On peut le dire, l’achat d’un bien immobilier représente pour beaucoup un moment important de la vie, un évènement notable, aussi, il est important que tout se passe de manière claire et fluide. Parmi les nombreux éléments avec lesquels jongler, on retrouve le compromis de vente. Ce document engage l’acheteur et le vendeur sur la vente à venir et le prix. Cet avant-contrat comporte des points essentiels, à comprendre avant de signer.

Le compromis de vente

Une fois que le contrat de réservation du bien à vendre est signé, il est temps de se pencher sur le compromis de vente. Cet ensemble de documents, rédigé par un notaire voire l’agent immobilier, doit être signé en trois exemplaires par l’acquéreur et le vendeur.

Un exemplaire est remis par voie postale à l’acquéreur et au vendeur un mois avant la signature du contrat de vente définitif. Dans le cas de l’acquéreur, il dispose d’un délai de réflexion de 10 jours (loi Macron) à compter de la date de réception du compromis de vente. Durant cette période, il va confirmer sa décision d’achat ou alors, de changer d’avis, tout simplement. Il va également pouvoir en profiter pour vérifier que le compromis comporte tous les éléments essentiels.

Bon à savoir : dans le cas où le 10e jour de réflexion tombe un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est étendu jusqu’au prochain jour ouvré.

Les points à vérifier sur le compromis de vente

Si certains des points énumérés ci-dessous viennent à manquer dans le compromis de vente, il convient de se tourner vers le notaire afin qu’il les ajoute.

Le délai d’obtention du prêt

Le compromis de vente doit offrir un délai d’obtention suffisamment long pour négocier le prêt auprès de la banque. Le délai idéal est de 3 mois, en dessous, cela risque fortement gêner les différentes étapes de la recherche de financement.

Les conditions suspensives

Le compromis doit énumérer toutes les conditions susceptibles d’annuler la vente d’un bien immobilier :

  • Refus de prêt de la part de 3 banques prouvée par une lettre de banque,
  • Refus de permis de construire,
  • Apparition de servitudes cachées,
  • Non-réalisation de travaux promis par le vendeur,
  • Promesse du vendeur de livrer le logement vide à la date convenue, sous peine de pénalité
  • Exercice d’un droit de préemption par la commune

Le décompte des charges

Le compromis doit reprendre en annexe le montant des charges annuelles payées au Syndic pour l’appartement sur au moins les deux dernières années, sinon trois. Il s’agit du décompte des charges.

Les diagnostics

En l’absence des diagnostiques techniques dans le compris de vente, il est important de vérifier l’état du bien rapporté par le vendeur correspond à la réalité :

  • Surface « loi Carrez »
  • L’état de l’installation intérieure d’électricité,
  • L’état de l’installation intérieure de gaz « naturel »,
  • Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP),
  • L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,
  • L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment,
  • L’état des risques naturels et technologiques,
  • L’état des installations d’assainissement non collectif, 
  • Le diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE)

La différence entre promesse et compromis de vente

Bien qu’ils soient tous les deux des avant-contrats, le compromis et la promesse de vente sont deux documents différents, signés avant l’acte de vente.

En effet, dans la promesse de vente, le vendeur du bien s’engage à vendre son bien à un certain prix auprès de l’acquéreur. Ce document oblige à vendeur à tenir parole, aussi, il n’a plus le droit de se rétracter tandis que l’acquéreur peut se désengager pour différentes causes légitimes.

Quant au compromis de vente, il engage l’acheteur et le vendeur comme l’indique l’Article 1589 du Code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.

La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. »

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