La sortie du dispositif de défiscalisation est une étape importante et il convient de l’anticiper. Les avantages fiscaux prennent fin, l’investisseur est libéré de son engagement de location et peut donc s’affranchir des contraintes du dispositif. C’est le moment de prendre des décisions sur l’avenir de son investissement.

Plusieurs options s’offrent à l’investisseur à l’issue de cette période : revendre le bien pour repartir sur d’autres projets, continuer de le louer en location nue, conserver le bien en résidence secondaire pour y passer ses vacances ou encore envisager la location meublé ou saisonnière. Le point sur cette étape stratégique.

Faire le point sur vos objectifs :

Pour commencer, il faut réfléchir à l’utilité que pourrait désormais avoir ce bien dans lequel vous avez investi. Souhaitez-vous continuer à le louer pour bénéficier d’un complément de retraite ? Est-ce que la région dans laquelle il se trouve vous plaît et pourrait devenir votre résidence secondaire pour des vacances ? Ou encore, avez-vous besoin d’un capital pour de nouveaux projets ? Prenez le temps de faire le point et n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel.

Choisir de revendre son investissement ?

Avant toute décision, il va falloir déterminer avec précision la valeur du bien immobilier sur le marché. Si l’investissement s’est fait avec le concours d’un prêt immobilier, il est également important de connaître le capital restant dû à la banque. Cela déterminera si le montant de la vente peut permettre de solder le remboursement anticipé et éventuellement de dégager une plus-value.

Selon les situations, le capital pourra servir à financer d’autres projets personnels ou à financer un autre bien immobilier permettant de bénéficier à nouveau d’un avantage fiscal, afin de réduire une nouvelle fois l’imposition globale.

Autre facteur à prendre en compte, les frais liés à la gestion courante du bien peuvent s’avérer coûteux. En choisissant de revendre, vous pourrez économiser sur la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, la garantie loyers impayés, les travaux de réparation…

Avant de décider de revendre, il faut vérifier le respect de la durée d’engagement de location ou déterminer son terme. En effet le non-respect de la durée minimale de location peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal et vous pourriez être contraint de devoir rembourser une partie des sommes acquises à l’administration fiscale.

Conserver son investissement locatif ?

Vous pouvez décider de conserver le bien après la première période de défiscalisation et poursuivre la mise en location. Vous pouvez également étudier la possibilité de prolonger l’exonération fiscale selon certaines conditions en fonction de la loi de défiscalisation.

Au prochain changement de locataire, vous n’aurez plus à tenir compte du plafonnement de loyer imposé par le dispositif de défiscalisation et vous pourrez réaligner ce dernier avec la réalité du marché.

Autre solution pour contrebalancer la perte de l’avantage fiscal : transformer votre investissement en location meublée. Les loyers en meublés sont en moyenne 25% plus élevés que ceux d’une location nue. Une option intéressante pour augmenter sa rentabilité tout en bénéficiant d’une fiscalité plus attractive.

Pour les secteurs touristiques, l’option de la location saisonnière est à étudier. Un bon moyen pour booster la rentabilité. Attention toutefois au taux d’occupation qui peut varier en fonction du secteur géographique et faire fluctuer les revenus. Cette activité demande du temps et de la disponibilité pour sa gestion. Une contrainte dont on peut se libérer en la confiant à un professionnel du secteur contre rémunération.

Pour anticiper dès aujourd’hui la fin d’une période de défiscalisation et vous aider à prendre la bonne décision, faites le point avec votre conseiller immobilier IFF Transaction spécialisé dans ce domaine.

Partenaire de L’Observatoire de l’Immobilier, organisme indépendant en charge d’analyser les prix réels de vente sur le marché, nous déterminerons avec justesse la valeur de votre bien par comparaison avec des biens similaires vendus sur le secteur.

En parallèle, nous étudierons la valeur locative sur le marché libre en fonction d’une location nue, meublée ou saisonnière.

Faites-vous accompagner de professionnels dans vos démarches de revente ou de transformation de votre logement pour la mise en place du dispositif de location meublée.

Faites le point avec un conseiller IFF Transaction :

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Les biens immobiliers neufs sont obligatoirement livrés avec un éventail de garanties. En conséquence, les acquéreurs peuvent se tourner vers le promoteur immobilier, non seulement dès la signature du contrat de réservation, mais également plusieurs années après la vente. Zoom sur la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale, la garantie de bon fonctionnement et la garantie isolation phonique.

La garantie de parfait achèvement

Instituée par la loi du 4 janvier 1978 et valable pendant les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux, elle protège les acquéreurs contre toutes les malfaçons potentielles constatées à la remise des clés par le maître d’ouvrage.

Dès lors qu’un propriétaire fait jouer la garantie de parfait achèvement, le promoteur doit faire intervenir l’entreprise concernée et dans les plus brefs délais, comme le prévoit l’article 1792-6 du Code Civil.

Quand faire jouer la garantie de parfait achèvement ?

Si vous constatez un robinet qui fuit, une prise électrique qui ne marche pas, un carrelage différent de celui choisi, un revêtement mal posé, la garantie de parfait achèvement entre en jeu ! Comme son nom l’indique, il permet à l’acquéreur d’obtenir le résultat « parfait », c’est-à-dire qui fonctionne et qui corresponde à ce qui est prévu sur le contrat de réservation.

La garantie décennale

Définie par les articles 1792 et 1792-2 du Code civil, valable pendant 10 ans, elle couvre toutes les malfaçons susceptibles de mettre en péril la solidité, l’usage et la destination du bien immobilier, ses fondations, ses murs ou encore sa toiture. Elle entre également en jeu si l’acquéreur constate une non-conformité aux normes obligatoires.

La garantie de bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement est valable pendant les 2 années qui suivent la livraison d’un bien immobilier. Ce délai peut être allongé si le contrat le prévoit. Très pratique, elle concerne les éléments dissociables de la construction, par exemple, les radiateurs, la robinetterie, les volets, les portes, etc. En effet, elle oblige légalement le constructeur de réparer ou remplacer les éléments d’équipement défaillants.

La garantie isolation phonique

« Pour limiter l’exposition des personnes au bruit, différentes réglementations existent dans le domaine de l’acoustique des bâtiments. Celle-ci s’adresse à l’ensemble des parties prenantes. » rappelle le gouvernement. Pour ajouter que « Afin de limiter l’exposition des personnes au bruit, différentes réglementations existent dans le domaine de l’acoustique des bâtiments, et sont complémentaires, s’adressant aux Maîtres d’ouvrage des bâtiments (caractéristiques acoustiques des bâtiments), aux Maîtres d’ouvrage des infrastructures de transports routiers ou ferroviaires (création ou aménagement d’infrastructures), aux occupants (bruits de voisinage). ».

Dans le cadre d’un logement neuf, la loi prévoit que c’est le constructeur qui est garant envers le tout premier occupant du bien, de la conformité du bien à la NRA 2000. Cette garantie est valable pendant 12 mois à compter de la prise de possession du bien.

En conséquence, il doit remettre une attestation de prise en compte de la réglementation acoustique à l’acquéreur.

À qui s’adresser en cas de défaut dans un logement neuf ?

La loi explique que le constructeur est responsable selon la garantie mise en œuvre. Il peut s’agir d’un :

  • Architecte ;
  • Entrepreneur ;
  • Technicien ;
  • Prestataire lié au maître d’ouvrage : Personne publique ou privée pour le compte de laquelle des travaux ou un ouvrage immobilier sont réalisés par un contrat de louage d’ouvrage ; contrat par lequel une des parties s’engage à faire, moyennant un prix convenu, quelque chose pour l’autre ;
  • Mandataire ou personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
  • Fabricant d’un ouvrage, d’une partie d’ouvrage ou d’un élément d’équipement.

Tout constructeur à qui est confiée la construction d’un ouvrage neuf ou sur un bâtiment existant (bâtiment divers, logement, travaux de génie civil…) engage sa responsabilité. Elle s’applique sauf si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

À noter que les sous-traitants sont exclus du champ d’application de la garantie décennale, car ils n’ont pas de lien direct avec le maître d’ouvrage. Ils sont cependant responsables des obligations sur lesquelles ils se sont engagés envers le constructeur.

(Source https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2958)

Pour faire suite à notre article intitulé « Travaux : quelles autorisations faut-il demander ? », voici des explications plus détaillées sur le sujet.

Pourquoi faut-il demander un permis pour des travaux chez soi ?

Pourquoi faut-il demander l’autorisation aux autorités pour faire des travaux dans son propre logement ? En France, la cohérence et l’équilibre entre les communes passent par un aménagement du territoire et un contrôle de l’utilisation des sols codifiés. En effet, lorsqu’on en vient à l’urbanisme, chaque ville française possède ses particularités, aussi, dans un devoir de protection de ces particularités, il est essentiel que les autorités sachent « qui fait quoi », chez lui.

Comment demander un permis de travaux ?

Comme pour toute demande administrative, commencez par constituer un dossier contenant les formulaires pertinents, accompagnés des pièces justificatives demandées. Rendez-vous ensuite auprès de la mairie de votre commune, qui vous redirigera sans doute vers le service urbanisme.

Un permis de travaux n’est pas délivrable automatiquement ! En effet, les agents concernés à la Mairie doivent étudier la faisabilité, mais aussi l’impact des travaux. Pour être accordé, un permis doit respecter les règles du Code de l’urbanisme et/ou de la commune.

Travaux : quelles sont les différentes autorisations ?

En France, certains travaux nécessitent que les propriétaires s’adressent à leur commune afin d’obtenir l’autorisation officielle pour procéder. Rénovation, construction, aménagement, démolition, voici les quatre types de de permis existants :

  • Le permis de construire ;
  • La déclaration préalable de travaux ;
  • Le permis d’aménager ;
  • Le permis de démolir ;

Le permis de construire

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme qui concerne aussi bien les maisons individuelles que les très gros travaux : construction d’une maison, extension, modification d’une pièce pour changer son usage, abris de jardins, carports, pergolas, peuvent aussi être concernés, en fonction de la surface à traiter.

Toutes les listes ci-dessous sont à titre indicatif. Lisez attentivement le formulaire CERFA qui concerne votre projet et rapprochez-vous des autorités de l’urbanisme pour plus de précision si nécessaire.

Constituez votre dossier de demande d’un permis de construire :

  • Formulaire CERFA ;
  • PCMI1, plan de situation du terrain ;
  • PCMI2, plan de masse ;
  • PCMI3, plan de coupe ;
  • PCMI4, notice descriptive ;
  • PCMI5, plan des façades et des toitures – facultative (selon les cas) ;
  • PCMI6, document graphique ;
  • PCMI7, photographique de l’environnement proche ;
  • PCMI8, photographique de l’environnement lointain.

Le délai de traitement pour l’obtention du permis de construire est de 2 mois au minimum, en fonction de la complexité de la zone.

La déclaration préalable de travaux – DP

Elle est nécessaire pour les travaux de moindre envergure (piscines, clôtures, abris de jardins, pergolas)

Constituez votre dossier de déclaration préalable de travaux :

  • Formulaire CERFA ;
  • DP1, plan de situation du terrain ;
  • DP2, plan de masse ;
  • DP3, plan de coupe ;
  • DP4, plan des façades et des toitures – facultative (selon les cas) ;
  • DP6, insertion paysagère ;
  • DP7, photographique de l’environnement proche ;
  • DP8, photographique de l’environnement lointain.

Le délai de traitement est de 1 mois au minimum, en fonction de la complexité de la zone.

Le permis d’aménager

Il concerne les travaux destinés à aménager un terrain. Il peut s’agir de créer une aire de stationnement ouvert au public, un terrain de camping, etc.

Le permis de démolir

L’Article R421-28 du Code de l’urbanisme prévoit qu’il est obligatoire d’obtenir un permis de démolir si les travaux se déroulent sur certaines zones définies : site inscrit, classé ou en instance de classement, abords des monuments historiques ou inscrits au titre des monuments historiques, etc.

Trouvez la bonne autorisation pour vos travaux

Voici quelques exemples de travaux et le type d’autorisation à demander :

Caractéristiques du projet

Type d’autorisation de travaux

Piscine enterrée, semi-enterrée ou hors sol, d’une surface de plus de 10 m² jusqu’à 100 m². Déclaration préalable
Abri de jardin dont la surface de plancher et l’emprise au sol est de 15 m². Déclaration préalable
Abri de jardin dont la surface de plancher et l’emprise au sol sont supérieures à 20 m². Permis de construire
Clôture en mur d’une hauteur de plus de 2 mètres. Déclaration préalable
Serre potagère d’une hauteur de plus de 1,80 mètre et avec une superficie de 5m². Déclaration préalable
Pergola indépendante du bâtiment existant de 25 m². Permis de construire
Carport indépendant du bâtiment existant de 15 m². Déclaration préalable
Carport indépendant du bâtiment existant de 21 m². Permis de construire
Terrasse surélevée de 80 cm. Déclaration préalable
Un auvent de 25 m². Permis de construire

(Source : Toutes vos infos pratiques sur l’urbanismeblog.urbassist.fr) (info à inclure dans la MEL)

Avec l’arrivée de l’été austral, peut-être prévoyez-vous de faire des travaux pour améliorer votre maison. Attention, certains travaux nécessitent que vous demandiez l’autorisation avant de procéder. Revenons ensemble sur ce sujet.

Pourquoi demander l’autorisation avant de faire des travaux ?

En tant que propriétaire, cela peut être frustrant de demander l’autorisation de faire des travaux chez vous, alors que les lieux vous appartiennent. Or, cette étape est justifiée, comme l’explique l’Agence nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) : « Le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme permet à l’administration de vérifier que le projet que vous souhaitez réaliser est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. En fonction de l’importance ce vos travaux, une déclaration préalable ou un permis de construire seront requis. »

Deux formes d’autorisation de travaux

On trouve deux formes d’autorisation de travaux :

La déclaration préalable – Permet de réaliser des travaux sur une maison individuelle (par exemple : extension, création de fenêtre) et/ou de construire une annexe à son habitation (par exemple : garage, véranda).

Le permis de construire – Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie. Il concerne les constructions nouvelles, même sans fondation : construction de maison, d’immeuble, de locaux commerciaux, etc., pour une extension de maison, une piscine et un abri de jardin, de plus de 20 m². De plus, depuis le 1er janvier 2022, il est possible de déposer sa demande de permis de construire en ligne.

Quelle autorisation pour quels travaux ?

Pour une meilleure compréhension de votre situation, vous avez la possibilité de télécharger le schéma sur la déclaration préalable de l’ANIL

Comment faire une demande d’autorisation de travaux ?

La demande d’autorisation demande que vous remplissiez certains formulaires et que vous fournissiez des documents spécifiques en fonction de la nature des travaux. Tournez-vous vers le service urbanisme (commune ou Établissement public de coopération intercommunale – EPCI) ou de votre ADIL.

Bon à savoir

Pour être certain de gagner du temps, confiez la constitution de votre dossier à un architecte, un maître d’œuvre ou un géomètre-expert, par exemple.

Les documents nécessaires pour demander l’autorisation de travaux

Les informations suivantes seront demandées pour une instruction rapide et efficace de votre demande d’autorisation de travaux :

  • Votre identité ainsi que vos coordonnées ;
  • La superficie et l’emplacement du terrain ;
  • La nature des travaux et la destination des constructions ;
  • La surface de plancher envisagée et existante ;
  • La signature et le cachet de l’architecte si vous avez eu recours à celui-ci pour la réalisation de votre projet ;
  • Le document de déclaration des éléments nécessaire au calcul des impositions.

Mais aussi :

  • Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune (n’hésitez pas à le demander au service urbanisme) ;
  • Un plan de masse permettant de faire apparaître les espaces verts, les constructions, les places de stationnement, les modalités de raccordement aux réseaux publics ;
  • Un plan des façades et des toitures ;
  • Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ;
  • Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions voisines et aux paysages ;
  • Deux photographies destinées à situer le terrain dans l’environnement proche et dans l’environnement lointain ;
  • Une notice expliquant plus précisément votre projet si celui-ci nécessite un permis de construire ;
  • Un document attestant la prise en compte de la réglementation thermique ;
  • Un document attestant la conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif, en cas de réalisation ou de réhabilitation d’une telle installation.

Vous pouvez également consulter le Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) qui vous conseillera gratuitement sur votre projet avant le dépôt du permis de construire.

(Source : https://www.anil.org/votre-projet/vous-achetez-vous-construisez/autorisations-durbanisme/ – https://www.anil.org/)

On parle d’obligations déclaratives lorsqu’un propriétaire décide de réaliser ou de faire réaliser certains types de travaux dans son bien immobilier. Quand déposer une déclaration ? Ce qu’il faut savoir sur ce dispositif légal.

Les obligations déclaratives en résumé

Les propriétaires doivent déposer une déclaration pour certains travaux uniquement :

  • Nouvelle construction ;
  • Changement d’affectation ;
  • Changement de consistance.

La raison est simple : en transmettant les informations aux autorités concernées, celles-ci disposent de toutes les données pour un calcul juste des impôts locaux ainsi que des exonérations prévues par la loi.

Les obligations déclaratives en détail

Voyons plus en détail les travaux soumis à l’obligation déclarative :

Les constructions nouvelles

La loi française considère comme étant une construction nouvelle le bâtiment construit :

  • Pour la première fois sur une parcelle de terrain vide avant cela ;
  • Pour remplacer un ancien immeuble démoli.

Les changements de consistance

La loi française considère comme étant un changement de consistance toute transformation qui vise à changer le volume ou la surface d’un local, c’est-à-dire une propriété ou fraction de propriété originalement destinée à une utilisation distincte (maison, appartement).

Vous êtes soumis à l’obligation déclarative si vos travaux ont pour objectif :

  • D’agrandir le sol d’une construction ou de l’élever, en ajoutant un étage supplémentaire ;
  • De démolit totalement ou partiellement une construction ;
  • De restructurer une construction, par exemple, en fusionnant plusieurs appartements pour constituer une maison ou au contraire, en divisant une maison en appartements ;
  • De transformer une dépendance en pièce d’habitation (garage en chambre).

Les changements d’affectation

La législation répartit les propriétés bâties en :

  • Locaux d’habitation ;
  • Locaux à usage professionnel ;
  • Locaux commerciaux ;
  • Établissements industriels.

Quant au changement d’affectation, il consiste à modifier la catégorie d’un local, par exemple, de local à usage professionnel à local d’habitation.

Quelles déclarations déposer ?

Construction, transformation, restauration, aménagement, voici les seules et uniques raisons pour lesquelles il faut déposer une déclaration.

Pour une nouvelle construction ou d’une restructuration, déposez les formulaires :

  • N°6650 modèle H1 pour les maisons individuelles et leurs dépendances ;
  • N°6652 modèle H2 pour les appartements et leurs dépendances ;
  • N°6654 ME pour les locaux exceptionnels et leurs dépendances (château).

Pour les changements de consistance des immeubles existants (additions de construction, surélévations, démolitions partielles ou totales…) et les changements d’affectation (logement transformé en local commercial), déposez le formulaire :

  • N°6704 modèle IL.

Lorsque le changement d’affectation a pour objectif de transformer un bâtiment rural en maison, prenez l’imprimé prévu pour les constructions nouvelles modèle H1.

Les imprimés sont disponibles sur le site impots.gouv.fr via le moteur de recherche.

Où et quand déposer les déclarations ?

Si vous êtes propriétaire ou l’usufruitier du bien concerné, vous disposez d’un délai de 90 jours à compter de l’achèvement des travaux pour déposer vos déclarations au Service des Impôts des Particuliers (SIP) ou au Centre des Impôts fonciers (CDIF) du lieu de situation du bien.

On parle d’achèvement lorsque l’état d’avancement des travaux permet une utilisation effective des lieux, cela y compris s’il reste encore des travaux d’aménagement intérieur à faire.

Les constructions neuves, reconstructions et additions de construction bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière bâtie durant les 2 années suivant celle de l’achèvement (article 1383 du Code général des Impôts).

Bon à savoir

Le bénéfice de l’exonération temporaire est conditionné par le respect des obligations déclaratives.

En cas de dépôt hors délai, l’exonération s’applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivant celle du dépôt de la déclaration (article 1406-II du CGI).

Le dépôt tardif peut entraîner la perte totale ou partielle de l’exonération.

Le défaut de production de la déclaration peut entraîner l’application d’amendes fiscales.

(Source : https://www.impots.gouv.fr/particulier/obligations-declaratives-0)

La loi française prévoit l’exonération fiscale des plus-values dans certains cas particuliers. Si vous projetez de vendre votre bien, concertez-vous avec votre agent immobilier pour trouver la meilleure parade et tirer profit de la législation. Ce qu’il faut retenir.

Qu’est-ce qu’une plus-value ?

On appelle la « plus-value » l’augmentation constatée de la valeur d’un bien entre la date de son achat et la date de sa vente.

Quelles plus-values peuvent être exonérées d’impôt ?

Voici la liste des types de plus-values exonérées d’impôt :

  • Cession de la résidence principale ;
  • Première cession d’un logement autre que la résidence principale ;
  • Cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste ;
  • Durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans ;
  • Cession d’un logement en France de non-résidents ;
  • Cession inférieure à 15 000 € ;
  • Nature des opérations réalisées (expropriation …)
  • Certains partages ;
  • Cession au profit d’organismes en charge du logement social ou de particuliers s’engageant à réaliser des logements sociaux ;
  • Droit de surélévation ;
  • Zone tendue.

La cession de la résidence principale

En vendant votre résidence principale, la plus-value réalisée est entièrement exonérée d’impôt si :

C’est votre résidence principale habituelle et effective, que vous occupez la majeure partie de l’année, jusqu’au jour de la cession ou jusqu’au jour de sa mise en vente et que la vente intervienne dans un délai normal (en principe un an).

Vous vendez en même temps les « dépendances immédiates et nécessaires » c’est-à-dire la cave, le garage (séparé de moins d’un kilomètre du logement), chambre de bonne, etc. Autrement, si elles sont vendues séparément, vous devenez redevable de l’impôt sur la plus-value.

La première cession d’un logement autre que la résidence principale

La plus-value réalisée à l’occasion de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée sous réserve du respect des conditions suivantes :

Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;

Vous réutilisez le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour acheter ou construire un logement destiné à devenir votre habitation principale dès son achèvement ou son achat.

Vous réutilisez une partie seulement du prix de cession. Ici l’exonération de plus-value est calculée proportionnellement à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

Les personnes âgées ou invalides de condition modeste

Peu importe le type de construction, si vous êtes retraité ou titulaire de la carte d’invalidité (invalidités de 2e et 3e catégorie prévues à l’art. L 341-4 du code de la sécurité sociale), la plus-value est soumise à exonération si l’avant-dernière année précédant celle de la cession (exemple : revenus de l’année 2014 pour une cession en 2016) :

  • Votre revenu fiscal de référence n’excède pas les limites prévues au I de l’article 1417 du Code général des Impôts ;
  • Vous n’étiez pas soumis à l’ISF.

Pour des informations plus complètes, consultez le site Impots.gouv.fr – https://www.impots.gouv.fr/particulier/plus-values-exonerees

Vous avez acheté un bien immobilier à l’île de la Réunion, mais voilà, en arrivant pour l’occuper, vous remarquez que d’autres personnes ont pris possession des lieux sans vous avoir demandé la permission au préalable. La justice française est de votre côté et a prévu un arsenal d’actions afin que vous récupériez votre logement dans les meilleurs délais et de manière sereine. Ce qu’il faut retenir.

Squatter, un phénomène concret

Le terme Squatter vient du verbe anglais « to squat » et on peut le traduire par « occuper sans permission ». Dans le cas des squatteurs de biens immobiliers, il s’agit de personnes qui ont réussi à prendre possession du logement d’une personne, sans l’accord de son propriétaire. Cela en utilisant des menaces, des contraintes ou en entrant par effraction. Bien entendu, le squat est punissable par la loi, y compris en période de trêve cyclonique pour la Réunion, qui va de novembre-décembre à avril.

Quel type de logement peut être squatté ?

Tout type de logement peut être squatté :

  • Une résidence principale ;
  • Une résidence secondaire ;
  • Un lieu d’habitation occasionnel.

Bon à savoir

Ne sont pas concernés par les procédures d’expulsion de squatteurs les locaux destinés à un autre usage (hangar, garage, terrain).

Un locataire qui reste dans un logement à la fin de son bail et sans l’accord du propriétaire n’est pas considéré par la loi comme un squatteur.

Une personne qui refuse de quitter les lieux après y avoir été hébergée par la personne qui y vit n’est pas, non plus, assimilable à un squatteur.

Les bonnes pratiques si votre logement est squatté

N’intervenez pas, ne faites pas intervenir vos proches : rendez-vous dans les locaux de la police municipale ou aux services de la mairie pour signaler immédiatement le squat. Les fonctionnaires feront les premières démarches et contacteront au besoin la police ou la gendarmerie pour mener une enquête.

Quelles sont les sanctions possibles si vous intervenez ?

En procédant personnellement ou en envoyant des proches déloger les squatteurs, vous risquez d’être accusé de violation de domicile, comme le prévoir l’article 226-4-2 du Code pénal selon lequel : « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. »

En cas d’usage de la violence de votre part et en fonction de la gravité des blessures infligées, vous devenez condamnable sur le fondement des articles R.624-1 et suivants du Code pénal, R.625-1, et suivants du Code pénal, 222-11 du Code pénal et 222-7 du Code pénal.

Une fois l’existence du squat avérée, deux démarches sont possibles.

La procédure accélérée avec évacuation forcée 

Dans le cas où les squatteurs ont pénétré dans votre domicile, vous devez déposer plainte pour violation de domicile afin de pouvoir demander l’évacuation des squatteurs.

Qui peut déposer plainte ?

Vous pouvez déposer plainte si vous êtes :

  • Propriétaire, locataire ou titulaire d’un droit d’occupation du domicile squatté ;
  • Une personne agissant pour le compte de celle dont le domicile est squatté (par exemple, en cas d’absence prolongée).

Comment déposer plainte ?

Rendez-vous dans le commissariat ou la gendarmerie de votre choix pour déposer plainte.

À savoir :

Vous devrez prouver que le logement squatté est bien votre domicile à l’aide de documents justificatifs (factures, avis d’imposition ou attestation fournie par un voisin).

Que se passe-t-il après le dépôt de plainte ?

Un officier de police judiciaire établira un constat de squat et recueillera les identités des squatteurs.
Il reviendra ensuite au préfet d’agir : sous 48 heures, il doit décider ou non de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement. Si le préfet décide de la mise en demeure, les squatteurs ont 24 heures pour quitter les lieux.

Si les squatteurs n’ont pas quitté votre domicile dans le délai imparti, le préfet devra le faire évacuer par les policiers ou les gendarmes. Le procureur de la République peut décider d’engager des poursuites pénales en parallèle de l’expulsion.

La procédure devant le juge avec expulsion

Lorsque la procédure accélérée n’est pas possible, ou qu’elle concerne un logement autre que votre domicile, vous devez prendre un avocat qui saisira le tribunal pour autoriser l’expulsion des squatteurs.

À savoir :

  • Vous devrez prouver vos droits sur le logement squatté à l’aide de documents justificatifs (titre de propriété, factures, avis d’imposition).
  • Vous devrez prouver également que le logement est squatté. Il est recommandé de faire appel à un huissier pour dresser un constat.
  • Une fois le jugement rendu, les squatteurs sont informés par l’huissier de leur obligation de quitter le logement. S’ils ne respectent pas la décision de justice dans le délai d’un mois, l’huissier les informe une seconde fois de leur obligation de quitter les lieux et, le cas échéant, demande au préfet le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion.

Où déposer plainte contre des squatteurs à la Réunion ?

L’île de la Réunion compte 34 commissariats et brigades de gendarmerie. Rendez-vous sur le site de la Police nationale https://www.moncommissariat.interieur.gouv.fr/fr pour prendre connaissance des coordonnées de votre commune.

N’oubliez pas également que votre agent immobilier est le meilleur premier contact à joindre si votre logement est squatté. Non seulement il sera à vos côtés pour vous soutenir, mais il sera à même de vous aiguiller vers les bonnes pratiques afin de rester en accord avec la loi.

(Source de cet article : https://www.moncommissariat.interieur.gouv.fr/fr)

Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine (d’après la députée Patricia Lemoine) a pour objectif de démocratiser et de simplifier l’accès à l’assurance sur le prêt immobilier. Pour cela, elle assouplit plus encore les conditions de résiliation de cette assurance, augmente la protection des personnes en cours de maladie ou ayant souffert d’une maladie grave. Ce qu’il faut retenir sur cette nouveauté.

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?

Le site officiel de l’Administration française définit l’assurance emprunteur de la manière suivante : « Avant de vous faire une offre de prêt immobilier, la banque peut exiger que vous obteniez une assurance emprunteur. La banque en fixe les garanties minimales (exemple : décès, invalidité). Elle réalise ensuite une estimation du coût de l’assurance de votre futur crédit. Mais vous pouvez vous adresser à un autre assureur. »

En souscrivant une assurance emprunteur, le créditeur bénéficie d’une garantie qui prend en charge la totalité ou une partie des mensualités de remboursement de son emprunt immobilier ou alors le capital restant qu’il doit à la banque en cas de difficulté, notamment :

  • La perte d’emploi ;
  • Un arrêt de travail ;
  • Une invalidité permanente totale ou irréversible ;
  • Une perte totale et irréversible d’autonomie ;
  • Son décès.

Jusqu’au vote de la loi Lemoine, les emprunteurs devaient répondre à un questionnaire de santé pour obtenir une proposition de contrat d’assurance.

Qu’est-ce que la loi Lemoine ?

Véritable réforme de l’assurance emprunteur, la loi Lemoine modifie ou innove en faveur des consommateurs possédant un crédit immobilier ou candidats à un crédit immobilier. Ils peuvent désormais :

  • Résilier gratuitement leur assurance emprunteur, s’ils en possèdent une ;
  • Évoquer le droit à l’oubli s’ils ont été guéris d’un cancer et qu’ils souhaitent demander un crédit immobilier ;
  • Bénéficier de l’augmentation du plafond du prêt au-delà duquel ils doivent impérativement répondre au questionnaire médical fourni par l’assureur.

Sur ce dernier point, depuis le 1er juin 2022, les consommateurs n’ont plus besoin de remplir de questionnaire de santé lorsqu’ils remplissent l’une des conditions suivantes :

  • Le montant du prêt immobilier est inférieur à 200 000 € (ou 400 000 € pour un couple assuré avec les quotités 50/50) ;
  • Le remboursement du prêt se termine avant les 60 ans de l’emprunteur ;
  • L’assuré possède déjà un ou plusieurs crédits, l’encours total par assuré est inférieur à 200 000 €.

Que prévoit la loi Lemoine ?

Grâce à la loi Lemoine, les consommateurs peuvent désormais résilier leur assurance emprunteur à tout moment, sans avoir à se justifier, à s’acquitter d’une quelconque pénalité, à respecter un préavis, si :

  • Le nouveau contrat d’assurance emprunteur présente des garanties équivalentes ;

Et

  • Si l’offre de prêt a été signée à partir de cette date.

Ou

  • Si le crédit a été souscrit avant juin 2022.

Si vous possédez un crédit immobilier et une assurance emprunteur, la loi Lemoine vous octroie une plus grande liberté si vous souhaitez changer d’assureur. Demandez conseil à votre agent immobilier si vous avez des questions à ce sujet !

Dans le contexte de l’immobilier neuf, plus précisément celui de la VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), on parle de défaut de conformité lorsqu’on constate qu’un bien livré ne présente pas les caractéristiques ou les qualités convenues par le contrat de vente. Quels sont les recours légaux possibles dans un tel cas ?

Qu’est-ce qu’un défaut de conformité dans le cadre d’un programme immobilier neuf ?

En achetant un bien immobilier en VEFA, l’acquéreur s’attend naturellement à trouver un logement dont les caractéristiques correspondent de manière identique à celles décrites sur le contrat, le plan et la notice descriptive. Quant aux caractéristiques, il s’agit :

  • De l’adresse physique du bien et de sa localisation au sein de la copropriété ;
  • D’un descriptif détaillé (surface, agencement, nombre de pièces, surface de chaque pièce, caractéristiques, matériaux utilisés, annexes, s’il y en a, etc.) ;
  • Des équipements livrés avec le bien ;
  • Des matériaux utilisés pour la construction.

Il peut malheureusement arriver qu’il y ait des différences, visibles immédiatement ou invisibles, entre les éléments promis par le contrat et le produit livré. C’est dans un tel cas qu’on parle de défaut de conformité. On distingue de catégories de défauts de conformité :

  • Les défauts de conformité non substantiels : peu importants, facilement rattrapables, qui n’empêchent pas l’achèvement du bien immobilier.
  • Les défauts de conformité substantiels : suffisamment importants pour empêcher le constat d’achèvement du bien immobilier jusqu’à leur réparation.

Dans le cas de défauts de conformité invisibles dans l’immédiat ou à l’œil nu, vous disposez d’un délai de 10 à compter de la date de réception du bien immobilier pour saisir la justice.

Rédiger un procès-verbal pour relever les défauts de conformité

La visite de livraison, à laquelle on procède lorsque le logement est déclaré comme achevé par le promoteur, est le moment parfait pour vérifier la correspondance entre le contrat de vente et le résultat. Il est donc essentiel de regarder chaque pièce, de mesurer, toucher, tester (portes, fenêtres, robinets, prises électriques, etc.). Pour une visite réussie, il est important de se munir de tous les documents remis par le promoteur et concernant justement les caractéristiques du bien.

En cas de défaut de conformité, utilisez le procès-verbal de livraison pour exprimer ce que l’on appelle « les réserves », c’est-à-dire les inadéquations constatées. En le remettant au promoteur, celui-ci doit œuvrer à faire coïncider le logement livré et les descriptions du contrat.

Bon à savoir

Attention à bien discuter avec le promoteur et à bien lire le contrat de vente de votre logement neuf. En effet, certains éléments peuvent être confondus avec des défauts de conformité alors qu’ils respectent en réalité une clause d’équivalence. À travers cette clause, le promoteur se donne le droit de mettre en œuvre des matériaux et des équipements dont la qualité ou la marque sont différentes, mais équivalentes à ce qui est indiqué dans le contrat et la notice descriptive.

Rétention des 5 % du prix de vente restant à payer

La constatation d’un défaut de conformité vous donne le droit de retenir les 5 % du prix restant à payer. Attention, la loi exige que vous passiez par un notaire ou par la Caisse des Dépôts et consignation pour consigner la somme.

Le promoteur pourra récupérer les 5 % en question une fois les travaux de réparation effectués.

Quels sont les délais légaux pour signaler un défaut de conformité immobilier ?

Si vous avez manqué un défaut au moment de la visite de livraison, vous disposez d’un délai légal d’un mois après la livraison pour vous faire entendre par le promoteur. Pour cela, il suffit de lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

Que faire lorsqu’un promoteur immobilier ne répare pas les défauts de conformité signalés ?

Lorsque le promoteur n’agit pas malgré votre signalement, vous disposez d’un délai de 13 mois à partir de la date de livraison du bien immobilier pour saisir la justice. Vous pourrez réclamer :

  • Des dommages et intérêts ;
  • Ou la conclusion de la vente ;
  • Ou une diminution du prix de vente.

Lors de la vente d’un bien immobilier, l’acheteur peut tout à fait changer d’avis, pour une raison ou pour une autre et idéalement, sans payer de pénalité. Attention, dans certains cas, la rétractation est conditionnée par la loi. Voici ce qu’il faut retenir sur cette étape.

Quand un acheteur peut-il changer d’avis sur son achat immobilier ?

Si vous êtes vendeur d’un bien immobilier et que vous avez choisi un acheteur parmi les nombreux visiteurs de votre logement, cela ne signifie en aucun cas que la transaction se fera. En effet, l’acquéreur peut changer d’avis y compris après avoir présenté une offre de vente et formuler sa décision à l’une des trois étapes suivantes :

  • Avant la signature du compromis ou de la promesse de vente ;
  • Après la signature du compromis ou de la promesse de vente ;
  • Avant la signature de l’acte authentique.

Compromis de vente et promesse de vente : quelles différences ?

Avant toute chose, il est important de savoir faire la différence entre le compromis et la promesse de vente.

La promesse de vente ou promesse unilatérale

La promesse de vente ou promesse unilatérale n’engage que le vendeur tandis que l’acheteur doit verser une « indemnité d’immobilisation du bien ». La somme équivaut à 10 % du montant total de la vente (sans les frais de notaire).

Le compromis de vente

Le compromis de vente est un contrat entre les deux parties. Il exprime leur engagement commun à aller jusqu’au bout de la transaction immobilière. Équivalent à une vente, il permet aux deux parties d’entamer des actions judiciaires et d’exiger des dommages et intérêts. La signature du compromis de vente inclut le versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie d’une valeur de 5 à 10% du prix de vente du bien.

Changement d’avis avant la signature du compromis ou de la promesse de vente

L’acquéreur peut tout à fait changer d’avis avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, à condition que le vendeur ne l’ait pas encore accepté.

En cas d’acceptation du vendeur, l’acquéreur est engagé dans le processus, et doit attendre l’étape de signature du compromis ou de la promesse de vente, pour exprimer son changement d’avis.

Changement d’avis après la signature du compromis ou de la promesse de vente

Concernant le changement d’avis de l’acquéreur après la signature du compromis ou de la promesse de vente, ce dernier dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour s’exprimer et selon les modalités suivantes :

  • Début du compte à rebours de rétractation au lendemain de la remise en main propre du dossier complet de compromis ou de promesse au vendeur ;
  • Début du compte à rebours à la première présentation de l’avis de courrier recommandé à l’acquéreur, si les documents ont été envoyés par voie postale.

Attention : seuls les jours ouvrables sont comptabilisés dans le cadre d’un courrier postal.

Important

À la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse environ 5 % du prix de vente du bien, appelé dépôt de garantie. La somme restante sera versée à la signature de l’acte de vente notarié.

Il peut néanmoins changer d’avis dans un délai de 10 jours incompressibles et l’exprimer par lettre recommandée avec avis de réception. Il faudra alors lui restituer intégralement son dépôt de garantie.

Changement d’avis avant la signature de l’acte authentique

L’acquéreur peut changer d’avis avant la signature de l’acte authentique si le compromis ou la promesse contenaient des conditions suspensives (par exemple, obtention de prêt bancaire, permis de construire, etc.).

La non-réalisation de l’une des conditions suspensives libère l’acquéreur de la transaction, sans aucune pénalité, à condition de présenter des justificatifs (refus de prêt, etc.).