Loi ELAN : du nouveau pour les loyers impayés et la résiliation de bail

Promulguée fin 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) concerne la location immobilière touristique, à court terme et à loyer plafonné, l’encadrement des loyers et le nouveau bail mobilité. En sachant qu’en 20 ans les décisions d’expulsion ont augmenté de 75 %, avec 160 000 cas par an, cette loi tombe à pic, aussi bien pour les propriétaires que les locataires.

Des situations complexes

Aujourd’hui, il est difficile aussi bien du côté des propriétaires que des locataires de faire valoir leurs droits.

Les propriétaires

Lorsqu’un propriétaire fait face à un locataire dans l’incapacité de payer ses loyers, il doit :

• Envoyer dans un premier temps une mise en demeure de payer,
• Sans effet, ce courrier doit être suivi par commandement de payer, signalé à la CCAPEx, Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives,
• Sans effet, il peut faire appel au juge d’instance qui : 1) constatera la résiliation du bail 2) condamnera le locataire à payer les arriérés et 3) prononcera l’expulsion de ce dernier si la situation reste inchangée.

Dans un tel cas, il faut compter environ 2 ans de procédures et jusqu’à 5000 euros de frais divers.

Les locataires

Le locataire qui est dans une situation financière difficile ne peut faire appel à une commission de surendettement que s’il possède des dettes uniquement à caractère alimentaire. Plus clairement, impossible d’entamer cette démarche pour le locataire dans l’incapacité à payer ses loyers.

La loi ELAN, un terrain d’entente entre propriétaires et locataires

Grâce à la loi ELAN le contenu du commandement de payer contiendra le montant du loyer, des charges et le décompte des sommes dues au bailleur afin de clarifier la position du locataire auprès de la CCAPEx.

Si le locataire est appelé à passer devant la justice, le juge devra prendre en considération l’échéancier de paiement établi par la commission de surendettement.

Toujours grâce à la loi ELAN, le locataire qui parviendra à se mettre à jour dans le paiement de ses loyers et charges à son propriétaire sera mis à l’épreuve pendant deux ans. En cas de manquement, il sera immédiatement expulsable.

Le bail mobilité pour les locations courtes

Le bail mobilité concerne les locations courtes, de 10 mois maximums et sur présentation de justificatifs. Il s’adresse aux personnes qui ont besoin d’un logement dans le cadre d’une formation professionnelle, durant leurs études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique ou en mutation temporaire.

Plus souple, le bail mobilité :

• Ne nécessite pas de dépôt de garantie,
• N’est pas soumis à la reconduction tacite une fois terminé,
• Permet au locataire de payer des charges forfaitaires,
• Permet aux locataires de bénéficier de la caution Visale

La location touristique selon la loi ELAN

Si vous avez investi dans un bien immobilier à des fins de location touristique, demandez à votre mairie s’il est nécessaire de vous immatriculer. Tout contrevenant risque une amende de 5000 euros.

Notez également que vous pourrez louer votre bien à des touristes pendant 120 jours par an maximum. Tout contrevenant risque une amende de 10 000 euros.