Quel acquéreur potentiel ne souhaite pas augmenter sa capacité d’emprunt afin d’acheter le bien immobilier de ses rêves ? Toutefois, cette démarche n’est pas aussi simple, puisqu’elle dépend de nombreux paramètres. Voici des conseils pratiques pour maximiser vos chances, dans la mesure du possible.

Capacité d’emprunt : définition

Lorsqu’un client fait une dépose une demande de crédit immobilier, la banque va analyser de très près ses revenus fixes, ses charges, dépenses et crédits en cours afin de déterminer sa capacité d’emprunt. Plus clairement, le créditeur va croiser plusieurs paramètres pour décider si le demandeur va être capable de rembourser son emprunt sans s’endetter. D’ailleurs le taux d’endettement représente généralement 33 % des revenus réguliers.

Bon à savoir :

Les revenus suivants, bien qu’ils puissent paraître réguliers, ne sont pas pris en compte par la banque lors du calcul de la capacité d’emprunt : frais de déplacement, heures supplémentaires, primes exceptionnelles, pensions alimentaires et allocations familiales.

Quant aux autres paramètres pris en compte par la banque :

Le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui va rester au demandeur après déduction des remboursements mensuels, sa stabilité professionnelle, son âge, le nombre d’enfants qu’il a éventuellement à charge et enfin le type de crédit (pour l’achat d’une résidence principale ou du logement actuellement occupé).

Calcul de la capacité d’emprunt

Pour calculer de la capacité d’emprunt, la banque va :

  1. Additionner l’ensemble des revenus réguliers du demandeur (salaires nets, revenus locatifs, etc.)
  2. Soustraire du résultat les différentes charges obligatoires de la vie quotidienne ainsi que les crédits en cours
  3. Diviser le résultat obtenu par trois afin d’obtenir le montant des mensualités maximales remboursables
  4. Calculer le produit du montant des mensualités maximales par la durée du crédit en nombre de mois
  5. Enfin, c’est à partir de la somme obtenue que le banquier va calculer le montant total remboursable par le demandeur pourra emprunter et la durée de son crédit

Les solutions pour augmenter sa capacité d’emprunt

Remboursement intégral des crédits en cours : les crédits en cours étant pris en compte dans le calcul dans la capacité d’emprunt, leur absence va naturellement augmenter la capacité d’emprunt. Attention, si le remboursement anticipé de crédit est une opération légale, elle peut être payante. Comment financer une telle opération ? Pot commun de la famille, lissage des prêts à la consommation par la banque, attente de l’échéance.

Un apport personnel conséquent : s’il est généralement conseillé de présenter un apporter un apport personnel qui représente 10 % de la somme nécessaire, allez plus loin ! Cela diminue le montant du crédit, allégeant les mensualités de remboursement par la même occasion. Comment financer une telle opération ? Les économies personnelles, les aides financières proposées par l’Etat (PTZ, PEL, etc.), vente de biens personnels inutilisés, etc.

Le rachat de crédits : il consiste à regrouper tous les crédits en cours afin de ne payer qu’une seule mensualité au lieu de plusieurs. Cette solution va venir augmenter la solvabilité du demandeur, donc sa capacité d’emprunt.

Le dossier de demande travaillé et complet : revenus réguliers, leur origine, stabilité professionnelle, CDI, revenus locatifs, tous ces éléments, lorsqu’ils sont présentés de manière détaillée et recherchée rassurent les banquiers.

En conclusion

Augmenter sa capacité d’emprunt est difficile, mais pas impossible. Avec un dossier et des arguments solides, les banques sont plus à même de prendre le risque de financer leurs clients.

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