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Quel acquéreur potentiel ne souhaite pas augmenter sa capacité d’emprunt afin d’acheter le bien immobilier de ses rêves ? Toutefois, cette démarche n’est pas aussi simple, puisqu’elle dépend de nombreux paramètres. Voici des conseils pratiques pour maximiser vos chances, dans la mesure du possible.

Capacité d’emprunt : définition

Lorsqu’un client fait une dépose une demande de crédit immobilier, la banque va analyser de très près ses revenus fixes, ses charges, dépenses et crédits en cours afin de déterminer sa capacité d’emprunt. Plus clairement, le créditeur va croiser plusieurs paramètres pour décider si le demandeur va être capable de rembourser son emprunt sans s’endetter. D’ailleurs le taux d’endettement représente généralement 33 % des revenus réguliers.

Bon à savoir :

Les revenus suivants, bien qu’ils puissent paraître réguliers, ne sont pas pris en compte par la banque lors du calcul de la capacité d’emprunt : frais de déplacement, heures supplémentaires, primes exceptionnelles, pensions alimentaires et allocations familiales.

Quant aux autres paramètres pris en compte par la banque :

Le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui va rester au demandeur après déduction des remboursements mensuels, sa stabilité professionnelle, son âge, le nombre d’enfants qu’il a éventuellement à charge et enfin le type de crédit (pour l’achat d’une résidence principale ou du logement actuellement occupé).

Calcul de la capacité d’emprunt

Pour calculer de la capacité d’emprunt, la banque va :

  1. Additionner l’ensemble des revenus réguliers du demandeur (salaires nets, revenus locatifs, etc.)
  2. Soustraire du résultat les différentes charges obligatoires de la vie quotidienne ainsi que les crédits en cours
  3. Diviser le résultat obtenu par trois afin d’obtenir le montant des mensualités maximales remboursables
  4. Calculer le produit du montant des mensualités maximales par la durée du crédit en nombre de mois
  5. Enfin, c’est à partir de la somme obtenue que le banquier va calculer le montant total remboursable par le demandeur pourra emprunter et la durée de son crédit

Les solutions pour augmenter sa capacité d’emprunt

Remboursement intégral des crédits en cours : les crédits en cours étant pris en compte dans le calcul dans la capacité d’emprunt, leur absence va naturellement augmenter la capacité d’emprunt. Attention, si le remboursement anticipé de crédit est une opération légale, elle peut être payante. Comment financer une telle opération ? Pot commun de la famille, lissage des prêts à la consommation par la banque, attente de l’échéance.

Un apport personnel conséquent : s’il est généralement conseillé de présenter un apporter un apport personnel qui représente 10 % de la somme nécessaire, allez plus loin ! Cela diminue le montant du crédit, allégeant les mensualités de remboursement par la même occasion. Comment financer une telle opération ? Les économies personnelles, les aides financières proposées par l’Etat (PTZ, PEL, etc.), vente de biens personnels inutilisés, etc.

Le rachat de crédits : il consiste à regrouper tous les crédits en cours afin de ne payer qu’une seule mensualité au lieu de plusieurs. Cette solution va venir augmenter la solvabilité du demandeur, donc sa capacité d’emprunt.

Le dossier de demande travaillé et complet : revenus réguliers, leur origine, stabilité professionnelle, CDI, revenus locatifs, tous ces éléments, lorsqu’ils sont présentés de manière détaillée et recherchée rassurent les banquiers.

En conclusion

Augmenter sa capacité d’emprunt est difficile, mais pas impossible. Avec un dossier et des arguments solides, les banques sont plus à même de prendre le risque de financer leurs clients.

Dans la majorité des cas, les futurs propriétaires financent leur achat immobilier grâce à un prêt bancaire. Si vous êtes dans cette optique, voici ce qu’il faut savoir sur la fameuse « capacité d’emprunt ».

Capacité d’achat et capacité d’emprunt : faites la différence

Dans le jargon, on parle de capacité d’emprunt ou de capacité d’endettement. Il s’agit de la somme qu’un prétendant à la propriété peut emprunter dans le cadre d’un achat bien immobilier tout en étant capable de le rembourser, sans déséquilibrer son budget. Il rentre en compte dans le calcul de la capacité d’achat.

La capacité d’achat : explications

La capacité d’achat consiste en la somme d’argent qu’un futur acquéreur peut investir dans son projet immobilier. Elle est composée par le financement de la banque, de l’apport de personnel de l’acquéreur et de toutes les sommes qu’il peut réunir.

L’importance de connaître sa capacité d’emprunt et d’achat

La banque va devoir jauger la situation globale du futur acquéreur avant de décider de la somme qu’elle peut lui prêter. Avant de se lancer dans un projet immobilier, il est essentiel pour l’emprunteur de connaître sa solvabilité et la somme à laquelle il peut prétendre auprès de la banque. Il est également conseillé de faire le point sur les revenus d’un éventuel co-emprunteur, de l’apport personnel, du type de logement au centre du projet d’achat immobilier, de la durée souhaitée du prêt, du taux d’intérêt proposé par la banque.

Comment évaluer sa capacité d’emprunt ?

Naturellement, la situation financière d’une personne va évoluer au fil des années, aussi, il est important d’avoir une certaine visibilité, afin d’avoir en tête un montant payable chaque mois. Ceci permet également d’avoir une certaine crédibilité au moment de la demande de prêt auprès de la banque.

La capacité d’emprunt immobilier dépend de plusieurs éléments

  • Le taux d’endettement de l’emprunteur,
  • De la somme qu’il lui restera pour vivre
  • Le taux d’intérêt pratiqué par le prêteur,
  • La durée du prêt immobilier

Zoom sur le taux d’endettement

Il s’agit des dépenses obligatoires de l’emprunteur pour vivre en fonction de ses revenus, qui doivent être réguliers et stables.

Son calcul prend en compte plusieurs éléments :

  • Le total des revenus de l’emprunteur (salaires nets, 13e mois, revenus fonciers, professionnels non-salariés, pensions, placements) à l’exception de toute autre forme de revenus non garantis.

DIVISE PAR

  • Le total de ses charges fixes (crédits en cours, loyer, rentes à verser, mensualités payables si le crédit est accordé)

MULTIPLIE PAR 100

Un projet d’achat immobilier réussi nécessite que l’on se penche sérieusement sur sa situation financière, permettant ainsi de définir une capacité d’emprunt au plus juste. Lorsque l’exercice est bien mené, vous pouvez d’ailleurs demander l’aide de votre agent immobilier, la demande de crédit auprès de la banque est facilitée.