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Dans notre série « résiliation de bail par le propriétaire », intéressons-nous au logement meublé. Que dit la loi dans un tel cas ?

(Source : Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)service-public.fr)

Bon à savoir

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 explique que : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».

Résiliation de bail par le propriétaire dans le cas d’un logement meublé

Dans le cadre d’un logement loué meublé, la loi autorise le propriétaire à donner un préavis à son locataire dans les circonstances suivantes :

  • Pour vendre le logement ;
  • Pour le reprendre afin de l’occuper ou d’y héberger un proche ;
  • Pour un motif considéré comme légitime et sérieux (par exemple, en cas de faute du locataire).

Congé pour vente du logement meublé

Le propriétaire est autorisé à donner congé à son locataire s’il souhaite vendre son logement, en respectant les conditions suivantes :

  • Donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail ;
  • Indiquer dans la lettre de congé le motif du congé (pour vendre).

Bon à savoir

La loi ne prévoit pas de droit de préemption pour le locataire sur le logement, c’est-à-dire, qu’il n’est pas prioritaire sur les autres acquéreurs s’il souhaite acheter le logement.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Congé pour reprendre afin de l’occuper ou d’y héberger un proche 

La loi autorise le propriétaire à donner congé à son locataire s’il souhaite s’installer dans le logement meublé ou y loger un parent proche, c’est-à-dire :

  • Son époux ;
  • Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ;
  • Son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé ;
  • Un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs ;
  • Un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Quant aux conditions à respecter :

  • Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail.
  • Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut refuser de poursuivre un bail et décider de donner son préavis au locataire pour motif légitime et sérieux. Toutefois, la loi ne prévoit aucune liste préétablie de motifs dits légitimes et sérieux, aussi, le propriétaire peut se tourner vers un agent immobilier ou la loi pour prendre sa décision.

Quelques exemples de motifs acceptables par la loi :

  • Défaut de paiement du loyer ;
  • Retards dans le paiement du loyer ;
  • Usage troublant le voisinage ;
  • Défaut d’assurance ;
  • Usage non prévu des lieux et sans l’accord du propriétaire ;
  • Gros travaux ;
  • Expropriation par les autorités ;
  • Démolition de l’immeuble pour sa reconstruction ;
  •  

De la part du propriétaire, le préavis n’est pas un sujet à prendre à la légère sous peine de devoir répondre de ses décisions devant la loi. Demandez toujours conseil à un professionnel de l’immobilier avant de résilier un bail en tant que propriétaire.

Dans quel cas un propriétaire peut-il résilier le bail qu’il a signé avec son locataire ? La loi encadre strictement ce type d’action, voici ce qu’il faut retenir pour éviter toute suite judiciaire.

(Source : Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)service-public.fr)

Résiliation de bail par le propriétaire dans le cas d’un logement vide

Le propriétaire doit donner congé au locataire au moins 6 mois avant la date de fin du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas) pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail s’il souhaite :

  • Vendre le logement ;
  • Reprendre le logement pour y habiter ou pour loger un proche ;
  • Un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire).

Congé pour vendre – Le propriétaire peut donner congé au locataire parce qu’il veut vendre le logement. Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement et bénéficie d’un droit de préemption, sous certaines conditions. Le propriétaire également peut vendre le logement pendant que le locataire l’occupe, sans l’en informer et sans lui donner congé.

Congé pour reprise – Le propriétaire peut donner congé à son locataire :

  • Pour faire du logement sa résidence principale ;
  • Pour y loger un parent proche, qui en fera sa résidence principale.

Est considéré comme étant un parent proche du propriétaire :

  • Son époux ;
  • Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ;
  • Son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé ;
  • Un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs ;
  • Un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Motif légitime et sérieux – Les exemples de motifs légitimes et sérieux :

  • Retard répétitif du locataire de payer le loyer ;
  • Non-paiement du loyer ;
  • Usage non paisible de l’appartement ou de la maison louée ;
  • Usage non prévu des lieux ;
  • Défaut d’assurance ;
  • Sous-location sans consentement du propriétaire ;
  • Transformation du logement sans consentement du propriétaire ;
  • Refus de donner l’accès au logement par le locataire dans le cadre de travaux.

Que prévoit la loi si le propriétaire résilie un bail sans raison valable ?

Le propriétaire qui résilie le bail d’un locataire pour un motif non prévu par la loi, le locataire peut se tourner vers la justice. Cette dernière peut alors condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts au locataire, et à payer une amende pénale.

Le site officiel de l’Administration française décrit la colocation comme étant « la location par plusieurs locataires (colocataires) d’un même logement devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d’un bail unique signé par les tous colocataires, ou d’autant de contrats de location qu’il y a de colocataires. ». Si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier locatif pour le proposer sur le marché de la colocation, voici des arguments qui vous convaincront de sauter le pas !

L’investissement immobilier locatif pour la colocation, une bonne idée ?

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

  • Selon l’Agence Nationale pour l’Information des Logements (ANIL), près de 10 % du parc locatif français est actuellement dédié à la colocation ;
  • Selon un sondage IPSOS, 1 français sur 5 a déjà partagé un logement avec un colocataire.

Portrait-robot des colocataires

Si auparavant la colocation attirait particulièrement les étudiants, aujourd’hui, les meurs changent :

  • L’âge moyen des colocataires tourne autour de 28 ans, avec 76 % de moins de 30 ans ;
  • 52 % des colocataires sont étudiants ;
  • Les actifs représentent quant à eux 43 % ;
  • Quant aux retraités et aux personnes sans activités, ils sont 5 % ;
  • Leur revenu moyen mensuel du colocataire ou de son garant s’élève à 1 740 €.

La colocation a le vent en poupe et pour longtemps

Aujourd’hui, les candidats à la location traditionnelle sont affectés par plusieurs tendances :

  • Des exigences strictes de la part des propriétaires ;
  • Des prix de l’immobilier et du foncier en constante augmentation ces dernières années ;
  • Les exigences de solvabilité ;
  • Des critères de sélection jugés comme dépassés ;
  • L’augmentation des CDD (contrats à durée indéterminée) ;

La colocation, un échange gagnant-gagnant pour les locataires et les propriétaires

Globalement, la colocation peut être comparée à un échange de bon procédé entre le bailleur et les colocataires. Les avantages sont nombreux :

Pour les locataires :

  • Plus besoin d’investir dans l’ameublement et les accessoires. Ces derniers sont d’ailleurs définis par la loi (si location meublée) ;
  • Préavis de sortie réduit à 1 mois (si location meublée) ;
  • Possibilité pour les étudiants de déclarer leurs parents comme caution solidaire ;

Pour les propriétaires :

  • Ils peuvent proposer un bien habitable immédiatement, quel que soit le roulement entre les colocataires ;
  • Si meublé, le bail est réduit à 1 an ;
  • Le préavis pour reprendre le bien afin de le vendre est réduit à 3 mois (si location meublée) ;
  • Possibilité d’ajouter une clause de solidarité dans le contrat de location en cas de loyer impayé ou de départ de l’un des colocataires.

Comme la loi le prévoit, pour louer son logement, un propriétaire ou un bailleur doit produire, signer et faire signer un bail, également appelé contrat de location. On peut légitimement se demander si le garant, ou caution, c’est-à-dire la personne qui s’engage à supporter financièrement le locataire auprès du bailleur en cas de défaut de paiement du premier, doit également signer ce document.

Ce que dit la loi concernant le garant

D’après la loi du 6 juillet 1989 et sous peine de nullité (article 1326 du Code Civil et article 22-1, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989), le garant doit :

  • Prendre connaissance des informations énumérées sur le contrat de location et recevoir une copie du document.
  • Remplir un acte de cautionnement/un acte de caution solidaire sur lequel il mentionnera le montant exact du loyer ainsi que la durée de l’engagement (en nombre d’années pour qu’il ne soit pas considéré comme étant à durée indéterminée). À ce propos, la loi ELAN a supprimé l’obligation de la mention manuscrite du montant du loyer.
  • Mentionner qu’elle a « connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’il contracte »

De plus, la caution n’a pas l’obligation d’être présente lors de la signature du bail de location.

Contenu de l’acte de cautionnement/ acte de caution solidaire

L’acte de caution solidaire est donc un document légal grâce auquel la caution va officialiser son engagement à payer le loyer ainsi que les charges relatives à une location à la place du locataire, si ce dernier devient défaillant.

Étant donné son aspect légal, ce document doit mentionner certaines informations :

  • L’identité du garant ;
  • Celle du locataire ;
  • Celle du propriétaire ;
  • Le contrat de location pour lequel le garant se porte caution en précisant la date de signature de celui-ci et l’adresse exacte du bien loué.

Le document devra également décrire les obligations du garant en ce qui concerne le paiement :

  • Du loyer ;
  • Du dépôt de garantie ;
  • Des charges ;
  • Des réparations locatives ;
  • Le cas échéant les frais de procédure.

Autre spécificité de l’acte de caution solidaire : le garant doit préciser de façon manuscrite le loyer en chiffres et en lettres ainsi que la durée d’engagement, au maximum la durée initiale du bail puis deux renouvellements.

En cas de pluralité des locataires couverts par un seul garant, un acte de caution doit être signé par couple garant/locataire.

Par ailleurs, la loi ALUR prévoit que l’acte de cautionnement s’éteint 6 mois après le départ du locataire mentionné dans l’acte.

Pour résumer, l’acte de caution solidaire est document juridique formel, donc codifié. Tout manquement à cette codification peut mener à la nullité de l’acte. Cela pourrait empêcher le propriétaire de recouvrir à la justice contre le garant, si cela s’avère nécessaire.

L’acte de caution solidaire doit être paraphé et signé uniquement en présence du bailleur/propriétaire et du garant. L’acte peut être également rédigé par un notaire ou un huissier. Il fait ainsi l’objet d’un acte authentique, ce qui renforce la sécurité du propriétaire/bailleur quant à la validité de la garantie.

Avant le 25 novembre 2018, le garant devait reproduire des mentions manuscrites, sans rayure, avec le loyer en chiffres et en lettres, sous peine de nullité de l’acte.

Depuis le 25 novembre 2018, ces mentions manuscrites ne sont plus obligatoires. Par conséquent, la signature électronique est possible, mais non obligatoire.

Entrée en vigueur en 2014, la loi ALUR contient certaines modifications qui ont un impact direct sur la gestion locative. Quels sont ces changements ?

Les trois objectifs de la loi ALUR

Datant de mars 2014, la loi ALUR pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové, possède trois objectifs principaux :

  • Réguler les marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives,
  • Favoriser l’accès au logement, en protégeant les populations les plus vulnérables,
  • Développer l’innovation et la transparence

À qui s’adresse la loi ALUR ?

La loi ALUR concerne les :

  • Locataires,
  • Propriétaires,
  • Bailleurs,
  • Copropriétaires,
  • Agences immobilières,
  • Garants

Quels changements ? Parmi les plus importants :

Contrat de bail type : la loi ALUR a instauré un modèle de contrat de location type destiné à éviter les litiges entre le locataire et son bailleur et surtout dans le cadre d’une location non meublée signée après le 27 mars 2014. De plus, le contrat de location doit être rédigé et signé en autant d’exemplaires que de parties.

Remise obligatoire d’une notice d’information au locataire : à la signature du bail, le propriétaire doit fournir une notice d’information à son locataire, document qui reprend les droits et obligations des deux parties.

Le délai de préavis : pour les locations non meublées situées dans des zones tendues ou pour les locataires avec un certificat médical justifiant un changement de domicile, le délai de préavis passe de 3 mois à 1 mois.

Des frais d’agence mieux encadrés : si les honoraires des agences immobilières pour l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du contrat de location et l’état des lieux sont plafonnés par décret depuis le 15 septembre 2014, ils sont aujourd’hui établis en se basant sur la surface habitable du logement loué et de la zone géographique où il se situe.

Les diagnostics obligatoires : pour tout bail signé à partir du 1er janvier 2018, le locataire doit se voir remettre deux diagnostics : le système de gaz et le système électrique, si ces derniers ont plus de 15 ans.

Lorsque le propriétaire d’un bien en location décide de ne pas reconduire le contrat de son locataire, il doit rompre ledit contrat. Les conditions sont dictées par la loi du 6 juillet 1989, qui concerne la résiliation de bail. Quelle est la procédure en tant que propriétaire ?

Motifs de résiliation du bail par le propriétaire

Si le locataire peut résilier son bail à n’importe quel moment, le propriétaire dispose de 6 mois avant la fin du bail pour exprimer la non-reconduction du contrat et doit répondre positivement à l’une des trois conditions suivantes pour faire de même :

  • Reprendre son logement afin de l’occuper, ou en donner l’occupation à un proche
  • Vendre le logement en question,
  • Autre motif sérieux, légitime et justifié, vérifié par un tribunal

Résiliation de bail pour occuper son logement

Un propriétaire a tout à fait le droit de résilier le bail de son locataire, notamment, s’il souhaite occuper son logement ou y loger un proche, aux conditions suivantes :

  • Le propriétaire doit avertir son locataire 6 mois avant la fin du bail en cours,
  • Le courrier de résiliation doit exprimer clairement le lien entre le propriétaire et le prochain bénéficiaire du logement, s’il s’agit d’une autre personne que le propriétaire,
  • Le courrier doit également exprimer clairement le caractère sérieux de cette décision de résiliation,
  • Il doit indiquer le nom et l’adresse du prochain bénéficiaire du logement à la suite de la résiliation

Bon à savoir

Comme indiqué, le propriétaire d’un logement peut demander la rupture du bail s’il souhaite loger un proche dans le bien immobilier en question. Lorsque la loi parle de proche, il peut s’agir uniquement : de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un Pacs, de son concubin depuis au moins un an, de ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

Résiliation de bail pour vente du logement

Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre en vente le logement qu’il loue actuellement, il doit présenter la lettre de démission à son locataire 6 mois avant la fin officielle du bail.

Durant cette période, la loi place le locataire en tant qu’acquéreur prioritaire s’il exprime le désire d’acheter le logement qu’il occupe. Si effectivement le locataire souhaite acheter le logement qu’il occupe, il dispose de deux délais :

  • Deux mois pour acheter le logement à compter de l’envoi de sa réponse au propriétaire
  • Quatre mois s’il va faire un emprunt bancaire pour acheter le logement qu’il occupe

Résiliation du bail pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire dispose du droit de résilier son bail dans plusieurs cas de figure.

Si le locataire ne respecte pas les obligations qui lui incombent : retards dans le paiement du loyer, défaut de paiement du loyer, usage non paisible et troubles du voisinage, défaut d’assurance, non-respect de la destination prévue des lieux, sous-location du logement sans autorisation écrite explicite de la part du propriétaire, la transformation des lieux toujours sans autorisation, ainsi que le refus du locataire à la réalisation de travaux nécessaires.

Ici encore, le propriétaire doit notifier le locataire de la résiliation de son bail six mois avant la fin de ce dernier, à travers un courrier mentionnant clairement le motif de la démission.

Les locataires âgés de plus de 65 ans

Le propriétaire n’est pas autorisé par la loi à s’opposer au renouvellement automatique du bail :

  • Si locataire est âgé de plus de 65 ans et que les revenus annuels du locataire n’excèdent pas une fois et demie le montant du SMIC.
  • Si la résiliation du bail est incontournable, le propriétaire a l’obligation de proposer une solution de relogement qui répond aux besoins et aux possibilités du locataire.

Pour plus de tranquillité d’esprit, il est fortement conseillé aux propriétaires de confier la gestion de leur(s) bien(s) à des professionnels, qui prendront en main tous les cas de figure, y compris la résiliation de bail du locataire.

Si un proche ou un ami vous demande de vous porter garant pour sa location, il s’agit d’un engagement qui demande réflexion. En effet, en cas de manquement au bail, les conséquences peuvent être lourdes pour la personne qui se porte caution. Toutefois, il est possible de se désengager de ce rôle.

Rôle du garant ou caution

Dans le cadre d’une location immobilière, le garant ou caution est une personne qui s’engage contractuellement auprès du propriétaire du futur locataire, à payer le loyer, les charges et les frais de remise en état du logement, si le locataire ne respecte pas les conditions de son bail.

Il existe 2 types de garants pour une location immobilière :

  • La caution solidaire : ici, dès le premier manquement du locataire, le garant est contacté par le propriétaire du logement.
  • La caution simple : ici, en cas de manquement du locataire le propriétaire devra suivre plusieurs procédures (huissier de justice, etc.) pour tenter de récupérer son dû. Une fois les moyens légaux épuisés, il pourra enfin se tourner vers le garant afin que ce dernier remplisse son rôle.

Deux lois pour clarifier les actes de caution

On parle ici des lois ALUR et Elan. Elles encadrent et simplifient les actes de caution tout en étant parfaitement claires pour la personne qui se porte garant.

Quelle durée d’engagement pour la caution ?

Lorsqu’il s’agit de cautionner la location d’un logement non meublé, le propriétaire demande généralement au garant de s’engager pour un bail (3 ans) et deux renouvellements (2X3 ans), soit un total de 9 ans.

Pour le logement meublé, le schéma d’engagement reste le même, mais pour une durée plus courte.

La date de fin d’engagement

Lisez attentivement l’acte de caution :

Si elle indique noir sur blanc une date de fin d’engagement en tant que garant, la caution est libre de se désengager de son rôle auprès du propriétaire.

Lorsqu’aucune date n’est indiquée sur le document, la caution peut se désister à n’importe quel moment. Il y a toutefois une nuance à prendre en considération si vous êtes en pleine réflexion : vous resterez redevable des dettes du locataire que vous cautionnerez jusqu’à la fin de son bail.

Lorsque le garant décide de quitter son rôle

La loi stipule qu’un garant n’a pas le droit de se désengager de son rôle avant la date d’échéance indiquée sur le contrat ou, en l’absence d’une date, la fin du bail.

C’est pourquoi il est essentiel pour une personne de bien réfléchir avant de s’engager auprès d’un futur locataire, aussi proche soit-il. Demander à une personne de se porter caution dans le cadre d’une location immobilière est un geste de confiance totale.

Si vous décidez pour une raison ou pour une autre de vous désengager en tant que caution, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, avant l’échéance de fin.

La lettre doit mentionner :

  • Les informations relatives au bien immobilier loué (adresse, nom du locataire),
  • La date effective du désengagement

Que le garant ne sera plus redevable des dettes contractées après cette échéance