Bien que le bailleur et le locataire soient liés par un contrat de location, il peut arriver que ledit locataire ne respecte plus les obligations qui lui incombent. Selon le magazine Lepoint.fr, à la fin du mois de mars 2022, la France avait enregistré « près de 16 millions d’euros d’impayés, un montant comparable et même légèrement en baisse par rapport à celui de fin mars 2021 ». Or, le 29 novembre dernier, l’Assemblée nationale a voté une mesure en faveur des bailleurs ! En effet, ils peuvent désormais se permettre légalement de résilier le bail d’un locataire mauvais payeur, ceci sans avoir à lui intenter un procès.
Enfin une mesure anti loyers impayés, complète
Dans le cadre de l’examen d’une proposition de loi anti-squats, ce nouvel article :
- Autorise les bailleurs d’inclure légalement et librement une « clause de résiliation de plein droit » dans le bail locatif ;
- Autorise le locataire à demander la suspension de cette clause à la justice ;
- D’obtenir une expulsion plus rapide des locataires mauvais payeurs ;
- Réduit le délai minimal entre l’assignation en justice et l’audience en cas de litige entre un bailleur et son locataire ;
- D’accélérer la procédure contentieuse, toujours litige entre un bailleur et son locataire.
À partir de quel moment parle-t-on de loyer impayé ?
Le contrat de location indique clairement la date à laquelle le locataire doit effectuer le paiement de son loyer. Si toutefois une partie du loyer est payé par la Caisse d’Allocations familiales, on parle d’impayé dès lors que la somme due par le locataire est atteinte ou dépasse le montant mensuel du loyer brut (avant déduction de l’aide), hors charges X 2.
Comment réclamer un loyer impayé à un locataire ?
Le bailleur doit envoyer une première déclaration de loyer impayé au locataire dans les 15 jours qui suivent la date de paiement indiquée sur le contrat. La démarche consiste à lui faire parvenir une mise en demeure de régler sous huitaine par courrier recommandé avec accusé de réception.
En l’absence d’une réponse ou d’une régularisation de la part du locataire, le bailleur doit envoyer une seconde déclaration dans les 30 jours qui suivent la date de demande de régularisation indiquée dans la première déclaration.
Si le locataire bénéficie de l’aide au logement de la CAF, le bailleur doit signaler l’impayé à l’organisme dans un délai de 3 mois.
Le dialogue, meilleure solution pour comprendre les loyers impayés
Certes, il est fortement conseillé d’envoyer une déclaration de loyer impayé dès constatation de la situation. Néanmoins, il est également important d’instaurer un dialogue clair et transparent avec le locataire, afin de comprendre l’origine du problème, à condition bien entendu que celui-ci soit ouvert à la discussion.
Comment se protéger contre les loyers impayés ?
Comme décrit plus haut, cette nouvelle loi anti-loyers impayés autorise le locataire à demander la suspension de la « clause de résiliation de plein droit » inscrit dans le bail locatif à la justice. En cas d’accord de cette dernière, il est important pour le bailleur de pouvoir de prémunir et éviter les pertes financières. Les solutions :
La gestion locative
La gestion locative est une solution qui continue à faire ses preuves auprès des bailleurs qui souhaitent une prise en main professionnelle de la location de leur bien immobilier.
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L’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI)
Cette assurance privée protège les bailleurs contre plusieurs cas de figure, dont les loyers impayés. Il est essentiel de comparer les contrats de plusieurs compagnies d’assurance pour trouver celle qui offre une couverture efficace et solide, ceci dès le premier impayé !
Le dépôt de garantie
Ici, le bailleur demande au locataire de faire un dépôt de garantie dès la signature du bail. Le montant équivaut à un mois de loyer hors charges.
Le garant
La garantie locative est généralement une personne physique ou morale qui prend le relais du locataire lorsque celui-ci se trouve dans l’incapacité à payer son loyer.
La caution bancaire
Le locataire verse une somme définit au préalable sur un compte bloqué. Lorsque le locataire est en défaut de paiement, le bailleur peut faire un recommandé à la banque pour le déblocage des fonds (le montant de l’impayé).
