Fin de la loi Pinel Réunion en décembre 2024

La loi Pinel, dispositif de défiscalisation immobilière mis en place en 2014, arrive à son terme. Initialement prévue pour durer jusqu’en 2021, elle a été prolongée par deux fois, jusqu’à la fin de l’année 2024. Face à son coût élevé pour les finances publiques, le gouvernement a décidé de ne pas la reconduire pour l’année 2025. IFF Transaction revient sur la question et vous donne des pistes concrètes si vous projetez d’acheter un bien immobilier à La Réunion.

Comment fonctionne la loi Pinel Réunion ?

La loi Pinel Outre-Mer est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs de réduire leurs impôts en achetant un logement neuf ou rénové à La Réunion.

Contactez l’équipe d’IFF Transaction si vous souhaitez réussir votre un investissement immobilier dans le respect de toutes les conditions avant la fin du dispositif !

Imperatif : Passage de l’acte chez le notaire avant le 31 décembre 2024

Avantages

  • Réduction d’impôt : jusqu’à 32% (Pinel +) du prix du bien immobilier, répartie sur 6, 9 ou 12 ans ;
  • Constitution d’un patrimoine immobilier ;
  • Revenus locatifs complémentaires ;
  • Sécurisation du risque locatif.

Conditions

  • Le bien doit être neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou réhabilité selon des critères stricts ;
  • Le bien doit être situé à La Réunion, en zone A bis, A ou B1 ;
  • Le bien doit être mis en location nue pendant au moins 6 ans, 9 ans ou 12 ans ;
  • Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources et de loyers.

Taux de réduction d’impôt à La Réunion en 2024

  • 20 % pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 23 % pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 25 % pour un engagement de location de 12 ans.

(respectivement 23%, 29% et 32% en Pinel +)

Zones éligibles à La Réunion

  • Zone A bis : Saint-Denis, Le Port, Saint-Pierre ;
  • Zone A : les Avirons, L’Étang-Salé, Saint-Leu, Saint-Paul ;
  • Zone B1 : le reste de l’île.

Investissement maximum

  • 300 000 € par an ;
  • 2 logements par an ;

Plafond de réduction d’impôt

  • 18 000 € par an.

Attention

  • Le dispositif Pinel Outre-Mer est non rétroactif ;
  • Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont révisés chaque année ;
  • En cas de non-respect des conditions, l’investisseur peut perdre le bénéfice de la réduction d’impôt.

Une agence immo 974 toujours à vos côtés

L’équipe d’IFF Transaction vous accompagne dans tous vos projets d’achat immobilier à La Réunion.

Si vous souhaitez investir avant fin 2024 et profiter de la Loi Pinel Réunion, contactez notre équipe et trouvez le logement idéal.

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Achat immobilier 974 : le démembrement temporaire, technique de défiscalisation méconnue

A La Réunion, l’immobilier reste un investissement attractif, mais les prix peuvent parfois s’avérer élevés. Heureusement, il existe des solutions pour acquérir un bien immobilier à moindre coût, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et patrimoniaux. Le démembrement temporaire est l’une de ces solutions, encore méconnue du grand public. IFF Transaction, votre agence immobilière à La Réunion, vous propose un éclairage complet sur cette technique d’investissement prometteuse.

Qu’est-ce que le démembrement temporaire ?

Le démembrement temporaire est une technique juridique qui permet de diviser la propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes :

  • La nue-propriété : Le nu-propriétaire acquiert le bien immobilier, mais n’a pas le droit de l’occuper ni d’en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement.
  • L’usufruit : L’usufruitier a le droit d’occuper le bien immobilier et d’en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement.

Concrètement, le nu-propriétaire et l’usufruitier signent un contrat qui définit la durée du démembrement, généralement comprise entre 10 et 20 ans. À la fin de cette période, le nu-propriétaire devient automatiquement propriétaire de l’intégralité du bien immobilier.

Quels sont les avantages du démembrement temporaire ?

Le démembrement temporaire présente plusieurs avantages pour les investisseurs.

Pour le nu-propriétaire

  • Réduction du prix d’achat : le nu-propriétaire acquiert le bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle, généralement autour de 60% de la valeur totale ;
  • Avantage fiscal : les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers du nu-propriétaire ;
  • Absence de gestion locative : le nu-propriétaire n’a pas à se soucier de la gestion locative du bien immobilier, qui est à la charge de l’usufruitier ;
  • Récupération de la pleine propriété : à la fin du démembrement, le nu-propriétaire devient propriétaire de l’intégralité du bien immobilier, qui a généralement pris de la valeur.

Pour l’usufruitier

  • Accès à un logement à moindre coût : l’usufruitier peut occuper le bien immobilier à un prix inférieur au prix du marché ;
  • Perception des revenus locatifs : il perçoit les revenus locatifs du bien immobilier pendant la durée du démembrement.

Comment investir en démembrement temporaire à La Réunion ?

Si vous souhaitez investir en démembrement temporaire à La Réunion, IFF Transaction vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet :

  • Recherche de biens immobiliers éligibles : notre équipe sélectionne des biens immobiliers de qualité, situés dans des quartiers porteurs à La Réunion ;
  • Mise en relation avec des usufruitiers : nous vous mettons en relation avec des usufruitiers potentiels correspondant à votre vision et à votre budget ;
  • Négociation du contrat de démembrement : nous vous accompagnons dans la négociation du contrat de démembrement afin de garantir vos intérêts ;
  • Suivi de votre investissement : nous assurons un suivi régulier de votre investissement et vous conseillons sur les démarches à effectuer.

N’hésitez pas à contacter IFF Transaction pour une étude personnalisée de votre projet d’investissement en démembrement temporaire à La Réunion.

Exemple concret d’investissement en démembrement temporaire à La Réunion

Acquisition d’un appartement à Saint-Denis pour 200 000 €

  1. Démembrement temporaire de 10 ans ;
  2. Prix d’achat de la nue-propriété : 120 000 € (60 % de la valeur) ;
  3. Valeur de l’usufruit : 80 000 € (40 % de la valeur) ;
  4. Loyer mensuel perçu par l’usufruitier : 800 € ;
  5. Valeur de l’appartement à la fin du démembrement (estimation) : 240 000 €.

Dans cet exemple, le nu-propriétaire réalise une économie de 40 000 € sur l’achat du bien immobilier. De plus, il bénéficie d’un avantage fiscal sur les intérêts d’emprunt et n’a pas à se soucier de la gestion locative du bien. À la fin du démembrement, il récupère la pleine propriété de l’appartement, qui a également pris de la valeur.

Pour l’usufruitier, l’avantage principal réside dans l’accès à un logement à moindre coût pendant la durée du démembrement, tout en percevant les revenus locatifs.

En conclusion

Le démembrement temporaire représente une opportunité immobilière intéressante à La Réunion. En partenariat avec IFF Transaction, vous pouvez investir malin dans l’immobilier réunionnais en bénéficiant de cette technique peu connue mais très avantageuse. Contactez-nous dès aujourd’hui pour découvrir toutes les possibilités d’investissement en démembrement temporaire à La Réunion et lancez-vous dans une stratégie d’investissement rentable et sécurisée.

Sources de cet article :

Démembrement temporaire : A quoi ça sert ? – euodia.fr

Le « démembrement temporaire », c’est quoi ? – notimag-immonot.com

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Connaissez-vous la taxe d’aménagement ?

À La Réunion, si vous avez l’intention de construire une structure supplémentaire dans votre jardin, comme un abri, un studio, un bureau ou un chalet, il est primordial de prendre en compte la taxe d’aménagement. Cette taxe locale, souvent désignée sous le nom de « taxe cabane de jardin », est obligatoire pour toute construction ou extension excédant une superficie de 5m². IFF Transaction vous dit tout sur ses implications et les exonérations éventuelles.

Qu’est-ce que la taxe d’aménagement ?

La taxe d’aménagement est un impôt local perçu par la commune et le département. Principalement, elle sert à financer les équipements publics nécessaires aux futures constructions et aménagements.

Quels travaux sont concernés ?

Cette taxe est due pour toute création de surface de plancher close et couverte, dont la superficie dépasse 5 m² et dont la hauteur de plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre. Cela inclut les abris de jardin et autres annexes extérieures.

Quel est le taux de la taxe ?

Le taux varie entre 1 % et 5 % au niveau communal, pouvant atteindre jusqu’à 20 % dans certains cas. Au niveau départemental, il est plafonné à 2,5 %.

Comment est-elle calculée ?

La surface taxable, prise en considération pour le calcul de la taxe d’aménagement à La Réunion, englobe l’ensemble de la surface de la construction. Contrairement à la surface de plancher, cette mesure inclut tous les espaces présentant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètres, tels que les combles aménageables, les sous-sols, les parkings et les locaux techniques.

Chaque collectivité locale bénéficiaire de cette taxe définit son propre taux, appliqué au produit de la surface de construction par une valeur forfaitaire par mètre carré. Cette valeur est révisée annuellement.

Quelles sont les réductions et les exonérations possibles ?

Des possibilités d’abattements et d’exonérations totales ou partielles de la taxe d’aménagement à Saint-Denis et dans le département de La Réunion existent. Les constructions de moins de 5m², les reconstructions à l’identique après un sinistre, ou les aménagements répondant aux exigences d’un plan de prévention des risques peuvent être exemptés de cette taxe.

Il est également envisageable de bénéficier d’un abattement de 50 %, notamment pour les locaux à usage industriel ou artisanal et leurs annexes, ainsi que pour les 100 premiers mètres carrés habitables d’une résidence principale.

Des exonérations et des abattements supplémentaires peuvent être prévus par la commune et le département. Il est recommandé de se renseigner auprès de la mairie de Saint-Denis ou du conseil départemental de La Réunion pour obtenir des informations spécifiques concernant votre projet.

Conditions de déclaration et de paiement

La déclaration des éléments nécessaires au calcul de la taxe doit être faite simultanément à la souscription de votre déclaration foncière. Le paiement s’effectue en deux fois si son montant dépasse 1 500 €.

Taxe d’aménagement : ce qu’il faut savoir de plus

La taxe d’aménagement, en vigueur depuis mars 2012, est perçue lors de la délivrance de permis de construire, d’aménager, de déclaration préalable de travaux, ou après un procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme constatant la création de surface de plancher.

Elle remplace plusieurs autres taxes et vise à financer les équipements publics communaux et intercommunaux.

La surface taxable est calculée en excluant l’épaisseur des murs et cloisons, les surfaces non couvertes et celles dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Le paiement s’effectue en deux fractions égales, avec une première échéance au 12e mois à compter de la date de délivrance de l’autorisation, et une deuxième échéance au 24e mois à compter de cette même date.

Pour estimer le montant de la taxe d’aménagement à Saint-Denis (97490), un outil de calcul en ligne est mis à disposition pour obtenir rapidement une estimation : Simulateur TA.

Une autre composante à prendre en compte est la redevance d’archéologie préventive, adossée à la taxe d’aménagement. Elle sert à financer les diagnostics et études archéologiques des sous-sols.

Si vous prévoyez des travaux ou aménagements ayant un impact sur le sous-sol, vous pourriez être soumis à cette redevance, qui doit être acquittée en un versement unique au moment de la première échéance de la taxe d’aménagement.

En conclusion, en comprenant bien la taxe d’aménagement et en étudiant les éventuelles exonérations, vous pouvez planifier efficacement vos projets de construction et éviter les surprises financières. Une question ? Contactez-nous chez IFF Transaction et nous vous aideront à mieux comprendre ce sujet.

Sources de cet article

Calcul de la taxe d’aménagement à Saint-Denis à la Réunion – taxe-amenagement.com

Taxe d’aménagement : quels montants en 2024 ? – service-public.fr

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Qu’est-ce qu’un locataire protégé ?

En France, le statut de locataire protégé est octroyé aux individus âgés de 65 ans ou plus, et ayant des revenus modestes. Ce statut assure une protection renforcée aux locataires bénéficiaires, notamment en ce qui concerne la résiliation du bail. Si vous envisagez de mettre votre propriété en location ou si elle est déjà louée, IFF Transaction vous accompagne pour une meilleure compréhension de vos droits et obligations, particulièrement si vous avez l’intention de récupérer votre logement.

Qui est un locataire protégé ?

Afin de bénéficier du statut de locataire protégé, il est nécessaire de satisfaire aux deux critères suivants :

  • Être âgé de plus de 65 ans ;
  • Avoir des ressources modestes.

Les plafonds de ressources, révisés annuellement, sont déterminés en fonction de la composition du foyer et de la localité de résidence du locataire. Ces plafonds correspondent à ceux applicables pour l’attribution des logements sociaux.

Quels sont les droits d’un locataire protégé ?

Le locataire bénéficiant du statut protégé jouit du droit au maintien dans les lieux. Cela implique que le bailleur ne peut pas résilier le bail, même à l’expiration de celui-ci. En effet, le contrat de location d’un locataire protégé se renouvelle automatiquement.

Cependant, il convient de noter quelques exceptions à ce principe. Le bailleur peut résilier le bail d’un locataire protégé dans les situations suivantes :

  • Si le propriétaire bailleur a plus de 65 ans ;
  • Si le propriétaire bailleur justifie de ressources inférieures aux plafonds légaux mentionnés précédemment ;
  • Si le propriétaire propose une solution de relogement au locataire protégé.

Dans ces cas, le bailleur est tenu de respecter un délai de préavis de 6 mois avant la date d’expiration du bail pour les logements loués vides. Ce délai est réduit à 3 mois pour les biens meublés.

Que faire en cas de vente du logement ?

En cas de vente du logement, le propriétaire est tenu de proposer une solution de relogement au locataire protégé, respectant les mêmes conditions que celles prévues en cas de résiliation du bail.

Locataire protégé en situation de handicap

Soulignons que le statut de locataire protégé n’est pas automatiquement attribué à une personne en situation de handicap. Cependant, un locataire protégé peut également être en situation de handicap. Dans ce cas, il bénéficie de la protection associée à son statut de locataire protégé, indépendamment de la protection liée à son handicap.

En résumé, le statut de locataire protégé constitue une protection renforcée pour les individus de plus de 65 ans disposant de ressources modestes. Il est crucial de bien comprendre les conditions d’attribution de ce statut afin d’en bénéficier si vous remplissez les critères d’éligibilité.

Quelques conseils supplémentaires pour les propriétaires

Si vous êtes le propriétaire d’un logement occupé par un locataire protégé, il est impératif de respecter scrupuleusement les règles en vigueur. Le non-respect de ces règles expose à des risques de condamnation par la justice avec des répercussions financières sous forme de dommages et intérêts.

Voici quelques recommandations afin de vous aider à respecter les droits des locataires protégés :

  • Assurez-vous de vérifier l’âge et les ressources du locataire au moment de la signature du bail.
  • En cas de vente du logement, proposez une solution de relogement au locataire protégé.
  • Si le locataire protégé commet des manquements graves au bail, avertissez-le par lettre recommandée avec accusé de réception.

En conclusion

Le statut de locataire protégé revêt une importance capitale pour les personnes âgées aux revenus modestes. Il constitue une garantie essentielle permettant à ces individus de maintenir leur résidence principale, même si leur bailleur envisage de résilier le contrat de location. En suivant ces conseils, vous pouvez éviter les conflits avec vos locataires protégés et vous protéger contre les risques juridiques. Contactez l’équipe d’IFF Transaction pour bénéficier d’un accompagnement et d’une transition en douceur. Nous vous guiderons durant toutes les étapes nécessaires pour, dans la mesure du possible, récupérer votre bien en location.

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Évolution fiscale en Outre-mer : adieu Pinel en 2025 et cap sur de nouvelles opportunités

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En métropole, la fin programmée du dispositif Pinel d’ici la fin de décembre 2024 crée une agitation dans le secteur de l’investissement locatif. Cette situation représente un double défi, impactant d’une part les investisseurs qui bénéficiaient de l’avantage de la défiscalisation immobilière sur plusieurs années, et d’autre part, les locataires qui font face à un marché en appauvrissement. Alors qu’aucune solution de remplacement n’est envisagée pour la métropole, une lueur d’espoir se dessine en Outre-mer. IFF TRANSACTION vous dit tout sur le sujet !

De nouvelles opportunités de financement pour la défiscalisation en Outre-mer ?

L’abrogation imminente du dispositif Pinel d’ici le 31 décembre 2024 crée des remous dans le domaine de l’investissement locatif. Cette situation constitue une double peine, touchant d’un côté les investisseurs qui bénéficiaient de l’avantage de la défiscalisation immobilière sur plusieurs années, et de l’autre, les locataires confrontés à un marché qui se paupérise. Alors qu’aucune alternative n’est envisagée pour la métropole, une lueur d’espoir émerge en Outre-mer. Lors de sa visite à la Réunion, le ministre délégué aux Outre-mer, Philippe Vigier, a annoncé la mise en place d’une mission parlementaire. Cette mission vise à trouver de nouvelles sources de financement pour soutenir le logement en Outre-mer. Inquiet des répercussions sociales et économiques de la fin de la loi Pinel en 2025, le ministre cherche des solutions en collaboration avec les acteurs locaux pour répondre aux besoins des citoyens sur le terrain.

« Une mission parlementaire va démarrer dans les prochains jours à ma demande pour voir quels sont les outils qu’il faut mettre en place pour qu’après le Pinel, j’ai un outil adapté aux territoires ultramarins », a déclaré Philippe Vigier lors de sa visite officielle à la Réunion. La Réunion, avec ses 900 000 habitants, représentant 40 % de la population ultramarine, risque d’être particulièrement affectée par la disparition du dispositif de défiscalisation d’ici un an. Bien que aucune piste n’ait été divulguée, Philippe Vigier a affirmé travailler en étroite collaboration sur le sujet avec les élus locaux, les départements, et les acteurs régionaux.

Le dispositif Pinel Outre-mer plus avantageux que celui de la France métropolitaine

Les spécificités uniques du dispositif Pinel en Outre-mer en font une opportunité plus intéressante que son équivalent métropolitain. Alors que la métropole se retrouve sans alternative claire à la suite de la disparition programmée du dispositif, l’Outre-mer se tourne vers l’avenir avec optimisme, envisageant la possibilité d’un nouvel avantage fiscal immobilier grâce à la mission parlementaire annoncée.

Pour mieux comprendre, la loi Pinel en Outre-mer accorde aux propriétaires bailleurs une réduction d’impôt minimale de 21,5 % sur une période de 6 ans (contre 10,5 % en métropole). Les tranches de défiscalisation sur 9 ans et 12 ans offrent des avantages encore plus attrayants, avec des réductions fiscales respectives de 26 % et 29 %. Ces écarts significatifs entre les avantages fiscaux de la loi Pinel Outre-mer et ceux de la métropole soulèvent des questions clés quant à l’avenir du marché locatif immobilier après la disparition programmée du dispositif en 2025.

Le ministre, lors de sa visite sur l’île de la Réunion, a souligné l’urgence de la situation en déclarant : « La fameuse loi Pinel doit s’arrêter fin 2024. Il y a beaucoup d’inquiétude, et je ne veux pas que les territoires ultramarins soient les victimes collatérales. » Ces paroles soulignent la nécessité de trouver des solutions novatrices pour préserver les avantages du dispositif Pinel en Outre-mer et assurer la stabilité du marché immobilier dans ces régions uniques.

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Le gouvernement agit contre la crise du logement en France

Le gouvernement français a récemment dévoilé un plan ambitieux, conçu pour atténuer la crise du logement qui plombe tout le pays. Annoncées par Elisabeth Borne le 5 juin 2023, plusieurs mesures stratégiques vont être mises en œuvre pour favoriser l’accession à la propriété, encourager la construction de logements sociaux, relancer le secteur de la construction immobilière et promouvoir la rénovation énergétique des logements privés.

Une extension du prêt à taux zéro (PTZ)

Le gouvernement a décidé de prolonger le PTZ jusqu’en 2027, avec quelques modifications des conditions d’éligibilité. Désormais, seuls les logements neufs situés dans des zones tendues ainsi que les logements anciens nécessitant des rénovations dans des zones détendues seront éligibles au PTZ. Les maisons individuelles ne pourront plus bénéficier de ce dispositif.

Une consolidation de MaPrimeRénov’

La rénovation énergétique des logements est une préoccupation majeure qui nécessite des mesures incitatives. Dans cette optique, le gouvernement prévoit d’élargir le réseau des guichets « France Rénov » et d’accroître le nombre d’accompagnateurs Rénov’. Ainsi, le nombre de guichets passera de 450 à 1300, tandis que celui des accompagnateurs augmentera de 2000 à 5000. Cette expansion vise à faciliter et à encourager les travaux de rénovation énergétique dans les logements.

Prolongation de la mensualisation du taux d’usure

La mensualisation du taux d’usure, qui permet aux emprunteurs d’anticiper les variations des taux d’intérêt pour leurs prêts immobiliers, sera prolongée jusqu’à la fin de l’année 2023, au lieu de juin 2023 initialement prévu.

La fin du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, considéré comme inefficace, sera définitivement supprimé le 31 décembre 2024. Toutefois, aucun dispositif de remplacement n’est prévu pour l’heure, suscitant des interrogations parmi les professionnels de l’immobilier.

Un soutien au logement intermédiaire

Entre les logements libres et les logements sociaux, on retrouve les logements intermédiaires. Ils sont décrits par le ministère de la Transition écologique de la manière suivante : « Les logements intermédiaires sont des logements à loyers réglementés inférieurs aux prix du marché. Ils ont été créés en 2014 avec l’ambition de permettre l’accès à un logement abordable dans les zones tendues aux classes moyennes n’ayant pas accès au parc social. »

Le gouvernement s’engage à soutenir le développement de cette division immobilière grâce à des mesures en faveur des investisseurs institutionnels.

L’évolution du bail réel solidaire

Autre mesure annoncée, une évolution du bail réel solidaire cela grâce à une hausse des plafonds de ressources du côté des bénéficiaires. Le gouvernement rappelle que le « Le BRS est un bail de longue durée permettant à des organismes fonciers solidaires (OFS) de distinguer le foncier (dont ils restent propriétaires) du bâti, et ainsi de céder des droits réels sur le bâti à des familles modestes, qui occuperont le logement à titre de résidence principale. ».

Une augmentation du budget pour le dispositif « Logement d’abord »

Un montant supplémentaire de 160 millions d’euros sur 5 ans sera alloué au dispositif « Logement d’abord » visant à fournir un logement pérenne aux personnes mal logées. Dans ce cadre, la Caisse des Dépôts et Action Logement achèteront 47 000 logements neufs invendus aux promoteurs.

Élargissement de la garantie Visale

La garantie Visale est décrite par les services publics comme étant une caution. C’est-à-dire une personne physique (particulier) ou morale (organisme) qui s’engage par écrit (acte de cautionnement) à payer au propriétaire, notamment le loyer, les charges et les réparations locatives lorsque le locataire ne le fait pas. Pour faciliter l’accès au parc immobilier, notamment aux plus jeunes, cette garantie sera étendue à plus de 2 millions de personnes d’ici 2027.

En conclusion

Le plan logement 2023 du gouvernement français vise à relever les défis de la crise du logement en mettant en place différentes mesures. Celles-ci comprennent la prolongation du PTZ, la suppression du dispositif Pinel, le soutien au logement intermédiaire, le développement du bail réel solidaire et l’allocation d’un budget spécifique au mal-logement. Malgré certaines réactions mitigées de la part des professionnels de l’immobilier, ces mesures témoignent des efforts déployés par le gouvernement pour créer un marché immobilier équilibré et accessible à tous.

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Régime Micro-foncier vs Réel : que choisir quand on est investisseur immobilier ?

Si vous êtes propriétaire et que vous louez un ou plusieurs biens immobiliers tels que des maisons, des appartements, des locaux commerciaux ou professionnels, des garages, des remises, des caves ou des terrains, vous devrez choisir entre le régime du réel et celui du micro-foncier. Ce choix ne concerne que les revenus provenant de la location de ces biens immobiliers. Les particuliers sont également concernés, car les revenus fonciers font partie des six catégories de revenus soumises à l’impôt sur le revenu.

Pour choisir entre les deux régimes, voici des informations pour bien comprendre les règles fiscales qui s’y appliquent. Une fois que vous avez toutes les données nécessaires, vous pourrez prendre votre décision en fonction de votre situation personnelle.

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier est un régime d’imposition pour les revenus locatifs. Il implique de déclarer les loyers hors charges perçus pendant l’année, et de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur cette somme déclarée. Par conséquent, vous serez imposé sur les 70 % restants des loyers. Dans ce régime, vous serez toujours en bénéfice, car l’abattement de 30 % est exclusif et vous ne pouvez rien déduire d’autre, comme les travaux ou les intérêts d’emprunt.

Si aucune charge ne pèse sur votre bien, vous pourrez tout de même bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers annuels encaissés. En somme, le régime micro-foncier offre une simplicité administrative certaine, mais limite la possibilité de déduire des charges.

Qu’est-ce que le régime réel ?

Le régime de la déclaration au réel des revenus fonciers offre la possibilité de déduire des loyers annuels certaines charges liées à la propriété. Ces charges déductibles sont limitativement énumérées, et incluent notamment les dépenses de travaux, les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion et d’avocat, les primes d’assurance, les taxes foncières et les intérêts d’emprunt.

Toutes ces charges peuvent être déduites intégralement, sans limitation, ce qui peut conduire à un bénéfice ou à un déficit selon le montant des charges. C’est une différence notable avec le régime du micro-foncier, qui n’autorise qu’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés et ne permet pas de déduire d’autres charges.

Bon à savoir

Certains dispositifs, tels que Louer abordable ou Borloo neuf, ne sont plus applicables que pour les personnes qui en ont bénéficié lorsqu’ils étaient en vigueur.

Comment choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel ?

Lorsque vous possédez un bien immobilier et que vous le louez, vous devez déclarer les revenus que vous en retirez. En fonction du montant annuel des loyers que vous percevez, vous pouvez avoir le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel.

Lorsque les loyers sont inférieurs ou égaux à 15 000 €

Toutefois, ce choix n’est possible que si le montant annuel des loyers est inférieur ou égal à 15 000 €. Si tel est le cas, vous pouvez opter pour le régime réel, même si vous êtes éligible au régime micro-foncier. Cette option est toutefois globale et irrévocable pendant une période de trois ans.

Lorsque les loyers sont supérieurs à 15 000 €

En revanche, si le montant annuel des loyers que vous percevez dépasse 15 000 €, vous n’avez pas le choix et devez obligatoirement déclarer vos revenus fonciers au régime réel. De même, dans certains cas spécifiques, tels que la propriété de monuments historiques ou de logements bénéficiant de dispositifs fiscaux spécifiques, le régime micro-foncier est interdit et la déclaration au régime réel est obligatoire. Dans tous les cas, vous devez remplir la déclaration n°2044 pour déclarer vos revenus fonciers.

Le choix entre le micro-foncier et le régime réel dépend du montant des loyers annuels et des charges déductibles. Si les loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €, le propriétaire peut opter pour le régime du micro-foncier qui offre un abattement forfaitaire de 30 %. Si les charges déductibles sont supérieures à 30 % des loyers annuels hors charges, il est plus avantageux d’opter pour le régime réel. Dans ce cas, le propriétaire doit s’engager pour 3 ans et faire des calculs précis pour déterminer la solution la plus avantageuse en fonction de sa situation financière.

En conclusion…

Le choix entre le régime réel et le micro-foncier dépend des spécificités de chaque propriétaire et de sa situation financière.

  • Si le montant des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, le régime réel est plus avantageux. Il permet notamment de générer un déficit foncier, qui peut être imputable sur le revenu global et ainsi réduire l’impôt sur le revenu.
  • Toutefois, le régime réel nécessite un engagement sur trois ans et des calculs précis. En revanche, le micro-foncier est plus simple à gérer, mais offre seulement un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers annuels.

Il faut donc prendre en compte tous ces éléments pour faire le choix le plus adapté à sa situation.

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Comment travailler de chez soi en toute légalité ?

Si vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison et que vous avez suffisamment d’espace pour y exercer votre activité professionnelle, vous vous demandez peut-être si cette solution est juridiquement possible ou encore si vous devez obtenir l’autorisation de votre propriétaire et s’il peut la refuser.

Certes, le travail à domicile est de plus en plus courant, d’autant plus que ce mode de fonctionnement permet d’économiser sur les loyers et les transports. Mais il nécessite de respecter certaines règles et conditions, notamment en matière de bail et d’autorisation d’exercer une activité. Comment procéder pour travailler chez vous en toute légalité et sécurité ?

Travailler chez soi, que dit la loi ?

Le Code de la construction et de l’habitation autorise l’exercice d’une activité professionnelle dans une partie d’un local d’habitation, à condition qu’il n’y ait pas de contre-indication contractuelle et que l’activité soit exercée uniquement par les occupants du logement sans recevoir de clientèle ou de marchandises. Cette disposition s’applique également aux représentants légaux des personnes morales.

Néanmoins, si vous souhaitez recevoir de la clientèle ou stocker des marchandises dans votre logement, vous devrez obtenir l’accord de votre bailleur. Pour ce faire, vous devez vous assurer que le règlement de copropriété permet l’activité envisagée et obtenir une autorisation de la préfecture pour le changement d’affectation dans certaines communes. L’accord obtenu doit être formalisé par un avenant au contrat de location, qui peut éventuellement inclure une augmentation de loyer.

Si vous êtes entrepreneur

Si vous êtes entrepreneur et que vous n’avez pas de local professionnel, vous pouvez domicilier votre entreprise chez vous en tant qu’adresse du siège social. Cela vous permettra de disposer rapidement d’une adresse pour votre entreprise afin de vous inscrire au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers.

Attention, cette option est soumise à certaines conditions :

  • Votre logement doit être votre résidence principale, et cette option n’est possible que dans les villes de moins de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
  • Si vous êtes le représentant légal d’une société, vous pouvez également domicilier le siège social de l’entreprise à votre domicile, mais seulement pour une durée maximale de cinq ans si le contrat de bail, le règlement de copropriété ou une disposition législative l’interdit.
  • Vous devez notifier au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires de votre intention d’utiliser cette option de domiciliation, mais cela ne nécessite pas leur accord.
  • Vous ne pouvez pas exercer d’activité professionnelle ou recevoir de clientèle dans votre logement. La domiciliation ne sert qu’à avoir une adresse pour votre entreprise, et vous devez justifier cette notification préalable au propriétaire et/ou au syndic de copropriété pour vous inscrire au RCS ou au Répertoire des métiers.

Si vous recherchez un logement dans lequel vous pourrez également travailler

Si vous recherchez un logement dans lequel vous souhaitez vivre tout en exerçant votre activité professionnelle et recevoir de la clientèle, vous devez signer un bail mixte qui vous permettra d’avoir une partie du logement à usage professionnel et l’autre partie à usage d’habitation. Toutefois, avant de signer le contrat, vous devez effectuer certaines vérifications pour éviter toute surprise désagréable :

  • Vérifiez que le règlement de copropriété ne contient aucune clause qui interdise l’exercice de votre activité professionnelle. Toutefois, même si le règlement contient une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, vous pouvez exercer une profession libérale, sauf si l’immeuble est de très haut standing.
  • Demandez une autorisation de changement d’affectation pour utiliser une partie du logement à usage professionnel. Cette demande doit être faite à titre personnel et adressée à la préfecture de votre département. Vous devez fournir un certain nombre de documents et attendre généralement deux mois pour avoir une réponse. À Paris, vous ne pouvez affecter plus du tiers du logement à l’usage professionnel pour obtenir une autorisation.

Notez également que si vous souhaitez employer des salariés, vous devez respecter les dispositions du Code du travail et du droit du travail, qui imposent certaines obligations en matière de contrat de travail, de salaires et de protection sociale. Enfin, il est conseillé de faire insérer une clause dans le contrat de bail qui précise les conditions d’exercice de votre activité professionnelle.

Si vous occupez déjà votre logement en tant que locataire

Si vous êtes actuellement locataire de votre logement principal et que vous avez signé un contrat de location selon la loi du 6 juillet 1989, votre propriétaire a le droit de vous donner congé à la date d’échéance du bail, mais il doit justifier cette décision.

En tant que locataire, vous devez respecter l’usage d’habitation du logement pour que le contrat reste valable. Cela signifie que, sans exception, il n’est pas autorisé d’y exercer une activité professionnelle. Toutefois, la loi prévoit des exceptions à cette règle. Vous pouvez négocier une modification du contrat avec votre propriétaire pendant la durée du bail si vous souhaitez exercer une activité professionnelle dans votre logement.

(Source de cet article : https://www.pap.fr/locataire/signer-contrat/travailler-chez-soi-quel-contrat-signer/a20450)

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Dossier : l’impôt sur la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est un sujet important pour les propriétaires qui cherchent à vendre leur bien immobilier. Cependant, beaucoup de personnes ne savent pas vraiment ce qu’est la plus-value immobilière, comment elle est calculée, ou encore les conditions pour bénéficier d’exonérations. Dans cet article, nous allons tout vous expliquer sur ce profit.

Plus-value immobilière : de quoi s’agit-il ?

Lors de la vente d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez faire un calcul pour déterminer si vous réalisez une plus-value ou une moins-value. Ce calcul consiste à soustraire le prix d’acquisition du bien au prix de vente.

  • Si le résultat est positif, vous réalisez une plus-value, c’est-à-dire que vous vendez plus cher que vous n’avez acheté.
  • En revanche, si le résultat est négatif, vous réalisez une moins-value, c’est-à-dire que vous vendez moins cher que le prix d’achat.

Quelle imposition pour la plus-value immobilière ?

Lorsqu’un particulier ou une société de personnes (non soumise à l’impôt sur les sociétés et exerçant une activité non professionnelle) vend un bien immobilier :

  • Des impôts peuvent être dus sur la plus-value réalisée ;
  • Et elle peut être soumise à différents abattements (pour la durée de détention, exceptionnels temporaires) avant d’être taxée.

En général, les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle « solidarité autonomie » et prélèvement de solidarité), ce qui donne un taux global de 17,2 %.

Si le bien vendu est un terrain nu devenu constructible, une taxe forfaitaire sur les cessions peut également s’appliquer.

Enfin, une taxe sur les plus-values immobilières élevées peut être exigée dans certains cas.

Quels types de biens immobiliers sont concernés par l’impôt sur la plus-value ?

Lorsque vous gérez votre patrimoine immobilier privé, vous êtes assujetti à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées. Les situations qui peuvent entraîner une telle imposition sont les suivantes :

  • La vente d’un bien immobilier (comme une maison, un appartement, un terrain ou une forêt) ;
  • La vente des droits liés à un bien immobilier (tels que les servitudes, l’usufruit ou la nue-propriété), la vente de biens ou de droits par le biais d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés ou d’un fonds de placement dans l’immobilier ;
  • L’échange de biens, le partage ou l’apport en société.

Quelle imposition sur la vente d’une résidence principale ?

Si vous vendez votre résidence principale ainsi que ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.), vous êtes totalement exonéré de taxation sur la plus-value réalisée.

Toutefois, pour être considéré comme résidence principale, le logement doit constituer votre habitation habituelle et effective, c’est-à-dire que vous y résidiez la majeure partie de l’année. De plus, il doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il est suffisant qu’un seul des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu’à sa mise en vente pour que celui-ci puisse bénéficier de l’exonération de taxation sur la plus-value immobilière réalisée.

Les autres exonérations

Il existe plusieurs cas d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières qui sont soumis à certaines conditions :

  • Caractéristiques du bien cédé : l’exonération peut être accordée si la vente concerne un bien qui a été acquis avant le 1er février 2012 et que le prix de cession n’excède pas un certain seuil. De même, l’exonération peut être accordée pour la vente de terrains à bâtir si le propriétaire les a acquis depuis plus de 5 ans et que le prix de vente ne dépasse pas une certaine limite.
  • Situation du vendeur : l’exonération peut être accordée en cas de vente effectuée par une personne âgée de plus de 70 ans ou en cas de vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 22 ans.
  • Situation de l’acquéreur : l’exonération peut être accordée si le bien est vendu à un organisme HLM, si le bien est situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), ou encore si le bien est vendu à un jeune agriculteur.

Ces exonérations sont accordées sous conditions et il est important de se renseigner auprès des services fiscaux pour savoir si vous êtes éligible à l’une d’entre elles.

Comment calculer une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Pour la calculer, il faut prendre en compte le prix d’achat, les frais liés à l’achat et à la vente, les coûts des travaux et le prix de vente. Si la propriété a été possédée pendant plus de 22 ans, la plus-value est exonérée. Sinon, un barème progressif est appliqué en fonction de la durée de détention et des abattements. Il est recommandé de demander l’aide d’un expert pour un calcul précis.

Quels sont les abattements applicables à la plus-value immobilière ?

Les plus-values immobilières sont soumises à une taxation qui peut être atténuée par des abattements en fonction de la durée de détention du bien. Voici les abattements qui s’appliquent :

  • Pour les biens détenus depuis plus de 6 ans et jusqu’à 21 ans : un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième année, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention.
  • Pour les biens détenus depuis plus de 21 ans : un abattement supplémentaire de 4 % par année de détention au-delà de la vingt et unième année.

Attention, ces abattements ne s’appliquent pas aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) qui sont dus au taux global de 17,2 %, sans exonération possible. De plus, les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % (ou 33,33 % pour les montants supérieurs à 50 000 euros).

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Comment devenir propriétaire à l’île de La Réunion grâce à la loi Pinel outre-mer ?

La loi Pinel outre-mer offre des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier à La Réunion. Grâce à ce dispositif, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 28,5 % du montant investi, tout en participant au développement économique de l’île. Cet article a pour but de vous guider sur la manière de bénéficier de la loi Pinel outre-mer en 2023 pour devenir propriétaire à La Réunion.

Comprendre la loi Pinel outre-mer

La loi Pinel outre-mer encourage l’investissement immobilier dans les départements et territoires d’outre-mer pour soutenir leur développement économique. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de leur engagement de location.

  • Pour un engagement de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 21,5 % ;
  • Pour un engagement de location de 9 ans, la réduction d’impôt est de 26 % ;
  • Pour un engagement de location de 12 ans, la réduction d’impôt est de 28,5 %.

Les avantages de la loi Pinel outre-mer à La Réunion

Grâce à sa situation géographique privilégiée et son dynamisme économique, La Réunion est un département d’outre-mer très attractif pour les investisseurs immobiliers. La loi Pinel outre-mer offre des avantages fiscaux très intéressants aux investisseurs qui souhaitent y devenir propriétaires, leur permettant ainsi de réduire considérablement leur impôt sur le revenu tout en investissant dans un patrimoine immobilier solide.

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel outre-mer

Afin de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel outre-mer, il est important de respecter certaines conditions :

  • En premier lieu, le bien immobilier doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • De plus, il doit être loué vide en tant que résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l’acquisition ou la livraison du bien ;
  • Le loyer mensuel ne doit pas dépasser un plafond fixé par la loi, qui varie en fonction de la zone géographique où se trouve le bien ;
  • Enfin, les revenus annuels du locataire ne doivent pas excéder un certain seuil, également défini par la loi.

Comment bénéficier de la loi Pinel outre-mer à La Réunion ?

Voici les étapes à suivre pour bénéficier de la loi Pinel outre-mer à La Réunion :

  • Choisir le bien immobilier à acheter en prenant en compte son emplacement géographique, son état et son potentiel locatif ;
  • Faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier qui pourra prodiguer des conseils sur les différentes modalités de l’investissement ;
  • Respectez toutes les conditions d’éligibilité à la loi Pinel outre-mer, en particulier les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Les contraintes de la loi Pinel outre-mer à La Réunion

Bien que la loi Pinel outre-mer soit très avantageuse pour les investisseurs, elle est soumise à certaines contraintes qu’il convient de prendre en compte :

  • Il existe un plafonnement des niches fiscales, qui limite le montant total des réductions d’impôt dont un contribuable peut bénéficier ;
  • Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an et par contribuable ;
  • Respecter l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, selon le choix de l’investisseur.

Devenez propriétaire d’un bien immobilier à La Réunion grâce au dispositif Pinel outre-mer !

La loi Pinel outre-mer est un dispositif attractif pour les investisseurs qui souhaitent devenir propriétaires à La Réunion tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt significative. Grâce à cette loi, il est possible de contribuer au développement économique de l’île tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Cependant, il est important de prendre en compte les conditions d’éligibilité ainsi que les contraintes liées à l’engagement de location et au plafonnement des niches fiscales. En respectant ces différentes règles, les investisseurs peuvent profiter pleinement des avantages de la loi Pinel outre-mer et réussir leur projet d’investissement immobilier à La Réunion.

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