Si vous avez décidé de vendre votre maison ou votre appartement, il est fortement conseillé de confier cette mission à un agent immobilier certifié. Ainsi, vous mettrez toutes les chances de votre côté afin de vendre ledit bien en faisant une bonne plus-value et rapidement. Rappelons que l’agent immobilier dispose de toutes les compétences et informations nécessaires pour une vente dans les règles. En choisissant cette option, vous serez invité à signer ce que l’on appelle un mandat de vente. Or, ce mandat se distingue en trois catégories : le mandat simple, le mandat exclusif et le mandat semi-exclusif. Comment choisir la meilleure option ?

Qu’est-ce qu’un mandat de vente ?

Signer un mandat de vente, c’est formaliser la collaboration entre un agent immobilier, qui devient ainsi un intermédiaire, et un vendeur. Cette formalité doit se dérouler avant la mise en vente du bien et il prévoit plusieurs clauses essentielles au bon déroulement de la transaction :

  • Le prix de vente du bien ;
  • La commission qui revient à l’agent immobilier à la conclusion de la vente ;
  • Les modalités de résiliation du mandat de vente

Le mandat de vente simple

La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) définit le mandat de vente simple de la manière suivante : « Le mandat simple permet au mandant de confier l’affaire à d’autres professionnels ou d’effectuer lui-même la recherche d’un éventuel acheteur. » De plus, « Si le vendeur a signé plusieurs mandats non exclusifs de vente d’un bien auprès de plusieurs agences immobilières, le droit à commission ne peut bénéficier qu’à celui des agents par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue. »

Le mandat de vente exclusif

Quant au mandat de vente exclusif, dans le cadre du « mandat exclusif, la négociation est confiée à un seul agent immobilier. La clause d’exclusivité doit être mentionnée en caractères très apparents. Passé un délai de trois mois, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties sous réserve du respect d’un préavis de 15 jours minimum. »

Le mandat de vente semi-exclusif

Dans le cadre du mandat de vente semi-exclusif, le vendeur s’engage à confier la vente de son bien pendant 3 mois uniquement à l’agence avec laquelle il a signé le contrat, ce dernier étant renouvelable tacitement. Durant cette même période, le vendeur ne peut pas vendre son bien directement à un acheteur potentiel ayant contacté l’agence immobilière en premier lieu. Toutefois, ce type de mandat permet au vendeur de passer des annonces sur les canaux de son choix et de vendre son bien à un vendeur qui l’a contacté directement.

Ne pas confondre mandat de vente et bon de visite

Attention à ne pas confondre le mandat de vente et le bon de visite ! En effet, si le premier induit le paiement d’une commission du vendeur à l’agent immobilier lors de la vente du bien, le second sert uniquement de preuve lorsqu’un acquéreur a visité un bien en vente par l’intermédiaire d’un professionnel.

Si vous souhaitez acheter une maison ou un appartement, il est tout à fait normal de demander un crédit immobilier afin de financer votre investissement. Or, il est toujours possible de négocier ce prêt afin qu’il soit le plus avantageux possible pour vous. Voici les arguments à mettre en avant pour y parvenir.

Pourquoi faut-il négocier un prêt immobilier ?

Si on pense immédiatement à la diminution du taux d’intérêt, la négociation du prêt immobilier peut mener à de nombreux autres avantages, tels que des tarifs plus intéressants sur les frais de dossier, les assurances, pénalités en cas de remboursement anticipé, etc.

Un taux d’endettement faible

L’INSEE définit le taux d’endettement de la manière suivante :

Le taux d’endettement mesure le niveau de la dette par rapport aux fonds propres.

Il est égal à l’endettement financier (soit les emprunts obligataires ;

+ les emprunts bancaires, dont les immobilisations en crédit-bail non amorties ;

+ les autres emprunts ;

+ les crédits bancaires courants, y compris les créances cédées non échues ;

+ les emprunts et avances de trésorerie reçus du groupe et des associés ;

+ les titres de créances négociables émis hors groupe rapporté aux capitaux propres.

Les banques privilégient les dossiers présentant un taux d’endettement situé entre 10 % et 15 %. Au-delà de 33 % et avec des revenus jugés insuffisants, il est quasiment impossible d’emprunter de l’argent du fait des restrictions imposées par la loi Neiertz.

Le portail officiel de l’administration française propose un calculateur d’endettement libre d’utilisation.

Un reste à vivre important

Que vous reste-t-il chaque mois pour vivre une fois toutes vos dépenses faites, y compris le paiement de votre crédit ? Les créditeurs préfèrent les dossiers affichant un reste à vivre entre 400 et 600 euros + 150 euros supplémentaires par personne à charge.

Un apport personnel conséquent

L’apport personnel est un sujet incontournable. Il s’agit de la somme épargnée par l’emprunteur, somme qu’il va injecter dans son crédit immobilier. Les organismes prêteurs demandent généralement un apport personnel correspondant à 10 % du prix du bien. La somme doit couvrir au minimum les frais de notaire. Au-delà de 10 %, l’apport personnel peut également déboucher sur une diminution du taux d’intérêt !

Une gestion de compte bancaire impeccable

Pour convaincre la banque de vous accorder un prêt immobilier, il est important de pouvoir lui présenter des arguments solides, notamment concernant votre aptitude à avoir des finances saines, c’est-à-dire :

  • Ne jamais être à découvert ;
  • Ne présenter aucun d’incident de paiement pour tout crédit en cours ;
  • N’avoir aucun crédit à la consommation ;
  • Vivre selon vos moyens et uniquement vos moyens.

La négociation de prêt immobilier n’est pas une science exacte, toutefois, ces quelques conseils vous permettront d’ajouter des points supplémentaires, en faveur de votre dossier de demande. N’hésitez pas à vous tourner vers votre agence immobilière pour recevoir des conseils supplémentaires sur la manière dont vous pouvez négocier votre emprunt en vue de l’achat d’une maison ou d’un appartement.

Si vous projetez de transformer votre résidence secondaire en résidence principale, il ne faut laisser aucune place à l’improvisation, au contraire, l’organisation et la transparence sont les maîtres mots d’une telle démarche. Ce type d’action étant soumis à la législation, voici ce qu’il faut retenir pour une modification en douceur.

Quelles différences entre résidence principale et résidence secondaire ?

Le site officiel de l’Administration française définit la résidence principale de la manière suivante, si vous possédez également un ou plusieurs autres résidences en France : « Votre résidence principale est celle où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Il s’agit du lieu où vous résidez effectivement et habituellement. » Concrètement, la résidence principale est occupée par les mêmes personnes au moins 8 mois par an, en dehors des déplacements dans le cadre professionnel, de santé ou de force majeur. De plus, l’administration fiscale reconnaît une seule résidence principale par foyer fiscal.

Quant à la résidence secondaire, selon l’INSEE (Institut national de la Statistique et des Études économiques), il s’agit d’une « résidence secondaire est un logement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs, ou vacances). Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. Distinguer logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile, c’est pourquoi les deux catégories sont souvent regroupées. »

Quels sont les avantages fiscaux de la résidence principale ?

La législation prévoit les avantages fiscaux suivants sur la résidence principale :

  • Plusieurs types d’abattements sur les droits de succession et les impôts (notamment les impôts sur la fortune immobilière – IFI), selon des conditions spécifiques ;
  • Un crédit d’impôt sur tout travaux de rénovation énergétique (CITE). Lisez l’article « Les aides à la rénovation énergétique » de l’Adil de la Réunion.

Bon à savoir

Si l’achat de la résidence principale a été financé grâce à un crédit immobilier et avant octobre 2011, les intérêts sont déduits de la base de calcul de l’impôt.

Comment transformer sa résidence secondaire en résidence principale ?

Devant les nombreux avantages fiscaux offerts par la résidence principale, vous avez peut-être envie d’inverser vos deux résidences. Tout se passe au niveau de l’administration fiscale, auprès de laquelle vous devez faire un changement d’adresse. En effet, l’adresse de la résidence principale originale doit être remplacée par celle de la résidence secondaire sur la déclaration d’impôt sur le revenu.

Afin de prouver votre bonne foi, vous devez également communiquer la nouvelle adresse (celle de la résidence secondaire) aux services administratifs tels que la banque, la Sécurité sociale, ainsi que les services publics tels que le fournisseur d’électricité, d’eau, de gaz.

Afin de diminuer les risques d’abus en matière d’avantages fiscaux, l’administration prend tout le temps nécessaire afin de vérifier la véracité du changement de résidence secondaire en résidence principale. Par exemple, elle va vérifier si le foyer a effectivement déménagé ses biens personnels, si les enfants ont changé d’école, les factures d’eau, d’électricité, etc.

Surface habitable, loi Carrez, emprise au sol, à carreler ou à peindre… L’univers de l’immobilier ne doit plus avoir de secret si vous souhaitez acheter, louer ou mettre en location une maison ou un appartement. Voici ce qu’il faut savoir pour bien comprendre les diverses catégories de surfaces auxquelles vous aurez sans doute affaire durant vos recherches et vos visites. Comme toujours, l’accompagnement par un professionnel du secteur est toujours la meilleure solution !

Surface habitable

L’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable de la manière suivante :

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. 

La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de :

  • 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévus lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants
  • Et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaires au-delà du quatrième. ».

La surface habitable

Deux calculs existent, à utiliser en fonction des besoins, vente ou mise en location :

Selon le calcul loi Boutin : calculer la surface de plancher totale, retirer ensuite les surfaces secondaires ou non habitables au sens strict, c’est-à-dire les combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas. La hauteur sous plafond doit être de 1,80 mètre au minimum et elle est intégrée dans le calcul. Ce calcul doit obligatoirement figurer sur l’acte de vente d’un bien immobilier à vocation résidentielle.

Selon le calcul loi Carrez : On obtient la superficie loi Carrez en mesurant les pièces individuellement, depuis l’intérieur des murs et cloisons, donc de la surface privative, sans le balcon, la cage d’escalier, la terrasse ouverte, les autres annexes. Ce calcul est nécessaire uniquement lors de la vente de logement en copropriété. Ce calcul est obligatoire pour la mise en location d’un bien immobilier.

L’emprise au sol d’une maison

Selon l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme, l’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. » Il faut comprendre qu’il s’agit du sol naturel et qu’il faut faire appel à un architecte dès lors que la construction dépasse les 170 m².

La surface à carreler ou à peindre

Comment indiquer la quantité de peinture ou de carrelage nécessaire pour un bien à vendre avec des travaux ? Grâce au calcul de la surface à carreler ou à peindre ! On multiplie la longueur de la pièce par sa largeur, puis on soustrait les éléments tels que les portes, fenêtres, etc.

Mise en place en 2014 par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement, la Loi Pinel a été reconduite. Elle s’adresse à tous les contribuables français désireux d’acheter un bien immobilier neuf (maison ou appartement) situé dans une zone éligible au dispositif. Pour résumer, il octroie aux acquéreurs de biens immobiliers certains abattements fiscaux s’ils respectent certaines conditions. Zoom sur son fonctionnement pour l’île de la Réunion.

Quels sont les avantages de la Loi Pinel ?

Des réductions d’impôt :

  • 31 % du prix du bien si le bien est loué pendant 12 ans ;
  • 29 %, s’il est loué pendant 9 ans ;
  • 23 %, pendant 6 ans.

Acheter un bien immobilier sans apport :

Si habituellement il est nécessaire pour un futur acquéreur de présenter un apport pour pouvoir décrocher un crédit immobilier, grâce au dispositif Pinel, il est possible de décrocher ce même financement sans apport préalable.

Constituer un patrimoine immobilier :

En achetant un bien immobilier, l’acquéreur est certain de faire un placement financier à un taux de rendement intéressant à long terme. Ainsi, il constitue un patrimoine solide, facilement transmissible.

La location immobilière en faveur de ses proches :

Contrairement à la Loi Duflot, la loi Pinel permet de louer au propriétaire d’un bien immobilier de louer ce dernier à ses proches tout en étant éligibles aux avantages fiscaux prévus par le dispositif. Une condition toutefois, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire-bailleur.

Un investissement gagnant pour la retraite :

Une fois le délai légal de location expiré, le bien devient disponible à l’usage de son propriétaire. Bien entendu, celui-ci peut continuer à louer son bien ou alors le revendre, voire l’occuper en tant que résidence principale ou secondaire.

Les conditions légales Pinel pour bénéficier de la réduction d’impôt à la Réunion

  • La construction du bien immobilier doit avoir été achevée dans les 30 mois qui suit la date de la signature d’acquisition ;
  • Il doit être acheté avant le 31 décembre 2021 ;
  • L’acquéreur est autorisé à acheter deux logements maximum par an dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an et d’un plafond de 5 500 €/m² ;
  • Le bien acquis doit être situé en zone éligible ;
  • Il doit être mis en location vide en tant que résidence principale pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans ;
  • Il doit respecter le plafond de loyer de la zone où il se trouve ;
  • Le bailleur doit respect du plafond de ressources du ou des locataire(s) ;
  • Si le locataire est l’ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire ;
  • Le bien doit être aux normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 ou RT 2012.
  • L’acquéreur doit respect du plafonnement global des avantages fiscaux de 18 000€ / an.

La Loi Pinel : ce qui change en 2021 pour la Réunion

Voici les modifications apportées à au dispositif Pinel :

  • Le bien immobilier doit être neuf et mis en location pendant 6,9 ou 12 ans ;
  • Il doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement ;
  • Être conforme aux normes énergétiques en vigueur ;
  • Il doit respecter les règles relatives à l’encadrement des loyers (5 500€/m²) ;
  • Les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus.

L’assurance habitation fait partie des éléments obligatoires pour louer un logement. Que faut-il savoir sur ce service indispensable pour être couvert ?

(Source : Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance)

À quoi sert l’assurance habitation ?

L’assurance habitation est un contrat permettant à son bénéficiaire d’être couvert si son patrimoine familial et ses biens viennent à être endommagés.

S’il opte pour une « assurance multirisque habitation (MRH) », il sera couvert en cas d’incendie, un dégât des eaux, une catastrophe naturelle, un acte malveillant (vandalisme, cambriolage), un gel des canalisations intérieures, un bris de glace survenu dans les types de biens immobiliers suivants :

  • Locaux à usage d’habitation (maison ou appartement)
  • Clôtures et murs de soutènement
  • La quote-part des parties communes si vous êtes copropriétaires
  • Les dépendances (principalement construites en dur)
  • Les garages et les caves
  • Aménagements immobiliers
  • Vérandas (si déclarée lors de la souscription)

Ne sont pas pris en considération par l’assurance multirisque habitation :

  • Les bâtiments en cours de construction ;
  • Les plantations, végétaux ;
  • Les installations d’éclairage ou de loisirs ;
  • Les canalisations extérieures ;
  • Les abris de jardin.

Bon à savoir

Concernant les biens tels que l’argent liquide, titres, valeurs, biens professionnels et véhicules, ils ne sont pas couverts par l’assurance multirisque habitation. Quant aux objets de valeurs, il faudra choisir le contrat adéquat.

Comment fonctionne l’assurance habitation en cas de dommage causé par le bénéficiaire ?

L’assurance multirisque habitation comporte une clause de « responsabilité civile de l’assuré », destinée à indemniser les victimes de dommages provoquées par le bénéficiaire dans le cadre de sa location immobilière : dégât des eaux, incendie qui a commencé à l’intérieur de son domicile et causant à autrui des dommages.

Qu’est-ce que la couverture de la responsabilité civile « vie privée » ?

Il s’agit d’une garantie qui couvre le bénéficiaire de l’assurance ainsi que les membres de son foyer en cas de survenue de dommages (corporels, matériels, immatériels consécutifs) et sinistres causés à un tiers.

Comment souscrire une assurance habitation ?

Pour souscrire une assurance habitation, le consommateur peut s’adresser à plusieurs organismes :

  • Société d’assurances ;
  • Agent général d’assurance ;
  • Courtier en assurance ;

L’idéal est de comparer les limites de garanties, conditions de déclenchement de la garantie pour les contrats de responsabilité (déclenchement par le fait dommageable ou par réclamation), lois applicables et les instances à saisir en cas de litige pour chaque prestataire qui vous intéresse. N’hésitez pas à demander l’aide de votre agent immobilier pour choisir la meilleure option en fonction de vos besoins.

Combien coûte une assurance habitation ?

Il n’existe aucune grille tarifaire applicable à tous les assureurs, chaque fournisseur étant autorisé à calculer le montant de la cotisation ou de prime d’assurance à la souscription du contrat.

Pour cela, il va s’appuyer sur les éléments indiqués par le demandeur sur le formulaire de déclaration de risques, à savoir :

  • Le lieu de résidence ;
  • La valeur du logement et des biens assurés ;
  • La superficie du logement ;
  • Le statut du demandeur (locataire ou propriétaire).

Mais aussi :

  • Le montant des franchises (plus le montant de la cotisation est bas et plus le montant des franchises est élevé) ;
  • Les taxes sur les produits d’assurances reversées par les assureurs au Trésor public et qui sont répercutées dans le tarif du contrat (taxe fiscale de 30 % et « taxe terrorisme » de 5,90 € par contrat prélevée pour financer le Fonds de garantie des victimes des actes de terrorisme et d’autres infractions).

L’assurance habitation fait partie des conditions obligatoires et incontournables pour prétendre à une location immobilière !

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, quel intérêt de prendre une assurance habitation ? Nos réponses dans cet article.

(Source : Le site officiel de l’Administration française – Service-public.fr)

En tant que propriétaire, vous n’êtes pas dans l’obligation de contracter une assurance habitation, à moins que votre bien immobilier se situe au sein d’une copropriété.

L’assurance habitation si vous occupez le bien immobilier dont vous êtes propriétaire

La loi n’oblige pas le propriétaire de prendre une assurance habitation s’il occupe son propre logement. En contrepartie, il s’engage à indemniser de sa poche tout préjudice causé à autrui par lui ou son logement.

Attention toutefois, dans le cadre de la copropriété, l’assurance habitation devient obligatoire pour le propriétaire.

Pourquoi le propriétaire devrait-il prend une assurance multirisque habitation ?

La vie réserve parfois de mauvaises surprises envers lesquelles il vaut mieux être préparé. Les professionnels de l’immobilier et des assurances conseillent fortement aux propriétaires qui logent dans leur propre bien immobilier de prendre une assurance multirisque habitation. Ainsi, ils seront protégés en cas d’incendie, d’explosion, de dégâts des eaux, de vols sur :

  • Leur bien immobilier (maison individuelle, appartement) y compris les embellissements et aménagements intérieurs ;
  • Les biens mobiliers et les objets de valeur.

Les clauses « responsabilité civile » et « réparation des dommages corporels et matériels causés à autrui » comprises dans ce type d’assurance habitation couvrent également les dommages sur :

  • Le propriétaire du bien, la personne avec qui il vit, ses enfants, ceux dont il a la garde et les personnes qui sont à son service (apprentis, employés, etc.) ;
  • Ses animaux et ceux dont il a la garde.

Bon à savoir

Prenez le temps de bien comparer les exclusions de garantie prévues par chaque compagnie d’assurance lorsque vous choisirez votre assureur !

Quelles sont les garanties supplémentaires intéressantes dans le cadre d’une assurance habitation propriétaire ?

Pour une protection maximale, les assureurs proposent des garanties complémentaires, à choisir en fonction de vos besoins :

  • La garantie incendie ;
  • La garantie dégâts des eaux ;
  • La garantie des biens mobiliers (meubles, électroménagers, objets de valeur) ;
  • La garantie des biens immobiliers, pour assurer la construction ;
  • La protection juridique, pour une couverture en cas de conflit nécessitant l’intervention de la justice ;
  • La garantie vol, en cas de cambriolage.

Si elle n’est pas obligatoire pour le propriétaire, l’assurance habitation n’est pas un luxe, mais une nécessité. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre agent immobilier pour une assurance adaptée au bien immobilier que vous possédez ou que vous souhaitez acheter !

Si vous souhaitez vendre le bien immobilier dont vous êtes propriétaire, il est important de prévoir les frais inhérents à une telle transaction. Revenons ensemble sur les dépenses à honorer.

Les frais de notaire

La plupart du temps, c’est à l’acheteur de s’en acquitter, mais dans certains cas, les frais de notaire peuvent être pris en charge par le vendeur. Si tel est votre cas, notez que frais de notaire sont composés de :

  • Taxes (droits de mutation et frais annexes) ;
  • La rémunération du notaire, dont le montant correspond à 7 ou 8 % de la valeur du bien dans l’ancien, et à 2 ou 3 % dans le neuf.

Les taxes sur la plus-value immobilière

Si vous parvenez à vendre votre bien immobilier plus cher que le prix d’achat, vous réalisez une plus-value. La loi prévoit l’imposition de cette plus-value dans les cas suivants :

  • Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ;
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple) ;
  • Vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
  • Échange de biens, partage ou apport en société.

La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %.

Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

(Source : Impôt sur le revenu – Plus-value immobilièreservice-public.fr)

Attention toutefois, l’imposition de la plus-value est soumise à plusieurs conditions et fait l’objet d’abattements, aussi, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un agent immobilier qui vous aidera à mieux cerner le sujet.

Le crédit immobilier

Il n’est pas rare de vouloir revendre son bien immobilier afin d’en racheter un autre. Il n’est pas rare non plus que le bien en vente soit encore sujet à un crédit immobilier. Dans un tel cas de figure, la banque peut appliquer des frais sur le remboursement anticipé ou une mainlevée d’hypothèque, à moins que le propriétaire ait négocié l’annulation de ces frais en amont.

Les frais d’agence immobilière

L’agence immobilière applique ce que l’on appelle une commission lorsqu’elle intervient à la demande d’un propriétaire désireux de vendre son bien. Le montant de cette commission représente une petite partie du prix de vente et le taux est toujours écrit noir sur blanc sur le mandat de vente, mais aussi sur l’acte de vente.

La TVA

Le propriétaire vendeur est soumis au remboursement de la TVA dans deux cas :

S’il s’agit de la première revente d’un bien immobilier neuf 5 ans avant sa date d’achèvement ;

Si le bien a été acheté sur plan (VEFA – Vente en l’état futur d’achèvement) et qu’il n’a pas encore été livré.

Les frais de mutation

La vente d’un appartement situé au sein d’une copropriété peut être soumise à des frais de mutation de copropriété. Quant au montant, il est variable, aussi, il convient de se renseigner sur ce point avant l’achat.

Comme vous pouvez le constater, la revente d’un bien dont vous êtes propriétaire est soumise à des frais auxquels il faut se préparer en amont. Demandez toujours conseil à votre agent immobilier afin d’organiser efficacement leur paiement.

Dans notre série « résiliation de bail par le propriétaire », intéressons-nous au logement meublé. Que dit la loi dans un tel cas ?

(Source : Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)service-public.fr)

Bon à savoir

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 explique que : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».

Résiliation de bail par le propriétaire dans le cas d’un logement meublé

Dans le cadre d’un logement loué meublé, la loi autorise le propriétaire à donner un préavis à son locataire dans les circonstances suivantes :

  • Pour vendre le logement ;
  • Pour le reprendre afin de l’occuper ou d’y héberger un proche ;
  • Pour un motif considéré comme légitime et sérieux (par exemple, en cas de faute du locataire).

Congé pour vente du logement meublé

Le propriétaire est autorisé à donner congé à son locataire s’il souhaite vendre son logement, en respectant les conditions suivantes :

  • Donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail ;
  • Indiquer dans la lettre de congé le motif du congé (pour vendre).

Bon à savoir

La loi ne prévoit pas de droit de préemption pour le locataire sur le logement, c’est-à-dire, qu’il n’est pas prioritaire sur les autres acquéreurs s’il souhaite acheter le logement.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Congé pour reprendre afin de l’occuper ou d’y héberger un proche 

La loi autorise le propriétaire à donner congé à son locataire s’il souhaite s’installer dans le logement meublé ou y loger un parent proche, c’est-à-dire :

  • Son époux ;
  • Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ;
  • Son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé ;
  • Un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs ;
  • Un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Quant aux conditions à respecter :

  • Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail.
  • Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut refuser de poursuivre un bail et décider de donner son préavis au locataire pour motif légitime et sérieux. Toutefois, la loi ne prévoit aucune liste préétablie de motifs dits légitimes et sérieux, aussi, le propriétaire peut se tourner vers un agent immobilier ou la loi pour prendre sa décision.

Quelques exemples de motifs acceptables par la loi :

  • Défaut de paiement du loyer ;
  • Retards dans le paiement du loyer ;
  • Usage troublant le voisinage ;
  • Défaut d’assurance ;
  • Usage non prévu des lieux et sans l’accord du propriétaire ;
  • Gros travaux ;
  • Expropriation par les autorités ;
  • Démolition de l’immeuble pour sa reconstruction ;
  •  

De la part du propriétaire, le préavis n’est pas un sujet à prendre à la légère sous peine de devoir répondre de ses décisions devant la loi. Demandez toujours conseil à un professionnel de l’immobilier avant de résilier un bail en tant que propriétaire.

En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de pouvoir louer son bien à un locataire dont les revenus sont suffisants pour honorer le paiement des loyers chaque mois. Il est fortement conseillé de se tourner vers un agent immobilier pour procéder à ce type de vérification, mais en attendant, voici ce qu’il faut retenir sur la question.

Combien un locataire doit-il gagner pour louer un logement ?

Habituellement, un locataire doit percevoir 3 fois le montant du loyer avec ou sans charges. En tant que bailleur, il est donc important de savoir à quel point le loyer va peser sur son budget. Il s’agit du taux d’effort, qui varie de 30 % à 35 %.

Ce taux d’effort va permettre de calculer la solvabilité d’un locataire !

Comment calculer la solvabilité dun candidat à la location ?

Pour calculer la solvabilité d’un locataire, il faut prendre le revenu net imposable indiqué sur sa déclaration d’impôt puis de le diviser par 30 % :

Exemple avec un revenu net imposable de 23 000 € :

23 000 / 30 = 766

Dans cette étude de cas, le locataire peut débourser mensuellement 766 € pour son loyer

Quels sont les documents à demander à un candidat à la location ?

Pour déterminer notamment la capacité locative d’un candidat, le propriétaire bailleur ou son agent immobilier doivent lui demander les documents suivants :

  • 3 derniers bulletins de salaire ;
  • Dernier avis d’imposition ;
  • Contrat de travail ;
  • 3 dernières quittances de loyer ;
  • Justificatif de domicile ;
  • Photocopie de sa pièce d’identité.

Attention, même si vous souhaitez bien faire, la loi interdit formellement au bailleur de demander les éléments suivants :

  • Relevé de comptes ;
  • Toute forme de somme d’argent (chèque de réservation du logement, mandat cash, liquide, etc.) ;
  • RIB ;
  • Livret de famille.

Les autres critères à prendre en considération pour trouver un locataire solvable

Outre l’aspect financier, un locataire est considéré comme étant fiable lorsqu’il possède une certaine ancienneté dans son entreprise. Il est également titulaire d’un contrat à durée indéterminée et a prouvé par le passé qu’il payait régulièrement ses loyers. Pour cela, avec l’accord du candidat à la location, n’hésitez pas à contacter son ancien bailleur pour faire le point.

Ces démarches prennent du temps, aussi, l’assistance d’un agent immobilier professionnel vous fera gagner du temps et surtout, vous permettra de trouver un locataire sérieux, toujours prompt à payer ses loyers. La gestion locative est en effet une solution concrète pour l’administration sereine d’une maison ou d’un appartement mis en location.