Propriétaire : comment vous protéger des loyers impayés ?

Si vous avez investi dans un bien immobilier avec l’intention de le louer, vous disposez de plusieurs solutions afin de vous protéger des loyers impayés. Ce problème, qui peut diminuer drastiquement le rendement locatif d’un bien, concerne à ce jour plus d’un million de personnes en France.

La solvabilité du locataire

Le futur locataire est-il solvable ? Connaître la « capacité locative » des différents candidats qui souhaitent louer votre bien immobilier est un élément essentiel, aussi, en calculant leur solvabilité, vous signerez un bail avec le locataire le plus à même de respecter le paiement des loyers.

Concrètement, on demande au locataire de gagner un salaire trois, voire quatre, fois supérieur au loyer. Vous pouvez également calculer la capacité locative de la manière suivante :

• Montant des revenus annuels nets du locataire (inscrit sur sa feuille d’imposition)

Divisé

• Par 12 (mois dans une année)

Divisé

• Par votre exigence financière (3 ou 4 fois le loyer)

Exiger un garant

Autre mesure de protection contre les loyers impayés : le garant, à condition que vous ne souscriviez pas à une « assurance garantie loyer impayé ». En effet, en tant que propriétaire, vous pouvez demander au locataire potentiel de présenter un garant, physique ou moral. Il s’agit généralement d’un proche ou alors, le candidat se rapprochera d’une société spécialisée dans la garantie locative.

Si le garant est une personne physique, vous pouvez également lui demander de présenter des preuves de solvabilité, puisqu’il sera en charge du paiement des divers frais liés à la location, dont le loyer, les impôts et taxes, etc.

Le dépôt de garantie

Vous pouvez demander au locataire de vous fournir un dépôt de garantie, mais le montant ne doit pas excéder 1 mois de loyer pour un bien non meublé et 2 mois pour un bien meublé.

L’assurance garantie de loyers impayés

Cette solution est accessible sous conditions :

• Il doit s’agir d’une location résidentielle
• Le locataire doit être salarié en Contrat à durée indéterminée
• Le loyer doit ponctionner seulement un tiers du salaire du locataire
• Le locataire doit avoir honoré tous ses loyers au cours des 6 derniers mois de location
• S’il s’agit d’un nouveau locataire, son dossier doit être validé par l’assureur

Fonctionnant comme une assurance payable sous forme de cotisation mensuelle, elle couvre les loyers impayés par votre locataire. Pour une couverture complète, les compagnies proposent des extensions « dégradations du logement par le locataire », « frais de contentieux » « indemnisation lorsque le bien à louer reste vacant ».

Concernant le coût, comptez environ 3 % du loyer annuel.

La garantie Visale – Applicable à la Réunion

Le dispositif gratuit de cautionnement Visale financé par Action Logement permet de couvrir jusqu’à 36 mois de loyers impayés charges comprises (maximum 1300 euros / mois pour la Réunion), quelle que soit la durée de l’occupation du logement meublé ou non meublé, situé en France métropolitaine et dans certaines DROM, dont la Réunion et qui fera l’objet d’un bail en bonne et due forme.

Visale s’adresse aux locataires âgés de moins de 30 ans, salariés, en alternance ou étudiants ET aux locataires de plus de 30 ans en CDD ou intérimaires depuis moins de 6 mois dans le secteur agricole ou le secteur privé, ou encore en période d’essai dans le cadre d’un CDI.

Ici, la demande se fait conjointement par le locataire, puis par le propriétaire :

1. Le locataire fait une demande de garantie en ligne avant de signer le bail
2. Le propriétaire complète le dossier et accepte les conditions, toujours en ligne

Quelle que soit la solution que vous adoptiez, n’oubliez pas que les conseils d’un professionnel de l’immobilier vous permettront de jauger plus sereinement une telle situation.