Propriétaire bailleur à La Réunion : mission de location ou mandat de gestion ?

Confier son logement à une agence ne signifie pas forcément lui déléguer toute sa gestion. IFF Transaction propose deux mandats : une mission de location, limitée à la recherche du locataire, et un mandat de gestion, qui se décline ensuite en deux formules, le pack « Sérénité » et le pack « Premium ».

Le bon choix dépend donc de l’étendue exacte des missions que vous souhaitez nous confier. Temps disponible, distance, nombre de biens et niveau d’implication souhaité sont autant de critères à prendre en compte avant de signer.

La mission de location : déléguer la recherche du locataire

La mission de location est un mandat limité : l’agence est chargée de trouver votre locataire, rien de plus. Elle prend en charge la diffusion de l’annonce, la sélection des candidats, l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée.

Une fois le locataire en place, la mission s’arrête : vous conservez la gestion courante du bien (encaissement des loyers, relations avec l’occupant, entretien, charges).

L’ANIL confirme qu’un bailleur peut assurer lui-même la gestion de son logement en location ou en confier tout ou partie à un professionnel. Le mandat doit alors préciser l’étendue des pouvoirs accordés au gestionnaire.

Cette formule convient au propriétaire qui souhaite rester directement impliqué dans les échanges avec son locataire et le suivi du logement, mais qui préfère s’appuyer sur un professionnel pour trouver le bon candidat et sécuriser l’entrée dans les lieux.

Le mandat de gestion : deux formules, un même socle

Avec le mandat de gestion, vous déléguez la gestion courante de votre bien. IFF Transaction propose deux formules, Sérénité et Premium, qui reposent sur le même socle de services :

• L’encaissement des loyers, des charges et des allocations, avec reversement mensuel des fonds perçus ;
• L’émission des avis d’échéance et la délivrance des quittances ;
• la tenue mensuelle des comptes de gérance, en conformité avec le décret du 20 juillet 1972 ;
• La révision des loyers et la gestion des provisions pour charges ;
• Les relances des locataires en cas d’impayé : lettre de rappel, première relance par lettre recommandée et recouvrement amiable ;
• La gestion administrative du départ du locataire : contrôle du préavis, décompte de sortie, gestion du dépôt de garantie ;
• La gestion des sinistres auprès des syndics et des assureurs ;
• La prise en charge des réparations urgentes et des interventions inférieures à 300 € TTC ;
• L’accès à vos comptes et dossiers via un extranet, 24 h/24.

La différence entre les deux formules tient principalement à la gestion des travaux et à l’étendue des prestations incluses.

Pack Sérénité : l’essentiel de la gestion, travaux gérés à la carte

Le pack Sérénité couvre l’ensemble de la gestion administrative, comptable et locative décrite ci-dessus. La gestion technique de tous travaux reste possible : recherche de prestataires, établissement et validation des devis auprès du propriétaire, ordre d’intervention, suivi et réception des travaux.

Elle est alors facturée par forfait, selon le montant des travaux :

• 10 € TTC jusqu’à 300 € ;
• 20 € TTC de 300 à 600 € ;
• 30 € TTC de 600 à 1 000 € ;
• Et 5 % TTC des travaux au-delà de 1 000 €.

Les prestations moins courantes, gestion complète d’un dossier sinistre, déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044), clôture du compte de gestion, suivi pré-contentieux ou contentieux, photos du logement à chaque changement de locataire, restent accessibles et sont facturées à l’acte, au barème connu à l’avance.

Ce pack s’adresse au bailleur qui veut déléguer le quotidien sans renoncer à arbitrer lui-même les travaux et les dépenses exceptionnelles.

Pack Premium : la gestion complète, travaux inclus

Le pack Premium reprend le même socle, mais la gestion technique de tous travaux est incluse : recherche de prestataires, devis préalables validés auprès du propriétaire, démarches administratives, ordre d’intervention, suivi et réception des travaux, sans forfait ni facturation à l’acte.

Sont également incluses, sans frais supplémentaires : la gestion complète des dossiers sinistre (déclaration, expertise, devis, suivi des travaux, encaissement des indemnités), le suivi pré-contentieux et contentieux des impayés, le paiement des charges au syndic, la récupération de la TEOM, le suivi du contrat de non-propriétaire occupant (PNO), les photos et vidéos du logement à chaque changement de locataire, l’accompagnement des logements neufs (levée des réserves, garantie de parfait achèvement) ou encore la gestion du congé pour vente ou reprise.

Ce pack correspond aux propriétaires qui veulent une implication minimale : un seul interlocuteur gère tout, des loyers aux travaux.

Quelle formule selon votre situation ?

Le bon niveau de délégation dépend surtout des tâches que vous êtes prêt à continuer de prendre en charge.

Votre situation	Formule idéal
Vous souhaitez gérer vous-même le quotidien	Gestion directe
Vous voulez uniquement déléguer la recherche du locataire	Mission de location
Vous déléguez la gestion mais voulez garder la main sur les travaux	Pack Sérénité
Vous ne souhaitez pas gérer les travaux, les sinistres ni les incidents	Pack Premium
Vous résidez loin du logement	Pack Premium
Vous possédez plusieurs biens locatifs	Pack Premium

La distance peut notamment modifier fortement l’intérêt d’une délégation. Un propriétaire qui vit hors de La Réunion ou loin de son bien doit pouvoir organiser à distance les interventions nécessaires, suivre les travaux et gérer les échanges avec les différents interlocuteurs : la formule Premium est la mieux adaptée.

Pourquoi la connaissance du marché réunionnais compte ?

Le choix d’un gestionnaire ne repose pas uniquement sur sa capacité à effectuer des tâches administratives. La connaissance du marché local peut également intervenir dans le positionnement du logement et son suivi.

Les données 2024 de l’Observatoire des loyers privés de La Réunion montrent d’ailleurs d’importants écarts entre les territoires. Le loyer médian s’établissait à 10,90 €/m² hors charges, avec 12,70 €/m² dans le Territoire de l’Ouest contre 9,20 €/m² dans la CIREST.

Ces chiffres ne permettent évidemment pas de déterminer le loyer d’un logement précis. Ils montrent néanmoins qu’une approche fondée uniquement sur une moyenne insulaire peut être insuffisante.

Pour un bailleur, l’intérêt d’un interlocuteur local tient aussi au suivi concret du bien. IFF Transaction assure le suivi des logements vacants, la sélection des artisans, la négociation des devis, la coordination des interventions et le suivi des travaux.

Que vérifier avant de signer ?

Le taux de gestion ne doit pas être le seul critère de comparaison. Deux formules au taux proche peuvent couvrir des périmètres très différents : dans le pack Sérénité, certaines missions sont facturées à l’acte, alors qu’elles sont incluses dans le pack Premium.

Avant de signer, vérifiez précisément :

• Les missions confiées au gestionnaire ;
• Les prestations incluses dans le forfait et celles facturées en supplément (travaux, sinistres, contentieux, déclarations fiscales) ;
• La gestion des loyers et des impayés ;
• Les modalités de suivi des travaux et des sinistres ;
• Les modalités de reddition des comptes ;
• Les conditions de résiliation du mandat.

Le décret encadrant la gestion immobilière prévoit que le mandat précise notamment les conditions de reddition des comptes, qui doit intervenir au moins une fois par an. Il prévoit également que les rémunérations liées aux opérations confiées doivent être déterminées dans le mandat.

Cette vérification permet surtout d’éviter une mauvaise surprise : comparer deux formules uniquement sur leur taux, sans regarder ce que chacune inclut réellement.

Mission de location ou mandat de gestion : lequel choisir ?

La mission de location est pertinente si vous souhaitez conserver la gestion quotidienne et ne déléguer que la recherche du locataire.

Le mandat de gestion répond aux propriétaires qui veulent déléguer la gestion courante. Reste à choisir entre les deux formules : le pack Sérénité si vous voulez garder la maîtrise des travaux et des dépenses exceptionnelles, le pack Premium si vous préférez tout déléguer, travaux et sinistres compris.

Dans tous les cas, le contenu du mandat compte davantage que son intitulé. Les missions confiées, les prestations incluses, les frais et les modalités de suivi doivent être clairement définis avant la signature.

Si vous hésitez entre la mission de location et le mandat de gestion pour votre bien à La Réunion, contactez IFF Transaction : nous étudierons votre situation et vous présenterons la formule adaptée à votre besoin de gestion locative.

Sources de cet article :

• Bailleur, comment gérer votre location ? – ANIL
• Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce
• Observatoire des loyers privés de La Réunion — résultats 2024