Réforme fiscale 2025 : un bouleversement majeur pour l’immobilier français

La fiscalité immobilière française s’apprête à connaître une transformation radicale avec le projet de loi de finances 2025. Cette réforme, particulièrement ambitieuse, vise à redéfinir les règles d’imposition des plus-values immobilières, tant pour les résidences principales que secondaires. IFF Transaction, agence immo La Saline Les Bains 974 analyse ces changements majeurs qui pourraient impacter des millions de propriétaires français.

Rappel sur les règles d’imposition des plus-values immobilières

La fiscalité des plus-values immobilières en France est complexe mais tend à se simplifier avec l’instauration du PFU. L’exonération totale pour les résidences principales et les abattements en fonction de la durée de détention sont des éléments à prendre en compte lors d’une vente immobilière.

L’essentiel à retenir :

Taxation : les plus-values immobilières en France sont soumises à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) depuis 2018. Une surtaxe s’applique aux plus-values les plus élevées.

Biens concernés : sont concernés les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains, les parts de SCPI et de SCI. Les résidences principales bénéficient d’une exonération totale.

Calcul de la plus-value : la plus-value nette, après déduction des frais, est soumise au PFU. Le notaire se charge généralement des calculs et du versement des impôts.

Abattements : un abattement est accordé en fonction de la durée de détention du bien : 6 % par an à partir de la 6ème année jusqu’à la 21ème, puis 4 % la 22e année. Les prélèvements sociaux sont calculés sur 30 ans. Ainsi, au bout de 22 ans, l’impôt sur le revenu est exonéré.

Une révolution pour la résidence principale

Jusqu’à présent, la vente d’une résidence principale bénéficiait d’un régime fiscal particulièrement avantageux. L’exonération totale de plus-value, accordée après seulement un an d’occupation, constituait un pilier de la stratégie patrimoniale des Français. Cependant, ce dispositif historique est sur le point de connaître un changement radical.

Les nouvelles conditions d’exonération

Le projet de loi prévoit une modification majeure avec l’extension de la durée minimale d’occupation, qui passera de 1 à 5 ans. Cette mesure représente un changement fondamental dans la conception même de la résidence principale aux yeux du fisc.

Par ailleurs, les propriétaires immobiliers ne respectant pas cette durée minimale se verront appliquer une taxation conséquente de 36,2 % sur les plus-values réalisées. Cette disposition traduit une volonté claire du législateur de freiner les comportements spéculatifs à court terme sur le marché immobilier résidentiel.

Le cas particulier des situations exceptionnelles

Le législateur a prévu un système de dérogations tenant compte des réalités de la vie quotidienne. Ainsi, en cas de mutation professionnelle ou de changement d’emploi, les propriétaires pourront bénéficier d’aménagements fiscaux permettant de préserver leur mobilité professionnelle. Les situations familiales complexes comme les divorces ou les séparations, ainsi que les besoins d’agrandissement liés à l’évolution de la famille, feront également l’objet d’une attention particulière.

Les cas médicaux, qu’il s’agisse de la survenance d’un handicap ou d’une situation de dépendance, bénéficieront aussi d’un traitement adapté, témoignant d’une volonté de maintenir une certaine équité sociale dans l’application de ces nouvelles mesures.

La refonte du régime des résidences secondaires

La réforme bouleverse également le marché des résidences secondaires avec l’introduction d’un nouveau cadre fiscal plus contraignant. Le système traditionnel d’abattements, qui permettait jusqu’alors une exonération totale après 30 ans de détention, disparaît au profit d’une approche radicalement différente.

Un nouveau paradigme fiscal

Le gouvernement propose l’instauration d’une flat-tax dont le taux oscillerait entre 30 % et 33 %, marquant une rupture nette avec le système d’abattements progressifs. Cette simplification apparente du dispositif s’accompagne de l’introduction d’un mécanisme de décote basé sur l’inflation, dont les modalités précises restent encore à définir. Ces changements traduisent une volonté de modernisation du système fiscal, mais soulèvent des interrogations quant à leur impact sur les stratégies patrimoniales à long terme.

Impacts attendus sur le marché immobilier

À court terme, le marché immobilier devrait connaître des turbulences significatives. On peut s’attendre à une accélération des ventes dans les mois précédant l’entrée en vigueur de la réforme, les propriétaires cherchant à bénéficier des dernières opportunités offertes par le régime actuel. Les zones tendues pourraient connaître une période de ralentissement des transactions, les vendeurs et les acheteurs adoptant une position d’attente face aux nouvelles règles. Cette situation pourrait paradoxalement entraîner une augmentation des prix dans les secteurs les plus recherchés, la raréfaction de l’offre créant une pression à la hausse.

Sur le moyen terme

Les stratégies d’investissement des particuliers devraient connaître une profonde mutation. Les investisseurs seront amenés à repenser leurs horizons de placement et leurs objectifs de rentabilité. Le marché pourrait voir émerger de nouveaux montages juridiques visant à optimiser la fiscalité dans le cadre des nouvelles règles. La durée moyenne de détention des biens pourrait également évoluer, les propriétaires adaptant leurs stratégies aux nouvelles contraintes fiscales.

Nos recommandations pour les propriétaires

Face à ces changements majeurs, une analyse approfondie de sa situation personnelle s’impose. Les propriétaires doivent prioritairement évaluer leur plus-value latente et mesurer l’impact fiscal potentiel selon différents scénarios de vente. Cette analyse permettra d’identifier les alternatives possibles et d’optimiser le timing d’une éventuelle cession.

L’anticipation des projets devient également cruciale. Les mutations professionnelles doivent être planifiées avec soin, en tenant compte des nouvelles contraintes fiscales. La constitution des dossiers d’exception nécessite une attention particulière, les justificatifs devant être rigoureusement collectés et conservés.

Conclusion

Cette réforme fiscale marque un tournant dans la politique immobilière française. Si elle vise à moderniser un système parfois jugé trop généreux, elle soulève de nombreuses questions quant à son impact sur la mobilité résidentielle et l’accessibilité à la propriété. Les professionnels du secteur et les associations de propriétaires appellent à la vigilance et à une mise en œuvre progressive de ces nouvelles mesures.

Dans l’attente de la version définitive du texte, il est recommandé aux propriétaires de rester attentifs aux évolutions législatives et de ne pas hésiter à solliciter les conseils d’IFF Transaction, agence immobilière 974