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Achat immobilier : les quatre types de prêts relais

Le crédit ou prêt relais s’adresse aux propriétaires désireux d’acheter un nouveau bien immobilier avant même d’avoir vendu celui qu’ils possèdent. Ce type de financement ne doit pas être pris à la légère, aussi, s’il vous intéresse dans le cadre de votre projet, voici les quatre déclinaisons que votre banque ou organisme financier peut vous proposer.

4 types de prêts relais

Il existe à ce jour 4 types de prêts relais, à savoir :

  • Le prêt relais sec
  • Le prêt relais intégré
  • Le prêt relais « adossé » ou « associé »
  • Le prêt relais avec franchise totale

Le prêt relais sec

Ce type de crédit relais s’adresse au propriétaire dont le bien visé est à valeur égale ou supérieure à celui qu’il possède. Il s’agit d’une sorte d’avance indépendante du prêt immobilier principal, donc à solder une fois son logement vendu. Entre-temps, il paiera uniquement les intérêts d’emprunt (généralement plus élevé qu’avec un crédit standard) sur son prêt relais sec.

Le prêt intégré

Cette forme de crédit est la plus pertinente si le propriétaire a du mal à vendre le bien qu’il possède. Ici, la banque ou l’organisme prêteur financera l’intégralité de l’achat du nouveau bien. En contrepartie, le propriétaire remboursera par anticipation une grande part de son crédit avec l’argent de la vente de son ancien bien. Détail intéressant, cette modalité permet d’alléger les mensualités ou la durée d’emprunt.

Le prêt relais « adossé » ou « associé »

Ce crédit relais est accordé dans le cas où le montant du prêt relais n’est pas suffisant pour acheter le nouveau bien immobilier. En contrepartie, le propriétaire débiteur devra payer chaque mois les intérêts de son prêt relais, mais également les mensualités du prêt immobilier classique, qui comprend le capital et les intérêts.

Ce prêt sera soldé une fois le bien initial vendu, laissant les mensualités du prêt immobilier classique à l’emprunteur.

Le prêt relais avec franchise totale

Ici, le prêt s’étale sur 24 mois et l’emprunteur est exempté du remboursement des intérêts associés pendant les 12 premiers mois. Si le bien initial est vendu au cours de ces 12 mois, l’emprunteur devient redevable du capital des intérêts pour l’année écoulée. Si au contraire le bien n’est toujours pas vendu, le remboursement se fera sur une base mensuelle au cours des 12 mois suivants), mais avec les intérêts de la première année à la hausse.

Quelle que soit la forme de prêt relais que vous choisissiez, n’oubliez pas que votre agence immobilière possède toutes les ressources et les connaissances nécessaires afin d’optimiser la vente de votre bien !

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Achat immobilier : comment choisir la bonne copropriété ?

Si vous projetez d’acheter un bien immobilier, peut-être ce dernier sera-t-il situé au sein d’une copropriété. Voici les critères à analyser afin de choisir la copropriété idéale, qui consolidera votre sentiment d’avoir fait le bon choix !

Bien étudier les charges de copropriété

En achetant un bien au sein d’une copropriété, vous deviendrez redevable de ce que l’on appelle les charges de copropriété. Elles sont votées en assemblée générale et sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la surface qu’ils ont achetée au sein de l’immeuble.

Il est important de bien se renseigner sur ces frais en demandant des documents illustrant les montants payés auparavant. Pensez également à demander les derniers procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété pour être au courant des travaux prévus, afin de ne pas être pris au dépourvu.

Bien étudier la zone où se situe le logement

Écoles, transports, magasins alimentaires : les commodités essentielles sont-elles proches ou allez-vous devoir compter sur votre véhicule au quotidien ? Cette question est essentielle que l’on soit seul, en couple ou en famille !

La démographie de la copropriété

Quel sera votre voisinage si vous achetez un appartement dans la copropriété qui vous intéresse ? Prenez en considération vos envies, votre mode de vie, vos besoins et dressez le portrait du logement idéal que vous souhaitez acheter avant de sauter le pas et surtout, discutez-en avec votre agent immobilier !

La « réputation » de la copropriété

Simple question : en combien de temps un appartement se vend-il dans l’immeuble ? La réponse vous permettra non seulement de vous préparer à une éventuelle revente dans le futur, mais surtout, elle vous permettra de déceler d’éventuels vices cachés.

Faites des recherches sur le quartier

Le quartier dans lequel se trouve la copropriété a toute son importance ! Des constructions sont-elles prévues à court ou moyen terme ? Allez-vous perdre en tranquillité ? Allez-vous perdre la vue sur le parc depuis votre salon ? Là encore, votre agent immobilier vous aidera à trouver des réponses concrètes. Ces facteurs auront une incidence sur la valeur future de votre bien.

Réussissez l’achat de votre bien immobilier au sein d’une copropriété en prenant en considération ces quelques critères. N’oubliez pas également que votre agent immobilier est à même de vous apporter des réponses concrètes, basées sur ses connaissances pointues du secteur et de la région.

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Retour sur la garantie décennale

On appelle Garantie décennale cette assurance de responsabilité civile décennale qui garantit la réparation des dommages susceptibles de se produire après la réception des travaux (fin officielle du chantier). Ce qu’il faut retenir si vous projetez d’acheter un bien immobilier récent ou neuf. Ces informations proviennent du site officiel de l’Administration française.

Fonctionnement de la garantie décennale

La garantie décennale couvre les dommages survenus après la réception des travaux, pendant une durée de 10 ans. Il prend effet dès la signature de la réception des travaux, lorsque le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.

Les personnes vers qui vous tourner pour faire jouer la garantie décennale

Tout constructeur impliqué dans la construction d’un ouvrage neuf ou existant (tels que des bâtiments divers, logements, travaux de génie civil…) est soumis à un régime de responsabilité décennale :

  • Entrepreneur ;
  • Un particulier qui construit pour lui-même ;
  • Un promoteur immobilier ;
  • Un lotisseur ;
  • Un maître d’œuvre ;
  • Un architecte ;
  • Un technicien ;
  • Un bureau d’étude ;
  • Un ingénieur-conseil.

Il peut également s’agir :

  • D’un prestataire lié au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
  • Du constructeur de l’ouvrage, qui engage sa responsabilité pendant 10 ans, en cas de dommage, à l’égard du maître d’ouvrage. Cette obligation se transmet aussi à l’égard des acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage ;
  • De constructeurs étrangers pour les contrats exécutés en France.

Ne sont pas concernés :

  • Les sous-traitants (entreprises indépendantes sous contrat).

Les dommages couverts par la garantie décennale

  • Tout vice d’une certaine gravité qui compromet la solidité de l’ouvrage (par exemple, fissures importantes, fondations) ;
  • Tout vice rendant le bien impropre à son usage, que ce soit un élément constitutif de l’ouvrage (qui assure l’ossature, la viabilité, les fondations, le clos et le couvert) ou un élément d’équipement indissociable de celui-ci (ne pouvant être enlevé, démonté ou remplacé sans détériorer l’ouvrage qu’il équipe : canalisations encastrées, installations de chauffage central, etc.).

Quelques exemples de dommages couverts par la garantie décennale

  • Moisissures en quantité importante dans le logement ;
  • Infiltrations d’eau ;
  • Manquement aux normes de sécurité entraînant un risque d’incendie ;
  • Anomalies avec la fosse septique ;
  • Fissurations (murs, piscine, etc.).

Tournez-vous sans hésiter vers votre agent immobilier avant d’acheter un bien immobilier récent ou neuf. Ce professionnel sera à même de vérifier la pertinence des documents fournis par le constructeur et déceler toute information manquante.

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Acheter un bien immobilier à plus de 50 ans

Si l’on a tendance à dire qu’il est difficile d’emprunter pour acheter un bien immobilier après l’âge de 50 ans, la réalité est bien différente. Mise à part l’assurance du prêt, qui peut être un peu plus difficile à obtenir, voici nos conseils pour y parvenir en tant que sénior.

Le crédit immobilier, quel que soit votre âge

Si certaines banques refusent les dossiers de prêt de personnes de plus de 75 ans, ce n’est pas le cas partout, bien au contraire : il n’existe aucune limite d’âge pour une telle souscription.

Le dossier ne bénéficiera d’aucun traitement particulier, puisque le banquier étudiera exactement les mêmes critères que pour un demandeur de moins de 50 ans (reste à vivre, revenus, apport personnel, etc.).

Zoom sur l’assurance emprunteur pour les séniors

L’assurance emprunteur est une garantie qui permet de sécuriser le remboursement du crédit immobilier auprès de la banque. Son taux est généralement plus élevé pour les emprunteurs de plus de 50 ans étant donné qu’à partir de cet âge, il est considéré que les risques de santé sont plus courants.

Il existe deux types d’assurance emprunteur d’autant plus que vous n’êtes pas dans l’obligation de souscrire à votre assurance emprunteur auprès de la banque qui va vous accorder le crédit immobilier. Vous pouvez ainsi vous tourner vers :

  • Un contrat individuel, certes moins onéreux, mais avec de nombreuses formalités médicales ;
  • Un contrat groupe, qui peut prendre fin entre 65 et 69 ans, pour être remplacé par une autre offre.

De plus, certaines assurances ne prennent pas en charge certains risques, comme l’invalidité permanente totale, l’incapacité totale et temporaire de travail et l’invalidité permanente partielle.

Nos conseils pour décrocher un crédit immobilier après 50 ans

Préparez votre dossier en mettant à plat :

  • Vos revenus actuels ;
  • Les revenus que vous aurez après la retraite ;
  • Votre niveau de votre pension de retraite (pour cela, faites une simulation).

Consacrez une partie de votre dossier à votre patrimoine :

  • Biens immobiliers si vous en possédez déjà ;
  • Compte épargne ;
  • Assurance vie ;

Il est tout à fait possible de faire un emprunt immobilier après 50 ans ! Demandez conseil à votre agent immobilier dans un premier temps, ne serait-ce pour constituer un dossier satisfaisant aux exigences des banques !

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Vaut-il mieux vendre son bien immobilier avant de réinvestir ?

Dans la majorité des cas, un propriétaire qui souhaite réinvestir dans l’immobilier vend son bien avant de procéder. Si vous êtes sur le point de sauter le pas, sachez qu’il est tout à fait possible de procéder autrement : acheter en attendant la revente du premier bien en question.Voici les éléments qui vous aideront à bien préparer votre projet.

Connaître le capital que représente votre bien immobilier actuel

Comment connaître le capital disponible sans avoir vendu le bien que vous possédez actuellement ? La réponse est simple, vous devez faire estimer sa valeur, de préférence par une agence immobilière. Cette dernière prendra en considération les nombreux facteurs qui rentrent en compte, par exemple, l’âge du logement, sa situation géographique, les prix pratiqués à ce moment-là sur le marché, etc.

Cette première étape vous donnera une idée assez précise de la somme à emprunter auprès de la banque pour votre futur investissement immobilier. Attention toutefois aux fluctuations, aussi, prévoyez un décalage entre la valeur annoncée et celle définitive.

Quid du crédit-relais ?

Il existe ce que l’on appelle le crédit relais ou prêt achat-revente. Cette solution de financement permet de prendre un prêt en parallèle, de courte durée, puisqu’il s’étend sur 2 ans maximum, pour financer un nouvel achat immobilier. À noter que son montant ne dépassera pas la valeur estimée du bien à vendre. Autre élément : il vous laisse un an pour revendre votre bien immobilier actuel.

S’agissant d’un prêt supplémentaire, qui vient s’ajouter à celui possiblement en cours, le crédit relais est une solution certes pratique, mais source de pression chez les propriétaires.

Une conjoncture favorable à un achat immobilier

La pandémie a provoqué une stagnation des prix de l’immobilier, ce qui peut être un atout si vous souhaitez investir dans un bien sans attendre.

Si le crédit-relais peut représenter une solution pratique dans votre situation, vous pouvez tout à fait commencer les démarches pour acheter le bien qui vous fait envie.

Préparez la période entre la vente de votre bien actuel et votre prochain achat immobilier

Il est important de préparer la période de transition si vous réussissez à vendre votre bien avant d’avoir procédé à votre nouvel investissement immobilier. En effet, une fois les clés remises au nouveau propriétaire, où allez-vous loger ?

Ce point est essentiel, puisqu’il vous permettra de prévoir le budget nécessaire si vous devez, par exemple, prendre une location temporaire en attendant de concrétiser votre projet.

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Zoom sur le certificat de faisabilité

Difficile de convaincre à 100 % un propriétaire que vous êtes l’acheteur parfait, la concurrence étant rude pour acquérir son bien. Voici comment mettre toutes les chances de votre côté en lui présentant également un certificat de faisabilité. Ce document est tout à fait facultatif, toutefois, il peut peser dans la balance du vendeur lorsqu’il choisira l’acquéreur potentiel avec lequel il signera.

Le certificat de faisabilité : explication

Aujourd’hui plus que jamais, un vendeur peut tout à fait mettre en doute la capacité financière d’un acheteur potentiel qui souhaite acquérir son bien. Si la parole est une chose, le document écrit émanant d’une source fiable peut tout à fait faire la différence. C’est pourquoi, si vous projetez d’acheter un bien, il convient de présenter toutes les garanties possibles, afin d’ôter tout doute.

Comment obtenir un certificat de faisabilité ?

Le certificat de faisabilité est un document facultatif, mais qui fera sans aucun doute la différence parmi les autres acquéreurs potentiels. Pour l’obtenir, vous pouvez tout simplement vous adresser à votre banque ou à votre courtier pour entamer les démarches.

Vous devrez fournir une série de documents, dont la liste vous sera communiquée par votre interlocuteur. Il s’agit généralement :

  • De vos 3 derniers bulletins de salaire ;
  • Vos 3 derniers relevés de compte sous format électronique et pour chaque banque si vous êtes client auprès de plusieurs établissements ;
  • Votre carte nationale d’identité / Passeport / Carte de séjour ;
  • Vos derniers avis d’imposition ;
  • Vos justificatifs de domicile.

En s’appuyant sur les documents à caractère financier et professionnel, la banque ou le courtier pourra déterminer votre capacité d’endettement, c’est-à-dire le montant maximal que vous pouvez emprunter.

D’autres éléments seront également étudiés, tels qu’incidents de paiement, découverts, gestion de compte, etc., y compris si vous présentez des revenus élevés.

Si tous ces facteurs sont favorables, l’organisme établira le certificat de faisabilité.

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Immobilier à la Réunion : zoom sur Le Tampon

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Le Tampon (97430) est situé dans le sud de la Réunion. il s’étale sur les pentes qui descendent de la Plaine des Cafres vers l’océan. Il s’agit de l’un des territoires les plus vastes de l’île et la quatrième commune en nombre d’habitants. La commune est encadrée au Nord-Ouest par le Bras de la Plaine et au Sud-Est par la Rivière des Remparts. Sa position géographique lui permet d’offrir un climat tempéré favorable aux investissements immobiliers, à la villégiature, au tourisme et à l’agriculture (canne à sucre, fruits, fleurs, élevage, maraîchage), lui conférant le surnom de « Grenier du Sud ». Fleurie, conviviale, sa devise est « Le Tampon, une commune où il fait bon vivre ».

Vivre au Tampon

Limitrophe de Saint-Joseph, la Plaine des Cafres, l’Entre-Deux et au nord de Saint-Pierre qu’elle surplombe, Le Tampon ne possède pas de littoral. Cela ne l’empêche pas, toutefois, de proposer un cadre de vie particulièrement situé entre mer et montagne, animé et confortable au quotidien d’autant plus que la commune est proche des centres économiques du Sud.

Avec 77 283 habitants (chiffres du 01/01/2019), cette commune abrite à ce jour 15 810 familles avec enfants, 1476 TPE et PME, ainsi que 459 commerces de proximité. Ajoutons à cela de nombreuses installations sportives, culturelles, des écoles, etc. Le Tampon est une commune animée et commerçante, confortable aussi bien pour ses jeunes résidents que les séniors.

Enfin, la commune longe la N3, qui traverse l’île de Saint-Benoît à Saint-Pierre, tout en étant proche de la N1 et la N2. Du côté des transports en commun, elle dispose d’un réseau de bus qui dessert un peu plus de 70 arrêts.

L’immobilier au Tampon

Au Tampon, 54 % des résidents sont propriétaires, contre 46 % de locataires.

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier dans cette commune dynamique de la Réunion, comptez :

  • pour une maison entre 1440€/m² et 2700€ /m²
  • pour un appartement entre 1400€/m² et 2600€/m²
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Frais de notaire et signature d’acte de vente à distance : ce qu’il faut retenir

La situation actuelle a peut-être contrecarré vos projets immobiliers. Si malgré tout, votre notaire vous propose de signer l’acte de vente à distance, par voie électronique, voici ce qu’il faut savoir sur les frais.

La signature électronique d’acte de vente, ce que dit la loi

Le contexte économique actuel a inquiété le secteur de l’immobilier, jusqu’à la signature du décret n°2020-395 du 3 avril 2020, validé par le ministère de la Justice et le Conseil d’État. Publié le 4 avril 2020, il vient autoriser la signature à distance des actes notariés, dont les actes de vente, sans procuration.

Concrètement, la signature d’acte de vente se déroule en présence du vendeur, de l’acheteur et du notaire, tous connectés par système vidéo. Comme il le ferait dans son cabinet, le notaire procède donc à la lecture des actes puis les envoie par voie électronique aux deux parties.

Il est d’ailleurs prévu que cette méthode se généralise au fur et à mesure.

Qu’en est-il des frais de notaire ?

Concernant les frais de notaire, le montant reste le même, sans augmentation ni diminution : un total de 2 à 3 % du prix de vente s’il s’agit d’un bien neuf et de 7 à 8 % dans l’ancien.

Pourquoi les frais de notaires ne changent-ils pas ? Tout simplement parce qu’il s’agit des honoraires du notaire, fixés par un barème officiel, soit environ 1 % du prix de vente du bien immobilier, des droits d’enregistrements et de mutation, de taxes et impôts qui n’ont pas subi de réévaluation ces derniers temps.

Ainsi, la signature d’un acte de vente par voie électronique n’entraîne aucune modification des frais de notaires, y compris si ce dernier a dû investir dans le matériel et les logiciels nécessaires en ce sens.

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Achat d’une maison : l’importance du certificat de conformité

Si vous projetez d’acheter un bien immobilier et plus particulièrement une maison, prenez soin de consulter le certificat de conformité. De quoi s’agit-il ? Est-il obligatoire ? Que faire si le bien n’en possède pas ? Nos réponses.

Le certificat de conformité : définition

Dans l’absolu, le certificat de conformité est obligatoire dans certaines situations seulement (construction dans un secteur qui fait l’objet de mesures spécifiques, immeuble classé monument historique, etc.). Quoi qu’il en soit, si elle a moins de 10 ans, la maison que vous souhaitez acheter doit posséder un certificat de conformité. En cas de manquement à cette obligation, la loi prévoit des sanctions qui peuvent altérer votre projet de devenir propriétaire.

Les garanties offertes par le certificat de conformité d’une maison

Pour construire sa maison, le précédent propriétaire avait eu pour obligation de déposer et d’obtenir un permis de construire avec sa mairie. Ce permis induit que le maître d’ouvrage devra respecter scrupuleusement les règles de conformité en vigueur en matière d’urbanisme, au cours de la construction.

Naturellement, la mairie peut tout à fait dépêcher un contrôleur qui vérifiera la conformité des travaux lorsqu’ils sont en cours. En l’absence d’anomalies, le bien fera l’objet d’un certificat de conformité une fois les travaux terminés.

Les sanctions et risques encourus en l’absence de certificat de conformité

En l’absence des conformités requises par le permis de construire, la mairie ne délivre pas de certificat. Dans un tel cas, le maître d’ouvrage dispose de deux alternatives :

  • Déposer un dossier de permis de construire modificatif

Ou

  • Se mettre en conformité dans les plus brefs délais.

Les risques pour l’acquéreur

Acheter une maison de moins de 10 ans y compris si elle ne fait pas l’objet d’un certificat de conformité est risqué ! Par exemple, il vous sera impossible de faire une demande d’autorisation auprès de votre mairie si vous souhaitez entamer des travaux de rénovation.

Pour éviter ce genre de situation, il convient de vous rapprocher d’un agent immobilier. Il sera à même de vérifier ce genre d’élément et de vous conseiller.

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Achat immobilier : comment bien choisir son notaire ?

Le notaire est un acteur essentiel, dont la présence est obligatoire lors de l’achat d’un bien ou d’un droit immobilier. Praticien du droit, il fait partie des différents intervenants qui entrent en jeu, au service de l’acquéreur, mais également du vendeur.

Pourquoi est-il obligatoire de passer par un notaire ?

Le notaire est un officier de l’État, plus précisément, un « officier ministériel », impartial, soumis au secret professionnel notarial. Ainsi, il est le seul à pouvoir prélever les taxes et droits de mutation. Ces sommes seront par la suite versés aux autorités fiscales. Il est surtout le seul à avoir le pouvoir d’authentifier les actes; ce qui confère à ces derniers, deux caractéristiques :

La force exécutoire : contrairement au contrat sous signature privée qui ne peut être contesté que devant le tribunal, l’acte notarié est comparable à un jugement. Il est donc immédiatement exécutable.

La force probante : dans le cadre d’un achat immobilier, l’acte d’achat établi par un notaire devient une preuve irréfutable du droit de propriété de l’acquéreur sur le bien.

Le devoir de conseil

Le notaire a un devoir de conseil envers ses clients, un achat immobilier étant avant tout un engagement. Ainsi, au vendeur et à l’acquéreur, il va expliciter les clauses du contrat de vente et les conséquences que va entrainer la signature des deux parties.

Dans le cadre d’une vente immobilière, le notaire va venir vérifier la justesse des droits de propriété, l’absence d’hypothèques sur le bien vendu ou encore que l’acheteur possède bien le financement nécessaire à la transaction sur son compte.

Bien choisir son notaire

Chacun est libre de choisir son notaire. Il s’agit d’une règle stipulée dans le Code de déontologie de la profession notariale. Exception à cette règle toutefois, le promoteur d’un programme immobilier. Il doit passer par le même notaire pour les ventes initiales au sein du projet et pour la rédaction des actes qui sont inhérents à ces ventes. Dans un tel cas, l’acquéreur peut tout de même demander conseil à son propre notaire, s’il en possède un.

Dernier point et non des moindres, voici les facteurs à prendre en considération pour faire son choix :

  • Son expérience ou sa spécialisation,
  • Sa discrétion, étant donné que ce professionnel est amené à recevoir des informations confidentielles,
  • Sa capacité à refuser un dossier s’il ne se juge pas suffisamment compétent ou s’il manque de temps pour le prendre en charge,
  • Des tarifs clairement annoncés dès la prise en charge de votre dossier
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