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Les projets d’achat immobilier sont nombreux, pour certains, il s’agit d’améliorer son cadre de vie, pour d’autres, de concrétiser un projet de construction, etc. Avant de se lancer dans un tel projet, il est essentiel de préparer l’aspect financier. Ce qu’il faut retenir…

Les étapes d’un achat immobilier

Pour résumer un achat immobilier, il se déroule de la manière suivante :

  • La recherche d’un bien immobilier
  • L’offre d’achat
  • Le choix du notaire
  • Le compromis ou la promesse de vente
  • Demande de prêt
  • Délai de rétractation (10 jours)
  • Délai d’obtention du prêt (1 mois et demi environ)
  • Acceptation de l’offre de prêt
  • Acte de vente

Le budget

Premier point essentiel à mettre sur la table dans le cadre d’un achat immobilier : le budget. Avez-vous des économies destinées à cet effet ? Allez-vous emprunter auprès d’une banque ? Quelle sera votre capacité de remboursement ? Cet aspect va déterminer toute la suite du projet.

L’épargne

À moins d’avoir la totalité du budget nécessaire pour acheter votre logement, il vaut mieux disposer d’un apport personnel, qui facilitera l’accord de prêt auprès de la banque.

Pour épargner, il existe les solutions suivantes :

Le Plan d’Épargne Logement (PEL), un support d’épargne bloqué et réglementé qui permet à terme d’obtenir un prêt à taux préférentiel. Le titulaire peut également obtenir une prime et un droit de prêt immobilier (jusqu’à 92 000 €, après 4 ans), construction, aménagement, grâce à son compte épargne, à condition que ce dernier soit conservé au minimum 4 ans et maximum 15 ans, durée de vie de ce plan. Pour les PEL ouverts après mars 2011, au bout de ce délai, ils deviennent des livrets d’épargne ordinaires rémunérés au taux décidé par la banque. Enfin, les sommes épargnées sont uniquement disponibles au moment de la clôture du plan.

Le Compte Épargne Logement (CEL) peut être ouvert par toute personne physique, même mineure dès lors où sa résidence habituelle est en France. En cas de détention d’un PEL, l’ouverture d’un CEL doit se faire dans le même établissement. Le titulaire ne peut posséder qu’un CEL et ne pourra en ouvrir un autre auprès d’une autre banque. Le cumul de certains produits d’épargne comme le Livret jeune est possible. Il n’y a aucuns frais d’ouverture ou de fermeture. Ce compte donne la possibilité d’emprunter jusqu’à 23 000 € après 18 mois d’épargne.

Montant du prêt immobilier

Les banques prennent généralement deux facteurs pour accorder ou refuser un prêt immobilier :

  1. Les revenus
  2. Le niveau d’endettement, qui correspond au rapport entre toutes les mensualités d’emprunt existantes et les autres dépenses obligatoires régulières comparées aux revenus. Le ratio ne doit pas dépasser 30 % environ.

Le prix du marché immobilier

Pour évaluer son budget, il est important d’estimer le coût d’un bien correspondant à ses besoins en déterminant la surface souhaitée et en calculant le prix du mètre carré dans le secteur choisi. Pour une estimation proche de la réalité, il est fortement recommandé de se rapprocher d’un agent immobilier.

Les frais annexes à l’achat immobilier

Outre le prix du bien immobilier, d’autres dépenses sont à prévoir :

  • Les frais de notaire – 3 à 4 % du prix du bien dans le neuf et 7 à 8 % dans l’ancien,
  • Les frais de négociation – de l’agence immobilière à payer au moment de l’acquisition,
  • Le coût du déménagement
  • Les frais de raccordements – aux services d’électricité, internet, téléphone, etc.
  • Les charges de copropriété,
  • Les assurances et taxes annuelles
  • L’assurance habitation

Trouver un bien immobilier

Pour trouver un bien qui répondra à vos attentes, à vos envies et à vos besoins, il faut réfléchir aux éléments suivants :

  • La localisation du bien, en fonction du but de cet achat immobilier
  • Les points tels que la superficie, les rangements, la présence d’un parking et/ou d’une cave, le type de chauffage (individuel, central, au gaz, électrique, etc.), la qualité sanitaire et énergétique, l’exposition, l’ancienneté du bien et les matériaux de construction, les charges de copropriété éventuelles et les travaux prévus, les commodités (commerces, écoles, etc.), l’environnement général dans lequel se trouve le logement (voisinage, quartier, etc.)

En investissant dans l’immobilier à la Réunion pour constituer une rente, faire des économies d’impôt, avoir une résidence secondaire ou principale, qui plus est dans le cadre des dispositifs Pinel Outre-Mer et Girardin, vous pouvez faire une économie d’impôt importante, plus élevée qu’en Métropole au terme d’une période de location. Outils de défiscalisation par excellence, ils permettent à leurs bénéficiaires d’obtenir une réduction d’impôt plus importante que le dispositif Pinel classique.

Zoom sur le « Pinel Outre-Mer »

Le « Pinel outremer » donne à l’investisseur une réduction d’impôt sur la valeur du bien, à valoir sur 6, 9 ou 12 ans. Le plafond global des niches fiscales de 18 000 € (contre 10 000 € pour le Pinel en Métropole). Comme pour le Pinel standard, le plafond pris en compte par le « Pinel Outre-Mer » est de 300 000 € et de 5 500 € par m2 de surface habitable.

Concrètement, les économies réalisées pour un investissement de 300 000 € s’élèvent à :

  • 69 000 € sur 6 ans (23 % de 300 000 €), soit 11 500 € par an /6 ans,
  • 87 000 € sur 9 ans (29 % de 300 000 €), soit 9 670 € par an /9 ans,
  • 96 000 € sur 12 ans (32 % de 300 000 €), soit 9 670 € par an/ 12 ans, contre 12, 18 et 21 % en métropole.

Le territoire de la Réunion est diversifié, avec un marché immobilier bien à elle. Si investir dans l’immobilier dans un tel cadre peut susciter des interrogations, il faut garder en tête que la réduction d’impôt conséquente, qui peut aller jusqu’à 32 %, une réduction, pour une durée d’engagement de 12 ans, soit un total de 96 000€.

Zoom sur la loi Girardin

La loi Girardin, appelée « Programme pour l’outremer », date du 21 juillet 2003 et accorde une aide fiscale aux particuliers qui investissent dans les secteurs essentiels au développement économique, énergétique et social des départements et collectivités d’Outre-Mer. Non seulement elle promeut le développement économique des territoires d’Outre-Mer et l’investissement immobilier des particuliers, afin de palier la carence locative dont souffrent de plus en plus les DOM-TOM.

Pour cela, ce dispositif de défiscalisation outremer, éthique et solidaire, donne une contrepartie immédiate aux investisseurs privés qui se tournent vers les DOM-TOM et dans des logements sociaux neufs. Par exemple, en investissant dans l’immobilier à la Réunion en 2019, la réduction d’impôt prend effet dès l’année 2020.

Pourquoi investir dans l’immobilier à la Réunion ?

La Réunion cumule les atouts pour un investissement immobilier rentable. Économie dynamique (région française à la croissance économique la plus rapide entre 1993 et 2017), tourisme régulier (plus de 430 000 touristes chaque année), croissance démographique (près de 1 % par an en moyenne, population très jeune avec un âge moyen de 34 ans).

Tous ces points forts font du Pinel outremer et du Girardin des alternatives aux investissements en Métropole, qui peuvent être fiscalement moins intéressants.

Grâce à la loi Pinel Outre-Mer, les investisseurs peuvent bénéficier d’une défiscalisation dans les DOM TOM dans des conditions plus avantageuses que celles proposées en Métropole. Les investisseurs qui payent plus de 10 000 € d’impôts annuels peuvent ainsi défiscaliser en investissant dans un logement neuf (VEFA) qui sera mis en location, situé dans une des nombreuses zones françaises déficitaires en offres locatives tandis que les demandes sont nombreuses. Autre conséquence positive de cette loi, l’augmentation des constructions de logements dans les départements et territoires d’Outre-Mer.

Principes de la loi Pinel DOM TOM – DOM COM

Entrée en vigueur le 1er septembre 2014 la loi Pinel Outre-Mer a remplacé la loi Duflot Outre-Mer. Pour bénéficier de réductions d’impôt de 23 %, 29 % ou 32 % du montant de leur acquisition, les contribuables français doivent :

  • Faire un investissement plafonné à 300 000 € et à deux logements qui entrent dans le cadre Pinel Outre-Mer par an,
  • Louer leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans, en tant que résidence principale du locataire,
  • Il doit s’agir d’un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou réhabilité,
  • Ou à construire dans les DOM-TOM,
  • Répondre aux dernières normes thermiques label RT 2012 (caractéristiques thermiques et performance énergétique),
  • être achevé dans les 30 mois après la Date de la Signature de l’Acte authentique
  • Être mis en location dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble

Le logement devra quant à lui :

  • Se situer à un plafond maximum de 5 500€ / m² de surface habitable, majorée des surfaces des varangues dans la limite de 14 m² par logement,
  • Etre situé dans une zone Pinel éligible,
  • Respecter un plafond d’investissement dans les DOM TOM qui est de 30600 €, soit 11 % du revenu global,
  • Respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire
  • Les plafonds de ressources des locataires en Loi Pinel pour la Réunion
Plafonds de ressources des locataires en €  
Personne seule 27 465 €
Couple 36 678 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 44 109 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 53 249 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 62 640 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 70 595 €
Majoration pour personne à charge complémentaire + 7 877 €

Les avantages de la loi Pinel Outre-Mer

Grâce à la loi Pinel Outre-Mer, l’investisseur qui achète un bien à la Réunion ou partout ailleurs en Outre-Mer bénéficie de nombreux avantages :

  • Réduit ses impôts,
  • Se constitue un patrimoine,
  • Préparer sa retraite,
  • Protège sa famille,
  • Bénéficie d’un plafond des niches fiscales qui augmente à 18 000 € contre 10 000 € en Métropole,
  • Peut louer aux ascendants et descendants hors de son foyer fiscal,
  • Peut reporter la réduction d’impôt d’une année,
  • À des réductions d’impôts plus importantes qu’en Métropole (23 %, 29 % ou 32 %),
  • Peut jouir d’une surface habitable qui comprend une terrasse extérieure de 14 m² par logement

La gestion locative peut se révéler particulièrement utile dans le cadre d’un investissement locatif. Pourquoi cette option est-elle parfaite pour le propriétaire qui souhaite louer son bien, tout en gardant sa tranquillité d’esprit ?

La gestion locative : définition

La gestion locative permet au propriétaire de confier la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers en location à un agent immobilier ou un mandataire immobilier. Ce dernier possède une excellente connaissance du marché immobilier, une véritable expertise et donnera toujours de bons conseils. Le logement reste entretenu, à jour au niveau des normes, donc valorisé auprès des nouveaux locataires. Le gestionnaire va s’occuper de plusieurs éléments :

  • Perception des loyers et charges,
  • Envoi des quittances de loyer au locataire,
  • Révision annuelle du loyer ou de la régularisation des charges,
  • Déclaration fiscale des revenus locatifs,
  • Gestion des formalités de fin de contrat et s’assurer que les conditions soient respectées,
  • S’assurer du bon état des lieux
  • Les visites,
  • Les autres démarches administratives,
  • Recherche de nouveaux locataires,
  • Estimations de loyers,
  • Etc.

La gestion locative, un outil au profit des propriétaires

En tant que propriétaire, il peut parfois être compliqué de connaître les réglementations et autres subtilités liées à la location d’un bien. La gestion locative permet justement de ne pas avoir à se soucier de nombreuses démarches et actions tout en bénéficiant d’un service régulier ou ponctuel, selon ses besoins. Par exemple, lorsqu’un contentieux survient avec un locataire, ou que ce dernier ne paie pas ses loyers, le gestionnaire va s’occuper des démarches de recouvrement.

Comment fonctionne la gestion locative ?

La gestion locative est régie par un mandat établi automatiquement lorsqu’un propriétaire accepte de confier son bien immobilier à un professionnel. Ce mandat, un document écrit, est signé par les deux parties afin d’autoriser le nouveau gestionnaire de prendre en charge une partie ou l’intégralité du patrimoine immobilier du propriétaire. Naturellement, ce même gestionnaire va rendre des comptes régulièrement au propriétaire : la sérénité est plus que bienvenue dans un tel cas, sans parler du gain de temps.

La gestion locative est parfaite pour les propriétaires de plusieurs biens immobiliers ou ceux qui ne vivent pas à proximité. Bien entendu, il n’est pas obligatoire de confier son bien immobilier à une gestion locative, néanmoins, cette solution peut se révéler efficace pour pérenniser son investissement, lui donner de la visibilité auprès des locataires potentiels et bénéficier de nombreux avantages :

  • Vous serez en contact avec un interlocuteur unique, qui fera l’intermédiaire entre le locataire, le syndic, les administrations, les intervenants, etc.
  • Grâce à la gestion juridique et financière, vous réduisez les risques liés aux impayés,
  • Vous optimisez votre bien grâce à un suivi régulier avec reportages photos,
  • Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts en déduisant les honoraires des revenus fonciers

La gestion locative peut soulever de nombreuses interrogations, toutefois, en tant que propriétaire, vous tourner vers des professionnels reconnus pour la qualité de leurs services, vous permettra de gagner sur plusieurs tableaux !

Acheter un bien immobilier rime avec budget. Pour concrétiser votre envie de devenir propriétaire tout en gardant une certaine flexibilité financière, certaines données doivent être prises en compte. Durée de remboursement, taux d’emprunt, assurance emprunteur, profil (situation maritale, nombre de personnes à charge, nature du contrat de travail, âge, état de santé), capacité d’emprunt, prix du bien immobilier : préparez-vous efficacement en ajustant à l’avance les mensualités à rembourser à la banque.

Faites le point sur vos rentrées d’argent régulières

Mettez à plat vos revenus mensuels en calculant avec précision toutes vos rentrées régulières d’argent. Ici, il s’agit d’inclure les salaires nets mensuels et les autres sources telles que les revenus locatifs, issus de placements, aides sociales (allocations familiales, pensions alimentaires, etc.). S’agissant de revenus réguliers, ceux variables doivent faire l’objet d’une moyenne sur au moins 10 ans.

Le taux d’endettement actuel et le « reste à vivre »

Si vous possédez d’autres crédits, le banquier calculera le taux d’endettement actuel. Il s’agit de vos crédits à la consommation, automobiles, des prêts immobiliers en cours. Mis ensemble, la mensualité d’emprunt immobilier et celles de vos autres crédits ne doivent généralement pas dépasser 33 % de vos revenus.

Concernant le « reste à vivre », il s’agit des revenus restants une fois les mensualités d’emprunts déduites. Plus le reste à vivre est important, plus le taux d’endettement sera élevé.

Les dépenses fixes

Les dépenses fixes obligatoires (alimentation, santé, impôts, etc.) doivent être estimées le plus précisément possible. Elles doivent comprendre tous les autres emprunts en cours de remboursement.

Les loisirs

Devenir propriétaire ne doit pas empêcher l’emprunteur de vivre et de se faire plaisir. Combien souhaitez-vous, une fois votre bien acheté, consacrer aux vacances, sorties, activités, etc. ?

Prévoir les futures grosses sorties d’argent

L’avenir est synonyme de projets : études des enfants, achat d’une nouvelle cuisine, mariage, etc. Pour pouvoir économiser en toute sérénité et déterminer les mensualités les plus justes, anticipez !

Loyer et mensualité ne sont pas comparables !

Si vous êtes locataire et que vous avez du mal à finir le mois en restant créditeur, il est déconseillé de se fier à sa capacité de paiement actuel pour déterminer ses mensualités idéales. Devenir propriétaire c’est payer, en plus de ses mensualités d’autres frais tels que la taxe foncière, les frais de rénovation du bien, les charges de copropriété en plus de l’eau, l’électricité, le chauffage, etc.

Le coût du crédit

En toute logique, plus une mensualité est basse, plus le crédit sera long et moins vous pourrez emprunter. Un crédit très long coûte également très cher. Il est donc recommandé de choisir les mensualités les plus élevées par rapport à ses capacités financières, tout en prenant en compte les éléments cités ci-dessus. Un exemple : pour l’achat d’un appartement d’une valeur de 210 000 €, l’acquéreur emprunte 150 000 € sur 20 ans. Avec un taux annuel effectif global (TAEG) de 1,75 %, le coût du prêt s’élève à 38 686 € : le logement a coûté en réalité 248 686 €.

À ne pas confondre avec le promoteur, le lotisseur, le marchand de listes ou le marchand de biens, l’agent immobilier est une profession à multiples casquettes. En effet, entre la vente, la location de biens immobiliers ou de fonds de commerce, ce professionnel possède plusieurs missions, toutes destinées à garantir le respect des conditions de mise en vente ou en location de biens, ainsi que des prix affichés. Grâce à sa connaissance pointue du marché immobilier de son secteur, il assure des ventes et des locations réussies, respectueuses des procédures. Important : l’agent immobilier ne peut réclamer aucun paiement, que cela soit au vendeur, au locataire ou à l’acquéreur d’un bien immobilier, du moins, avant la conclusion de son mandat. Quant aux honoraires, toujours à la charge du propriétaire, ils doivent être convenus à l’écrit, avant le début de sa mission.

Un métier très encadré par la loi

Ne devient pas agent immobilier qui veut. En effet, ce métier est encadré de manière très étroite par des lois précises, dont la loi Hoguet (décret 72-678 du 20 juillet 1972), complétée par la loi ALUR (en application depuis mars 2014). Trois articles essentiels à retenir :

En vertu de l’article 1 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », l’activité d’agent immobilier ne peut être exercée que par une personne titulaire de la carte professionnelle « Transaction » délivrée par le service réglementation de chaque Préfecture. Attention, en vertu de l’article 72 du même décret, le titulaire de cette carte professionnelle doit présenter un mandat de vente signé par le propriétaire, son représentant ou son ayant-droit pour être autorisé à négocier ou à s’engager dans la commercialisation d’un bien immobilier appartenant à cette personne (le propriétaire).

En vertu de l’article 3 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle « Transation » doit offrir les garanties suivantes à ses clients :

  • une aptitude professionnelle conforme aux dispositions de l’article 11 du décret 72-678,
  • une garantie financière conforme aux dispositions de l’article 37,
  • une assurance en Responsabilité Civile Professionnelle conforme aux dispositions de l’article 49

Les différentes missions de l’agent immobilier

Vente de biens immobiliers, l’agent immobilier :

  • S’occupe de la vente de biens neufs ou à revendre,
  • Représente les vendeurs,
  • Cherche les acquéreurs pour les biens à vendre,
  • S’occupe du compromis de vente lorsqu’un accord est trouvé entre un acheteur et un vendeur

Location de biens immobiliers :

  • Représente les propriétaires qui souhaitent louer leur bien immobilier. Pour cela, il va rédiger des mandats de location, documents qui reprennent par écrit toutes les conditions de location,
  • Recherche des locataires,
  • Conclut la location avec la signature d’un bail

Vente ou location de fonds de commerce :

  • Représente les propriétaires qui souhaitent louer leur fonds de commerce. Pour cela, il va rédiger des mandats de vente ou de location,
  • Recherche des acquéreurs ou des locataires,
  • Conclut la transaction en faisant signer un bail s’il s’agit d’une location ou d’un compromis s’il s’agit d’une vente

Gestion d’un bien immobilier :

  • Représente les intérêts du propriétaire qui loue son bien. Toutes les conditions sont alors mises à l’écrit,
  • Renseigne le propriétaire bailleur sur les textes de loi,
  • Assiste le propriétaire bailleur lorsque ce dernier en exprime le besoin
  • Gère les divers incidents qui peuvent survenir dans le cadre d’une location : impayés, dégradations, etc. afin de garantir le bon état du bien qui lui est confié                       

Syndic de co-propriété ou administration de bien :

L’agent immobilier devient administrateur de biens ou syndic de co-propriété lorsqu’il est nommé lors d’une assemblée générale (la fameuse « réunion de syndic ») par la majorité des propriétaires de logements (maisons ou appartements) situés dans un seul et unique lot (un lotissement, un immeuble, un quartier résidentiel on parle alors de copropriété). Il est alors chargé de gérer les logements en question au profit de l’ensemble de chaque propriétaire. Il est important de noter que le syndic de co-propriété peut être confié à une ou à plusieurs agences immobilières. Dans ce dernier cas, chaque agence prendra en charge une activité.