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On confond souvent le bailleur et le propriétaire, du moins lorsqu’un propriétaire n’occupe pas lui-même le rôle de bailleur. Voici ce qu’il faut retenir pour bien faire la différence entre ces deux termes.

Propriétaire : définition

Le propriétaire est la personne qui possède et dans le cadre de l’immobilier, c’est à lui qu’appartient le logement.

En tant que propriétaire, s’il souhaite mettre son bien en location, il devra respecter scrupuleusement la législation, qu’il s’agisse d’un logement vide ou d’un logement meublé.

Le site officiel de l’Administration française rappelle que : « Le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail. Les travaux ne relevant pas des réparations locatives sont à sa charge exclusive tout au long de la durée du bail. »

Ainsi, c’est à lui que revient le maintien de l’état général du logement, qu’il doit garder habitable.

Bon à savoir

Un propriétaire qui met en location lui-même son logement devient un propriétaire-bailleur. Ainsi, il devra s’occuper de tout l’aspect administratif qui accompagne ce type de transaction (état des lieux d’entrée, état des lieux de sortie, création du contrat de location, signature, etc.).

Bailleur : définition

Le bailleur est une personne physique ou morale qui contracte le bail au nom d’un propriétaire désireux de louer son logement.

Ce bailleur peut être un agent immobilier ou un administrateur de biens. Ses obligations ne sont pas les mêmes qu’un propriétaire et dans un tel cas, il agira uniquement en tant que « représentant du propriétaire ».

En attendant, la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur :

  • À livrer un logement décent ;
  • De faire en sorte que le bien immobilier loué ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire ;
  • À remettre au locataire certains documents lors de la signature du contrat de bail ;
  • De prendre en charge tous les travaux, qui ne relèvent pas des réparations locatives, cela tout au long de la durée du bail.

Envie d’être propriétaire, mais pas bailleur ?

Si vous êtes propriétaire, mais que vous ne souhaitez pas ou que vous ne pouvez pas vous occuper de l’aspect administratif de la location de votre bien, pensez à la gestion locative ! Cette solution délivre une assistance complète tout au long de la location, depuis la recherche des locataires jusqu’à la conclusion du bail. En confiant votre logement à notre agence immobilière, vous bénéficierez de l’accompagnement d’un professionnel du secteur, plus apte à défendre vos intérêts grâce à sa parfaite connaissance du secteur immobilier, à fixer le meilleur prix possible pour rentabiliser votre bien au maximum et à superviser à votre avantage la réalisation des travaux !

En tant que propriétaire bailleur, vous avez remarqué que la gestion de votre ou vos biens immobiliers prend du temps. La gestion locative est sans nul doute la solution la plus pertinente pour une administration sereine de tous les aspects qui peuvent se présenter. Zoom sur cette pratique immobilière !

Gestion locative : de quoi s’agit-il ?

On appelle gestion locative les différentes tâches qui permettent le bon fonctionnement d’une location immobilière. Confiée à une agence immobilière, elle permet de gagner du temps et surtout de bénéficier des connaissances d’un professionnel en matière de législation et de bonnes pratiques en la matière.

Les avantages de la gestion locative

En prenant en charge toutes les tâches inhérentes à l’administration d’un bien mis en location, la gestion locative présente un large éventail d’avantages. Voici quelques exemples, cette liste n’est pas exhaustive :

La sélection des locataires : le gestionnaire locatif s’occupe de sélectionner les candidats à la location du bien qui lui est confié. Il procède à la vérification des antécédents des locataires potentiels (revenus, sérieux, etc.). Cette étape revêt une importance capitale pour diminuer au maximum les risques de loyers impayés.

La gestion de tous les aspects juridiques : la législation en matière de location immobilière est complexe. S’il existe des aides juridiques à l’attention des propriétaires, protégez-vous au maximum des poursuites judiciaires coûteuses et des problèmes juridiques en bénéficiant des connaissances d’un professionnel de l’immobilier ! État des lieux à l’entrée, à la sortie, négociations de bail, résiliation, perception des loyers et des charges, etc., vous avez l’assurance que tout est fait selon les règles.

Un revenu fiable et régulier : en tant que propriétaire, vous avez besoin de percevoir régulièrement le loyer de votre bien mis en location. Devant un locataire peu sérieux, les conséquences peuvent être stressantes. Votre gestionnaire immobilier se charge de contrôler tout le processus, par exemple, en relançant votre locataire s’il est retard dans ses paiements.

Le respect des conditions de location : c’est au gestionnaire locatif que revient la charge de faire respecter les conditions du bail, si le locataire est en faute. Gros travaux non autorisés dans le logement, présence d’animaux domestiques, respect des règles de copropriété, de l’intégrité du logement, là encore, votre gestionnaire se déplacera ou se mettra en contact avec le locataire indélicat.

Une meilleure gestion fiscale : outre la régularité dans la perception des loyers, en tant que propriétaire bailleur, vous bénéficiez de certains avantages fiscaux dont il serait dommage de se passer. La gestion locative prévoit de guider les propriétaires durant les périodes de déclaration de revenus.

Contactez-nous pour en savoir plus sur nos prestations en gestion locative !

En tant que propriétaire bailleur, vous allez fixer un montant de loyer auquel s’ajouteront les charges locatives. Ces dernières devront être calculées au plus juste en prenant en considération les dépenses réelles de la vie quotidienne. Comment calculer ces fameuses charges ?

Que comprennent les charges locatives ?

En premier lieu, c’est au propriétaire que revient le paiement des charges locatives. Toutefois, il les fait rembourser chaque mois par son locataire, en plus du loyer, comme le prévoit le décret 87-713 du 26 août 1987 ! C’est pour cette raison que l’on parle de loyer « hors charges » et de loyer « avec charges ». Dans ce dernier cas, le propriétaire doit s’intéresser aux charges récupérables auprès du locataire.

Bon à savoir

Il est obligatoire pour un propriétaire de mentionner clairement les deux montants, loyer « hors charges » et loyer « avec charges » sur le contrat de bail et de façon distincte.

Que couvrent les charges locatives récupérables ?

Les charges locatives récupérables couvrent :

  • Les frais d’entretien de la copropriété : ménage des parties communes, entretien des espaces verts s’il y en a, etc. ;
  • Les petites réparations courantes des équipements collectifs ;
  • Les taxes locatives : taxe d’enlèvement des ordures mentionnée sur l’avis de taxe foncière reçue par le propriétaire, etc. ;
  • L’alimentation et l’entretien de l’ascenseur s’il y en a un ;
  • Les dépenses énergétiques (chauffage collectif, gaz collectif, eau, électricité)

Comment calculer les charges locatives ?

Il est important pour une location sereine de prendre le temps nécessaire afin de calculer les charges locatives imputables à votre locataire. Voici les étapes à suivre :

  • Munissez-vous du dernier décompte de charges de copropriété une fois les comptes approuvés par l’assemblée générale annuelle ;
  • Retrouvez l’ensemble des charges de l’immeuble, avec votre quote-part individuelle ;
  • Sur le document, retrouvez les charges « récupérables », exprimées en un montant divisible sur l’année ;
  • Si cette information vient à manquer, en général les charges récupérables représentent entre 70 et 80 % des charges de copropriété ;
  • Ajoutez à ce montant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que les autres charges récupérables auprès du locataire ;
  • Diviser le total par 12 (mois) afin d’obtenir votre provision de charges mensuelle

N’oubliez pas que votre agent immobilier peut vous aider dans cet exercice. Pourquoi ne pas vous faciliter la tâche en allant plus loin et en vous tournant vers la gestion locative ? Cette solution permet au propriétaire qui le souhaite de déléguer toute la partie administrative de sa location à un professionnel !

Particulièrement encadrée par la loi, la sous-location est une commodité qui n’est pas à prendre à la légère. Locataire et propriétaire / bailleur doivent connaître les bonnes pratiques pour éviter des conséquences fâcheuses aussi bien pour le premier que le second. Voici les conditions à respecter et les démarches à effectuer si vous souhaitez sous-louer votre appartement.

Bon à savoir :

Sous-louer son logement sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire initial et de son sous-locataire. Le locataire peut en outre être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice.

Comment bien gérer la sous-location d’un logement ?

À ne pas confondre avec la colocation, la sous-location permet à un locataire titulaire d’un bail de laisser l’occupation de son logement ou d’une partie de son logement à une tierce personne. En contrepartie, le sous-locataire paiera le loyer (au prorata de la surface qu’il occupera) directement au locataire titulaire du bail ou alors dans certains cas, il effectuera des heures de travail en compensation. Cette équation est composée de 3 acteurs : le locataire titulaire du bail, le sous-locataire et le bailleur/propriétaire.

Dans le cadre d’une sous-location, le sous-locataire doit rendre des comptes au locataire, ce dernier étant le seul à devoir rendre des comptes au bailleur/propriétaire.

Sous-location, ce que dit la loi

Pour reprendre ce que dit le site Officiel de l’administration française :

Dans le secteur privé, la réglementation relative à la sous-location varie selon le type de location consentie : logement vide ou meublé, logement soumis au régime de la loi 1948, logement conventionné Anah.

Le logement vide

Si le locataire veut sous-louer un logement vide, il doit obtenir l’accord écrit de son bailleur sur :

  • La possibilité de sous-louer ;
  • Et le montant du loyer de sous-location qui ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal.

Par ailleurs, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal.

Le locataire est tenu de transmettre au sous-locataire :

  • L’autorisation écrite du bailleur ;
  • Et la copie du bail en cours.

La durée de la sous-location est libre (dans la limite du bail principal).

Si le contrat de bail initial cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation

Le logement meublé dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014

Le prix du loyer de sous-location et durée de la sous-location sont libres (dans la limite du bail principal).

Si le bail ne possède aucune clause interdisant la sous-location, le locataire peut sous-louer son logement :

  • Librement si aucune clause ne prévoit l’accord du bailleur ;
  • Avec l’accord du bailleur si une clause le prévoit.

Si le contrat de bail initial cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Le logement meublé dont le bail a été signé après le 27 mars 2014

Le locataire qui veut sous-louer son logement doit obtenir l’accord de son bailleur sur :

  • La possibilité de sous-louer ;
  • Et le montant du loyer de sous-location qui ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal.

Le locataire doit alors transmettre au sous-locataire :

  • L’autorisation écrite du bailleur ;
  • Et une copie du bail en cours.

La durée de la sous-location est libre (dans la limite du bail principal).

Si le contrat de bail initial cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Le logement conventionné Anah

Aucune autorisation du bailleur n’est requise et le montant du loyer demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui du locataire.

Le locataire a le droit de sous-louer le logement à une personne adulte handicapée, à la condition qu’il ait conclu avec elle un contrat d’accueil familial.

Au préalable, le locataire doit informer le bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception, de son intention de sous-louer le logement.

La durée du bail du sous-locataire est libre sans toutefois pouvoir dépasser la durée du bail du locataire.

Le Logement dit « loi de 48 »

Sous-location intégrale du logement

Le montant du loyer de sous-location est égal au loyer payé par le locataire initial.

Si le locataire souhaite sous-louer intégralement son logement, il doit obtenir l’autorisation écrite préalable de son bailleur. La demande d’autorisation du locataire doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception.

Le sous-locataire bénéficie alors du droit au maintien dans les lieux, même si le locataire initial quitte le logement.

Sous-location partielle du logement

Il est possible de sous-louer :

  • 1 seule pièce lorsque le logement en compte plus de 1 ;
  • Ou 2 pièces (à 1 ou 2 sous-locataires) lorsque le logement ne comporte pas plus de 5 pièces et que le locataire vit seul et est âgé de plus de 65 ans.

Il faut informer le bailleur de la sous-location et du prix demandé au sous-locataire, dans un délai de 1 mois et par lettre recommandée avec avis de réception, sauf si le bailleur a préalablement donné son autorisation. La durée du bail est librement fixée entre le locataire et son sous-locataire, mais si la location prend fin, la sous-location cesse également. Le sous-locataire doit payer un loyer proportionnel aux lieux loués, éventuellement majoré de 20 % au maximum.