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Quand on est jeune actif, sans épargne et qu’on souhaite obtenir un crédit en vue de l’achat d’un bien immobilier, une question cruciale se pose : comment faire en l’absence d’apport personnel ? Voici 4 conseils à mettre en œuvre pour convaincre votre banque de vous accorder un tel financement.

Des banques plus souples avec la baisse des taux d’intérêt

Les moins de 35 ans peuvent surfer sur la tendance du moment, qui joue en leur faveur. En effet, revigorées par la baisse des taux d’intérêt, les banques affichent une certaine souplesse appréciable envers les jeunes actifs qui n’ont pas pu épargner en vue d’acheter un bien immobilier. Toutefois, il est de notoriété publique que parmi les conditions d’obtention d’un crédit immobilier, il y a celui qui concerne l’apport personnel, situé entre 5 % et 10 % du prix du bien, plus encore lorsqu’il s’agit d’une somme conséquente.

De la patience pour des démarches administratives complexes

Dans le cas où un acquéreur potentiel est dans l’incapacité de présenter un apport personnel, mais qu’il souhaite tout de même demander un crédit immobilier, il devra s’armer de patience, de persévérance et de motivation. En effet, acheter un bien sans apport requiert des démarches administratives plus longues et complexes. À cela s’ajoutent des mensualités de remboursement plus élevées, sans parler du taux d’intérêt, qui sera lui aussi moins intéressant.

Enfin, il faudra réussir à trouver et convaincre une banque d’accorder un tel prêt.

Crédit immobilier sans apport personnel : 4 conseils pour mettre toutes les chances de votre côté

Présentez une situation professionnelle bonne sous tous rapports : sécurité de votre poste, ancienneté, revenus convaincants et réguliers.

Un niveau d’endettement inférieur à 30 % : présentez des comptes débarrassés de tous crédits superflus, de découverts, de prélèvements rejetés, etc. Ajoutez à cela une épargne régulière même « minime » pendant plusieurs mois.

Démarchez plusieurs banques : passez par un courtier qui comparera plusieurs banques susceptibles de vous accorder un prêt à 100 % ou même à 110 %.

Les aides pour les primo-accédants : PTZ+, un pour cent patronal, Pass-Foncier, PEL et CEL, Prêt conventionné, etc. Les aides sont nombreuses à s’adresser aux personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier sans apport.

Si vous avez pour l’investissement locatif comme projet, il est essentiel de choisir le meilleur emplacement. Pourquoi ? Afin d’avoir les meilleures garanties d’un potentiel locatif ! Quels sont les éléments à prendre en considération pour acheter au bon endroit ?

Déterminer les régions, départements villes les plus attractifs

Toutes les informations dont vous avez besoin sont diffusées dans les médias ! Internet, presse traditionnelle… prenez le temps de recouper les données issues de recherches approfondies, généralement publiées en début d’année et surtout rédigées par des spécialistes et des professionnels de l’immobilier.

Comment comparer un endroit à un autre ? Outre la disponibilité de l’emploi local, l’attractivité économique (est-elle grandissante ?), pensez aux facteurs tels que la qualité de vie et la densité de population.

Quelques chiffres et statistiques !

N’hésitez pas également à prendre en considération les statistiques et chiffres liés au marché locatif des endroits qui vous intéressent. Toujours sur internet et surtout grâce à l’INSEE, observez les éléments tels que :

  • La démographie locale (densité de la population, répartition par sexe, par âge, classe économique, etc.),
  • Le taux d’emploi, de chômage, etc.,
  • Les entreprises présentes,
  • Le marché immobilier en général (types de logements, taille, etc.)

Éplucher les annonces immobilières

La cohérence est de mise dans une telle démarche et elle passe par les annonces immobilières. Agences immobilières, annonces postées sur internet, utilisez ces supports pour comparer les prix, quartiers, les commodités disponibles, la modernité ou son absence dans les constructions, les types de biens les plus présents sur le marché, etc.

Le type de bien idéal pour l’investissement locatif en fonction de l’endroit

Il serait bien plus pertinent d’investir dans un studio si vous visez une ville étudiante ! À l’aide des chiffres et autres informations récoltées et étudiées en amont, vous pourrez évaluer l’offre locative locale et ajuster votre projet dans sa globalité : budget à prévoir, type de logement idéal pour avoir un retour sur investissement, fiscalité, etc.

Un investissement locatif préparé et efficace

L’investissement locatif n’est pas à prendre à la légère, c’est un projet à long terme pour vous, en tant que futur propriétaire. Au fur et à mesure de vos recherches, vous pourrez ainsi resserrer la zone de recherche. N’hésitez pas à vous tourner vers un agent immobilier local, qui possède une connaissance accrue de son marché, afin de lui poser toutes les questions qui feront de votre projet une réussite.

Comment choisir la durée de son emprunt immobilier, en sachant que chaque remboursement impactera plusieurs autres éléments ? Si les banques proposent aux emprunteurs de s’engager entre 5 et 30 ans, il convient de bien réfléchir à la question. Voici ce qu’il faut retenir sur ce sujet qui peut devenir un frein.

Quel impact de l’emprunt immobilier ?

Choisir la durée d’emprunt la plus pertinente pour son profil optimise par la même occasion :

  • Le taux immobilier,
  • Le montant de l’assurance,
  • Le type de crédit possible,
  • Le taux d’endettement,
  • Le coût total du crédit

Bon à savoir :

Plus un emprunt immobilier est long, plus il sera cher en intérêts. Néanmoins, cela permet d’obtenir un financement plus important et des mensualités moins lourdes.

Zoom sur la durée maximum du prêt immobilier

En France, il est possible d’emprunter sur 30 ans au maximum, même si peu de banques encouragent leurs clients à aller en ce sens. Aussi, avant de vous décider, voici les éléments à prendre en compte :

Le taux d’intérêt : en proposant un taux d’intérêt au demandeur, la banque exprime le risque qu’elle prend en accordant un crédit. Concrètement, il sera relativement bas si le risque est petit. Quoi qu’il en soit, plus un crédit est long, plus il sera cher à cause du taux d’intérêt.

La capacité d’endettement : logiquement, en étalant son emprunt immobilier sur une plus longue durée, cela réduit la capacité d’endettement.

L’assurance : dans la plupart des cas, les contrats d’assurance sont abordables jusqu’aux 75 ans de l’emprunteur, mais au-delà, le prix augmente.

Les impôts : dans le cadre d’un investissement locatif, la loi permet de déduire les intérêts d’emprunt, considérés comme des charges, des revenus fonciers.

Modifier la durée de son emprunt immobilier

Il est toujours possible de demander une modification de la durée de son emprunt immobilier :

  • En demandant un raccourcissement, par exemple, si vos revenus ont augmenté, cela diminue la durée totale du crédit
  • En demandant en allongement, si vous faites face à une situation personnelle compliquée

Concernant les conditions pour demander une telle modification, tout dépend de la banque à laquelle le demandeur va s’adresser en premier lieu pour obtenir son crédit, mais dans la plupart des cas, il s’agira d’augmenter ou de diminuer les mensualités. Le dossier du demandeur sera de nouveau analysé, toujours afin de lui éviter de tomber dans l’endettement.

Quel acquéreur potentiel ne souhaite pas augmenter sa capacité d’emprunt afin d’acheter le bien immobilier de ses rêves ? Toutefois, cette démarche n’est pas aussi simple, puisqu’elle dépend de nombreux paramètres. Voici des conseils pratiques pour maximiser vos chances, dans la mesure du possible.

Capacité d’emprunt : définition

Lorsqu’un client fait une dépose une demande de crédit immobilier, la banque va analyser de très près ses revenus fixes, ses charges, dépenses et crédits en cours afin de déterminer sa capacité d’emprunt. Plus clairement, le créditeur va croiser plusieurs paramètres pour décider si le demandeur va être capable de rembourser son emprunt sans s’endetter. D’ailleurs le taux d’endettement représente généralement 33 % des revenus réguliers.

Bon à savoir :

Les revenus suivants, bien qu’ils puissent paraître réguliers, ne sont pas pris en compte par la banque lors du calcul de la capacité d’emprunt : frais de déplacement, heures supplémentaires, primes exceptionnelles, pensions alimentaires et allocations familiales.

Quant aux autres paramètres pris en compte par la banque :

Le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui va rester au demandeur après déduction des remboursements mensuels, sa stabilité professionnelle, son âge, le nombre d’enfants qu’il a éventuellement à charge et enfin le type de crédit (pour l’achat d’une résidence principale ou du logement actuellement occupé).

Calcul de la capacité d’emprunt

Pour calculer de la capacité d’emprunt, la banque va :

  1. Additionner l’ensemble des revenus réguliers du demandeur (salaires nets, revenus locatifs, etc.)
  2. Soustraire du résultat les différentes charges obligatoires de la vie quotidienne ainsi que les crédits en cours
  3. Diviser le résultat obtenu par trois afin d’obtenir le montant des mensualités maximales remboursables
  4. Calculer le produit du montant des mensualités maximales par la durée du crédit en nombre de mois
  5. Enfin, c’est à partir de la somme obtenue que le banquier va calculer le montant total remboursable par le demandeur pourra emprunter et la durée de son crédit

Les solutions pour augmenter sa capacité d’emprunt

Remboursement intégral des crédits en cours : les crédits en cours étant pris en compte dans le calcul dans la capacité d’emprunt, leur absence va naturellement augmenter la capacité d’emprunt. Attention, si le remboursement anticipé de crédit est une opération légale, elle peut être payante. Comment financer une telle opération ? Pot commun de la famille, lissage des prêts à la consommation par la banque, attente de l’échéance.

Un apport personnel conséquent : s’il est généralement conseillé de présenter un apporter un apport personnel qui représente 10 % de la somme nécessaire, allez plus loin ! Cela diminue le montant du crédit, allégeant les mensualités de remboursement par la même occasion. Comment financer une telle opération ? Les économies personnelles, les aides financières proposées par l’Etat (PTZ, PEL, etc.), vente de biens personnels inutilisés, etc.

Le rachat de crédits : il consiste à regrouper tous les crédits en cours afin de ne payer qu’une seule mensualité au lieu de plusieurs. Cette solution va venir augmenter la solvabilité du demandeur, donc sa capacité d’emprunt.

Le dossier de demande travaillé et complet : revenus réguliers, leur origine, stabilité professionnelle, CDI, revenus locatifs, tous ces éléments, lorsqu’ils sont présentés de manière détaillée et recherchée rassurent les banquiers.

En conclusion

Augmenter sa capacité d’emprunt est difficile, mais pas impossible. Avec un dossier et des arguments solides, les banques sont plus à même de prendre le risque de financer leurs clients.

Si vous n’avez pas d’apport personnel, mais que vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous pouvez demander un prêt immobilier à 110 %. Que faut-il retenir sur cette solution de financement ?

Comment fonctionne le prêt immobilier à 110 % ?

Généralement, le candidat à l’achat immobilier se présente auprès de la banque en ayant déjà en poche un apport personnel. Cet apport personnel sera complété par le financement accordé par la banque et les sommes réunies couvriront le prix d’achat du bien, mais également les différents frais liés à l’achat.

Il existe toutefois le prêt immobilier à 110 %. Ce crédit va permettre non seulement de financer l’achat d’un bien immobilier, mais mieux encore, de payer les différents frais liés à un tel investissement, qui représentent généralement 10 % du prix du bien (frais de notaire, agence immobilière, droits de mutation, etc.).

Pour obtenir un prêt immobilier à 110 %, il vaut mieux présenter un dossier solide, travaillé, qui va convaincre la banque notamment en termes de garanties de remboursement. Il contiendra notamment :

  • Les pièces justificatives personnelles demandées,
  • Les documents sur le projet immobilier,
  • Les critères d’évaluation du dossier par la banque

Pourquoi le prêt immobilier à 110 % est-il intéressant ?

Le prêt immobilier à 110 % est idéal pour les candidats à l’emprunt qui n’ont pas d’apport personnel. Mais attention, il ne s’adresse pas à tous ! Les profils avantagés :

  • Jeunes arrivants sur le marché du travail,
  • Détention d’un CDI,
  • Compte bien tenu, sans incidents de paiement ni de découverts,
  • Détention de placements financiers (assurance-vie, livret d’épargne),
  • Personne victime d’un accident de la vie (maladie, divorce, etc.),
  • Investisseurs locatifs

Obtenir un prêt à 110 %

Si vous en avez la possibilité, étant donné la complexité du dossier, il est préférable de se tourner dans un premier temps vers un conseiller financier expérimenté.

Vous pouvez également soutenir votre demande à l’aide des différentes aides au logement qui existent, telles que le PTZ (prêt à taux zéro), le prêt conventionné d’État, le Prêt Action Logement, le Prêt Accession Sociale, idéaux pour réduire votre niveau d’endettement.

Bien évidemment, le banquier et le courtier en immobilier pourront vous répondre et vous porter assistance.

Enfin, vous pouvez faire une estimation de financement et connaître les taux proposés et à jour grâce aux comparateurs de crédit immobilier en ligne.

Bon à savoir :

Contracter un prêt immobilier à 110 % demande de la réflexion, notamment si vous êtes primo-accédant :

  • Des mensualités de crédit plus élevées, qu’avec un apport,
  • Augmentation du risque de surendettement,
  • Engagement de longue durée (jusqu’à 30 ans !)

La visite d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement doit être préparée. Voici une liste des éléments à passer au crible, dans la mesure du possible en étant accompagné d’un agent immobilier pour un investissement serein et réussi.

Première visite : regardez aux bons endroits !

Faites un premier point avec le vendeur du bien immobilier : proximité des transports, des commodités, des écoles s’il y a lieu, routes. N’hésitez pas à poser des questions sur le voisinage, le quartier, etc.

L’inspection

Des parties communes :

Si le bien se trouve au sein d’un immeuble, les parties communes ne doivent pas passer aux travers des mailles du filet. Il s’agit des escaliers, de l’ascenseur, du local poubelle, jardin commun, parking, portail, boites aux lettres, entrée principale. Renseignez-vous sur la dernière rénovation de la façade, les éventuels travaux prévus pour l’année et plus tard.

Des murs porteurs :

Il est toujours important de connaître l’emplacement des murs porteurs. Différents des cloisons, ces murs permettent à toute construction de tenir, tout simplement, aussi, en cas de travaux, ils ne doivent pas être détruits, sous peine de fragiliser le logement. Pour cela, demandez les plans d’architecte, qui pointe les murs porteurs avec des traits gras, les traits fins représentant quant à eux les cloisons.

La présence de fissures :

Repérez les fissures qui demandent impérativement d’être traitées. Les fissures horizontales profondes et sombres doivent être pris en compte, puisqu’elles peuvent indiquer un problème structurel du bâtiment.

L’exposition de chaque pièce :

Il fait meilleur de vivre dans un logement où toutes les pièces sont suffisamment lumineuses. De plus, avec la bonne orientation, la revente sera bien plus facile. En étant accompagné par un professionnel de l’immobilier, ce dernier pourra vous indiquer l’orientation, autrement, adressez-vous au propriétaire actuel ou enfin, équipez-vous d’une boussole, en notant les orientations idéales suivantes :

  • Nord pour un garage,
  • Est et Sud-Est pour les chambres,
  • Sud et Sud-Ouest pour le salon,
  • Ouest pour la terrasse

Le sol :

S’il s’agit d’un parquet, dans quel état est-il ? Vérifiez s’il est complet, parfaitement adhéré, plane. Notez qu’un changement de parquet représente un certain budget, peut-être malvenu dans le cadre d’un achat immobilier.

La sécurité : quel est le niveau de sécurité du logement ? Et celui de l’immeuble ? Du quartier ? Il convient de vérifier les éléments tels que la présence d’interphone, digicode, caméras ou peut-être d’un gardien. Dans le cas d’une copropriété, combien de portes devez-vous passer avant d’atteindre l’ascenseur ou l’escalier ?

N’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel qui vous accompagnera durant cette première visite. Son œil averti vous aidera à déceler tout problème et son expérience vous permettra de les éviter.