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Quels sont les charges et frais déductibles des revenus fonciers ?

Lorsque vous percevez des loyers à travers la location d’un bien immobilier non meublé, ces revenus sont appelés revenus fonciers et ils sont imposables. Toutefois, la loi prévoit des déductions qu’il est important de connaître pour faire baisser la facture dans le cadre du régime réel. Voici ce qu’il faut retenir sur cette question essentielle si vous souhaitez notamment acheter un bien immobilier et le mettre en location !

La différence entre revenu global et revenu foncier

Le ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance rappelle que :

« Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers.

Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent dans votre revenu global.

En résumé, votre revenu global = revenus fonciers + autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite, etc.) ».

La différence entre régime réel et régime micro-foncier

Lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, et que les biens mis en location ne bénéficient pas d’un régime particulier, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier.

Vous pouvez cependant décider d’opter pour le régime réel. Cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Voici les différences entre les 2 régimes d’imposition :

  • Le régime réel : il permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale
  • Le régime micro-foncier : vous ne déclarez pas vos charges au réel, mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier.

Les charges foncières déductibles fiscalement dans le cadre du régime réel

Un propriétaire est autorisé à déduire les charges suivantes de ses impôts fonciers :

  • Frais de gestion et d’administration du bien (concierge, gestion immobilière, syndic, etc.) ;
  • Impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire ;
  • Factures pour réparation et entretien sauf pour des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement du bien ;
  • Provisions pour charge si le bien est situé dans une copropriété ;
  • Charges locatives, si le propriétaire n’a pas récupéré ces frais auprès de son locataire au 31 décembre de l’année suivant sa démission du logement ;
  • Indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire ;
  • Primes d’assurance ;
  • Intérêts et frais d’emprunt.

S’il respecte les conditions suivantes :

  • Les charges doivent être liées uniquement au bien immobilier mis en location ou colocation. Le bien doit appartenir au propriétaire bailleur ;
  • Les charges avoir été acquittées pendant l’année concernée sur la déclaration de revenus fonciers ;
  • Pouvoir être justifiées sur production des factures, quittances et autres documents justificatifs, à la demande du service des impôts
  • La liste des frais et charges déductibles des revenus fonciers est définie aux articles 29 et 31 du Code Général des Impôts.
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Le taux d’endettement, critère essentiel du crédit immobilier

Si vous projetez d’acheter un bien immobilier, il convient de prendre en considération plusieurs facteurs afin de préparer votre dossier et convaincre la banque de vous accorder un prêt. Parmi les éléments à soigner, il y a le taux d’endettement, dont va dépendre votre capacité d’emprunt. Pour résumer, plus un taux d’endettement est bas, plus vous augmentez vos chances de décrocher votre crédit intéressant.

Pourquoi le taux d’endettement est-il aussi important ?

Avoir pour projet d’acheter un bien immobilier est tout à fait louable, mais il est également important de pouvoir vivre correctement une fois la transaction terminée. Ce que les banques appellent le « reste à vivre » est un élément sur lequel il faut se pencher sérieusement avant même de démarcher les banques.

Il s’agit concrètement de l’argent qu’il reste une fois toutes les factures et dettes payées à la fin du mois. Cet argent va servir à financer les besoins quotidiens de chaque membre du foyer, d’épargner et de pouvoir faire face aux imprévus de la vie.

Comment calculer son taux d’endettement actuel ?

Le taux d’endettement est composé de deux facteurs :

  • Des revenus mensuels : salaire de l’emprunteur, salaire du co-emprunteur s’il y en a un, autres revenus mensuels (Allocations familiales, primes, pensions, etc.) ;
  • Des charges mensuelles : loyer, crédit immobilier en cours, crédit à la consommation, autres charges mensuelles (pension alimentaire, etc.)

Ne sont pas prises en considération les gratifications et primes variables

Quelle est la vraie limite du taux d’endettement ?

Les organismes de crédit tentent de ne pas dépasser les 33 % de taux d’endettement. Pourquoi ? Tout simplement afin que les emprunteurs puissent rembourser leurs mensualités tout en continuant à vivre correctement sans avoir de difficultés financières.

Quoi qu’il en soit, cette limite n’est pas gravée dans le marbre, puisque dans certains cas précis, le taux d’endettement est plus haut :

  • Pour les faibles revenus ;
  • Pour les gros revenus ;
  • Dans certains cas de montages financiers.

Comment réduire efficacement son taux d’endettement pour acheter un bien immobilier ?

Plusieurs solutions s’offrent aux futurs acquéreurs dont le taux d’endettement dépasse le seuil théorique mis en place par les organismes financiers :

  • L’allongement de la durée du prêt ;
  • Remboursement anticipé des crédits à la consommation ;
  • Regroupement de crédits ;
  • Demander un rachat de crédit à la banque ;
  • Augmenter son apport en empruntant à ses proches ;
  • Négocier le prix du bien qui vous intéresse à la baisse.
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Achat immobilier : comment choisir la bonne copropriété ?

Si vous projetez d’acheter un bien immobilier, peut-être ce dernier sera-t-il situé au sein d’une copropriété. Voici les critères à analyser afin de choisir la copropriété idéale, qui consolidera votre sentiment d’avoir fait le bon choix !

Bien étudier les charges de copropriété

En achetant un bien au sein d’une copropriété, vous deviendrez redevable de ce que l’on appelle les charges de copropriété. Elles sont votées en assemblée générale et sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la surface qu’ils ont achetée au sein de l’immeuble.

Il est important de bien se renseigner sur ces frais en demandant des documents illustrant les montants payés auparavant. Pensez également à demander les derniers procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété pour être au courant des travaux prévus, afin de ne pas être pris au dépourvu.

Bien étudier la zone où se situe le logement

Écoles, transports, magasins alimentaires : les commodités essentielles sont-elles proches ou allez-vous devoir compter sur votre véhicule au quotidien ? Cette question est essentielle que l’on soit seul, en couple ou en famille !

La démographie de la copropriété

Quel sera votre voisinage si vous achetez un appartement dans la copropriété qui vous intéresse ? Prenez en considération vos envies, votre mode de vie, vos besoins et dressez le portrait du logement idéal que vous souhaitez acheter avant de sauter le pas et surtout, discutez-en avec votre agent immobilier !

La « réputation » de la copropriété

Simple question : en combien de temps un appartement se vend-il dans l’immeuble ? La réponse vous permettra non seulement de vous préparer à une éventuelle revente dans le futur, mais surtout, elle vous permettra de déceler d’éventuels vices cachés.

Faites des recherches sur le quartier

Le quartier dans lequel se trouve la copropriété a toute son importance ! Des constructions sont-elles prévues à court ou moyen terme ? Allez-vous perdre en tranquillité ? Allez-vous perdre la vue sur le parc depuis votre salon ? Là encore, votre agent immobilier vous aidera à trouver des réponses concrètes. Ces facteurs auront une incidence sur la valeur future de votre bien.

Réussissez l’achat de votre bien immobilier au sein d’une copropriété en prenant en considération ces quelques critères. N’oubliez pas également que votre agent immobilier est à même de vous apporter des réponses concrètes, basées sur ses connaissances pointues du secteur et de la région.

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Charges de copropriété : comment ça marche ?

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Vous prévoyez d’acheter un bien immobilier au sein d’une copropriété et vous serez redevable de charges. Que savez-vous sur ces frais obligatoires et que dit la loi ? Notre article vous en parle en détail.

Charge de copropriété : définition

On parle de charges de copropriété lorsque toutes les dépenses inhérentes à l’entretien d’un immeuble sont partagées entre les propriétaires. Ces charges, qui sont destinées à assurer le maintien et le bon fonctionnement de la copropriété, sont calculées en fonction de la taille du bien de chaque propriétaire. On dit donc que les charges sont réparties.

Les modalités de répartition des charges de copropriété sont fixées selon le décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Concernent cette dernière, elle complète le règlement de copropriété et les décisions prises en assemblées générales. Cet ensemble peut également faire intervenir, lorsque cela est nécessaire, certaines dispositions du Code civil, le droit commun et la jurisprudence.

Calcul de la répartition des charges

Pour calculer les charges qui reviennent à chaque propriétaire, différents éléments seront pris en compte :

  • La différence de valeurs des appartements,
  • La différence de valeurs des lots (appartement, parking, cave, etc.) qui appartient à chaque propriétaire,

Ceci explique pourquoi les charges ne sont pas les mêmes pour chaque propriétaire dans un même immeuble

Les charges du copropriétaire

Les charges de copropriété sont réparties en fonction de leur utilisé, leur origine et leur type. Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 établissent deux catégories de charges :

  • Les charges générales destinées au maintien, à l’administration et à l’entretien des parties dites communes, dont la peinture des parties communes, gardien, fonctionnement du syndic, réparation dans les parties communes, etc. Ces charges doivent être payées par tous les copropriétaires et calculées en fonction des lots de chacun, hors parties communes.
  • Les charges spéciales sont quant à elles destinées :
    • Aux éléments collectifs, tels que le ménage, les réparations d’ascenseur,
    • Aux équipements communs tels que les portes d’accès au parking, le chauffage, la serrure de la porte d’entrée, etc.

Citons également :

  • Les charges destinées à l’entretien et au maintien des locaux communs, auxquels accèdent les habitants de l’immeuble,
  • Les charges privatives destinées à couvrir les dépenses liées aux locaux d’un propriétaire en particulier,
  • Les charges exceptionnelles, réparties entre tous les propriétaires et destinées à couvrir de gros travaux sur la structure même de l’immeuble

Attention, tous les propriétaires ne sont pas logés à la même enseigne, en sachant que les propriétaires de biens situés au rez-de-chaussée ne participeront pas financièrement aux réparations de l’ascenseur. Au contraire, ceux dont le bien est situé plus haut, à un étage supérieur, devront payer des charges plus élevées.

Cependant, l’absence de répartition est hors-la-loi, aussi, il ne faut pas hésiter à se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier, puis de la justice pour éclaircir la situation.

Les autres charges

Toutefois, en plus des charges citées ci-dessus, il peut arriver que les propriétaires soient amenés à payer d’autres frais, par exemple les provisions, les avances ou les dépenses du syndic pour envoyer un courrier en accusé / réception à un copropriétaire (par exemple, dans le cadre d’une mise en demeure).

Pour y voir plus clair, avant d’acheter un bien, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier. Il vous aidera à étudier et à comprendre les divers documents liés à la copropriété et au calcul des charges appliquées à chaque propriétaire.

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