La plus-value immobilière est un sujet important pour les propriétaires qui cherchent à vendre leur bien immobilier. Cependant, beaucoup de personnes ne savent pas vraiment ce qu’est la plus-value immobilière, comment elle est calculée, ou encore les conditions pour bénéficier d’exonérations. Dans cet article, nous allons tout vous expliquer sur ce profit.
Plus-value immobilière : de quoi s’agit-il ?
Lors de la vente d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez faire un calcul pour déterminer si vous réalisez une plus-value ou une moins-value. Ce calcul consiste à soustraire le prix d’acquisition du bien au prix de vente.
- Si le résultat est positif, vous réalisez une plus-value, c’est-à-dire que vous vendez plus cher que vous n’avez acheté.
- En revanche, si le résultat est négatif, vous réalisez une moins-value, c’est-à-dire que vous vendez moins cher que le prix d’achat.
Quelle imposition pour la plus-value immobilière ?
Lorsqu’un particulier ou une société de personnes (non soumise à l’impôt sur les sociétés et exerçant une activité non professionnelle) vend un bien immobilier :
- Des impôts peuvent être dus sur la plus-value réalisée ;
- Et elle peut être soumise à différents abattements (pour la durée de détention, exceptionnels temporaires) avant d’être taxée.
En général, les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle « solidarité autonomie » et prélèvement de solidarité), ce qui donne un taux global de 17,2 %.
Si le bien vendu est un terrain nu devenu constructible, une taxe forfaitaire sur les cessions peut également s’appliquer.
Enfin, une taxe sur les plus-values immobilières élevées peut être exigée dans certains cas.
Quels types de biens immobiliers sont concernés par l’impôt sur la plus-value ?
Lorsque vous gérez votre patrimoine immobilier privé, vous êtes assujetti à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées. Les situations qui peuvent entraîner une telle imposition sont les suivantes :
- La vente d’un bien immobilier (comme une maison, un appartement, un terrain ou une forêt) ;
- La vente des droits liés à un bien immobilier (tels que les servitudes, l’usufruit ou la nue-propriété), la vente de biens ou de droits par le biais d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés ou d’un fonds de placement dans l’immobilier ;
- L’échange de biens, le partage ou l’apport en société.
Quelle imposition sur la vente d’une résidence principale ?
Si vous vendez votre résidence principale ainsi que ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.), vous êtes totalement exonéré de taxation sur la plus-value réalisée.
Toutefois, pour être considéré comme résidence principale, le logement doit constituer votre habitation habituelle et effective, c’est-à-dire que vous y résidiez la majeure partie de l’année. De plus, il doit être votre résidence principale au moment de la vente.
En cas de séparation ou de divorce, il est suffisant qu’un seul des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu’à sa mise en vente pour que celui-ci puisse bénéficier de l’exonération de taxation sur la plus-value immobilière réalisée.
Les autres exonérations
Il existe plusieurs cas d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières qui sont soumis à certaines conditions :
- Caractéristiques du bien cédé : l’exonération peut être accordée si la vente concerne un bien qui a été acquis avant le 1er février 2012 et que le prix de cession n’excède pas un certain seuil. De même, l’exonération peut être accordée pour la vente de terrains à bâtir si le propriétaire les a acquis depuis plus de 5 ans et que le prix de vente ne dépasse pas une certaine limite.
- Situation du vendeur : l’exonération peut être accordée en cas de vente effectuée par une personne âgée de plus de 70 ans ou en cas de vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 22 ans.
- Situation de l’acquéreur : l’exonération peut être accordée si le bien est vendu à un organisme HLM, si le bien est situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), ou encore si le bien est vendu à un jeune agriculteur.
Ces exonérations sont accordées sous conditions et il est important de se renseigner auprès des services fiscaux pour savoir si vous êtes éligible à l’une d’entre elles.
Comment calculer une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est le bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Pour la calculer, il faut prendre en compte le prix d’achat, les frais liés à l’achat et à la vente, les coûts des travaux et le prix de vente. Si la propriété a été possédée pendant plus de 22 ans, la plus-value est exonérée. Sinon, un barème progressif est appliqué en fonction de la durée de détention et des abattements. Il est recommandé de demander l’aide d’un expert pour un calcul précis.
Quels sont les abattements applicables à la plus-value immobilière ?
Les plus-values immobilières sont soumises à une taxation qui peut être atténuée par des abattements en fonction de la durée de détention du bien. Voici les abattements qui s’appliquent :
- Pour les biens détenus depuis plus de 6 ans et jusqu’à 21 ans : un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième année, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention.
- Pour les biens détenus depuis plus de 21 ans : un abattement supplémentaire de 4 % par année de détention au-delà de la vingt et unième année.
Attention, ces abattements ne s’appliquent pas aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) qui sont dus au taux global de 17,2 %, sans exonération possible. De plus, les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % (ou 33,33 % pour les montants supérieurs à 50 000 euros).
