Propriétaire, comment augmenter le loyer de votre bien immobilier ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location et que vous souhaitez augmenter le loyer, certaines conditions légales et l’indice de référence des loyers sont à prendre en compte afin de calculer cette augmentation au plus juste.

L’augmentation annuelle de loyer

Lorsque le bail de location mentionne la révision du loyer annuelle à une date convenue entre le propriétaire et son locataire, le montant de cette hausse va dépendre de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee chaque trimestre.

L’augmentation va dépendre de trois facteurs :

• La date de la signature du bail, ou si le loyer a depuis été renégocié, date du renouvellement
• L’Indice de référence mentionné dans le bail
• Le montant du loyer hors charges à cette date ou, en cas de renégociation, montant du nouveau loyer, hors charges fixes dans le contrat de renouvellement

Le calcul

Pour calculer l’augmentation de loyer applicable à partir de la date convenue sur le bail :

Loyer hors charges X le dernier IRL ÷ par l’ancien IRL

Bon à savoir

Ces règles concernent aussi bien les locations meublées que non meublées.

Un professionnel de l’immobilier peut vous assister dans ce calcul.

Pour tout contrat signé à partir du 14 mars 2014, le propriétaire n’est pas autorisé à rattraper les augmentations de loyer non perçues depuis 5 ans en application de la loi ALUR du 14 mars 2014 et aucun recours légal n’est possible.

L’IRL peut baisser ! Dans un tel cas, à la date mentionnée dans le bail, le propriétaire doit recalculer le loyer à la baisse !

L’augmentation de loyer entre deux locataires

Là encore, si vous choisissez d’augmenter le loyer de votre bien immobilier à l’entrée d’un nouveau locataire, vous devez respecter la loi de l’encadrement de l’évolution du montant des loyers, du moins, si votre commune n’est pas concernée par ce dispositif légal. Consultez un professionnel de l’immobilier pour connaitre la liste des communes concernées.

Dans un premier temps, afin d’éviter tout litige avec le nouveau locataire, vous pouvez indiquer le montant du loyer précédent occupant sur le nouveau bail.

Augmenter un loyer trop bas

Si vous constatez que le loyer que vous pratiquez est trop bas par rapport aux évaluations de la ville, faites les recherches nécessaires pour prouver que les loyers pratiqués sont supérieurs au vôtre dans au moins 3 biens dans votre immeuble ou quartier.

Dans un tel cas de figure, vous disposez de 6 mois avant la fin du bail pour soumettre l’augmentation de loyer à votre locataire. Si le locataire refuse l’augmentation, vous n’êtes pas dans l’obligation de reconduire son bail et il devra quitter le logement.

L’augmentation de loyer après des travaux

Si vous avez remis votre bien en bon état avec des travaux d’amélioration (nouvel équipement, travaux énergétiques, sécurité), vous avez le droit de reporter 15 % du montant total des travaux sur le loyer.

Attention, vous devez prévenir votre locataire au moins 6 mois avant le renouvellement du bail et attendre sa réponse. Si le locataire refuse ou ne donne pas de réponse, vous n’êtes pas dans l’obligation de reconduire son bail et il devra quitter le logement. En cas d’accord, il devra l’écrire et signer un document le prouvant.

L’augmentation de loyer après des travaux pour compenser l’augmentation des charges

Lorsque le montant des charges courantes augmente (chauffage, eau), vous avez le droit d’augmenter le loyer de votre locataire afin de compenser ces hausses pour l’année en cours et l’année à venir.