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(Source de cet article : Quelles sont les étapes d’un achat immobilier ?Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance)

L’achat d’un bien immobilier demande de l’organisation et du temps afin que chaque étape se déroule de manière transparente et sereine pour l’acquéreur. Bien entendu, pour un projet réussi, il est fortement recommandé de se tourner vers une agence immobilière certifiée et réputée pour la qualité de son accompagnement.

Les 4 étapes d’un achat immobilier

Le ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance rappelle que l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’une villa ou même d’un studio, etc., se décompose en quatre temps :

  • La recherche d’un bien immobilier en fonction de son projet (résidentiel, locatif, etc.), son budget, ses envies, etc. ;
  • La rédaction de l’offre d’achat, une fois le bien trouvé ;
  • La signature de la promesse de vente, chez le notaire ou sous seing privé ;
  • La signature de l’acte de vente, chez le notaire.

La recherche d’un bien immobilier

Tout commence par la recherche d’un bien immobilier qui cadre avec votre projet, vos besoins, vos envies et votre budget. Le logement parfait se trouve peut-être en ligne sur des sites spécialisés ou pas, à travers une agence immobilière, les panneaux affichés sur les bords de fenêtre, le bouche-à-oreille, pour ne citer que ces canaux.

Les points de contrôle d’un bien lors de sa visite :

  • Sa superficie du bien afin de comparer et de calculer le prix de vente au m² ;
  • La consultation des risques naturels, si ce bien se trouve, par exemple, à l’île de la Réunion ;
  • Demande du montant des charges si le bien se trouve en copropriété ;
  • Demande du montant des impôts locaux (taxe foncière en particulier) ;
  • Demande des projets urbains à venir dans le quartier et du plan local d’urbanisme (PLU) auprès de la mairie.

Si le propriétaire ou son mandataire sont dans l’incapacité de fournir l’une des informations ci-dessus, elles seront fournies par le vendeur avant la signature de la promesse de vente. Cette étape est sécurisée par la possibilité de l’acquéreur de se rétracter, si un ou plusieurs points ne lui conviennent pas.

La rédaction de l’offre d’achat

Comme son nom l’indique, l’offre d’achat est l’expression par l’acquéreur de sa volonté d’acheter le bien immobilier en question. Il est préférable de rédiger une lettre mentionnant les informations suivantes :

  • Le prix d’acquisition du bien (au prix proposé ou inférieur) ;
  • Le délai de validité de l’offre (généralement d’une à deux semaines).

Si le vendeur peut rejeter l’offre en faisant une contre-proposition, que l’acquéreur potentiel peut lui aussi refuser ou accepter.

La promesse de vente (ou avant-contrat)

Étape facultative, la signature d’une promesse de vente ou avant-contrat sous seing privé ou chez le notaire est fortement recommandée afin de sécuriser la transaction. Ce document reprend les termes et conditions de la vente ainsi que les informations sur les deux parties, le bien, les questions relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation :

  • Coordonnées du vendeur et de l’acheteur ;
  • L’adresse du bien ;
  • L’origine du bien (précédent acte de vente et précédent propriétaire par exemple) ;
  • Descriptif détaillé du bien pouvant inclure un plan ;
  • L’existence d’hypothèque ou de servitude ;
  • Le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui incombe son paiement (acheteur ou vendeur) ;
  • Le prix de vente et modalité de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt) ;
  • La durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif ;
  • Les clauses suspensives éventuelles ;
  • La date de disponibilité du bien ;
  • Les clauses suspensives telles que l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire (si nécessaire).

Dans les 10 jours qui suivent sa signature, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts.

De son côté, l’acquéreur potentiel dispose lui aussi d’un délai de 10 jours pour se rétracter quant à l’achat du bien et cela sans condition.

Dans l’éventualité où l’acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier ou son permis de construire, la promesse de vente est caduque, cela sans pénalités.

Bon à savoir

En cas de rétractation, il est essentiel d’agir durant les périodes prévues dans la promesse de vente et dans le cadre des clauses suspensives présentes sur le document. Autrement, si la promesse de vente prévoit le versement par l’acquéreur d’une indemnité d’immobilisation (séquestre), dont le montant peut représenter 10 % du prix du bien, cette somme peut être conservée par vendeur à titre de dédommagement.

Bon à savoir

Cette étape étant facultative, en son absence, l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour changer d’avis. Dans le cas contraire, le notaire lui remet un projet d’acte de vente, à signer après le délai de réflexion.

L’acte de vente

Dernière étape de l’accession à la propriété, la signature de l’acte de vente doit prendre la forme d’un acte authentique, donc être établi par un notaire.

Cette étape est également celle de la remise des clés du bien par le vendeur à l’acquéreur, contre le versement de la somme convenue pour le bien et des frais notariés.

Connaître la différence entre attestation de propriété et titre de propriété

Après la vente, le notaire peut remettre une attestation de propriété ou un titre de propriété à l’acquéreur.

L’attestation de propriété sert, par exemple, de justificatif à présenter lors de démarches administratives (souscription d’abonnement gaz, eau, électricité, contrat d’assurance, etc.).

Quant au titre de propriété, il est émis après l’enregistrement de l’acte de vente auprès du service de publicité foncière. L’étape suivante concerne le notaire, qui reçoit la copie de l’acte authentique cachetée par l’administration fiscale, le titre de propriété. Ce document est conservé pendant 100 ans par l’office notarial avant d’être remis aux archives départementales.

Mise en place en 2014 par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement, la Loi Pinel a été reconduite. Elle s’adresse à tous les contribuables français désireux d’acheter un bien immobilier neuf (maison ou appartement) situé dans une zone éligible au dispositif. Pour résumer, il octroie aux acquéreurs de biens immobiliers certains abattements fiscaux s’ils respectent certaines conditions. Zoom sur son fonctionnement pour l’île de la Réunion.

Quels sont les avantages de la Loi Pinel ?

Des réductions d’impôt :

  • 31 % du prix du bien si le bien est loué pendant 12 ans ;
  • 29 %, s’il est loué pendant 9 ans ;
  • 23 %, pendant 6 ans.

Acheter un bien immobilier sans apport :

Si habituellement il est nécessaire pour un futur acquéreur de présenter un apport pour pouvoir décrocher un crédit immobilier, grâce au dispositif Pinel, il est possible de décrocher ce même financement sans apport préalable.

Constituer un patrimoine immobilier :

En achetant un bien immobilier, l’acquéreur est certain de faire un placement financier à un taux de rendement intéressant à long terme. Ainsi, il constitue un patrimoine solide, facilement transmissible.

La location immobilière en faveur de ses proches :

Contrairement à la Loi Duflot, la loi Pinel permet de louer au propriétaire d’un bien immobilier de louer ce dernier à ses proches tout en étant éligibles aux avantages fiscaux prévus par le dispositif. Une condition toutefois, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire-bailleur.

Un investissement gagnant pour la retraite :

Une fois le délai légal de location expiré, le bien devient disponible à l’usage de son propriétaire. Bien entendu, celui-ci peut continuer à louer son bien ou alors le revendre, voire l’occuper en tant que résidence principale ou secondaire.

Les conditions légales Pinel pour bénéficier de la réduction d’impôt à la Réunion

  • La construction du bien immobilier doit avoir été achevée dans les 30 mois qui suit la date de la signature d’acquisition ;
  • Il doit être acheté avant le 31 décembre 2021 ;
  • L’acquéreur est autorisé à acheter deux logements maximum par an dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an et d’un plafond de 5 500 €/m² ;
  • Le bien acquis doit être situé en zone éligible ;
  • Il doit être mis en location vide en tant que résidence principale pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans ;
  • Il doit respecter le plafond de loyer de la zone où il se trouve ;
  • Le bailleur doit respect du plafond de ressources du ou des locataire(s) ;
  • Si le locataire est l’ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire ;
  • Le bien doit être aux normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 ou RT 2012.
  • L’acquéreur doit respect du plafonnement global des avantages fiscaux de 18 000€ / an.

La Loi Pinel : ce qui change en 2021 pour la Réunion

Voici les modifications apportées à au dispositif Pinel :

  • Le bien immobilier doit être neuf et mis en location pendant 6,9 ou 12 ans ;
  • Il doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement ;
  • Être conforme aux normes énergétiques en vigueur ;
  • Il doit respecter les règles relatives à l’encadrement des loyers (5 500€/m²) ;
  • Les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus.

L’achat d’un bien immobilier ne doit laisser aucune place à l’improvisation. C’est pourquoi il est très important d’attacher la même attention à chaque étape, y compris celle que l’on appelle la contre-visite. Comment la transformer en un outil qui va peser sur votre décision d’acquérir l’appartement ou la maison de vos rêves ?

Contre-visite : de quoi s’agit-il ?

En immobilier, on définit la contre-visite comme la seconde visite d’un bien que l’on envisage d’acquérir. Elle permet de procéder à certaines vérifications :

  • L’état du bien, son entretien et son environnement ;
  • Tous les éléments qui constituent le bien en lui-même ;
  • Les factures liées au bien (chauffage, taxe foncière, etc.) ;
  • Les éventuels travaux à prévoir, en vous faisant accompagner par un expert s’il s’agit de gros travaux ;
  • Revoir et éventuellement négocier les éléments qui peuvent l’être et constatés lors des visites précédentes ;
  • Le quartier et l’immeuble à différents moments de la journée.

Quels éléments vérifier lors d’une contre-visite immobilière ?

Trois principaux éléments doivent être soigneusement vérifiés lors de la contre-visite immobilière, il s’agit de l’extérieur du bien, l’intérieur du bien et l’environnement du bien. Préparez un mètre mesureur, de quoi noter et éventuellement une lampe de poche !

L’extérieur du bien immobilier

Dans l’ordre :

  • L’extérieur, les façades et la toiture : dans quel état sont-ils ? Constatez-vous des traces d’infiltration ou des fissures ? Des tuiles manquantes, qui nécessitent réparation ?
  • Dans quel état sont les fondations de la construction ?
  • L’accès à l’immeuble : est-il sécurisé ? Y a-t-il un interphone, un digicode, un système à carte ou à clé magnétique ?
  • Les parties communes : sont-elles propres ?
  • L’ascenseur et l’escalier sont-ils bien entretenus ? Quelle est la régularité des travaux de maintenance ? Est-il prévu de gros travaux ?

L’intérieur du bien immobilier

Vérifiez dans l’ordre :

  • Le nombre de pièces et leur superficie ;
  • Demandez un document qui exprime clairement la surface utile disponible ;
  • Vérifiez l’état des murs, des sols et des plafonds de chaque pièce ;
  • Dans quel état sont les revêtements, le système de plomberie et le chauffage ?

L’environnement immédiat du bien immobilier

Ici, tout va dépendre de vos besoins et de vos envies.

À quelle distance sont les commerçants de proximité, les commodités et les espaces verts ?

Les services publics sont-ils facilement accessibles à pied, en transports en commun ou nécessitent-ils un déplacement en voiture ?

  • À quelle distance sont les écoles, crèches ou encore la PMI ?
  • Comment est le parc de stationnement ?
  • Le quartier est-il réputé pour être calme aussi bien en journée que le soir ?
  • Dans quel état sont les logements du voisinage ?
  • Quels sont les projets d’urbanisme de la commune ?

Nous vous conseillons fortement de vous faire accompagner par un agent immobilier certifié pour rendre cette contre-visite aussi productive que possible !

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier et qu’il s’agit d’une première pour vous, il est important de prendre quelques éléments en considération. Ajoutons à cela que l’aide d’un professionnel ne pourra que transformer cet essai en victoire !

Évaluez le prix de votre bien immobilier avec précision

L’idée est de ne pas sous-estimer ou de surestimer le prix de votre bien immobilier. Si vous ne savez pas par quoi commencer, tournez-vous sans plus attendre vers votre agent immobilier. Ce dernier analysera et croisera le marché et les ventes réalisées dans votre secteur pour vous donner une fourchette gagnant-gagnant, aussi bien pour vous que pour le futur acheteur.

Le Home staging : plus qu’un effet de mode, un véritable outil

Un bien immobilier qui attire l’œil doit se présenter sous son meilleur jour. Comme son nom l’indique, le Home staging est une technique qui consiste à « mettre en scène » le logement à vendre. Peinture, disposition des meubles, nettoyage parfait : là encore, demandez conseil à votre agent, qui pourra vous rediriger vers un spécialiste.

Le meilleur moment pour mettre votre maison en vente

Taux d’intérêt, prix au mètre carré, facilités fiscales, mois de l’année : plusieurs critères entrent en jeu lorsqu’il s’agit de bien vendre son bien immobilier.

Par exemple, concernant la meilleure période de l’année pour mettre son bien immobilier en vente, les professionnels conseillent de s’y atteler durant les beaux jours, toutefois, avant les grands départs en vacance.

Déléguez les visites auprès d’un professionnel de l’immobilier

C’est incontournable, dans la majorité des cas, la vente d’un premier bien immobilier est entourée de nombreuses émotions personnelles. Pour ne pas « étouffer » les acheteurs potentiels, n’hésitez pas à engager les services d’un agent immobilier. Ce dernier prendra en charge les visites dans un état d’esprit objectif.

Des images de très bonne qualité

Photo et vidéos de votre logement doivent être de très bonne qualité pour convaincre les acheteurs potentiels que votre bien est le bon. Naturellement, vous choisirez des photos en couleur.

Vérifiez la qualité de votre annonce

Si vous avez décidé de passer une annonce dans le journal concernant la vente de votre bien, il est important de consulter la qualité des informations rapportées. Toute erreur peut ralentir la vente !

Ces conseils vous permettront de vendre votre premier bien immobilier en toute sérénité et plus encore si vous choisissez de vous tourner vers un agent professionnel, dont c’est le métier !

Saviez-vous que la présence d’une terrasse ou d’un balcon augmentait la valeur du mètre carré d’un appartement ? Voici ce qu’il faut retenir sur la question. N’oubliez pas que pour une estimation précise, rien ne vaut l’avis d’un agent immobilier professionnel et expérimenté !

Si vous souhaitez vendre votre appartement ou acquérir ce type de bien et que ce dernier comprend également un balcon ou une terrasse, son prix au m² sera plus élevé que s’il en était dépourvu. Attention toutefois, cette valeur changera en fonction de la situation du bien et de l’étage à laquelle il se trouve.

Un prix susceptible d’être supérieur de 8,8 % !

Une récente étude reposant sur 35 000 transactions immobilières dans les plus grandes villes de France revient sur le sujet. Elle explique en effet qu’un appartement pourvu d’une terrasse ou d’un balcon est susceptible d’afficher un prix supérieur de 8,8 % au m². Ainsi, si vous êtes en plein processus de vente ou d’achat, ne manquez pas de prendre cet élément en considération dans le prix.

Les prix en détail

Toujours selon cette étude, un appartement équipé d’un balcon ou d’une terrasse et situé entre le premier et le troisième étage d’un immeuble sera plus cher de 6,9 % en moyenne qu’un même bien qui n’en comporte pas.

La bonne nouvelle pour les vendeurs ne s’arrête pas là, puisque ce prix augmentera de 8,5 % en moyenne si leur logement se trouve au quatrième ou au cinquième étage.

Si l’appartement se situe au dernier étage de l’immeuble, le m² sera plus cher de 14,1% environ.

Enfin, pour un appartement situé au rez-de-chaussée et équipé d’une terrasse, il faudra tabler sur un prix supérieur de 12,5% en moyenne.

La surface du balcon est à prendre en compte

Outre l’étage auquel est situé le bien, la surface du balcon est également un élément important. Concrètement, une surface de 50 m² peut faire grimper le prix de l’appartement de 30 % ! Si toutefois vous proposez une surface de 10 m², cette valeur tournera autour de 4,4 % en moyenne.