion flexible de vos crédits tout en facilitant votre accession à la propriété. Explorez cette option et contactez un agent IFF pour concrétiser votre achat immobilier en toute simplicité.

Le Taux d’Usure, sujet essentiel pour les emprunteurs, fait l’objet de changements significatifs depuis le 1er octobre 2023. Si vous envisagez de demander un prêt immobilier pour acheter un logement neuf ou même de réaliser des travaux majeurs, prenez le temps de bien comprendre ces modifications. IFF TRANSACTION vous invite à explorer en détail ce qu’est le Taux d’Usure, son importance, comment il est calculé, et les implications pour les emprunteurs et les prêteurs.

Le taux d’usure en bref :

Le Taux d’Usure, également appelé « seuil de l’usure », représente le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel une institution financière peut accorder un prêt à un particulier. Si un prêt est proposé à un taux supérieur, il est considéré comme usuraire, et sa conclusion est interdite. Le Taux d’Usure vise à protéger les emprunteurs contre les taux d’intérêt excessifs imposés par les banques et les établissements de crédit.

Les catégories de prêts :

Le Taux d’Usure varie en fonction du type de prêt, du montant emprunté et de la durée du prêt. Plusieurs catégories de prêts existent, notamment :

  • Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans ;
  • Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans ;
  • Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus ;
  • Prêts à taux variable ;
  • Prêts relais.

Calcul du taux d’usure

Le Taux d’Usure est déterminé par la Banque de France, la banque centrale du pays. Pour le calculer, la Banque de France prend le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit au cours d’un trimestre donné et l’augmente d’un tiers. Ce chiffre devient le Taux d’Usure pour le trimestre suivant.

Évolution du taux d’usure

Historiquement, le Taux d’Usure était publié trimestriellement. Toutefois, depuis février 2023, il est actualisé mensuellement pour tenir compte du contexte inflationniste. Cette modification vise à faciliter l’accès au crédit immobilier pour les emprunteurs et à éviter que le Taux d’Usure ne devienne un obstacle majeur à l’obtention de prêts.

Sanctions en cas de dépassement

Le dépassement du Taux d’Usure est passible de sanctions sévères pour les organismes de crédit, notamment des peines de prison pouvant aller jusqu’à 2 ans et des amendes de 300 000 euros. Ces sanctions visent à dissuader les prêteurs de proposer des taux d’intérêt excessifs.

Quels sont les taux d’usure actuels en 2023 ?

Au 1er octobre 2023, voici les Taux d’Usure applicables aux crédits immobiliers et aux prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros :

  • Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,31 % ;
  • Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans : 5,55 % ;
  • Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 5,8 % ;
  • Prêts à taux variable : 5,4 % ;
  • Prêts relais : 5,79 %.

Il est important de suivre ces taux d’usure pour garantir que votre prêt immobilier respecte les limites légales en vigueur.

Profitez de la hausse du Taux d’Usure pour devenir propriétaire !

Si vous envisagez l’achat d’un bien immobilier neuf à l’île de la Réunion, il est essentiel d’obtenir un accompagnement professionnel fiable. C’est là qu’IFF TRANSACTION entre en jeu. Notre agence vous offre son expertise et vous guide à chaque étape dans votre parcours d’acquisition.

Avec la récente hausse du Taux d’Usure, il est plus important que jamais de comprendre les implications financières de votre achat immobilier. Notre équipe vous aidera à naviguer dans ce paysage en évolution et à trouver la meilleure option qui correspond à votre budget et à vos besoins. Devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf à la Réunion n’a jamais été aussi accessible, alors saisissez cette opportunité et contactez IFF TRANSACTION pour un accompagnement de près.

L’assurance emprunteur ou assurance prêt est une nécessité. En contractant un crédit immobilier, vous vous engagerez à le rembourser coûte que coûte, y compris en cas d’événement grave de la vie. Autrement, vous risquez tout simplement de perdre votre bien. L’assurance emprunteur protège aussi bien le consommateur qui prend un crédit que la banque qui le lui accorde.

Notre FAQ vous aide à mieux comprendre ce type de produit et vous aide à choisir l’assurance emprunteur la plus avantageuse financièrement.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Les consommateurs n’ont pas d’obligation légale de contracter une assurance emprunteur. Toutefois, pour sécuriser le prêt accordé et être certaine d’être remboursée, la banque peut imposer cette couverture. En cas de refus de la part du consommateur, la banque peut refuser l’octroi du crédit !

Où trouver une assurance emprunteur ?

Plusieurs acteurs proposent de l’assurance prêt :

  • Les compagnies d’assurance générale ;
  • Les compagnies spécialisées dans l’assurance-vie ;
  • Les courtiers grossistes gérants pour le compte de compagnies d’assurances ;
  • Les mutuelles d’assurances ;
  • Les compagnies d’assurances de groupes bancaires.

Comment choisir une assurance prêt pas chère ?

Le prix d’une assurance prêt dépend de plusieurs facteurs, à savoir du taux, de la couverture demandée et parfois de l’âge de l’emprunteur. Pour trouver une assurance qui soit efficace et intéressante financièrement, il est essentiel de comparer différentes offres et différentes compagnies. Analysez les critères suivants :

  • La couverture : comment évolue l’assurance sur la somme empruntée, au fil du temps ? Diminue-t-elle au fur et à mesure des remboursements ? Dès la première année ?
  • L’assureur : quelle est sa réputation ? Comment est noté son service client sur internet ?
  • La durée du prêt et de la couverture : pour la plus grande tranquillité d’esprit, les deux doivent avoir la même durée.
  • Les clauses et exclusions : une assurance de prêt doit offrir une protection maximale, qui soit à la hauteur de l’investissement de l’emprunteur !

Que couvre une assurance prêt ?

Les couvertures offertes par une assurance emprunteur varient selon le type de contrat, la durée du crédit et le type de crédit. En fonction de vos besoins, vous pouvez bénéficier des garanties suivantes :

  • La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) (obligatoire) ;
  • L’incapacité temporaire totale (ITT) ;
  • L‘invalidité permanente totale ou partielle (IPT/ IPP) ;
  • La garantie perte d’emploi (facultative).

Bon à savoir

La garantie décès de l’emprunteur est obligatoire dans le cadre de cette assurance.

Comment fonctionne l’assurance emprunteur ?

Dans le cadre d’une assurance emprunteur, l’assureur et la banque ou tout autre organisme de financement passent un accord : si l’emprunteur fait face à un accident de la vie, la compagnie d’assurance prendra en charge le remboursement du montant restant sur le crédit immobilier.

3 types d’assurance emprunteur

On trouve trois types d’assurance prêt sur le marché :

  • La couverture classique, qui protège l’assuré pendant toute la durée du prêt immobilier ;
  • La couverture hybride, qui couvre l’emprunteur pendant la première année du prêt, puis diminue ladite couverture au fur et à mesure du remboursement ;
  • La couverture décroissante, dont la protection diminue au fil du temps.

Combien de temps dure une assurance emprunteur ?

Pas de mauvaise surprise pour les consommateurs, l’assurance emprunteur est valable jusqu’au remboursement de la totalité du crédit immobilier.

Comment changer d’assureur au cours d’un crédit immobilier ?

Le site internet officiel de l’Administration française explique la marche à suivre et elle est simple : demander l’accord de la banque dans un premier temps. En effet, celle-ci doit s’assurer que le niveau de garantie du nouveau contrat est similaire à celui offert par le contrat initial.

Comme partout ailleurs, en France, toutes les banques demandent plusieurs garanties aux consommateurs désireux de faire un crédit immobilier. L’objectif des établissements prêteurs avec cette étape obligatoire, donc incontournable, se protéger coûte que coûte contre le défaut de remboursement. Cet article passe en revue l’assurance emprunteur, les garanties qui peuvent être exigées la banque, la garantie de prêt immobilier.

L’assurance emprunteur

À ne pas confondre avec la garantie de prêt, l’assurance emprunteur couvre différents risques :

  • Décès de l’emprunteur ;
  • La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
  • L’incapacité temporaire totale (ITT) ;
  • L’invalidité permanente totale ou partielle (IPT/ IPP) ;
  • La perte d’emploi (cette couverture est optionnelle).

Ici, l’assurance emprunteur ne permet pas à la banque de saisir le bien immobilier de l’emprunteur afin de se rembourser en le mettant en vente : l’assurance prenant financièrement le relai.

Les garanties exigibles par la banque pour un crédit immobilier

L’emprunteur idéal :

  • Présente un apport personnel élevé ;
  • Emprunte une petite somme ;
  • Possède une très bonne solidité financière.

Autant dire que peu de consommateurs présentent un tel profil, aussi, pour se prémunir contre toute éventualité, la banque demande une garantie dans la majeure partie des cas. Cette garantie peut être :

Une hypothèque

Ici, l’emprunteur possède déjà un bien qu’il peut mettre en hypothèque ou alors, il peut également décider d’hypothéquer le bien qu’il souhaite acheter. En cas d’incapacité à rembourser son crédit et en l’absence d’assurance emprunteur, cette forme de garantie permet à la banque de saisir le bien et le vendre aux enchères. La somme récoltée servira à rembourser la banque.

L’hypothèque d’un bien se fait devant notaire, qui inscrit alors l’existence de cette garantie. Cela en publiant l’information auprès des services de la publicité foncière.

L’hypothèque dure le temps du crédit immobilier et reste inscrite à la publicité foncière pendant l’année qui suit le remboursement de la dernière échéance dudit crédit (Article 2434 du Code civil). Au terme de cette période, l’inscription est automatiquement rayée, sans frais.

En cas de revente du bien avant la fin de son remboursement, l’emprunteur doit demander la mainlevée de l’hypothèque auprès de sa banque. Une démarche payante durant laquelle la banque vérifie bien que le montant de la vente permet de couvrir la totalité de l’emprunt immobilier.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (HLPPD)

Cette garantie s’applique uniquement lors de l’achat d’un terrain, d’un appartement ou d’une maison qui existe déjà. Elle permet à la banque de saisir et de mettre en bien en vente lorsque l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité à rembourser son crédit immobilier.

Pour la création de cette hypothèque, l’emprunteur doit uniquement payer les frais de notaire, la sécurité immobilière et les frais de formalités tout en étant exonéré de la taxe de publicité foncière.

L’hypothèque sur le logement familial

Régulée par l’article 215 du Code civil, cette forme d’hypothèque permet à un conjoint de mettre en garantie le logement qu’il occupe avec sa famille. À condition d’obtenir le consentement de l’autre conjoint.

La caution

Ici, l’emprunteur présente une personne physique ou morale qui accepte de rembourser le crédit immobilier en cas de défaillance. Cette démarche est payante à travers le versement :

  • D’une commission située entre 150 € et 600 € ;

Et

  • D’une contribution à un fonds mutuel de garantie qui représente environ 0,8 % de la somme empruntée.

L’assurance-vie

Avec l’assurance-vie, lorsque l’emprunteur ne peut plus rembourser son crédit, la banque peut légalement à racheter le contrat d’assurance-vie de l’emprunteur, au prix du remboursement restant.

La portabilité de prêt immobilier, également appelé transfert de crédit immobilier, s’adresse au propriétaire d’un bien immobilier acheté à crédit qui souhaite en acquérir un autre. Plus clairement, le prêt qui sert au paiement du premier bien va être utilisé pour financer l’achat du second. Quels sont les avantages et inconvénients de cette stratégie ?

Quelles conditions pour demander la portabilité d’un crédit immobilier ?

La transférabilité d’un crédit immobilier est soumise à certaines conditions. En effet, il ne suffit pas de demander à son banquier de procéder au portage de son prêt. Ce qu’il faut retenir :

  • Le prix du nouveau bien doit, à minima, être égal à la valeur du capital qu’il reste à rembourser ;
  • Le deuxième bien acheté doit avoir la même destination que le bien original : résidence principale, secondaire, etc. Il n’est donc pas possible, par exemple, d’utiliser le crédit ayant servi à acheter une résidence principale pour acheter un bien locatif.
  • Le remboursement du crédit en cours ne doit faire l’objet d’aucun incident (rejet de prélèvement) ;
  • En cas de prêt complémentaire, la demande doit se faire auprès de la même banque qui accorde la portabilité de prêt ;
  • Il faut attendre au maximum 6 mois pour la mise en place de la portabilité d’un prêt existant ;
  • L’offre de crédit doit comporter une clause de transférabilité de prêt immobilier ;
  • L’emprunteur doit obtenir l’autorisation du crédit logement et de l’assureur.

Quand demander la transférabilité d’un crédit ?

La négociation d’une clause de transférabilité se déroule au moment de la souscription d’un prêt immobilier, avant même que les offres soient éditées. Attention, certaines banques n’acceptent pas de mettre en place une telle option.

Quelle différence entre portabilité de prêt et crédit relais ?

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien tout en achetant un autre bien, le plus souvent, il passe par un crédit relais pour ne pas avoir à rembourser deux crédits en même temps. Cette solution consiste pour la banque à avancer partiellement le montant de la vente du logement actuel, ceci avec un taux d’intérêt qui varie entre 3 et 5 %.

On compare souvent et à raison le crédit relais à un apport pour l’achat d’un nouveau bien immobilier en attendant la vente du bien actuel.

Quelles sont les caractéristiques de la portabilité de prêt immobilier ?

La portabilité de prêt immobilier est une solution très peu connue alors qu’elle possède de nombreux avantages :

Un prêt porté conserve toutes les caractéristiques du prêt original : taux d’intérêt, calendrier de remboursement, etc. Il se rembourse exactement de la même manière que le crédit original.

Il permet de faire des économies : hormis d’éventuels frais de dossier (qui peuvent tout de même atteindre 1000 € dans certains cas) lors de son activation, la portabilité d’un prêt immobilier est gratuite. Cela signifie que l’ajout d’une clause de transférabilité est totalement gratuit jusqu’à son utilisation.

Il n’est pas soumis au paiement de pénalités de remboursement anticipé : certes, le montant des indemnités de remboursement anticipé (les IRA) est plafonné par la loi (article R313-25 du code de la consommation), sauf négociation avant la signature du contrat de prêt. Mais cela représente tout de même 3 % du montant du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts. Dans le cas d’un transfert de crédit, il n’est pas question de remboursement anticipé !

Il permet d’éviter les frais de garantie : la souscription à un nouveau crédit immobilier induit le paiement de frais de garantie au début même du prêt. Peu voire pas du tout négociables, ces frais peuvent atteindre 2 % de la somme totale empruntée. La portabilité de crédit n’est pas soumise à cette condition.

La portabilité de prêt immobilier pour acheter un nouveau bien en toute tranquillité

Peu connue, la portabilité de crédit immobilier est une solution qui mérite que l’on s’y intéresse. Bien négociée, elle peut représenter un moyen intéressant de faire des économies.

Avec l’année 2022 qui touche à sa fin, l’heure est au bilan pour le secteur immobilier. Entre l’augmentation des taux d’intérêt, un taux d’usure défavorable, les ménages ont eu du mal à décrocher un crédit immobilier. À quoi faut-il s’attendre en 2023 ?

2022, marquée par une détérioration de l’accès au crédit immobilier

Les Français ont eu du mal à décrocher un crédit immobilier à compter du 2e trimestre 2022. À l’origine de ce phénomène, l’inflation et un durcissement de la politique monétaire de la Banque Centrale européenne. Résultat, selon les données Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux d’intérêt moyen est passé de 1,05 % en janvier à 2,25 % en novembre 2022. Quelles sont les prévisions pour 2023 ? Les spécialistes tablent vers une hausse avec un taux d’intérêt qui devrait dépasser les 3 % !

Vers une réforme de l’usure en 2023 ?

Les ménages ont perdu environ 15 % de pouvoir d’achat en 2022, une mauvaise nouvelle lorsqu’on sait également que les prix de l’immobilier ne montrent aucun signe de baisse. Si l’on ajoute à cela une réglementation de l’usure dépassée, qui ne correspond plus à la réalité, l’année 2023 pourrait se dérouler de manière similaire. À moins que le projet de loi de finances 2023 déposé par les parlementaires soit voté ! En effet, l’amendement dont il est question prévoirait la sortie de l’assurance emprunteur du calcul de l’usure.

Des refus de prêt immobilier par milliers en 2022

Du fait du TAEG (Taux annuel effectif global) supérieur au taux d’usure et des conditions d’octroi de plus en plus complexes, les refus de prêt immobilier ont plu en 2022.

Selon le site BFM / RMC, « Les autres motifs arrivent loin derrière: un taux d’endettement trop élevé (30,5 %), la situation professionnelle, notamment l’absence de CDI (21,7 %) ou encore un apport personnel insuffisant (20,2 %). Il est à noter aussi que, parallèlement, le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui donne la consommation énergétique du logement et qui est un élément auquel les banques prêtent de plus en plus attention, a été un obstacle dans 3,3 % des cas. »

Les spécialistes prévoient néanmoins une certaine accalmie au tout début de l’année 2023, du fait du nouveau calcul des taux d’usure. Phénomène qui devrait être rapidement ralenti pour ne pas dire annulé par l’augmentation toujours en cours des taux d’intérêt.

La loi Lemoine

Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine (d’après la députée Patricia Lemoine) a pour objectif de démocratiser et de simplifier l’accès à l’assurance sur le prêt immobilier. Pour cela, elle assouplit plus encore les conditions de résiliation de cette assurance, augmente la protection des personnes en cours de maladie ou ayant souffert d’une maladie grave.

Lisez la suite dans notre article « Loi Lemoine : du nouveau pour l’assurance emprunteur ! »

Une année 2022 complexe pour les acquéreurs

Selon un sondage réalisé par PAP.fr auprès de 10 828 candidats à l’achat entre les 22 et 27 novembre 2022, 9,8 % des acheteurs ont déclaré avoir fait l’objet d’un refus de prêt récemment.

Si vous projetez d’acheter un bien immobilier en 2023, demandez conseil à votre agent immobilier ! Celui-ci possède toute l’expertise nécessaire pour trouver un bien qui corresponde à votre profil financier, donc propice à l’octroi d’un crédit.

Les 15 propositions du Conseil supérieur du notariat pour faciliter l’immobilier

Les Français vont-ils avoir droit à une réforme de la fiscalité des successions et des donations ? Pour « favoriser les transmissions vertueuses » et « accompagner les héritiers dans le traitement fiscal des successions », le Conseil supérieur du notariat (CNS) vient de présenter 15 propositions en ce sens au gouvernement. À retenir…

9 propositions pour « favoriser les transmissions vertueuses »

Le CSN propose les modifications suivantes :

Le barème des droits de succession

Permettre au contribuable de mieux comprendre le barème des droits de succession et de donation. Pour cela :

  • Exiger qu’il soit fixé en prenant en compte l’évolution économique et sociétale du pays ;
  • Recueillir l’avis préalable des professionnels intervenant dans les transmissions à titre gratuit.

Réduire l’impact des liens de parenté sur la fixation du barème et prendre principalement en considération l’utilité sociale des transmissions et l’évolution des cercles de solidarité.

Les transmissions transgénérationnelles

  • Aligner l’abattement fiscal prévu pour les donations à des petits-enfants sur celui prévu entre parents et enfants.
  • Appliquer le même régime fiscal aux donations consenties aux arrière-petits-enfants.

Le délai de rappel fiscal des donations

Réduire le délai de rappel fiscal des donations.

Les donations en pleine propriété

Prendre des dispositions fiscales en faveur des donations en pleine propriété, comme une réduction sur les droits de mutation à titre gratuit sous condition d’âge du donateur et des abattements plus élevés que pour les donations avec réserve d’usufruit.

La faculté de cantonnement

Afin de favoriser l’entraide familiale ainsi qu’une meilleure adéquation entre le contenu de la transmission et les besoins de chaque héritier, ouvrir civilement la faculté de cantonnement à tous les héritiers et le traitement fiscal qui lui est réservé.

Le taux du droit de partage sur les biens successoraux

Afin d’inciter les héritiers à sortir de l’indivision successorale, ramener à 1% le taux du droit de partage dans les successions.

Le droit de partage sur les donations réincorporées

Afin de favoriser le recours à la donation-partage, supprimer le droit de partage sur les donations réincorporées dans une donation-partage.

La résidence principale du défunt

  • Porter la décote de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt, prévue par
    l’article 764 bis du CGI, au minimum à celle prévue en matière d’IFI, soit actuellement 30 %.
  • Rendre cette décote optionnelle.
  • Reporter l’exigibilité des droits de succession portant sur la résidence principale du défunt dûs par les héritiers autres que le conjoint survivant au décès de celui-ci ou à la vente du bien.

Un dispositif de type « Dutreil » pour les logements

Exonérer de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence d’au moins 50% de leur valeur vénale, les transmissions à des personnes physiques par donation ou succession, de la pleine propriété d’un logement :

  • Ayant une consommation en énergie finale supérieure à 331 kWh/m 2 (étiquettes F et G), en conditionnant cette exonération à l’engagement de faire réaliser par des entreprises agréées des travaux de rénovation permettant d’atteindre un niveau de performance énergétique déterminé par décret et à l’engagement de conserver le bien en le louant ;
  • Destiné à la location en loyer intermédiaire pour une durée d’au moins six ans sous condition de conclusion d’une convention avec l’ANAH.

5 propositions pour « Accompagner les héritiers dans le règlement fiscal de la succession »

Le délai de dépôt de la déclaration de succession

Prévoir des mécanismes de prorogation du délai de dépôt de la déclaration de succession et de paiement des droits dans les situations où les héritiers ne peuvent avoir une appréciation suffisante de la dévolution successorale ou de la consistance de la succession ou lorsque celle-ci ne peut être réglée dans l’attente d’un évènement dont la réalisation ne dépend pas de leur volonté.

La taxation des meubles meublants

Réduire le taux du forfait mobilier.

Les dispositifs de paiement fractionné et différé des droits de succession

Allonger le délai de paiement fractionné des droits de succession.

Tout en permettant aux héritiers de proposer tout type de garantie à l’administration fiscale dans le cadre d’une demande de paiement différé des droits de succession, préciser dans les textes que le choix d’une inscription d’hypothèque légale s’impose à l’administration dès lors que l’inscription vient en rang utile et que la valeur du bien est suffisante pour couvrir le montant des droits.

Supprimer la déchéance du bénéfice du régime du paiement différé en cas de cession d’un bien recueilli dans la succession dès lors qu’une partie du prix de cession est versée au Trésor Public à due concurrence des droits dus et que la valeur des biens donnés en garantie reste suffisante pour garantir le paiement du solde de ces droits le moment venu.

Supprimer toute exigence pour les héritiers de devoir justifier de la conservation des titres recueillis dans la succession.

La déduction des frais funéraires

Permettre la déduction de l’actif successoral des frais d’obsèques à leur montant réel, sur présentation d’une facture acquittée.

Ou, à tout le moins, actualiser le plafond de déduction à hauteur du coût moyen d’une inhumation ou d’une crémation.

Le délai spécial de reprise de l’article l.181-B du livre des procédures fiscales (lpf)

Supprimer l’article L. 181 B du Livre des Procédures Fiscales (LPF) pour ne garder que les délais de prescription de droit commun.

L’harmonisation de la fiscalité des successions au sein de l’Union européenne

Engager une réflexion sur une harmonisation de la fiscalité des successions au sein de l’Union européenne, ainsi que des institutions patrimoniales sur lesquelles cette fiscalité s’applique, dans la continuité de l’harmonisation des règles civiles résultant du règlement succession du 4 juillet 2012.

Le gouvernement va-t-il entendre les propositions du Conseil supérieur du notariat ? En attendant d’avoir des réponses concrètes et si les questions relatives aux successions et donations vous touchent de près ou de loin, découvrez le livret complet ici.

Dans le cadre d’un prêt immobilier à taux d’intérêt variable, ce dernier varie en fonction de l’évolution d’Euribor, un indice de référence : il peut donc évoluer à la hausse, ou à la baisse. Par conséquent, les remboursements varient. Si vous hésitez entre cette option et le taux d’intérêt fixe, voici des éléments à prendre en considération pour faire le choix le plus pertinent en fonction de vos besoins et de vos moyens financiers.

Quels sont les avantages d’un crédit immobilier à taux variable ?

Si vous êtes à la recherche d’un cadre flexible en ce qui concerne votre crédit immobilier, le taux variable est l’option la plus adéquate. En effet, avec un prêt à taux variable, votre taux d’intérêt peut augmenter ou diminuer automatiquement tout au long de la durée du prêt.

Les points clés du crédit immobilier à taux variable

Un prêt immobilier à taux variable peut vous permettre de rembourser votre prêt plus rapidement en profitant de la baisse des taux d’intérêt et en continuant à payer les mêmes remboursements lorsque les taux baissent.

Lorsque les taux d’intérêt augmentent, la banque peut augmenter le remboursement.

L’emprunteur doit avoir la certitude d’avoir le budget nécessaire pour suivre financièrement l’évolution des taux d’intérêt, lorsqu’ils sont en hausse.

Les taux de référence pouvant atteindre des niveaux extrêmement élevés, la plupart des taux variables sont plafonnés afin de protéger les emprunteurs. Attention cependant, les plafonds eux-mêmes peuvent à leur tour être fixés à des niveaux élevés.

Les emprunteurs peuvent négocier auprès de la banque afin que la totalité ou une partie de la hausse du taux soit étalée sur la durée de votre prêt, ceci pour éviter une augmentation brutale des mensualités.

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier à taux d’intérêt variable n’est pas, en général, soumis à des pénalités.

Avant de signer un contrat de crédit immobilier, il faut prendre le temps de rechercher s’il inclut une clause permettant de passer d’un taux variable à un taux fixe en cas de forte hausse des taux du marché.

Comment choisir entre un taux variable et un taux fixe ?

Avant de contracter votre crédit immobilier, prenez le temps pour faire le point sur votre situation financière personnelle et les spécificités de votre emprunt. En examinant ces éléments, vous parviendrez à décider entre un crédit à taux fixe ou variable.

Gardez également en tête que le taux d’intérêt ne représente qu’une partie du coût total d’un prêt. D’autres facteurs, comme la durée du prêt, les frais du prêteur et les frais de gestion, contribuent également à la dépense globale.

Est-il possible de passer d’un taux d’intérêt variable à un taux fixe ?

Certains contrats de crédits à taux variable, une clause permet à l’emprunteur de passer après un certain nombre d’années de remboursement à un taux fixe, à la date d’anniversaire du contrat. Si vous souhaitez mettre cette clause en application, demandez tout simplement à votre banque ou organisme prêteur de faire le nécessaire.