Immobilier : peut-on réduire ou être exonéré des droits de succession ?

Si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier afin de constituer un patrimoine pour vos enfants, se pose naturellement la question des droits de succession. Souvent redoutés, ces frais payables par les héritiers sont la plupart du temps incontournables, avec des exceptions prévues par la loi.

Droits de succession, ce que dit la loi française

Le ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance rappelle que : « Lorsque le défunt était domicilié fiscalement en France, le bénéficiaire est soumis aux droits de succession sur tous les biens reçus (biens meubles et immeubles), qu’ils soient situés en France ou à l’étranger, sauf dans le cas de clauses internationales contraires. Si le défunt était domicilié fiscalement à l’étranger, l’imposition dépendra du domicile fiscal du bénéficiaire. Deux cas de figure sont possibles :

Si le bénéficiaire est domicilié en France le jour du décès du défunt et qu’il l’avait été auparavant au moins 6 années au cours des 10 dernières années, il sera alors soumis aux droits de succession sur tous les biens reçus, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger
Si le bénéficiaire est domicilié à l’étranger au jour du décès, seuls les biens du défunt situés en France sont imposables. »

Comment réduire les droits de succession ?

Il existe plusieurs options permettant aux héritiers de réduire le montant des droits de succession :

Les abattements

Les abattements en fonction du lien de parenté et de la situation personnelle de l’héritier :

100 000 € pour un enfant, un père ou une mère ;
15 932 € pour un frère ou une sœur ;
7 967 € pour un neveu ou une nièce ;
1 594 € en l’absence d’un autre abattement applicable ;
Les personnes en situation de handicap remplissant les conditions bénéficient d’un abattement supplémentaire de 159 325 €.

Les donations

Les donations en cours de vie, faites par le donateur de son vivant, sont soumises à des droits de donation. Rendant possible la transmission de l’héritage en plusieurs fois, la donation permet aux héritiers de bénéficier d’un abattement renouvelable tous les 15 ans :

100 000 € pour chaque enfant du donateur ;
80 724 € pour le conjoint ou partenaire de PACS ;
31 865 € par petit-enfant ;
5 310 € par arrière-petit-enfant ;
15 932 € par frère ou une sœur ;

Le démembrement de propriété

Cette option consiste à séparer le droit d’usufruit avec celui de nue-propriété. Dans les faits, le donateur peut vivre dans son logement, de le louer, tandis que la propriété des murs revient à ses héritiers.

En contrepartie, les héritiers doivent uniquement payer un droit sur la nue-propriété, dégressif selon l’âge du donateur et n’excédant pas 50 % du prix du bien immobilier.

La société civile immobilière

La constitution d’une société civile immobilière permet de diviser le patrimoine en parts sociales dont la valeur diminue de 15 % au décès de l’un des partenaires. Les héritiers sont doublement gagnants en étant exonérés des 60 % de droits de succession tout en bénéficiant d’une décote de 15 %.

Les cas d’exonérations des droits de succession

Sont éligibles à l’exonération des droits de succession :

Les époux et partenaire de pacs ;
Le conjoint survivant ou partenaire de PACS est exonéré de droits de succession ;
Frères et sœurs.

Les frères ou sœurs du défunt bénéficient également d’une exonération de droits de succession s’ils remplissent les 3 conditions suivantes :

Ils sont célibataires, veufs (ves), divorcés (es) ou séparés (es) au moment du décès ;
Ils sont âgés (es) de plus de 50 ans ou handicapé au moment du décès ;
Ils ont été constamment domiciliés avec le défunt pendant les 5 ans ayant précédé le décès.

Sont exonérées de droits de succession les personnes héritant :

D’une victime de guerre ou d’acte de terrorisme ;
D’un militaire décédé dans le cadre d’opérations extérieures ;
D’un sapeur-pompier, policier, gendarme, agent de douane, cités à l’ordre de la Nation, en cas de décès dans l’accomplissement de leurs missions ou des blessures reçues lors de ces missions.

Les exonérations des droits de succession liées à la nature des biens transmis

L’exonération est totale sur les biens suivants :

Réversion de rente viagère ;
Les monuments historiques ouverts au public ;
Les œuvres d’art, livres, objets de collection et documents de valeur historique et artistique.

L’exonération est partielle sur les biens suivants :