Immobilier : les défauts couverts et ceux qui ne le sont pas par la garantie décennale

Relative à la responsabilité du constructeur ou de l’artisan, la garantie décennale est régie par l’article 1792-4-1 du Code civil et les articles L241-1 et L243-1-1 du Code des assurances. Elle couvre certains dommages durant les dix premières années qui suivent la construction ou la rénovation d’un bien immobilier, mais pas tous.

Les défauts couverts par la garantie décennale

Un propriétaire peut faire jouer la garantie décennale y compris s’il ne s’agit pas d’un dommage ouvrage, mais par exemple, d’un défaut sur la menuiserie, la plomberie, l’électricité. Pour cela, il devra faire une déclaration auprès de l’assurance dommage-ouvrage (DO). Celle-ci va quant à elle rechercher la responsabilité du maître d’ouvrage concerné via son assurance décennale.

Il peut également faire jouer la garantie décennale lorsqu’il constate un ou plusieurs dommages fortement susceptibles de compromettre la stabilité de son bien ou qui rendent ce dernier inhabitable, à savoir :

• Les dommages sur les équipements de la maison ;
• La toiture ;
• La charpente ;
• Les murs ;
• L’ensemble des gros ouvrages ;
• Les défauts de fonctionnement ;
• Le défaut d’étanchéité ;
• Le glissement de terrain ;
• Les grandes fissures ;
• Les vices et les défauts relatifs à l’isolation, l’électricité et les menuiseries.

Les professionnels du BTP qui peuvent répondre de la garantie décennale

Obligatoire, la garantie décennale couvre une très grande partie des travaux qui entrent en œuvre lors de la construction d’un bâtiment ou de sa rénovation. Ainsi, les propriétaires peuvent se tourner vers les professionnels suivants, afin qu’ils répondent en cas de défaut :

• Les prestataires ;
• Les ingénieurs ;
• Les bureaux d’études ;
• Les techniciens ;
• Les architectes ;
• Les maîtres d’œuvre ;
• Les lotisseurs ;
• Les promoteurs immobiliers ;
• Les entrepreneurs.

Les défauts qui ne sont pas couverts par cette garantie

Certains défauts peuvent être jugés peu graves, donc peuvent être indemnisés par l’assurance s’ils résultent effectivement d’une faute de l’entrepreneur :

• Les dégâts apparus à la suite de la pose d’équipements dissociables, mais qui ne rendent pas le bien immobilier inhabitable, par exemple, des portes sans huisseries, la robinetterie, les radiateurs, l’interphone, la ventilation, les cloisons mobiles, etc. Ici, c’est la garantie biennale obligatoire du propriétaire qu’il faudra faire jouer.
• Les dommages de nature esthétique, mais qui ne mettent pas en jeu la solidité et la destination de la construction, par exemple, fissures sans infiltration, traces de peinture, teinte modifiée d’un enduit extérieur, etc.
• Les dégradations qui découlent d’une erreur intentionnelle, d’une cause étrangère, de l’usure ou de l’usage par le propriétaire n’engagent pas la responsabilité décennale du prestataire, quelle que soit sa spécialité.

Faire jouer sa garantie décennale

En cas de dommage, le propriétaire devra se tourner vers son assureur dommage-ouvrage, qui va couvrir le maître d’ouvrage tout en se retournant contre le constructeur. À la suite de cette première action, un expert certifié sera dépêché afin de dresser un état des malfaçons, qui sera transmis à la compagnie d’assurances.