Régime Micro-foncier vs Réel : que choisir quand on est investisseur immobilier ?

Si vous êtes propriétaire et que vous louez un ou plusieurs biens immobiliers tels que des maisons, des appartements, des locaux commerciaux ou professionnels, des garages, des remises, des caves ou des terrains, vous devrez choisir entre le régime du réel et celui du micro-foncier. Ce choix ne concerne que les revenus provenant de la location de ces biens immobiliers. Les particuliers sont également concernés, car les revenus fonciers font partie des six catégories de revenus soumises à l’impôt sur le revenu.

Pour choisir entre les deux régimes, voici des informations pour bien comprendre les règles fiscales qui s’y appliquent. Une fois que vous avez toutes les données nécessaires, vous pourrez prendre votre décision en fonction de votre situation personnelle.

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier est un régime d’imposition pour les revenus locatifs. Il implique de déclarer les loyers hors charges perçus pendant l’année, et de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur cette somme déclarée. Par conséquent, vous serez imposé sur les 70 % restants des loyers. Dans ce régime, vous serez toujours en bénéfice, car l’abattement de 30 % est exclusif et vous ne pouvez rien déduire d’autre, comme les travaux ou les intérêts d’emprunt.

Si aucune charge ne pèse sur votre bien, vous pourrez tout de même bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers annuels encaissés. En somme, le régime micro-foncier offre une simplicité administrative certaine, mais limite la possibilité de déduire des charges.

Qu’est-ce que le régime réel ?

Le régime de la déclaration au réel des revenus fonciers offre la possibilité de déduire des loyers annuels certaines charges liées à la propriété. Ces charges déductibles sont limitativement énumérées, et incluent notamment les dépenses de travaux, les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion et d’avocat, les primes d’assurance, les taxes foncières et les intérêts d’emprunt.

Toutes ces charges peuvent être déduites intégralement, sans limitation, ce qui peut conduire à un bénéfice ou à un déficit selon le montant des charges. C’est une différence notable avec le régime du micro-foncier, qui n’autorise qu’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés et ne permet pas de déduire d’autres charges.

Bon à savoir

Certains dispositifs, tels que Louer abordable ou Borloo neuf, ne sont plus applicables que pour les personnes qui en ont bénéficié lorsqu’ils étaient en vigueur.

Comment choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel ?

Lorsque vous possédez un bien immobilier et que vous le louez, vous devez déclarer les revenus que vous en retirez. En fonction du montant annuel des loyers que vous percevez, vous pouvez avoir le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel.

Lorsque les loyers sont inférieurs ou égaux à 15 000 €

Toutefois, ce choix n’est possible que si le montant annuel des loyers est inférieur ou égal à 15 000 €. Si tel est le cas, vous pouvez opter pour le régime réel, même si vous êtes éligible au régime micro-foncier. Cette option est toutefois globale et irrévocable pendant une période de trois ans.

Lorsque les loyers sont supérieurs à 15 000 €

En revanche, si le montant annuel des loyers que vous percevez dépasse 15 000 €, vous n’avez pas le choix et devez obligatoirement déclarer vos revenus fonciers au régime réel. De même, dans certains cas spécifiques, tels que la propriété de monuments historiques ou de logements bénéficiant de dispositifs fiscaux spécifiques, le régime micro-foncier est interdit et la déclaration au régime réel est obligatoire. Dans tous les cas, vous devez remplir la déclaration n°2044 pour déclarer vos revenus fonciers.

Le choix entre le micro-foncier et le régime réel dépend du montant des loyers annuels et des charges déductibles. Si les loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €, le propriétaire peut opter pour le régime du micro-foncier qui offre un abattement forfaitaire de 30 %. Si les charges déductibles sont supérieures à 30 % des loyers annuels hors charges, il est plus avantageux d’opter pour le régime réel. Dans ce cas, le propriétaire doit s’engager pour 3 ans et faire des calculs précis pour déterminer la solution la plus avantageuse en fonction de sa situation financière.

En conclusion…

Le choix entre le régime réel et le micro-foncier dépend des spécificités de chaque propriétaire et de sa situation financière.

  • Si le montant des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, le régime réel est plus avantageux. Il permet notamment de générer un déficit foncier, qui peut être imputable sur le revenu global et ainsi réduire l’impôt sur le revenu.
  • Toutefois, le régime réel nécessite un engagement sur trois ans et des calculs précis. En revanche, le micro-foncier est plus simple à gérer, mais offre seulement un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers annuels.

Il faut donc prendre en compte tous ces éléments pour faire le choix le plus adapté à sa situation.

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Comment travailler de chez soi en toute légalité ?

Si vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison et que vous avez suffisamment d’espace pour y exercer votre activité professionnelle, vous vous demandez peut-être si cette solution est juridiquement possible ou encore si vous devez obtenir l’autorisation de votre propriétaire et s’il peut la refuser.

Certes, le travail à domicile est de plus en plus courant, d’autant plus que ce mode de fonctionnement permet d’économiser sur les loyers et les transports. Mais il nécessite de respecter certaines règles et conditions, notamment en matière de bail et d’autorisation d’exercer une activité. Comment procéder pour travailler chez vous en toute légalité et sécurité ?

Travailler chez soi, que dit la loi ?

Le Code de la construction et de l’habitation autorise l’exercice d’une activité professionnelle dans une partie d’un local d’habitation, à condition qu’il n’y ait pas de contre-indication contractuelle et que l’activité soit exercée uniquement par les occupants du logement sans recevoir de clientèle ou de marchandises. Cette disposition s’applique également aux représentants légaux des personnes morales.

Néanmoins, si vous souhaitez recevoir de la clientèle ou stocker des marchandises dans votre logement, vous devrez obtenir l’accord de votre bailleur. Pour ce faire, vous devez vous assurer que le règlement de copropriété permet l’activité envisagée et obtenir une autorisation de la préfecture pour le changement d’affectation dans certaines communes. L’accord obtenu doit être formalisé par un avenant au contrat de location, qui peut éventuellement inclure une augmentation de loyer.

Si vous êtes entrepreneur

Si vous êtes entrepreneur et que vous n’avez pas de local professionnel, vous pouvez domicilier votre entreprise chez vous en tant qu’adresse du siège social. Cela vous permettra de disposer rapidement d’une adresse pour votre entreprise afin de vous inscrire au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers.

Attention, cette option est soumise à certaines conditions :

  • Votre logement doit être votre résidence principale, et cette option n’est possible que dans les villes de moins de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
  • Si vous êtes le représentant légal d’une société, vous pouvez également domicilier le siège social de l’entreprise à votre domicile, mais seulement pour une durée maximale de cinq ans si le contrat de bail, le règlement de copropriété ou une disposition législative l’interdit.
  • Vous devez notifier au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires de votre intention d’utiliser cette option de domiciliation, mais cela ne nécessite pas leur accord.
  • Vous ne pouvez pas exercer d’activité professionnelle ou recevoir de clientèle dans votre logement. La domiciliation ne sert qu’à avoir une adresse pour votre entreprise, et vous devez justifier cette notification préalable au propriétaire et/ou au syndic de copropriété pour vous inscrire au RCS ou au Répertoire des métiers.

Si vous recherchez un logement dans lequel vous pourrez également travailler

Si vous recherchez un logement dans lequel vous souhaitez vivre tout en exerçant votre activité professionnelle et recevoir de la clientèle, vous devez signer un bail mixte qui vous permettra d’avoir une partie du logement à usage professionnel et l’autre partie à usage d’habitation. Toutefois, avant de signer le contrat, vous devez effectuer certaines vérifications pour éviter toute surprise désagréable :

  • Vérifiez que le règlement de copropriété ne contient aucune clause qui interdise l’exercice de votre activité professionnelle. Toutefois, même si le règlement contient une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, vous pouvez exercer une profession libérale, sauf si l’immeuble est de très haut standing.
  • Demandez une autorisation de changement d’affectation pour utiliser une partie du logement à usage professionnel. Cette demande doit être faite à titre personnel et adressée à la préfecture de votre département. Vous devez fournir un certain nombre de documents et attendre généralement deux mois pour avoir une réponse. À Paris, vous ne pouvez affecter plus du tiers du logement à l’usage professionnel pour obtenir une autorisation.

Notez également que si vous souhaitez employer des salariés, vous devez respecter les dispositions du Code du travail et du droit du travail, qui imposent certaines obligations en matière de contrat de travail, de salaires et de protection sociale. Enfin, il est conseillé de faire insérer une clause dans le contrat de bail qui précise les conditions d’exercice de votre activité professionnelle.

Si vous occupez déjà votre logement en tant que locataire

Si vous êtes actuellement locataire de votre logement principal et que vous avez signé un contrat de location selon la loi du 6 juillet 1989, votre propriétaire a le droit de vous donner congé à la date d’échéance du bail, mais il doit justifier cette décision.

En tant que locataire, vous devez respecter l’usage d’habitation du logement pour que le contrat reste valable. Cela signifie que, sans exception, il n’est pas autorisé d’y exercer une activité professionnelle. Toutefois, la loi prévoit des exceptions à cette règle. Vous pouvez négocier une modification du contrat avec votre propriétaire pendant la durée du bail si vous souhaitez exercer une activité professionnelle dans votre logement.

(Source de cet article : https://www.pap.fr/locataire/signer-contrat/travailler-chez-soi-quel-contrat-signer/a20450)

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Dossier : l’impôt sur la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est un sujet important pour les propriétaires qui cherchent à vendre leur bien immobilier. Cependant, beaucoup de personnes ne savent pas vraiment ce qu’est la plus-value immobilière, comment elle est calculée, ou encore les conditions pour bénéficier d’exonérations. Dans cet article, nous allons tout vous expliquer sur ce profit.

Plus-value immobilière : de quoi s’agit-il ?

Lors de la vente d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez faire un calcul pour déterminer si vous réalisez une plus-value ou une moins-value. Ce calcul consiste à soustraire le prix d’acquisition du bien au prix de vente.

  • Si le résultat est positif, vous réalisez une plus-value, c’est-à-dire que vous vendez plus cher que vous n’avez acheté.
  • En revanche, si le résultat est négatif, vous réalisez une moins-value, c’est-à-dire que vous vendez moins cher que le prix d’achat.

Quelle imposition pour la plus-value immobilière ?

Lorsqu’un particulier ou une société de personnes (non soumise à l’impôt sur les sociétés et exerçant une activité non professionnelle) vend un bien immobilier :

  • Des impôts peuvent être dus sur la plus-value réalisée ;
  • Et elle peut être soumise à différents abattements (pour la durée de détention, exceptionnels temporaires) avant d’être taxée.

En général, les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle « solidarité autonomie » et prélèvement de solidarité), ce qui donne un taux global de 17,2 %.

Si le bien vendu est un terrain nu devenu constructible, une taxe forfaitaire sur les cessions peut également s’appliquer.

Enfin, une taxe sur les plus-values immobilières élevées peut être exigée dans certains cas.

Quels types de biens immobiliers sont concernés par l’impôt sur la plus-value ?

Lorsque vous gérez votre patrimoine immobilier privé, vous êtes assujetti à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées. Les situations qui peuvent entraîner une telle imposition sont les suivantes :

  • La vente d’un bien immobilier (comme une maison, un appartement, un terrain ou une forêt) ;
  • La vente des droits liés à un bien immobilier (tels que les servitudes, l’usufruit ou la nue-propriété), la vente de biens ou de droits par le biais d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés ou d’un fonds de placement dans l’immobilier ;
  • L’échange de biens, le partage ou l’apport en société.

Quelle imposition sur la vente d’une résidence principale ?

Si vous vendez votre résidence principale ainsi que ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.), vous êtes totalement exonéré de taxation sur la plus-value réalisée.

Toutefois, pour être considéré comme résidence principale, le logement doit constituer votre habitation habituelle et effective, c’est-à-dire que vous y résidiez la majeure partie de l’année. De plus, il doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il est suffisant qu’un seul des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu’à sa mise en vente pour que celui-ci puisse bénéficier de l’exonération de taxation sur la plus-value immobilière réalisée.

Les autres exonérations

Il existe plusieurs cas d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières qui sont soumis à certaines conditions :

  • Caractéristiques du bien cédé : l’exonération peut être accordée si la vente concerne un bien qui a été acquis avant le 1er février 2012 et que le prix de cession n’excède pas un certain seuil. De même, l’exonération peut être accordée pour la vente de terrains à bâtir si le propriétaire les a acquis depuis plus de 5 ans et que le prix de vente ne dépasse pas une certaine limite.
  • Situation du vendeur : l’exonération peut être accordée en cas de vente effectuée par une personne âgée de plus de 70 ans ou en cas de vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 22 ans.
  • Situation de l’acquéreur : l’exonération peut être accordée si le bien est vendu à un organisme HLM, si le bien est situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), ou encore si le bien est vendu à un jeune agriculteur.

Ces exonérations sont accordées sous conditions et il est important de se renseigner auprès des services fiscaux pour savoir si vous êtes éligible à l’une d’entre elles.

Comment calculer une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Pour la calculer, il faut prendre en compte le prix d’achat, les frais liés à l’achat et à la vente, les coûts des travaux et le prix de vente. Si la propriété a été possédée pendant plus de 22 ans, la plus-value est exonérée. Sinon, un barème progressif est appliqué en fonction de la durée de détention et des abattements. Il est recommandé de demander l’aide d’un expert pour un calcul précis.

Quels sont les abattements applicables à la plus-value immobilière ?

Les plus-values immobilières sont soumises à une taxation qui peut être atténuée par des abattements en fonction de la durée de détention du bien. Voici les abattements qui s’appliquent :

  • Pour les biens détenus depuis plus de 6 ans et jusqu’à 21 ans : un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième année, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention.
  • Pour les biens détenus depuis plus de 21 ans : un abattement supplémentaire de 4 % par année de détention au-delà de la vingt et unième année.

Attention, ces abattements ne s’appliquent pas aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) qui sont dus au taux global de 17,2 %, sans exonération possible. De plus, les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % (ou 33,33 % pour les montants supérieurs à 50 000 euros).

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Comment devenir propriétaire à l’île de La Réunion grâce à la loi Pinel outre-mer ?

La loi Pinel outre-mer offre des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier à La Réunion. Grâce à ce dispositif, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 28,5 % du montant investi, tout en participant au développement économique de l’île. Cet article a pour but de vous guider sur la manière de bénéficier de la loi Pinel outre-mer en 2023 pour devenir propriétaire à La Réunion.

Comprendre la loi Pinel outre-mer

La loi Pinel outre-mer encourage l’investissement immobilier dans les départements et territoires d’outre-mer pour soutenir leur développement économique. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de leur engagement de location.

  • Pour un engagement de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 21,5 % ;
  • Pour un engagement de location de 9 ans, la réduction d’impôt est de 26 % ;
  • Pour un engagement de location de 12 ans, la réduction d’impôt est de 28,5 %.

Les avantages de la loi Pinel outre-mer à La Réunion

Grâce à sa situation géographique privilégiée et son dynamisme économique, La Réunion est un département d’outre-mer très attractif pour les investisseurs immobiliers. La loi Pinel outre-mer offre des avantages fiscaux très intéressants aux investisseurs qui souhaitent y devenir propriétaires, leur permettant ainsi de réduire considérablement leur impôt sur le revenu tout en investissant dans un patrimoine immobilier solide.

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel outre-mer

Afin de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel outre-mer, il est important de respecter certaines conditions :

  • En premier lieu, le bien immobilier doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • De plus, il doit être loué vide en tant que résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l’acquisition ou la livraison du bien ;
  • Le loyer mensuel ne doit pas dépasser un plafond fixé par la loi, qui varie en fonction de la zone géographique où se trouve le bien ;
  • Enfin, les revenus annuels du locataire ne doivent pas excéder un certain seuil, également défini par la loi.

Comment bénéficier de la loi Pinel outre-mer à La Réunion ?

Voici les étapes à suivre pour bénéficier de la loi Pinel outre-mer à La Réunion :

  • Choisir le bien immobilier à acheter en prenant en compte son emplacement géographique, son état et son potentiel locatif ;
  • Faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier qui pourra prodiguer des conseils sur les différentes modalités de l’investissement ;
  • Respectez toutes les conditions d’éligibilité à la loi Pinel outre-mer, en particulier les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Les contraintes de la loi Pinel outre-mer à La Réunion

Bien que la loi Pinel outre-mer soit très avantageuse pour les investisseurs, elle est soumise à certaines contraintes qu’il convient de prendre en compte :

  • Il existe un plafonnement des niches fiscales, qui limite le montant total des réductions d’impôt dont un contribuable peut bénéficier ;
  • Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an et par contribuable ;
  • Respecter l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, selon le choix de l’investisseur.

Devenez propriétaire d’un bien immobilier à La Réunion grâce au dispositif Pinel outre-mer !

La loi Pinel outre-mer est un dispositif attractif pour les investisseurs qui souhaitent devenir propriétaires à La Réunion tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt significative. Grâce à cette loi, il est possible de contribuer au développement économique de l’île tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Cependant, il est important de prendre en compte les conditions d’éligibilité ainsi que les contraintes liées à l’engagement de location et au plafonnement des niches fiscales. En respectant ces différentes règles, les investisseurs peuvent profiter pleinement des avantages de la loi Pinel outre-mer et réussir leur projet d’investissement immobilier à La Réunion.

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L’impôt sur la fortune immobilière : comment ça marche ?

L’impôt sur la fortune immobilière ou IFI est applicable aux personnes propriétaires et biens immobiliers dont la valeur nette dépasse 1 300 000 €. Toutes les questions que vous vous posez sur le fonctionnement de cette taxe si vous souhaitez devenir propriétaire immobilier !

Quelques caractéristiques de l’IFI

Le montant net à payer de l’impôt sur la fortune immobilière repose sur un barème progressif.

En dessous d’une certaine valeur, le patrimoine éligible à l’IFI bénéficie d’une réduction d’impôt.

Lorsqu’il y a des réductions d’impôt, l’IFI est plafonné.

Quels types de biens immobiliers peuvent être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière ?

Le site officiel de l’Administration française explique que le calcul de l’IFI repose sur la valeur nette d’un patrimoine immobilier imposable au 1er janvier. Cette date est importante, puisqu’elle survient après la déduction des dettes existantes du contribuable.

Lorsque l’administration parle de dettes existantes, il faut comprendre :

  • Tout emprunt immobilier pour acheter un bien ou les droits sur un bien imposable ;
  • Des travaux de rénovation, construction, reconstruction ou d’agrandissement d’un bien ;
  • L’achat d’actions ou de parts au prorata d’un bien ou de droits immobiliers imposables ;
  • Travaux d’entretien financés par un locataire et remboursables par son propriétaire ;
  • Travaux d’entretien financés par un propriétaire et remboursés par son locataire au-delà du 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
  • Paiement d’impôts dus sur les biens imposables.

Ne sont pas déductibles :

  • Les impôts de l’occupant du bien immobilier ;
  • Les revenus imposables tirés des biens immobiliers (par exemple, loyers).

Comment savoir si la valeur d’un bien rend éligible à l’IFI ?

Le calcul dépend de plusieurs facteurs, notamment du type de bien :

  • Immeuble bâti / non bâti ;
  • Biens et droits immobiliers détenus en usufruit ;
  • Biens et droits immobiliers en crédit-bail ou location-accession à la propriété immobilière ;
  • Titres de société représentatives de l’immobilier détenu par une société.

L’article « Comment déterminer la valeur des biens que je déclare pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?  » revient sur chaque cas de figure.

Profitez de la décote

Une décote de 17 500 € – 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine est prévue pour tout patrimoine d’une valeur située entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.

Comment bénéficier de la réduction d’impôt sur la fortune immobilière ?

Les contribuables éligibles à l’IFI peuvent adoucir la note en faisant des dons aux organismes d’intérêt général. Les autorités fiscales prévoient en effet une réduction égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.

Quel est le dernier barème de l’impôt sur la fortune immobilière ?

Voici le dernier barème en vigueur, communiqué par l’Administration française en sachant que le barème est appliqué à partir de 800 000 €, y compris si le seuil d’imposition à l’IFI est valable à partir de 1 300 000 €.

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux applicable
Jusqu’à 800 000 € 0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 € 0,50 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € 0,70 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € 1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € 1,25 %
Supérieure à 10 000 000 € 1,50 %

Bon à savoir

L’IFI se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu, sur papier ou en ligne.

Le montant de l’IFI est envoyé dans un courrier distinct de celui de l’impôt sur le revenu.

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Zoom sur Ma Prime Adapt’, futur dispositif immobilier pour les séniors

Voici Ma Prime Adapt’. Si vous appartenez à la catégorie des séniors, si l’un de vos proches appartient à cette catégorie de la population, ce dispositif versé par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) a été conçu pour aider à l’aménagement des logements. Attention, il sera disponible à partir de 2024, néanmoins, les autorités commencent d’ores et déjà à percevoir les demandes.

Sénior, quelles sont les adaptations nécessaires pour continuer à occuper votre logement ?

L’objectif étant de conserver votre autonomie et de continuer à occuper votre logement aussi longtemps que possible, voici les aménagements recommandés par les spécialistes :

  • Élargissement des portes ;
  • Installation de rampes ;
  • Modifications de la cuisine ;
  • Modifications des douches et des baignoires ;
  • Modifications des revêtements de sol ;
  • Installation d’un système d’alerte médicale ;
  • Installation d’appareils intelligents pour la maison ;
  • Installation de sièges adaptés ;
  • Installation d’un monte-escalier si nécessaire.

Le rapport « Nous vieillirons ensemble… » de Luc Broussy

Dans son rapport intitulé « Nous vieillirons ensemble » remis au gouvernement en mai 2021, Luc Broussy, président de France Silver Éco, a fait 80 propositions. Toutes concernent l’adaptation du logement. Parmi ses propositions :

  • Encourager le développement des résidences séniors ;
  • Optimiser l’utilisation de l’article 20 de la loi d’adaptation de la société au vieillissement pour une vraie mixité sociale ;
  • Rendre possible pour les associations la sous-location de logements sociaux aux personnes âgées ;
  • Étudier les conditions d’un financement pérenne de la vie sociale dans les résidences intergénérationnelles ;
  • Permettre aux bailleurs sociaux de délivrer des prestations aux locataires âgés et de les facturer en sus des charges ;
  • Encourager les mutations dans le parc social en offrant de réelles compensations aux locataires âgés ;
  • Intégrer un volet numérique dans toute adaptation des logements et dans les bilans d’ergothérapeutes ;
  • Utiliser une quote-part des 4 000 conseillers numériques pour lutter contre l’illectronisme des seniors ;
  • Créer un Fonds National « MaPrimAdapt’ », l’alimenter financièrement et l’héberger dans la 5e branche ;
  • Évaluer les besoins d’adaptation du logement à chaque demande d’APA ;
  • Doubler le nombre d’ergothérapeutes d’ici 2030 ;
  • Inclure la question du vieillissement parmi les priorités de la deuxième programmation d’Action Cœur de Ville ;
  • Inclure une brique « Vieillissement » dans le programme Petites Villes de Demain ;
  • Cibler d’ici 2030 les 200 Quartiers Prioritaires de la Ville où la population est la plus âgée ;

Que propose Ma Prime Adapt’ ?

Ma Prime Adapt’ prend en charge les travaux de sécurisation et d’adaptation des logements à hauteur de 40 à 90 % avec un montant maximum de 5 600 €. La somme allouée est calculée en fonction des revenus du bénéficiaire et couvre :

  • Le remplacement d’une baignoire par un siège de douche mural ou bac à douche extra-plat ;
  • Les aménagements pour accéder aux toilettes à destination des personnes en fauteuil roulant (cuvette surélevée ou poignée ou barre de tirage) ;
  • L’installation d’un monte-escalier pour les logements à étages ;
  • L’installation d’une rampe d’accès ;
  • L’achat d’un système de commande d’alerte ;
  • L’achat d’un système de motorisation pour les volets ou les portes d’entrée ;
  • Pose d’un revêtement de sol antidérapant ;
  • Etc.

Comment demander Ma Prime Adapt’ ?

Les personnes suivantes peuvent demander Ma Prime Adapt’ si elles répondent aux conditions suivantes :

  • Être âgées de plus de 70 ans ;
  • Être propriétaire de leur logement ;
  • Correspondre au barème des revenus éligibles ;
  • Habiter dans une zone géographique éligible au dispositif.

Il faudra ensuite se rendre à l’un des guichets uniques prévus à cet effet, remplir le formulaire adéquat et suivre les modalités indiquées par les autorités.

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Immobilier/logement : les nouvelles règles applicables en 2023

Quelles sont les nouveautés en matière d’immobilier et plus généralement en matière de logement en 2023 ? Après une année 2022 difficile pour de nombreux acquéreurs potentiels (taux d’usure inefficace, augmentation constante des taux d’intérêt, complexification des conditions d’octroi des crédits), couplée à une diminution encore plus drastique du pouvoir d’achat, voici ce qu’il faut retenir pour les 12 mois à venir.

Un PTZ et un dispositif Pinel moins avantageux

Si le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et le dispositif étaient voués à disparaître, bonne nouvelle, le gouvernement a décidé de maintenir ces deux aides publiques, avec toutefois quelques modifications.

En savoir plus sur le Pinel Réunion

Le PTZ

Le Prêt à Taux Zéro s’adresse aux primo-accédants d’une résidence principale. Prolongée jusqu’au 31 décembre 2023, cette aide publique est désormais soumise aux conditions suivantes :

  • Le montant des ressources du demandeur pris en compte sera celui présenté à la date d’émission de l’offre de prêt. Auparavant, il s’agissait des ressources de l’année N-2.
  • Cette condition est en attente de validation, mais il est prévu que l’obtention d’un PTZ dépende du niveau de performance énergétique du logement visé par l’acquéreur. 

Le dispositif Pinel

En passant par le dispositif Pinel, les investisseurs bénéficient d’une réduction fiscale intéressante. Or, les taux de réduction actuels seront rabotés en 2023, mais également en 2024. Il est également prévu que seuls certains logements neufs respectueux de certains critères environnementaux seront éligibles au dispositif Pinel Plus.

Le combat contre les passoires thermiques

En 2023, les propriétaires de biens appelés « passoires thermiques », c’est-à-dire gourmandes en énergie et classés F ou G sur l’échelle du DPE, devront respecter les nouvelles règles de la loi Climat :

  • Ils auront l’interdiction de louer leur logement s’il appartient à la classe G et s’il affiche niveau de consommation de plus de 450 kWh/an, cela dès le 1er janvier 2023 ;
  • À partir du 1er avril 2023, s’ils souhaitent vendre leur bien de classe F et G, ils devront obligatoirement faire un audit énergétique avant de procéder.

En savoir plus sur les différentes autorisations à demander si vous souhaitez rénover votre logement.

Les taxes immobilières

Dernier point et non des moindres, les propriétaires n’échapperont pas à la taxe foncière en 2023. Si vous projetez de demander un crédit en vue de l’achat d’un bien immobilier durant les 12 mois à venir, n’oubliez pas d’inclure cette dépense dans votre budget ! En revanche, la taxe d’habitation disparaîtra définitivement et pour tous à compter du 1er janvier 2023.

Faut-il acheter un bien immobilier en 2023 ?

Avec la bonne préparation, les bonnes informations et un accompagnement professionnel, l’achat immobilier est tout à fait réalisable dans le contexte que nous connaissons actuellement. Chez IFF Transaction, nous offrons un accompagnement global afin que vous trouviez le logement adéquat sur toute la Réunion.

Située à l’île de la Réunion, à La Saline les Bains, notre agence vous propose une sélection d’appartements, de villas, de terrains et d’immobilier d’entreprise, à retrouver sur notre site internet !

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Que faire de son investissement à la fin du dispositif de défiscalisation ?

La sortie du dispositif de défiscalisation est une étape importante et il convient de l’anticiper. Les avantages fiscaux prennent fin, l’investisseur est libéré de son engagement de location et peut donc s’affranchir des contraintes du dispositif. C’est le moment de prendre des décisions sur l’avenir de son investissement.

Plusieurs options s’offrent à l’investisseur à l’issue de cette période : revendre le bien pour repartir sur d’autres projets, continuer de le louer en location nue, conserver le bien en résidence secondaire pour y passer ses vacances ou encore envisager la location meublé ou saisonnière. Le point sur cette étape stratégique.

Faire le point sur vos objectifs :

Pour commencer, il faut réfléchir à l’utilité que pourrait désormais avoir ce bien dans lequel vous avez investi. Souhaitez-vous continuer à le louer pour bénéficier d’un complément de retraite ? Est-ce que la région dans laquelle il se trouve vous plaît et pourrait devenir votre résidence secondaire pour des vacances ? Ou encore, avez-vous besoin d’un capital pour de nouveaux projets ? Prenez le temps de faire le point et n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel.

Choisir de revendre son investissement ?

Avant toute décision, il va falloir déterminer avec précision la valeur du bien immobilier sur le marché. Si l’investissement s’est fait avec le concours d’un prêt immobilier, il est également important de connaître le capital restant dû à la banque. Cela déterminera si le montant de la vente peut permettre de solder le remboursement anticipé et éventuellement de dégager une plus-value.

Selon les situations, le capital pourra servir à financer d’autres projets personnels ou à financer un autre bien immobilier permettant de bénéficier à nouveau d’un avantage fiscal, afin de réduire une nouvelle fois l’imposition globale.

Autre facteur à prendre en compte, les frais liés à la gestion courante du bien peuvent s’avérer coûteux. En choisissant de revendre, vous pourrez économiser sur la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, la garantie loyers impayés, les travaux de réparation…

Avant de décider de revendre, il faut vérifier le respect de la durée d’engagement de location ou déterminer son terme. En effet le non-respect de la durée minimale de location peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal et vous pourriez être contraint de devoir rembourser une partie des sommes acquises à l’administration fiscale.

Conserver son investissement locatif ?

Vous pouvez décider de conserver le bien après la première période de défiscalisation et poursuivre la mise en location. Vous pouvez également étudier la possibilité de prolonger l’exonération fiscale selon certaines conditions en fonction de la loi de défiscalisation.

Au prochain changement de locataire, vous n’aurez plus à tenir compte du plafonnement de loyer imposé par le dispositif de défiscalisation et vous pourrez réaligner ce dernier avec la réalité du marché.

Autre solution pour contrebalancer la perte de l’avantage fiscal : transformer votre investissement en location meublée. Les loyers en meublés sont en moyenne 25% plus élevés que ceux d’une location nue. Une option intéressante pour augmenter sa rentabilité tout en bénéficiant d’une fiscalité plus attractive.

Pour les secteurs touristiques, l’option de la location saisonnière est à étudier. Un bon moyen pour booster la rentabilité. Attention toutefois au taux d’occupation qui peut varier en fonction du secteur géographique et faire fluctuer les revenus. Cette activité demande du temps et de la disponibilité pour sa gestion. Une contrainte dont on peut se libérer en la confiant à un professionnel du secteur contre rémunération.

Pour anticiper dès aujourd’hui la fin d’une période de défiscalisation et vous aider à prendre la bonne décision, faites le point avec votre conseiller immobilier IFF Transaction spécialisé dans ce domaine.

Partenaire de L’Observatoire de l’Immobilier, organisme indépendant en charge d’analyser les prix réels de vente sur le marché, nous déterminerons avec justesse la valeur de votre bien par comparaison avec des biens similaires vendus sur le secteur.

En parallèle, nous étudierons la valeur locative sur le marché libre en fonction d’une location nue, meublée ou saisonnière.

Faites-vous accompagner de professionnels dans vos démarches de revente ou de transformation de votre logement pour la mise en place du dispositif de location meublée.

Faites le point avec un conseiller IFF Transaction :

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Achat d’un bien immobilier neuf : quelles sont les garanties ?

Les biens immobiliers neufs sont obligatoirement livrés avec un éventail de garanties. En conséquence, les acquéreurs peuvent se tourner vers le promoteur immobilier, non seulement dès la signature du contrat de réservation, mais également plusieurs années après la vente. Zoom sur la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale, la garantie de bon fonctionnement et la garantie isolation phonique.

La garantie de parfait achèvement

Instituée par la loi du 4 janvier 1978 et valable pendant les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux, elle protège les acquéreurs contre toutes les malfaçons potentielles constatées à la remise des clés par le maître d’ouvrage.

Dès lors qu’un propriétaire fait jouer la garantie de parfait achèvement, le promoteur doit faire intervenir l’entreprise concernée et dans les plus brefs délais, comme le prévoit l’article 1792-6 du Code Civil.

Quand faire jouer la garantie de parfait achèvement ?

Si vous constatez un robinet qui fuit, une prise électrique qui ne marche pas, un carrelage différent de celui choisi, un revêtement mal posé, la garantie de parfait achèvement entre en jeu ! Comme son nom l’indique, il permet à l’acquéreur d’obtenir le résultat « parfait », c’est-à-dire qui fonctionne et qui corresponde à ce qui est prévu sur le contrat de réservation.

La garantie décennale

Définie par les articles 1792 et 1792-2 du Code civil, valable pendant 10 ans, elle couvre toutes les malfaçons susceptibles de mettre en péril la solidité, l’usage et la destination du bien immobilier, ses fondations, ses murs ou encore sa toiture. Elle entre également en jeu si l’acquéreur constate une non-conformité aux normes obligatoires.

La garantie de bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement est valable pendant les 2 années qui suivent la livraison d’un bien immobilier. Ce délai peut être allongé si le contrat le prévoit. Très pratique, elle concerne les éléments dissociables de la construction, par exemple, les radiateurs, la robinetterie, les volets, les portes, etc. En effet, elle oblige légalement le constructeur de réparer ou remplacer les éléments d’équipement défaillants.

La garantie isolation phonique

« Pour limiter l’exposition des personnes au bruit, différentes réglementations existent dans le domaine de l’acoustique des bâtiments. Celle-ci s’adresse à l’ensemble des parties prenantes. » rappelle le gouvernement. Pour ajouter que « Afin de limiter l’exposition des personnes au bruit, différentes réglementations existent dans le domaine de l’acoustique des bâtiments, et sont complémentaires, s’adressant aux Maîtres d’ouvrage des bâtiments (caractéristiques acoustiques des bâtiments), aux Maîtres d’ouvrage des infrastructures de transports routiers ou ferroviaires (création ou aménagement d’infrastructures), aux occupants (bruits de voisinage). ».

Dans le cadre d’un logement neuf, la loi prévoit que c’est le constructeur qui est garant envers le tout premier occupant du bien, de la conformité du bien à la NRA 2000. Cette garantie est valable pendant 12 mois à compter de la prise de possession du bien.

En conséquence, il doit remettre une attestation de prise en compte de la réglementation acoustique à l’acquéreur.

À qui s’adresser en cas de défaut dans un logement neuf ?

La loi explique que le constructeur est responsable selon la garantie mise en œuvre. Il peut s’agir d’un :

  • Architecte ;
  • Entrepreneur ;
  • Technicien ;
  • Prestataire lié au maître d’ouvrage : Personne publique ou privée pour le compte de laquelle des travaux ou un ouvrage immobilier sont réalisés par un contrat de louage d’ouvrage ; contrat par lequel une des parties s’engage à faire, moyennant un prix convenu, quelque chose pour l’autre ;
  • Mandataire ou personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
  • Fabricant d’un ouvrage, d’une partie d’ouvrage ou d’un élément d’équipement.

Tout constructeur à qui est confiée la construction d’un ouvrage neuf ou sur un bâtiment existant (bâtiment divers, logement, travaux de génie civil…) engage sa responsabilité. Elle s’applique sauf si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

À noter que les sous-traitants sont exclus du champ d’application de la garantie décennale, car ils n’ont pas de lien direct avec le maître d’ouvrage. Ils sont cependant responsables des obligations sur lesquelles ils se sont engagés envers le constructeur.

(Source https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2958)

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