Bonne question que voici, puisqu’il est fortement recommandé d’être en CDI pour obtenir un prêt immobilier. Néanmoins, la tâche n’est pas impossible pour le candidat à l’emprunt en CDD, travailleur indépendant ou en contrat intermittent. À condition d’être bien préparé en amont, documents et arguments à l’appui, ceci afin de convaincre la banque.

Quels arguments pour convaincre la banque d’accorder un crédit immobilier ?

On ne peut pas aller jusqu’à dire que le crédit immobilier se mérite. En mettant le banquier en face de faits concrets sans pour autant être en CDI, il prendra le temps d’examiner le dossier de demande. Dans le meilleur des cas, il acceptera d’octroyer le fameux emprunt à son demandeur, y compris si ce dernier ne correspond pas au profil typique.

Préparez-vous à demander votre crédit immobilier en tant salarié en CDD, travailleur intermittent ou indépendant en présentant les arguments suivants :

Un faible taux d’endettement

Le taux d’endettement permet à la banque de connaître le revenu (salaires nets, revenus professionnels non-salariés, autres pensions, revenus fonciers, allocations, commissions) qui vous reste et que vous pourrez consacrer au remboursement de votre emprunt à la fin de chaque mois. Son calcul inclut les :

  • Emprunts bancaires et autres emprunts ;
  • Crédits courants (auto, personnel, renouvelable) ;
  • Avances sur salaire.

Votre objectif en tant que candidat à l’emprunt est de naviguer entre 10 et 15 % de taux d’endettement. Au-delà et en étant en CDD ou autre contrat déterminé, il est peu probable d’obtenir un accord de la banque.

Le reste à vivre

Outre la somme que vous allez pouvoir consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit immobilier, la banque s’intéressera également à votre « reste à vivre ». Comme son nom l’indique, il s’agit du montant que vous allez pouvoir consacrer à vos autres dépenses (alimentation, transports, loisirs, etc.). Idéalement, comptez entre 400 et 600 euros de manière globale et 150 euros supplémentaires par personne à charge, si vous en avez.

Votre gestion bancaire

Elle doit être sans faute ! Afin de convaincre le banquier qu’il peut vous faire confiance, que vous serez un emprunteur sérieux et fiable, votre dossier bancaire ne doit pas être entaché :

  • De découvert ;
  • D’incident bancaire ;
  • D’un crédit à la consommation ;
  • Dépenses fréquentes que l’on peut considérer comme étant trop importantes pour cadrer avec votre budget habituel.

Votre apport personnel

Les banques apprécient les efforts d’un emprunteur potentiel pour apporter jusqu’à 10 % du prix du bien en tant qu’apport personnel. Quoi qu’il en soit, l’apport personnel doit être suffisamment conséquent pour assurer le paiement des frais de notaire.

À quoi s’attendre en tant qu’emprunteur en CDD ?

Lorsque la banque accepte d’octroyer un crédit immobilier à une personne en CDD ou autre contrat à durée déterminée, elle a tout intérêt à se prémunir de tout risque financier. En ce sens, ne soyez pas surpris si votre banque accepte votre demande d’emprunt, mais à un taux d’intérêt légèrement supérieur à celui habituellement proposé.

Attention, ce taux doit respecter la grille des taux d’usure de la Banque de France.

Bonne question que voici, que chaque candidat au crédit immobilier se pose naturellement : comment obtenir un emprunt intéressant ? Voici nos conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.

Comment obtenir un prêt immobilier intéressant ?

Là encore, plusieurs éléments entrent en jeu :

  • Le taux d’intérêt ;
  • Votre profil d’emprunteur ;
  • Le prix de l’assurance emprunteur ;
  • La concurrence ;
  • Les indemnités de remboursement anticipé ;
  • La bonne garantie de prêt ;
  • Le montant des frais de dossier

Taux d’intérêt : qu’est-ce que c’est ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à l’achat d’un bien, avec remboursement sur 10 à 20 ans, la banque applique un taux d’intérêt. Il s’agit d’un pourcentage à payer par l’emprunteur, en plus du prix du bien et des divers frais inhérents à son investissement. En résumé, le taux d’intérêt sur un crédit immobilier est la marge prise par l’établissement prêteur.

Le taux d’intérêt sur un crédit immobilier peut être fixe ou variable, aussi, il peut rester le même tout le long du remboursement du crédit ou alors être révisé en fonction d’un indice de référence lié aux marchés financiers. Sur ce dernier point, afin d’éviter tout excès, la banque parle de taux capé, c’est-à-dire une limite infranchissable.

Concernant le calcul du taux d’intérêt, plusieurs facteurs sont pris en considération, mais principalement celui du risque pris par la banque :

  • La durée du remboursement : plus elle est longue, plus le taux sera élevé.
  • Le profil de l’emprunteur ;
  • L’économie en général ;
  • L’état du marché.

Votre profil d’emprunteur

Il doit convaincre le prêteur que vous êtes une personne sans risque :

  • Un faible taux d’endettement ;
  • Un reste à vivre suffisant chaque mois ;
  • Un apport personnel élevé ;
  • Une bonne gestion quotidienne de vos comptes bancaires ;
  • Une bonne situation professionnelle en cours ou à venir.

Le prix de l’assurance emprunteur

Il pèse généralement très lourd dans le crédit immobilier, aussi, il est important de trouver une assurance moins gourmande. Si la banque propose une assurance emprunteur, il est important de voir ce qui est proposé ailleurs, auprès d’assureurs externes.

La concurrence

La prospection auprès de différentes banques fait partie des bonnes pratiques du futur emprunteur. Il n’est pas rare que pour fidéliser les prospects, les banques proposent des crédits immobiliers à des conditions particulièrement avantageuses.

Les indemnités de remboursement anticipé

La pratique ne date pas d’hier, les emprunteurs sont généralement soumis à une pénalité en cas de remboursement « trop en avance » de leur crédit immobilier. Il est tout à fait possible de demander à la banque de supprimer cette condition lors de la demande de prêt. Elle est légalement obligée d’accepter si le montant remboursé équivaut à au moins 10 % du capital remboursé !

La garantie de prêt

Entre l’hypothèque et la caution, c’est cette dernière option qui vous permettra de faire des économies intéressantes. Cette caution peut être une personne qui se porte garant ou alors une entreprise spécialisée dans ce type de démarche.

Les frais de dossier

Si la banque applique des frais de dossier, d’ailleurs généralement faibles, il est possible de négocier le montant.

Difficile pour beaucoup d’acheter un bien immobilier uniquement grâce à ses économies, aussi, il n’est pas rare qu’un acquéreur finance son achat grâce à un crédit bancaire. D’ailleurs, selon Statista.com, « en 2019, on a eu recours à environ 321 800 prêts immobiliers pour l’achat de presque 200 000 résidences principales dans le neuf en France. » Quant à « la part des ménages ayant un crédit immobilier » elle « a augmenté de plus de 2 %. En 2001, 29,1 % des ménages français avaient au moins un prêt immobilier et ce taux a atteint 31,4 % en 2020. ». Si vous projetez de vous lancer dans l’achat immobilier pour constituer votre résidence principale ou encore votre résidence secondaire, voici les différents types de prêts existants.

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Toujours selon Statista.com, « Les crédits ou prêts immobiliers, aussi appelés « crédits à l’habitat », sont des sommes d’argent octroyées par des sociétés de financement ou des établissements de crédit (en somme des organismes prêteurs) à des ménages (particuliers et/ou entrepreneurs individuels), c’est-à-dire des emprunteurs, qui souhaitent acquérir ou construire un bien immobilier. Par ailleurs, d’après la Banque de France, tout prêt immobilier de plus d’un an reçoit l’inscription d’« hypothèque ».

Ajoutons que le prêt immobilier se rembourse généralement sur 10 à 25 ans, et qu’il peut couvrir la totalité de l’acquisition, à moins que l’acheteur ne souhaite inclure son apport personnel.

S’agissant d’un crédit, il vient avec des coûts appelés Taux d’annuité effectif global ou TAEG, qui regroupe le taux d’intérêt du crédit, l’assurance emprunteur et les frais de dossier.

Les prêts immobiliers existants

En fonction de vos besoins, de votre apport personnel, de votre projet immobilier, voici les types de prêts (non aidés) que vous pouvez demander :

Le prêt relais

Le prêt relais est n’est pas un prêt amortissable, c’est-à-dire que son remboursement ne fait pas l’objet d’un échéancier. Il s’adresse aux propriétaires dont le bien est en vente tandis qu’ils souhaitent en acheter un autre.

Le prêt amortissable

Son remboursement est réparti sur plusieurs mois, assuré par l’emprunteur, qui paie un montant fixe. Ce type de crédit est idéal pour les acquéreurs ayant un revenu régulier.

Le prêt in fine

Ici, l’emprunteur rembourse mensuellement l’intérêt, qui est perçu par l’établissement prêteur. Une fois le remboursement de l’intérêt arrivé à terme, il doit rembourser la totalité du capital emprunté, en une seule fois ! Vous pouvez recouvrir à ce type de prêt si vous avez la possibilité d’épargner tout en remboursant l’intérêt ou alors si vous louez le bien.

Le prêt progressif

Il s’agit d’un crédit à taux fixe, mais dont le montant des mensualités augmente au fil du remboursement. À choisir si, par exemple, vous êtes certain d’avoir régulièrement des augmentations de salaire.

Le prêt dégressif

À l’opposé du prêt progressif, ici, le montant des mensualités diminue au fil du temps. Pour cela, les échéances de départ sont relativement élevées.

Le prêt à taux variable

Ici, le montant des intérêts est susceptible de varier au diapason du taux de référence. Chaque mensualité sera donc différente.

Autrefois appelé 1 % Logement ou 1 % patronal, le prête Action Logement ou prêt accession est une participation complémentaire qui permet aux particuliers de financer une partie de l’acquisition ou de la construction de leur résidence principale. Ce qu’il faut retenir sur cette solution encadrée par la loi.

Qui peut demander un prêt Action Logement ?

Le demandeur du prêt Action Logement doit répondre à deux conditions principales :

  • Présenter des ressources financières inférieures ou égales aux plafonds prévus par la loi ;
  • Être salarié au sein d’une entreprise du secteur privé, n’appartenant pas au secteur agricole et ayant au moins 10 salariés.

Quels sont les avantages du prêt Action Logement ?

Les profils éligibles à ce type de prêt :

  • Peuvent demander un financement allant jusqu’à 40 000 €, dans la limite de 40 % du coût total de l’opération ;
  • Être soumis à un taux d’intérêt annuel fixe de 0,5 % hors assurance obligatoire ;
  • Rembourser leur prêt sur 25 ans

Dans quel cas peut-on demander un prêt accession ?

Si vous êtes éligible, vous pouvez demander un prêt accession pour financer :

  • La construction de votre maison ;
  • L’achat d’un logement neuf sur plan (Vente en État Futur d’Achèvement – VEFA),
  • Dans le cadre du programme « Accession sociale à la propriété » et d’un Prêt Social de Location Accession (PSLA) ;
  • Dans le cadre du programme d’accession en bail réel solidaire (BRS) pour l’acquisition d’un bien dans le neuf ou dans l’ancien ;
  • Dans le cadre de l’acquisition d’un logement ancien vendu par un organisme de logement social (vente HLM).

Quels types de biens immobiliers peuvent être financés par le prêt Action Logement ?

Si vous souhaitez demander un prêt Action Logement pour financer votre achat immobilier, le bien doit :

  • S’il appartient au marché du neuf, il doit respecter des conditions de performances énergétiques énoncées par les articles L. 111-9 à L. 111-10 du CCH (Réglementation thermique applicable aux logements neufs, en métropole) ou des articles R. 162-1 à R. 162-4 du CCH dans les DROM (Réglementation Thermique, Acoustique et Aération) ;
  • S’il appartient au parc de logements sociaux dans le cadre d’une vente HLM : le DPE du logement doit être entre A et E.

Est-il possible de cumuler le prêt Action Logement avec d’autres prêts de l’État ?

Les futurs acquéreurs qui financent une partie de leur achat immobilier grâce au prêt Action Logement peuvent cumuler ce dernier avec :

  • Le prêt d’accession sociale ;
  • Le prêt à taux zéro (PTZ) ;
  • Le prêt conventionné (PC).

A quel moment le bénéficiaire reçoit-il son financement ?

L’organisme gestionnaire du prêt Action Logement dispose d’un délai de 3 mois maximum après l’acquisition pour verser son financement au bénéficiaire.

Source de cet article :

Prêt patronal : comment en bénéficier ?actionlogement.fr

L’année 2022 commence sous les meilleurs auspices pour celles et ceux ayant un projet d’achat immobilier. Une proposition de loi a été faite à l’Assemblée nationale le 4 février dernier, prévoyant plusieurs changements en ce qui concerne la fameuse assurance emprunteur.

À quoi sert l’assurance emprunteur ?

Non obligatoire, mais susceptible d’être imposée par un établissement bancaire, l’assurance emprunteur prend en charge le paiement de tout ou partie des échéances de remboursement du crédit restant dû lorsque vous êtes dans certaines situations :

  • Décès et perte totale et irréversible d’autonomie ;
  • Invalidité permanente (totale ou partielle) et incapacité temporaire de travail (totale ou partielle) ;
  • Éventuellement perte d’emploi, car vous êtes libre de prendre ou non cette garantie.

Cette assurance peut être contractée par l’emprunteur auprès de ladite banque, de l’un de ses partenaires ou alors auprès d’un organisme tiers.

Parmi les étapes à franchir pour obtenir une assurance emprunteur, il y a celle du questionnaire médical. En effet, jusqu’à présent, les emprunteurs doivent remplir un questionnaire médical à partir duquel l’assureur évalue les risques. La loi prévoit que « ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi. Si l’assureur vient à déceler la supercherie lorsque vous lui demandez le remboursement de votre crédit, il pourra refuser de vous indemniser ou obtenir la résiliation de votre contrat d’assurance. ». Or, cette étape est vouée à disparaître !

(Source : Comment obtenir un contrat d’assurance emprunteur pour un crédit immobilier ?service-public.fr)

Les changements à venir concernant l’assurance emprunteur

Trois décisions majeures sont sur le point d’être votées par l’Assemblée nationale au moment de la rédaction de cet article :

  • La suppression du questionnaire de santé ;
  • Le renforcement du droit à l’oubli ;
  • Une résiliation simplifiée du contrat d’assurance emprunteur.

Ces amendements ne seront pas vains pour les millions d’emprunteurs potentiels, qui vont pouvoir économiser plusieurs milliers d’euros.

Suppression du questionnaire de santé pour les moins de 60 ans

Le questionnaire de santé est donc voué à disparaître pour les personnes prévoyant de rembourser un prêt individuel inférieur à 200 000 euros avant leurs 60 ans. Concrètement, le couple peut donc faire deux demandes de prêt individuel et obtenir un capital suffisamment conséquent pour acheter un appartement, un studio, une villa, etc., sans avoir à détailler leur état de santé auprès de la compagnie d’assurance.

Un élargissement du droit à l’oubli

Les personnes souffrant d’une maladie de nature cancéreuse ou de l’hépatite C vont disposer d’un délai élargi quant au droit à l’oubli, qui passera de 10 à 5 ans. Cela signifie que toute personne ayant terminé leur traitement depuis au moins 5 ans ne sera plus obligée de déclarer sa maladie auprès de la compagnie d’assurance.

Résiliation simplifiée

À l’heure actuelle, il est possible de changer d’assurance emprunteur uniquement à la date d’anniversaire du contrat. Dans une démarche d’ouverture à la concurrence entre assureurs et banques, à compter du 1er juin 2022, la loi autorisera les consommateurs à résilier leur nouveau contrat à n’importe quel moment. Les contrats déjà en cours devront patienter jusqu’au 1er septembre prochain.

 

Bien emprunter pour acheter un bien immobilier, cela se prépare ! Investissement financier important, il doit pouvoir couvrir tous les frais inhérents à un tel projet tout en permettant à l’emprunteur de subvenir à ses besoins. Voici ce qu’il faut prendre en considération pour calculer le bon montant à emprunter.

Quelles dépenses doit couvrir un crédit immobilier ?

Outre le prix du bien immobilier, l’emprunt va pouvoir servir à couvrir les autres frais inhérents à ce type d’investissement.

Les frais d’agence

Situés généralement entre 3 et 10 %, les frais d’agence peuvent être financés par l’apport personnel de l’acheteur. Dans tous les cas, les frais d’agence sont indiqués sur le compromis. Il est également précisé si c’est à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.

Si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur et financés par un prêt bancaire, le notaire, qui percevra les fonds, versera directement la somme à l’agence immobilière à la fin de la transaction.

Les frais de notaire

Fixés de 2 à 3 % du prix de vente pour un logement neuf et de 7 à 8 % du prix de vente pour un bien immobilier ancien, les frais de notaire incluent les taxes (80 % de la somme) à payer à l’État dans le cadre d’un tel achat.

L’assurance de prêt immobilier

Facultative, mais fortement recommandée, l’assurance emprunteur est une sécurité financière aussi bien pour la banque que l’emprunteur. Elle constitue une part importante du remboursement d’un crédit immobilier.

Les frais de dossier

Ici, il s’agit de rémunérer la banque pour tout le traitement du dossier de demande de crédit. Négociables, ils peuvent se présenter sous la forme d’un forfait ou d’un pourcentage.

La garantie de prêt immobilier

Elle existe pour protéger l’établissement prêteur au cas où l’emprunteur n’est plus en capacité de rembourser son crédit immobilier.

Emprunt immobilier : c’est la banque qui décide !

En effet, dans les faits, la banque se base sur plusieurs critères pour décider du montant qu’elle va prêter à un futur acquéreur immobilier :

  • La situation financière personnelle de l’emprunteur ;
  • Sa situation professionnelle ;
  • Son comportement bancaire ;
  • Son apport personnel.

La fameuse capacité d’emprunt dépend donc du rapport entre les revenus de l’emprunteur et ses charges. L’objectif est d’éviter toute situation de surendettement, avec un taux d’endettement maximal n’excédant pas 35 %, comme fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Appelé dans le jargon le « taux d’effort », il s’agit de maintenir l’équilibre entre les remboursements mensuels effectués par l’emprunteur dans le cadre de son crédit immobilier et son niveau de vie.

Zoom sur l’importance de l’apport personnel

Non obligatoire, l’apport personnel est un atout trop souvent sous-estimé. Élément convaincant pour la banque quant à la solidité de l’emprunteur, il n’est pourtant pas soumis à un minimum légal. Comment constituer ce fameux apport personnel ? Plusieurs méthodes :

  • L’utilisation d’une épargne personnelle ;
  • L’utilisation partielle d’une épargne personnelle ;
  • Les prêts subventionnés accordés par l’État et soumis à conditions ;
  • L’épargne entreprise.

N’hésitez pas à demander conseil à votre agent immobilier concernant toutes ces questions et réussissez votre projet immobilier !

(Source de cet article : Rembourser son crédit immobilier avant son terme : comment ça marche ?Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance)

Que se passe-t-il lorsqu’un emprunteur peut payer la totalité de son crédit immobilier, avant le terme prévu sur le contrat ? Le remboursement par anticipation est un cas de figure tout à fait possible, par exemple, si vous avez réussi à vendre un bien ancien et que vous souhaitez acheter un logement neuf ! Voici ce que la loi prévoit.

Est-il possible de rembourser un crédit immobilier avant son terme ?

Le Code de la consommation prévoit qu’un emprunteur « peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité » de son crédit immobilier.

Le même Code rappelle qu’un contrat peut également interdire un remboursement égal ou inférieur à 10 % du montant initial prêté, à moins que ce montant corresponde au reste à payer sur la totalité du crédit.

Pourquoi rembourser un crédit par anticipation ?

Les raisons sont nombreuses pour expliquer les rentrées d’argent. Ainsi, un emprunteur peut se retrouver capable de rembourser son crédit immobilier par anticipation après avoir reçu un héritage, un don, après avoir vendu un bien immobilier, dans le cadre du rachat de son crédit en cours par un autre établissement financier, etc.

Comment rembourser un crédit immobilier par anticipation ?

La première étape consiste à informer clairement et de préférence par écrit l’établissement prêteur, de son intention de rembourser partiellement ou la totalité du crédit immobilier en cours.

À la réception de la lettre, l’établissement prêteur est tenu de faire parvenir à l’emprunteur une estimation chiffrée des frais liés au remboursement anticipé. Attention, cette estimation est payante pour tous les contrats établis avant le 1er juillet 2016.

Quelles pénalités en cas de remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

En fonction du contrat passé avec l’organisme prêteur, l’emprunteur peut être soumis à des pénalités s’il décide de rembourser son crédit avant la date prévue. Néanmoins, le prêteur ne doit pas dépasser un certain montant, comme le prévoit le Code de la consommation.

Pénalités de remboursement anticipé pour un prêt à taux fixe :

  • L’équivalent de 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt ;
  • L’équivalent de 3 % du capital dont l’emprunteur reste redevable avant de procéder au remboursement anticipé.

Pénalités de remboursement anticipé pour un prêt à taux variable :

  • L’équivalent de 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt ;
  • L’équivalent de 3 % du capital dont l’emprunteur reste redevable avant de procéder au remboursement anticipé.

Les prêteurs peuvent également appliquer des intérêts compensateurs, lui permettant ainsi d’appliquer le taux moyen initialement convenu au moment de la souscription du crédit immobilier.

Comment ne pas payer les pénalités pour remboursement anticipé d’un crédit ?

L’emprunteur n’est pas soumis à des pénalités de remboursement si son contrat a été conclu après le 1er juillet 1999 avec l’organisme prêteur et si le remboursement anticipé résulte de la vente de son bien immobilier en raison d’une des situations suivantes :

  • Changement de son lieu d’activité professionnelle ou celui de son conjoint ;
  • Cessation de son activité professionnelle ou celle de son conjoint (licenciement par exemple) ;
  • Décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

On entend très souvent dire qu’il est difficile d’avoir un crédit immobilier une fois à la retraite. Or, les raisons ne manquent pas de vouloir investir son argent dans la pierre, d’autant plus que la qualité de vie a connu une nette amélioration, sans parler de l’allongement de sa durée ! Si vous avez 60 ans et plus, que vous êtes à la retraite, voici comment préparer votre demande de financement.

Quel est l’âge maximal pour obtenir un bien immobilier lorsqu’on est à la retraite ?

Aucune loi n’interdit aux personnes à la retraite de demander un crédit immobilier destiné à financer l’achat d’une maison, d’un appartement, d’un studio, etc. Néanmoins, il est vrai que les conditions d’obtention sont différentes et que la plupart des établissements bancaires préfèrent une fin de remboursement avant les 80 ou 85 ans de l’emprunteur.

Pourquoi les banques prêtent-elles difficilement aux retraités ?

Devant la question de la capacité de remboursement, la banque préfère des emprunteurs dont les revenus n’ont pas encore atteint leur plafond maximal.

Ajoutons à cela le taux de l’assurance emprunteur qui devient plus élevé, du fait de la survenue possible de problèmes de santé chez l’emprunteur. Additionné aux diverses dépenses engendrées par le crédit immobilier, le coût total du crédit peut gonfler et dépasser le taux d’usure, que les banques n’ont tout simplement pas le droit de dépasser.

Voici les taux d’usure pour l’année 2021 – source La Banque de France

Comment obtenir un crédit immobilier lorsqu’on est retraité ?

Voici comment préparer un dossier d’emprunteur solide afin d’obtenir un crédit immobilier si vous êtes à la retraite et que vous souhaitez acheter un bien :

Préparez un montant d’apport personnel suffisant

Si généralement les banques demandent environ 10 % du prix du bien en apport personnel, dans le cas des demandeurs déjà à la retraite, ce taux augmente à 30 % environ.

Une durée d’emprunt plus courte

Il existe aujourd’hui des crédits immobiliers étalés sur plusieurs décennies. Or dans le cas des retraités, les banques proposent généralement entre 10 et 15 ans tout au plus. Comme expliqué plus haut, il est préférable que le crédit soit remboursé avant les 80 à 85 ans de l’emprunteur.

Une assurance emprunteur plus ou moins obligatoire

La loi n’oblige pas les consommateurs à souscrire une assurance emprunteur, néanmoins, dans le cas des emprunteurs retraités, il peut arriver que les organismes financiers exigent une telle garantie. Ceci est d’autant plus vrai dans le cas où le demandeur affiche des antécédents médicaux.

Bon à savoir : la loi Lagarde permet de se tourner vers une assurance extérieure aux groupes bancaires, alternative qui peut se révéler intéressante en termes de couverture et de taux.

On parle de remboursement anticipé d’un crédit immobilier lorsqu’un emprunteur dispose de la somme nécessaire afin de couvrir la totalité de son emprunt sans attendre la fin du temps imparti pour ce faire. Voici ce qu’il faut savoir sur cette possibilité.

(Source : Rembourser son crédit immobilier avant son terme : comment ça marche ?economie.gouv.fr)

L’emprunteur a-t-il le droit de rembourser son crédit immobilier avant le terme prévu sur le contrat ?

Selon le Code de la consommation, un emprunteur a tout à fait le droit de rembourser son crédit immobilier, qu’il s’agisse de la totalité ou une partie de la somme restante.

Il est néanmoins très important de bien lire le contrat signé avec l’organisme prêteur, certains interdisant le remboursement égal ou inférieur à 10 % du montant initial emprunté, à moins que cette somme ne corresponde au reste à payer.

Quand peut-on rembourser un crédit immobilier avant son terme ?

Revente de bien immobilier, rentrée d’argent, rachat de crédit par un autre établissement…il n’y a pas de raison clairement établie par la loi pour qu’un emprunteur puisse solder son crédit immobilier.

Quelles démarches pour rembourser un crédit immobilier en anticipé ?

Dans un premier temps, l’emprunteur exprime sa volonté de solder son crédit avant le terme prévu du contrat, auprès de l’organisme créditeur et par courrier en A/R.

Dans ce courrier, il doit expliciter s’il s’agit d’un remboursement total ou partiel de l’emprunt immobilier. En contrepartie, il recevra, toujours par voie postale, une estimation en chiffres des frais qui découlent du remboursement anticipé. Le ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance rappelle d’ailleurs que si le « contrat de prêt a été conclu à compter du 1er juillet 2016, cette estimation se doit d’être faite gratuitement. »

Quid des pénalités de remboursement anticipé ?

Certains organismes créditeurs prévoient des pénalités en cas de remboursement de crédit avant terme. La somme due est alors mentionnée clairement dans le contrat et dans certains cas, il est possible de négocier son annulation, mais avant signature ! De même que si le contrat prévoit des pénalités, l’emprunteur en est dispensé si le contrat a été conclu après le 1er juillet 1999 et qu’il doit rembourser son crédit avant terme pour les raisons suivantes :

  • Changement de son lieu d’activité professionnelle ou celui de son conjoint ;
  • Cessation de son activité professionnelle ou celle de son conjoint (par exemple, licenciement) ;
  • Décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Les taux de pénalité en cas de remboursement anticipé d’un crédit immobilier

Toujours selon le ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance, les pénalités pour le remboursement anticipé d’un prêt à taux fixe doivent respecter 2 plafonds :

  • L’équivalent de 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt ;
  • L’équivalent de 3 % du capital dont vous restez redevable avant de procéder au remboursement anticipé.

Quant au prêt à taux variable :

  • L’équivalent de 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt ;
  • L’équivalent de 3 % du capital dont vous restez redevable avant de procéder au remboursement anticipé.

Attention toutefois, l’organisme créditeur peut appliquer des intérêts compensateurs équivalents au taux moyen initialement convenu entre le créditeur et le débiteur lors de la signature de l’emprunt.

(Source : Emprunts : quels sont les différents types de taux ? – Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance)

Lorsqu’un consommateur contracte un emprunt, il est soumis à un taux d’intérêt. Cette somme représente un pourcentage qui s’ajoute à celle demandée (capital) et elle est payable sur une base conclue sur le contrat signé entre l’emprunteur et le créditeur. Elle peut également être fixe (la même somme chaque mois) ou variable (augmenter ou diminuer selon les fluctuations du marché). Lorsque vous demanderez un crédit immobilier auprès de la banque, cette dernière vous proposera de choisir entre le taux d’intérêt fixe, variable ou variable capé. De quoi s’agit-il ?

Le taux d’intérêt fixe

Dans le cadre d’un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste le même durant la totalité du prêt : son montant est connu dès le début du crédit et il ne peut pas être modifié. L’emprunteur doit donc rembourser la même chaque mois, à moins qu’il n’opte pour le remboursement anticipé partiel de son crédit ou qu’il renégocie son emprunt à la suite d’une baisse des taux d’intérêt.

Pourquoi opter pour le taux d’intérêt fixe ?

En choisissant le prêt à taux fixe, l’emprunteur est protégé contre toute hausse des taux d’intérêt susceptible de survenir sur le marché. Il peut ainsi prévoir chaque mois la somme qu’il doit consacrer au remboursement de son crédit immobilier, là encore pour toute la durée du prêt. L’emprunteur peut également renégocier son crédit immobilier ou le faire racheter par une autre banque si les taux d’intérêt baissent.

Le taux d’intérêt fixe en immobilier

Le taux d’intérêt fixe est l’option la plus communément sélectionnée dans le cadre d’un emprunt pour financer une résidence principale.

Le taux d’intérêt variable ou révisable

Comme son nom l’indique, le taux d’intérêt variable change en fonction de nombreux facteurs, aussi, la somme payable mensuellement n’est pas indiquée noir sur blanc sur le contrat de prêt immobilier. Généralement, les emprunteurs qui choisissent cette option le font pour bénéficier d’un taux inférieur à un taux fixe au moment de la signature du prêt immobilier ou alors s’il s’agit d’un crédit à court terme (5 – 7 ans).

Pourquoi opter pour le taux d’intérêt variable ?

Si les taux fixes sont trop élevés, il peut être intéressant d’opter pour le taux d’intérêt variable, du moins, dans le cadre d’un crédit à court terme. En effet, les spécialistes estiment que les premières années d’un crédit sont ainsi plus intéressantes économiquement en cas de taux fixe trop élevé. Attention toutefois à être prêt à toute augmentation du taux d’intérêt variable, qui peut sérieusement creuser le portemonnaie !

Le taux d’intérêt variable capé

On appelle taux d’intérêt « capé » lorsque le contrat de prêt prévoit une limitation à la hausse de la variation globale du taux d’intérêt. Une limitation à la baisse peut être également prévue. Le coût total n’est donc là encore pas connu à l’avance, mais le risque est relativement contenu.