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Si vous prévoyez d’investir dans un bien immobilier afin de le louer, voici 5 facteurs auxquels on ne pense pas, mais susceptible d’augmenter votre rendement locatif.

Rendement locatif, définition

En immobilier, on parle de rendement locatif également appelé rentabilité locative. Plus clairement, il s’agit de la marge (généralement exprimée en pourcentage) entre le revenu brut obtenu lors de la location et le prix d’achat et de revient du bien dont il est question.

5 éléments qui peuvent peser dans la balance

Faites jouer la concurrence entre locataires potentiels

N’ayez pas peur de montrer votre bien à louer à plusieurs locataires et en même temps. Le fait de rassembler plusieurs locataires potentiels au même moment augmentera immédiatement sa valeur aux yeux de certains d’entre eux. De plus, si un locataire est intéressé, il sera enclin à signer plus rapidement et par conséquent, votre bien restera peu de temps vacant.

La propreté des lieux

La propreté est un élément scruté de très près par les locataires potentiels : murs, sols, moquette, présence d’effets personnels de leurs prédécesseurs, placards… Briquez votre bien ou engagez une entreprise spécialisée si cela s’avère nécessaire. N’hésitez pas à remplacer les éléments qui risquent de repousser les visiteurs.

Procédez à toutes les réparations urgentes et/ou obligatoires

En procédant aux réparations urgentes et/ou nécessaire, vous augmenterez le cachet de votre bien immobilier. Papier peint, jardin, moquette, linoléum, système électrique, plomberie, le locataires potentiel recherche un logement dans lequel il pourra s’installer en ayant l’esprit tranquille.

Remplacez les éléments peu coûteux

Les éléments peu coûteux qui ne peuvent être réparés doivent être changés. Il peut s’agir des rideaux, lampes, lave-linge, etc.

Évaluez soigneusement tout investissement dans votre bien

Quel gain pour un investissement que vous envisagez de faire au sien de votre bien ? S’il s’agit d’un investissement conséquent, assurez-vous qu’il pourra être présenté comme une valeur ajoutée. Par exemple, si vous souhaitez changer la cuisine, vous pourrez effectivement augmenter légèrement le loyer. Autre facteur à prendre en compte : les locataires prendront-ils soin de cette cuisine toute neuve ?

Le rendement locatif est à prendre en considération lorsque vous faites un investissement immobilier à des fins locatives. Les éléments énumérés ci-dessus peuvent peser dans la balance, aussi étonnant que cela puisse paraître !

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location et que vous souhaitez augmenter le loyer, certaines conditions légales et l’indice de référence des loyers sont à prendre en compte afin de calculer cette augmentation au plus juste.

L’augmentation annuelle de loyer

Lorsque le bail de location mentionne la révision du loyer annuelle à une date convenue entre le propriétaire et son locataire, le montant de cette hausse va dépendre de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee chaque trimestre.

L’augmentation va dépendre de trois facteurs :

  • La date de la signature du bail, ou si le loyer a depuis été renégocié, date du renouvellement
  • L’Indice de référence mentionné dans le bail
  • Le montant du loyer hors charges à cette date ou, en cas de renégociation, montant du nouveau loyer, hors charges fixes dans le contrat de renouvellement

Le calcul

Pour calculer l’augmentation de loyer applicable à partir de la date convenue sur le bail :

Loyer hors charges X le dernier IRL ÷ par l’ancien IRL

Bon à savoir

Ces règles concernent aussi bien les locations meublées que non meublées.

Un professionnel de l’immobilier peut vous assister dans ce calcul.

Pour tout contrat signé à partir du 14 mars 2014, le propriétaire n’est pas autorisé à rattraper les augmentations de loyer non perçues depuis 5 ans en application de la loi ALUR du 14 mars 2014 et aucun recours légal n’est possible.

L’IRL peut baisser ! Dans un tel cas, à la date mentionnée dans le bail, le propriétaire doit recalculer le loyer à la baisse !

L’augmentation de loyer entre deux locataires

Là encore, si vous choisissez d’augmenter le loyer de votre bien immobilier à l’entrée d’un nouveau locataire, vous devez respecter la loi de l’encadrement de l’évolution du montant des loyers, du moins, si votre commune n’est pas concernée par ce dispositif légal. Consultez un professionnel de l’immobilier pour connaitre la liste des communes concernées.

Dans un premier temps, afin d’éviter tout litige avec le nouveau locataire, vous pouvez indiquer le montant du loyer précédent occupant sur le nouveau bail.

Augmenter un loyer trop bas

Si vous constatez que le loyer que vous pratiquez est trop bas par rapport aux évaluations de la ville, faites les recherches nécessaires pour prouver que les loyers pratiqués sont supérieurs au vôtre dans au moins 3 biens dans votre immeuble ou quartier.

Dans un tel cas de figure, vous disposez de 6 mois avant la fin du bail pour soumettre l’augmentation de loyer à votre locataire. Si le locataire refuse l’augmentation, vous n’êtes pas dans l’obligation de reconduire son bail et il devra quitter le logement.

L’augmentation de loyer après des travaux

Si vous avez remis votre bien en bon état avec des travaux d’amélioration (nouvel équipement, travaux énergétiques, sécurité), vous avez le droit de reporter 15 % du montant total des travaux sur le loyer.

Attention, vous devez prévenir votre locataire au moins 6 mois avant le renouvellement du bail et attendre sa réponse. Si le locataire refuse ou ne donne pas de réponse, vous n’êtes pas dans l’obligation de reconduire son bail et il devra quitter le logement. En cas d’accord, il devra l’écrire et signer un document le prouvant.

L’augmentation de loyer après des travaux pour compenser l’augmentation des charges

Lorsque le montant des charges courantes augmente (chauffage, eau), vous avez le droit d’augmenter le loyer de votre locataire afin de compenser ces hausses pour l’année en cours et l’année à venir.

Un propriétaire ou une agence immobilière n’est pas en droit d’augmenter un loyer pendant la durée d’un bail de location selon son bon vouloir, d’autant plus qu’une telle augmentation n’est pas obligatoire. Il faut en effet prendre en compte l’Indice de Référence des Loyers (IRL), qui ne doit pas être dépassé. Que dit la législation ?

L’indice de référence des loyers – IRL

Un propriétaire ou un bailleur n’est pas en droit d’augmenter un loyer au-delà d’un certain seuil : l’indice de référence des loyers – IRL. Tenu par l’INSEE, communiqué officiellement après chaque trimestre, cet indice se base sur l’évolution des prix à la consommation hormis le tabac et loyers.

Afin de calculer l’augmentation de loyer qu’il va pouvoir appliquer, le bailleur se base sur cet IRL.

Réviser le loyer d’un locataire pendant la durée de son bail

Lorsqu’un propriétaire ou un bailleur souhaite appliquer une augmentation de loyer pendant un bail, il doit avoir, au préalable, avoir ajouté une clause sur la révision du loyer sur le contrat de location. En l’absence de cette clause, il n’est pas en droit de réclamer une quelconque hausse.

En la présence de cette clause, le propriétaire ou le bailleur est légalement autorisé à appliquer une augmentation de loyer une fois par an :

  • Lors de la reconduction du bail, si une date a été convenue à l’écrit
  • Au moment de la date anniversaire du bail, si aucune date précise n’a été inscrite sur le bai

Une hausse facultative

Dans certains cas, les bailleurs ne sont pas en mesure d’appliquer l’augmentation de loyer, alors qu’elle est inscrite dans le contrat de location. S’il ne s’agit pas de laisser aller, ce choix permet de garder longtemps les bons locataires, réguliers dans leurs paiements, plutôt que d’aller à la chasse aux mauvais payeurs. Il peut s’avérer également efficace dans les zones où il y a plus de logements vacants que de demandeurs.

Augmenter le loyer lorsqu’il y a des travaux d’amélioration ou de conformité dans le logement

La législation permet au propriétaire bailleur qui a fait des travaux d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer d’augmenter le loyer de son locataire :

  • Par une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût des travaux TTC
  • En appliquant la moitié de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence avec le voisinage et le loyer pratiqué

Réévaluer un loyer au renouvellement du bail de location

Le bail de location dure généralement trois ans avec renouvellement tacite. La loi permet néanmoins au propriétaire bailleur d’augmenter son loyer lors du renouvellement, sous condition :

Envoyer une proposition de réévaluation du loyer au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail,

Pouvoir prouver que son loyer est en dessous de ceux pratiqués à la même période pour des biens similaires dans le voisinage proche. Pour cela, il devra présenter au minimum trois exemples écrits et six exemples dans les villes de plus d’un million d’habitants,

Le locataire n’est pas obligé d’accepter cette réévaluation. Dans un tel cas, le propriétaire peut se tourner vers la commission départementale de conciliation quatre mois avant le renouvellement du bail au plus tard.

Augmenter un loyer au moment du changement de contrat de location

Ici, deux cas de figure sont possibles :

  • Le propriétaire bailleur peut augmenter le loyer lorsqu’un locataire part et qu’un autre arrive.
  • Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer lorsqu’un locataire part et qu’un autre arrive, dans le cadre d’un encadrement des loyers.