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Achat immobilier : comment économiser pour constituer son apport personnel ? – Partie 2

L’apport personnel est un facteur important. Non seulement il permet de renforcer votre dossier de demande de crédit immobilier, mais surtout, il permet de payer les frais de notaires et les taxes inhérentes à l’achat d’un bien. Représentant généralement 10 % du prix du logement, sa constitution requiert quelques efforts de la part de l’emprunteur. Cet article constitue la suite de nos conseils pour constituer votre apport personnel si vous ne savez pas par où commencer !

Réduisez votre facture énergétique 

Bien que cela puisse sembler très difficile par les temps qui courent, de nombreuses bonnes pratiques permettent de réduire votre facture d’énergie, sans pour autant investir dans des méthodes d’isolation coûteuses. Commencez, par exemple, par comparer les différents prestataires et prenez le temps de bien lire les contrats pour trouver un fournisseur véritablement intéressant. Pour cela, utilisez les sites de comparaison qui permettent de faire gratuitement le tour du marché et d’examiner rapidement des centaines d’offres. Ensuite, faites le tour de vos habitudes, par exemple, en matière d’électroménager, ampoules, etc.

Éliminez l’utilisation des cartes de crédit

Les cartes de crédit sont l’antithèse des économies et de l’épargne. Entre le remboursement des sommes dues et des intérêts, le budget mensuel s’appauvrit, ce qui va à l’encontre de tout projet d’épargne !

Restez organisé 

Gardez une trace écrite de toutes vos dépenses ! Le meilleur moyen de maîtriser votre épargne consiste à savoir où va votre argent. Utilisez une application mobile qui permet de classer toutes vos dépenses et de garder un œil sur votre solde. Cette pratique permet également d’avoir une vision globale des postes qui nécessitent le plus de financement.

Automatisez votre épargne

Les fameux versements cascades sont parfaits pour les personnes ayant tendance à dépenser de façon impulsive ! Discutez avec votre conseiller bancaire pour déterminer ensemble la somme idéale et demandez le versement automatique de cette somme sur votre compte épargne, chaque mois.

Investissez les revenus inattendus

Si vous recevez une prime au travail, un remboursement d’impôt ou une autre somme d’argent inattendue : mettez cet argent de côté ! Choisissez un compte épargne bloqué, ce qui vous évitera de piocher dans vos économies en dehors de votre projet d’achat immobilier.

Étudiez les différentes aides de l’État pour l’achat d’un bien immobilier

Nous avons la chance en France de pouvoir compter sur différentes aides à l’accession immobilière. Si nombre d’entre elles sont soumises à condition, toute personne éligible peut en tirer parti.

Réglez vos plus gros crédits

De nombreux crédits possèdent plusieurs crédits en cours de remboursement. Avant de commencer à épargner, commencez par remettre les compteurs à zéro auprès de vos créditeurs. Les sommes économisées peuvent ainsi être réinvesties plus intelligemment : sur votre compte épargne !

Choisissez une formule d’épargne qui rapporte vraiment

Demandez conseil à votre banquier pour trouver une formule d’épargne qui rapporte véritablement en matière d’intérêt. En tant qu’épargnant pour constituer votre apport personnel, tout argent supplémentaire est bienvenu.

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Achat immobilier : comment économiser pour constituer son apport personnel ? – Partie 1

L’apport personnel est un facteur important. Non seulement il permet de renforcer votre dossier de demande de crédit immobilier, mais surtout, il permet de payer les frais de notaires et les taxes inhérentes à l’achat d’un bien. Représentant généralement 10 % du prix du logement, sa constitution requiert quelques efforts de la part de l’emprunteur. Voici nos conseils pour constituer votre apport personnel si vous ne savez pas par où commencer !

Traquer et éliminer les dépenses inutiles 

Plus facile à dire qu’à faire ? Les spécialistes conseillent aux personnes désireuses de constituer leur apport personnel de se concentrer dans un premier temps sur leurs habitudes de consommation immédiate : livraison de courses hebdomadaires, les services de livraison de vêtements en 24 heures, l’achat régulier de plats à emporter… la facture grimpe très vite !

Ajoutons à cette liste les abonnements et les adhésions diverses, dont on ne profite pas suffisamment régulièrement pour les rentabiliser : salle de sport, site de musique ou de streaming.

La question de la voiture

À combien vous revient votre voiture par semaine/mois/an ? Si la facture vous fait sourciller, surtout en cette période d’inflation, pourquoi ne pas descendre en gamme pour faire des économies ? Voire, pour réduire votre crédit auto, si vous en payez un ? Le total peut rapidement devenir intéressant financièrement, ce qui permet de faire des économies.

Les dépenses alimentaires 

Selon les statistiques officielles, 1 Français consacre en moyenne 295 € en alimentation et par mois. Ajoutons à cela les cafés auxquels s’additionnent souvent les plats à emporter et la facture grimpe très rapidement.

Certes, il ne s’agit pas de se priver, mais de modifier ses habitudes. En augmentant, par exemple, le nombre de déjeuners préparés à la maison, pour emporter au travail. En préférant le thermos de café à la version à emporter. Plusieurs petits gestes permettent de faire des économies substantielles.

Le poids financier d’un loyer

Si vous êtes locataire, naturellement le loyer représentera la dépense la plus importante. Dans la mesure du possible, changez de logement pour une version moins chère, optez pour la colocation si vous êtes seul ou juste en couple ou alors retardez votre départ de chez vos parents, si vous êtes jeune adulte.

Un objectif d’épargne

Pour parvenir à économiser concrètement, il est important de viser un objectif tout aussi concret, mais également réaliste. Utilisez, par exemple, les applications mobiles pour gérer son budget, conçues pour gérer les dépenses…et l’épargne. Autre astuce, la règle des 50/30/20, qui permet de répartir son budget de la manière suivante :

  • 50 % des revenus sont consacrés aux dépenses essentielles, telles que le loyer et les factures ;
  • 30 % pour les envies, comme les sorties ou les loisirs ;
  • 20 % pour l’épargne.

Découvrez dès à présent la suite de nos conseils pour épargner afin de constituer votre apport personnel en vue d’acheter un bien immobilier dans la partie 2 de notre article !

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Immobilier : bien acheter grâce au bon budget !

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, la réalisation de votre projet dépendra en grande partie du budget dont vous disposez. Plusieurs paramètres sont donc à prendre en considération pour optimiser cet achat : quels sont-ils ?

Bien préparer son achat immobilier

Acheter un bien immobilier requiert une préparation minutieuse pour éviter toute mauvaise surprise au moment de sauter le pas. Quatre paramètres financiers essentiels sont donc à prendre en considération, à savoir :

  • Le montant de l’apport personnel ;
  • Les frais liés de dossier ;
  • La capacité d’emprunt ;
  • La capacité de remboursement.

Quel montant pour votre apport personnel ?

Le montant de l’apport personnel fait partie de ces facteurs qui facilitent l’obtention du prêt immobilier : plus il est élevé, plus la banque sera encline à vous accorder le crédit immobilier dont vous avez besoin pour acheter votre bien immobilier.

Les frais de dossier

Votre budget achat immobilier doit impérativement prendre en compte plusieurs frais annexes au prix du logement :

  • Frais d’agence, si vous passez par un professionnel ;
  • Frais de notaire ;
  • Frais bancaires.

En tout et pour tout, ces frais représenteront environ 10 % de votre emprunt bancaire.

La capacité d’emprunt

Quelle somme pourrez-vous demander à votre banque dans le cadre de votre crédit immobilier ?

Pour connaître votre capacité d’emprunt, commencez par répondre aux interrogations suivantes :

  • Le montant de votre apport personnel ;
  • Quelles sont vos charges obligatoires et fixes ?
  • Le type de bien immobilier : neuf ou ancien ;
  • Les aides auxquelles vous pouvez prétendre (exemple : PTZ) ;
  • S’agit-il d’un investissement locatif ou résidentiel ?
  • Quel taux d’intérêt maximum prévoyez-vous de payer ?
  • Ce taux devra-t-il être fixe ou révisable ?
  • Quelle est votre capacité d’endettement (33 % maximum en France) ;
  • Quel montant maximal pour vos remboursements ?
  • Quelle durée d’emprunt ?
  • Votre âge au moment de la souscription au prêt immobilier ;
  • Allez-vous emprunter seul, à deux, à plusieurs ?

Un professionnel vous aidera à calculer votre capacité d’emprunt !

La capacité de remboursement

Pour avoir une bonne idée de votre capacité de remboursement, prenez en considération :

  • Votre salaire ;
  • Le salaire de votre conjoint s’il y a lieu ;
  • Les éventuelles allocations familiales,
  • Les revenus issus de l’immobilier ;
  • Les autres revenus réguliers ;
  • Votre loyer actuel,
  • Vos taxes (impôts sur le revenu, fonciers et locaux) ;
  • Vos dépenses en électricité et chauffage ;
  • Vos dépenses téléphoniques ;
  • Vos remboursements de crédits personnels ;
  • Vos remboursements de crédit immobilier en cours ;
  • Autres dépenses mensuelles et obligatoires.
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Acheter un bien immobilier sans apport personnel : est-ce possible ?

Quand on est jeune actif, sans épargne et qu’on souhaite obtenir un crédit en vue de l’achat d’un bien immobilier, une question cruciale se pose : comment faire en l’absence d’apport personnel ? Voici 4 conseils à mettre en œuvre pour convaincre votre banque de vous accorder un tel financement.

Des banques plus souples avec la baisse des taux d’intérêt

Les moins de 35 ans peuvent surfer sur la tendance du moment, qui joue en leur faveur. En effet, revigorées par la baisse des taux d’intérêt, les banques affichent une certaine souplesse appréciable envers les jeunes actifs qui n’ont pas pu épargner en vue d’acheter un bien immobilier. Toutefois, il est de notoriété publique que parmi les conditions d’obtention d’un crédit immobilier, il y a celui qui concerne l’apport personnel, situé entre 5 % et 10 % du prix du bien, plus encore lorsqu’il s’agit d’une somme conséquente.

De la patience pour des démarches administratives complexes

Dans le cas où un acquéreur potentiel est dans l’incapacité de présenter un apport personnel, mais qu’il souhaite tout de même demander un crédit immobilier, il devra s’armer de patience, de persévérance et de motivation. En effet, acheter un bien sans apport requiert des démarches administratives plus longues et complexes. À cela s’ajoutent des mensualités de remboursement plus élevées, sans parler du taux d’intérêt, qui sera lui aussi moins intéressant.

Enfin, il faudra réussir à trouver et convaincre une banque d’accorder un tel prêt.

Crédit immobilier sans apport personnel : 4 conseils pour mettre toutes les chances de votre côté

Présentez une situation professionnelle bonne sous tous rapports : sécurité de votre poste, ancienneté, revenus convaincants et réguliers.

Un niveau d’endettement inférieur à 30 % : présentez des comptes débarrassés de tous crédits superflus, de découverts, de prélèvements rejetés, etc. Ajoutez à cela une épargne régulière même « minime » pendant plusieurs mois.

Démarchez plusieurs banques : passez par un courtier qui comparera plusieurs banques susceptibles de vous accorder un prêt à 100 % ou même à 110 %.

Les aides pour les primo-accédants : PTZ+, un pour cent patronal, Pass-Foncier, PEL et CEL, Prêt conventionné, etc. Les aides sont nombreuses à s’adresser aux personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier sans apport.

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Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?

Quel acquéreur potentiel ne souhaite pas augmenter sa capacité d’emprunt afin d’acheter le bien immobilier de ses rêves ? Toutefois, cette démarche n’est pas aussi simple, puisqu’elle dépend de nombreux paramètres. Voici des conseils pratiques pour maximiser vos chances, dans la mesure du possible.

Capacité d’emprunt : définition

Lorsqu’un client fait une dépose une demande de crédit immobilier, la banque va analyser de très près ses revenus fixes, ses charges, dépenses et crédits en cours afin de déterminer sa capacité d’emprunt. Plus clairement, le créditeur va croiser plusieurs paramètres pour décider si le demandeur va être capable de rembourser son emprunt sans s’endetter. D’ailleurs le taux d’endettement représente généralement 33 % des revenus réguliers.

Bon à savoir :

Les revenus suivants, bien qu’ils puissent paraître réguliers, ne sont pas pris en compte par la banque lors du calcul de la capacité d’emprunt : frais de déplacement, heures supplémentaires, primes exceptionnelles, pensions alimentaires et allocations familiales.

Quant aux autres paramètres pris en compte par la banque :

Le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui va rester au demandeur après déduction des remboursements mensuels, sa stabilité professionnelle, son âge, le nombre d’enfants qu’il a éventuellement à charge et enfin le type de crédit (pour l’achat d’une résidence principale ou du logement actuellement occupé).

Calcul de la capacité d’emprunt

Pour calculer de la capacité d’emprunt, la banque va :

  1. Additionner l’ensemble des revenus réguliers du demandeur (salaires nets, revenus locatifs, etc.)
  2. Soustraire du résultat les différentes charges obligatoires de la vie quotidienne ainsi que les crédits en cours
  3. Diviser le résultat obtenu par trois afin d’obtenir le montant des mensualités maximales remboursables
  4. Calculer le produit du montant des mensualités maximales par la durée du crédit en nombre de mois
  5. Enfin, c’est à partir de la somme obtenue que le banquier va calculer le montant total remboursable par le demandeur pourra emprunter et la durée de son crédit

Les solutions pour augmenter sa capacité d’emprunt

Remboursement intégral des crédits en cours : les crédits en cours étant pris en compte dans le calcul dans la capacité d’emprunt, leur absence va naturellement augmenter la capacité d’emprunt. Attention, si le remboursement anticipé de crédit est une opération légale, elle peut être payante. Comment financer une telle opération ? Pot commun de la famille, lissage des prêts à la consommation par la banque, attente de l’échéance.

Un apport personnel conséquent : s’il est généralement conseillé de présenter un apporter un apport personnel qui représente 10 % de la somme nécessaire, allez plus loin ! Cela diminue le montant du crédit, allégeant les mensualités de remboursement par la même occasion. Comment financer une telle opération ? Les économies personnelles, les aides financières proposées par l’Etat (PTZ, PEL, etc.), vente de biens personnels inutilisés, etc.

Le rachat de crédits : il consiste à regrouper tous les crédits en cours afin de ne payer qu’une seule mensualité au lieu de plusieurs. Cette solution va venir augmenter la solvabilité du demandeur, donc sa capacité d’emprunt.

Le dossier de demande travaillé et complet : revenus réguliers, leur origine, stabilité professionnelle, CDI, revenus locatifs, tous ces éléments, lorsqu’ils sont présentés de manière détaillée et recherchée rassurent les banquiers.

En conclusion

Augmenter sa capacité d’emprunt est difficile, mais pas impossible. Avec un dossier et des arguments solides, les banques sont plus à même de prendre le risque de financer leurs clients.

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Zoom sur le prêt à 110 %

Si vous n’avez pas d’apport personnel, mais que vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous pouvez demander un prêt immobilier à 110 %. Que faut-il retenir sur cette solution de financement ?

Comment fonctionne le prêt immobilier à 110 % ?

Généralement, le candidat à l’achat immobilier se présente auprès de la banque en ayant déjà en poche un apport personnel. Cet apport personnel sera complété par le financement accordé par la banque et les sommes réunies couvriront le prix d’achat du bien, mais également les différents frais liés à l’achat.

Il existe toutefois le prêt immobilier à 110 %. Ce crédit va permettre non seulement de financer l’achat d’un bien immobilier, mais mieux encore, de payer les différents frais liés à un tel investissement, qui représentent généralement 10 % du prix du bien (frais de notaire, agence immobilière, droits de mutation, etc.).

Pour obtenir un prêt immobilier à 110 %, il vaut mieux présenter un dossier solide, travaillé, qui va convaincre la banque notamment en termes de garanties de remboursement. Il contiendra notamment :

  • Les pièces justificatives personnelles demandées,
  • Les documents sur le projet immobilier,
  • Les critères d’évaluation du dossier par la banque

Pourquoi le prêt immobilier à 110 % est-il intéressant ?

Le prêt immobilier à 110 % est idéal pour les candidats à l’emprunt qui n’ont pas d’apport personnel. Mais attention, il ne s’adresse pas à tous ! Les profils avantagés :

  • Jeunes arrivants sur le marché du travail,
  • Détention d’un CDI,
  • Compte bien tenu, sans incidents de paiement ni de découverts,
  • Détention de placements financiers (assurance-vie, livret d’épargne),
  • Personne victime d’un accident de la vie (maladie, divorce, etc.),
  • Investisseurs locatifs

Obtenir un prêt à 110 %

Si vous en avez la possibilité, étant donné la complexité du dossier, il est préférable de se tourner dans un premier temps vers un conseiller financier expérimenté.

Vous pouvez également soutenir votre demande à l’aide des différentes aides au logement qui existent, telles que le PTZ (prêt à taux zéro), le prêt conventionné d’État, le Prêt Action Logement, le Prêt Accession Sociale, idéaux pour réduire votre niveau d’endettement.

Bien évidemment, le banquier et le courtier en immobilier pourront vous répondre et vous porter assistance.

Enfin, vous pouvez faire une estimation de financement et connaître les taux proposés et à jour grâce aux comparateurs de crédit immobilier en ligne.

Bon à savoir :

Contracter un prêt immobilier à 110 % demande de la réflexion, notamment si vous êtes primo-accédant :

  • Des mensualités de crédit plus élevées, qu’avec un apport,
  • Augmentation du risque de surendettement,
  • Engagement de longue durée (jusqu’à 30 ans !)
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