Régime Micro-foncier vs Réel : que choisir quand on est investisseur immobilier ?

Si vous êtes propriétaire et que vous louez un ou plusieurs biens immobiliers tels que des maisons, des appartements, des locaux commerciaux ou professionnels, des garages, des remises, des caves ou des terrains, vous devrez choisir entre le régime du réel et celui du micro-foncier. Ce choix ne concerne que les revenus provenant de la location de ces biens immobiliers. Les particuliers sont également concernés, car les revenus fonciers font partie des six catégories de revenus soumises à l’impôt sur le revenu.

Pour choisir entre les deux régimes, voici des informations pour bien comprendre les règles fiscales qui s’y appliquent. Une fois que vous avez toutes les données nécessaires, vous pourrez prendre votre décision en fonction de votre situation personnelle.

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier est un régime d’imposition pour les revenus locatifs. Il implique de déclarer les loyers hors charges perçus pendant l’année, et de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur cette somme déclarée. Par conséquent, vous serez imposé sur les 70 % restants des loyers. Dans ce régime, vous serez toujours en bénéfice, car l’abattement de 30 % est exclusif et vous ne pouvez rien déduire d’autre, comme les travaux ou les intérêts d’emprunt.

Si aucune charge ne pèse sur votre bien, vous pourrez tout de même bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers annuels encaissés. En somme, le régime micro-foncier offre une simplicité administrative certaine, mais limite la possibilité de déduire des charges.

Qu’est-ce que le régime réel ?

Le régime de la déclaration au réel des revenus fonciers offre la possibilité de déduire des loyers annuels certaines charges liées à la propriété. Ces charges déductibles sont limitativement énumérées, et incluent notamment les dépenses de travaux, les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion et d’avocat, les primes d’assurance, les taxes foncières et les intérêts d’emprunt.

Toutes ces charges peuvent être déduites intégralement, sans limitation, ce qui peut conduire à un bénéfice ou à un déficit selon le montant des charges. C’est une différence notable avec le régime du micro-foncier, qui n’autorise qu’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés et ne permet pas de déduire d’autres charges.

Bon à savoir

Certains dispositifs, tels que Louer abordable ou Borloo neuf, ne sont plus applicables que pour les personnes qui en ont bénéficié lorsqu’ils étaient en vigueur.

Comment choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel ?

Lorsque vous possédez un bien immobilier et que vous le louez, vous devez déclarer les revenus que vous en retirez. En fonction du montant annuel des loyers que vous percevez, vous pouvez avoir le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel.

Lorsque les loyers sont inférieurs ou égaux à 15 000 €

Toutefois, ce choix n’est possible que si le montant annuel des loyers est inférieur ou égal à 15 000 €. Si tel est le cas, vous pouvez opter pour le régime réel, même si vous êtes éligible au régime micro-foncier. Cette option est toutefois globale et irrévocable pendant une période de trois ans.

Lorsque les loyers sont supérieurs à 15 000 €

En revanche, si le montant annuel des loyers que vous percevez dépasse 15 000 €, vous n’avez pas le choix et devez obligatoirement déclarer vos revenus fonciers au régime réel. De même, dans certains cas spécifiques, tels que la propriété de monuments historiques ou de logements bénéficiant de dispositifs fiscaux spécifiques, le régime micro-foncier est interdit et la déclaration au régime réel est obligatoire. Dans tous les cas, vous devez remplir la déclaration n°2044 pour déclarer vos revenus fonciers.

Le choix entre le micro-foncier et le régime réel dépend du montant des loyers annuels et des charges déductibles. Si les loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €, le propriétaire peut opter pour le régime du micro-foncier qui offre un abattement forfaitaire de 30 %. Si les charges déductibles sont supérieures à 30 % des loyers annuels hors charges, il est plus avantageux d’opter pour le régime réel. Dans ce cas, le propriétaire doit s’engager pour 3 ans et faire des calculs précis pour déterminer la solution la plus avantageuse en fonction de sa situation financière.

En conclusion…

Le choix entre le régime réel et le micro-foncier dépend des spécificités de chaque propriétaire et de sa situation financière.

• Si le montant des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, le régime réel est plus avantageux. Il permet notamment de générer un déficit foncier, qui peut être imputable sur le revenu global et ainsi réduire l’impôt sur le revenu.
• Toutefois, le régime réel nécessite un engagement sur trois ans et des calculs précis. En revanche, le micro-foncier est plus simple à gérer, mais offre seulement un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers annuels.

Il faut donc prendre en compte tous ces éléments pour faire le choix le plus adapté à sa situation.