Les réparations locatives : qui doit faire quoi ?

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Au fil du temps, il est tout à fait normal que les éléments qui composent le logement que vous louez, en tant que propriétaire ou locataire, s’abîment. À qui reviennent les réparations ? Vos droits et vos obligations dans cet article.

Vétusté et réparations locatives : faites bien la différence

Vétusté : état de détérioration produit par le temps, vieillissement naturel qui frappe tout élément concret, y compris ceux qui composent un logement. Dans le cadre de la législation locative, la vétusté ne concerne pas les locataires, mais les propriétaires. De plus, depuis le 1er juin 2016, le décret 2016-382, l’état des lieux d’un logement à son entrée et à sa sortie doit prendre en compte la vétusté des lieux.

L’article 1730 du Code civil stipule que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Pour aider les propriétaires et les locataires à s’entendre avant la signature, il existe une grille de vétusté, à adapter par le propriétaire, en fonction des éléments présents dans son logement et susceptibles de ne pas résister au passage du temps et à leur utilisation « normale » par le locataire.

Des propriétaires, des locataires et des réparations locatives

Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 concernant les réparations locatives :

C’est au propriétaire que revient l’entretien de son logement afin qu’il corresponde à l’usage mentionné dans le contrat de location. Pour cela, il doit procéder ou faire procéder à toutes les réparations nécessaires à cet escient.

Quant au locataire, il est chargé de l’entretien courant du logement, des équipements listés dans le contrat de location, les petites réparations et des réparations locatives définies par décret (n° 87-712 du 26 août 1987)

Des réparations en fonction du type de location

Réparations locatives d’un logement meublé

S’il s’agit d’un logement loué meublé, le locataire doit prendre soin des meubles, accessoires et appareils électroménagers présents à son entrée dans le logement

Réparations locatives d’un logement non meublé

Le locataire doit prendre en charge les réparations suivantes :

Les parties intérieures du logement, à savoir, les systèmes d’ouverture, les murs, intérieurs, les plafonds, les sols, plomberie, les installations d’eau, de gaz et d’électricité non prises en charge par le fournisseur, vidange fosse septique, etc.

Les parties extérieures du logement dont il a la jouissance privative, à savoir, conduits de descente des eaux de pluies, gouttières, jardin, etc.

Les ouvertures intérieures et extérieures en graissant les éléments qui doivent l’être, procédant au remplacement des visseries, vitres abimées, masticage, etc.

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Propriétaire : comment vous protéger des loyers impayés ?

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Si vous avez investi dans un bien immobilier avec l’intention de le louer, vous disposez de plusieurs solutions afin de vous protéger des loyers impayés. Ce problème, qui peut diminuer drastiquement le rendement locatif d’un bien, concerne à ce jour plus d’un million de personnes en France.

La solvabilité du locataire

Le futur locataire est-il solvable ? Connaître la « capacité locative » des différents candidats qui souhaitent louer votre bien immobilier est un élément essentiel, aussi, en calculant leur solvabilité, vous signerez un bail avec le locataire le plus à même de respecter le paiement des loyers.

Concrètement, on demande au locataire de gagner un salaire trois, voire quatre, fois supérieur au loyer. Vous pouvez également calculer la capacité locative de la manière suivante :

  • Montant des revenus annuels nets du locataire (inscrit sur sa feuille d’imposition)

Divisé

  • Par 12 (mois dans une année)

Divisé

  • Par votre exigence financière (3 ou 4 fois le loyer)

Exiger un garant

Autre mesure de protection contre les loyers impayés : le garant, à condition que vous ne souscriviez pas à une « assurance garantie loyer impayé ». En effet, en tant que propriétaire, vous pouvez demander au locataire potentiel de présenter un garant, physique ou moral. Il s’agit généralement d’un proche ou alors, le candidat se rapprochera d’une société spécialisée dans la garantie locative.

Si le garant est une personne physique, vous pouvez également lui demander de présenter des preuves de solvabilité, puisqu’il sera en charge du paiement des divers frais liés à la location, dont le loyer, les impôts et taxes, etc.

Le dépôt de garantie

Vous pouvez demander au locataire de vous fournir un dépôt de garantie, mais le montant ne doit pas excéder 1 mois de loyer pour un bien non meublé et 2 mois pour un bien meublé.

L’assurance garantie de loyers impayés

Cette solution est accessible sous conditions :

  • Il doit s’agir d’une location résidentielle
  • Le locataire doit être salarié en Contrat à durée indéterminée
  • Le loyer doit ponctionner seulement un tiers du salaire du locataire
  • Le locataire doit avoir honoré tous ses loyers au cours des 6 derniers mois de location
  • S’il s’agit d’un nouveau locataire, son dossier doit être validé par l’assureur

Fonctionnant comme une assurance payable sous forme de cotisation mensuelle, elle couvre les loyers impayés par votre locataire. Pour une couverture complète, les compagnies proposent des extensions « dégradations du logement par le locataire », « frais de contentieux » « indemnisation lorsque le bien à louer reste vacant ».

Concernant le coût, comptez environ 3 % du loyer annuel.

La garantie Visale – Applicable à la Réunion

Le dispositif gratuit de cautionnement Visale financé par Action Logement permet de couvrir jusqu’à 36 mois de loyers impayés charges comprises (maximum 1300 euros / mois pour la Réunion), quelle que soit la durée de l’occupation du logement meublé ou non meublé, situé en France métropolitaine et dans certaines DROM, dont la Réunion et qui fera l’objet d’un bail en bonne et due forme.

Visale s’adresse aux locataires âgés de moins de 30 ans, salariés, en alternance ou étudiants ET aux locataires de plus de 30 ans en CDD ou intérimaires depuis moins de 6 mois dans le secteur agricole ou le secteur privé, ou encore en période d’essai dans le cadre d’un CDI.

Ici, la demande se fait conjointement par le locataire, puis par le propriétaire :

  1. Le locataire fait une demande de garantie en ligne avant de signer le bail
  2. Le propriétaire complète le dossier et accepte les conditions, toujours en ligne

Quelle que soit la solution que vous adoptiez, n’oubliez pas que les conseils d’un professionnel de l’immobilier vous permettront de jauger plus sereinement une telle situation.

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Propriétaire, comment augmenter le loyer de votre bien immobilier ?

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Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location et que vous souhaitez augmenter le loyer, certaines conditions légales et l’indice de référence des loyers sont à prendre en compte afin de calculer cette augmentation au plus juste.

L’augmentation annuelle de loyer

Lorsque le bail de location mentionne la révision du loyer annuelle à une date convenue entre le propriétaire et son locataire, le montant de cette hausse va dépendre de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee chaque trimestre.

L’augmentation va dépendre de trois facteurs :

  • La date de la signature du bail, ou si le loyer a depuis été renégocié, date du renouvellement
  • L’Indice de référence mentionné dans le bail
  • Le montant du loyer hors charges à cette date ou, en cas de renégociation, montant du nouveau loyer, hors charges fixes dans le contrat de renouvellement

Le calcul

Pour calculer l’augmentation de loyer applicable à partir de la date convenue sur le bail :

Loyer hors charges X le dernier IRL ÷ par l’ancien IRL

Bon à savoir

Ces règles concernent aussi bien les locations meublées que non meublées.

Un professionnel de l’immobilier peut vous assister dans ce calcul.

Pour tout contrat signé à partir du 14 mars 2014, le propriétaire n’est pas autorisé à rattraper les augmentations de loyer non perçues depuis 5 ans en application de la loi ALUR du 14 mars 2014 et aucun recours légal n’est possible.

L’IRL peut baisser ! Dans un tel cas, à la date mentionnée dans le bail, le propriétaire doit recalculer le loyer à la baisse !

L’augmentation de loyer entre deux locataires

Là encore, si vous choisissez d’augmenter le loyer de votre bien immobilier à l’entrée d’un nouveau locataire, vous devez respecter la loi de l’encadrement de l’évolution du montant des loyers, du moins, si votre commune n’est pas concernée par ce dispositif légal. Consultez un professionnel de l’immobilier pour connaitre la liste des communes concernées.

Dans un premier temps, afin d’éviter tout litige avec le nouveau locataire, vous pouvez indiquer le montant du loyer précédent occupant sur le nouveau bail.

Augmenter un loyer trop bas

Si vous constatez que le loyer que vous pratiquez est trop bas par rapport aux évaluations de la ville, faites les recherches nécessaires pour prouver que les loyers pratiqués sont supérieurs au vôtre dans au moins 3 biens dans votre immeuble ou quartier.

Dans un tel cas de figure, vous disposez de 6 mois avant la fin du bail pour soumettre l’augmentation de loyer à votre locataire. Si le locataire refuse l’augmentation, vous n’êtes pas dans l’obligation de reconduire son bail et il devra quitter le logement.

L’augmentation de loyer après des travaux

Si vous avez remis votre bien en bon état avec des travaux d’amélioration (nouvel équipement, travaux énergétiques, sécurité), vous avez le droit de reporter 15 % du montant total des travaux sur le loyer.

Attention, vous devez prévenir votre locataire au moins 6 mois avant le renouvellement du bail et attendre sa réponse. Si le locataire refuse ou ne donne pas de réponse, vous n’êtes pas dans l’obligation de reconduire son bail et il devra quitter le logement. En cas d’accord, il devra l’écrire et signer un document le prouvant.

L’augmentation de loyer après des travaux pour compenser l’augmentation des charges

Lorsque le montant des charges courantes augmente (chauffage, eau), vous avez le droit d’augmenter le loyer de votre locataire afin de compenser ces hausses pour l’année en cours et l’année à venir.

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