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De nombreux locataires ont vécu cette situation : leur futur propriétaire leur demande la présentation d’une caution. Voici ce que prévoit la loi sur la question, si vous souhaitez présenter une personne morale.

La caution de location : définition

Il s’agit d’une personne morale ou physique. Dans ce dernier cas :

  • Un membre de la famille ;
  • Un ami ;
  • Un tiers.

Dans tous les cas, elle est une personne solvable, donc, qui dispose de revenus suffisants et elle s’engage à payer les loyers et charges impayées par le locataire dont il est le garant. Elle doit également s’acquitter des intérêts liés à un retard de paiement ainsi que des frais de remise en état du logement, si ce dernier est dégradé.

Dans quel cas un propriétaire peut-il exiger une caution ?

Si la présentation d’une caution n’est pas une obligation légale, elle peut être exigée par le propriétaire potentiel dans les cas suivants et uniquement si le locataire n’est pas un apprenti ou un étudiant, si le propriétaire ne possède pas d’assurance contre les loyers impayés.

La caution ne doit pas obligatoirement vivre dans le même pays que le locataire et ne doit pas posséder, par exemple, la nationalité française.

Les documents justificatifs à réclamer à la caution

Dans le cas d’une personne physique :

1 seul justificatif de domicile

  • Carte d’identité française ou étrangère (avec photo) ;
  • Passeport français ou étranger (avec photo) ;
  • Permis de conduire français ou étranger (avec photo).

1 ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle

  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et si nécessaire la durée de la période d’essai ;
  • Copie de la carte professionnelle (profession libérale) ;
  • Copie du certificat d’identification de l’Insee comportant les numéros d’identification (travailleur indépendant) ;
  • Extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan) ;
  • Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprises commerciales) ;
  • Toute pièce récente attestant de l’activité professionnelle (autres cas).

1 ou plusieurs justificatifs de revenus

  • 3 derniers bulletins de salaire
  • 2 derniers bilans ou, si nécessaire, attestation des ressources pour l’exercice en cours délivrés par un comptable (non-salariés) ;
  • Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits établis par l’organisme payeur ;
  • Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
  • Justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers ;
  • Dernier avis d’imposition ou de non-imposition.

Être caution d’un futur locataire implique un rapport de confiance. C’est à cette personne que revient la responsabilité de financer tout manquement d’un locataire à ses obligations.

En tant que propriétaire bailleur, il peut arriver qu’un locataire cesse de payer son loyer, ce qui peut se révéler particulièrement problématique financièrement. Le mot d’ordre est l’immédiateté de votre action : il ne faut surtout pas attendre avant de contacter son garant, cette personne qui s’est engagée à prendre le relais dans un tel cas. Voici les étapes à suivre.

Rappel sur les engagements du garant d’un locataire

Le garant, également appelé caution, est une personne ou un organisme spécialisé qui s’est engagé sur l’honneur, à l’écrit dans un acte de cautionnement, qu’il prendra le relais financièrement si le locataire qu’il représente n’est plus en capacité de payer son loyer, charges, intérêts s’il y en a, frais de remise en état, si le logement a été dégradé.

Deux types de caution : la caution solidaire et la caution simple

La caution simple, principales caractéristiques :

  • En cas d’impayés, le propriétaire transmettra dans un premier temps par voie d’huissier un commandement de payer avec copie au garant.
  • En l’absence de réponse, le propriétaire enverra une lettre en recommandé avec AR, afin que le garant s’acquitte de la dette de la personne qu’il cautionne.

La caution solidaire, principales caractéristiques :

  • Le propriétaire peut s’adresser directement à la caution de son locataire, sans passer par le commandement à payer transmis par voie d’huissier. Pour cela, il lui enverra un commandement de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir

Un locataire peut avoir plusieurs cautions simples et cautions solidaires. En tant que propriétaire, vous ne pourrez vous adresser qu’à l’un d’entre eux en cas de non-paiement de loyer.

Comment contacter la caution d’un locataire ?

En annexe du bail de location, vous trouverez l’acte de cautionnement qui reprend toutes les informations relatives au garant : nom, prénom, adresse postale, numéro de téléphone, etc.

Comme la loi le prévoit, pour louer son logement, un propriétaire ou un bailleur doit produire, signer et faire signer un bail, également appelé contrat de location. On peut légitimement se demander si le garant, ou caution, c’est-à-dire la personne qui s’engage à supporter financièrement le locataire auprès du bailleur en cas de défaut de paiement du premier, doit également signer ce document.

Ce que dit la loi concernant le garant

D’après la loi du 6 juillet 1989 et sous peine de nullité (article 1326 du Code Civil et article 22-1, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989), le garant doit :

  • Prendre connaissance des informations énumérées sur le contrat de location et recevoir une copie du document.
  • Remplir un acte de cautionnement/un acte de caution solidaire sur lequel il mentionnera le montant exact du loyer ainsi que la durée de l’engagement (en nombre d’années pour qu’il ne soit pas considéré comme étant à durée indéterminée). À ce propos, la loi ELAN a supprimé l’obligation de la mention manuscrite du montant du loyer.
  • Mentionner qu’elle a « connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’il contracte »

De plus, la caution n’a pas l’obligation d’être présente lors de la signature du bail de location.

Contenu de l’acte de cautionnement/ acte de caution solidaire

L’acte de caution solidaire est donc un document légal grâce auquel la caution va officialiser son engagement à payer le loyer ainsi que les charges relatives à une location à la place du locataire, si ce dernier devient défaillant.

Étant donné son aspect légal, ce document doit mentionner certaines informations :

  • L’identité du garant ;
  • Celle du locataire ;
  • Celle du propriétaire ;
  • Le contrat de location pour lequel le garant se porte caution en précisant la date de signature de celui-ci et l’adresse exacte du bien loué.

Le document devra également décrire les obligations du garant en ce qui concerne le paiement :

  • Du loyer ;
  • Du dépôt de garantie ;
  • Des charges ;
  • Des réparations locatives ;
  • Le cas échéant les frais de procédure.

Autre spécificité de l’acte de caution solidaire : le garant doit préciser de façon manuscrite le loyer en chiffres et en lettres ainsi que la durée d’engagement, au maximum la durée initiale du bail puis deux renouvellements.

En cas de pluralité des locataires couverts par un seul garant, un acte de caution doit être signé par couple garant/locataire.

Par ailleurs, la loi ALUR prévoit que l’acte de cautionnement s’éteint 6 mois après le départ du locataire mentionné dans l’acte.

Pour résumer, l’acte de caution solidaire est document juridique formel, donc codifié. Tout manquement à cette codification peut mener à la nullité de l’acte. Cela pourrait empêcher le propriétaire de recouvrir à la justice contre le garant, si cela s’avère nécessaire.

L’acte de caution solidaire doit être paraphé et signé uniquement en présence du bailleur/propriétaire et du garant. L’acte peut être également rédigé par un notaire ou un huissier. Il fait ainsi l’objet d’un acte authentique, ce qui renforce la sécurité du propriétaire/bailleur quant à la validité de la garantie.

Avant le 25 novembre 2018, le garant devait reproduire des mentions manuscrites, sans rayure, avec le loyer en chiffres et en lettres, sous peine de nullité de l’acte.

Depuis le 25 novembre 2018, ces mentions manuscrites ne sont plus obligatoires. Par conséquent, la signature électronique est possible, mais non obligatoire.

Si un proche ou un ami vous demande de vous porter garant pour sa location, il s’agit d’un engagement qui demande réflexion. En effet, en cas de manquement au bail, les conséquences peuvent être lourdes pour la personne qui se porte caution. Toutefois, il est possible de se désengager de ce rôle.

Rôle du garant ou caution

Dans le cadre d’une location immobilière, le garant ou caution est une personne qui s’engage contractuellement auprès du propriétaire du futur locataire, à payer le loyer, les charges et les frais de remise en état du logement, si le locataire ne respecte pas les conditions de son bail.

Il existe 2 types de garants pour une location immobilière :

  • La caution solidaire : ici, dès le premier manquement du locataire, le garant est contacté par le propriétaire du logement.
  • La caution simple : ici, en cas de manquement du locataire le propriétaire devra suivre plusieurs procédures (huissier de justice, etc.) pour tenter de récupérer son dû. Une fois les moyens légaux épuisés, il pourra enfin se tourner vers le garant afin que ce dernier remplisse son rôle.

Deux lois pour clarifier les actes de caution

On parle ici des lois ALUR et Elan. Elles encadrent et simplifient les actes de caution tout en étant parfaitement claires pour la personne qui se porte garant.

Quelle durée d’engagement pour la caution ?

Lorsqu’il s’agit de cautionner la location d’un logement non meublé, le propriétaire demande généralement au garant de s’engager pour un bail (3 ans) et deux renouvellements (2X3 ans), soit un total de 9 ans.

Pour le logement meublé, le schéma d’engagement reste le même, mais pour une durée plus courte.

La date de fin d’engagement

Lisez attentivement l’acte de caution :

Si elle indique noir sur blanc une date de fin d’engagement en tant que garant, la caution est libre de se désengager de son rôle auprès du propriétaire.

Lorsqu’aucune date n’est indiquée sur le document, la caution peut se désister à n’importe quel moment. Il y a toutefois une nuance à prendre en considération si vous êtes en pleine réflexion : vous resterez redevable des dettes du locataire que vous cautionnerez jusqu’à la fin de son bail.

Lorsque le garant décide de quitter son rôle

La loi stipule qu’un garant n’a pas le droit de se désengager de son rôle avant la date d’échéance indiquée sur le contrat ou, en l’absence d’une date, la fin du bail.

C’est pourquoi il est essentiel pour une personne de bien réfléchir avant de s’engager auprès d’un futur locataire, aussi proche soit-il. Demander à une personne de se porter caution dans le cadre d’une location immobilière est un geste de confiance totale.

Si vous décidez pour une raison ou pour une autre de vous désengager en tant que caution, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, avant l’échéance de fin.

La lettre doit mentionner :

  • Les informations relatives au bien immobilier loué (adresse, nom du locataire),
  • La date effective du désengagement

Que le garant ne sera plus redevable des dettes contractées après cette échéance