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Les avant-contrats : promesse de vente et compromis de vente

L’achat d’un bien immobilier implique diverses formalités avant la signature de l’acte de vente définitif. Pour permettre à l’acheteur de finaliser son crédit immobilier et aux deux parties de s’engager, la promesse et le compromis de vente sont des outils couramment utilisés. Dans cet article, IFF TRANSACTION vous invite à explorer en détail les différences entre ces deux types d’avant-contrats.

La promesse de vente : une option pour le vendeur

La promesse de vente, parfois qualifiée de « unilatérale, » n’engage que le vendeur. Elle permet à ce dernier de réserver le bien à un futur acquéreur pour un prix défini dans le contrat et une durée limitée. En échange, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, généralement équivalente à 10 % du prix de vente, hors frais de notaire. La promesse de vente doit respecter un formalisme strict. Elle doit être rédigée de manière explicite et signée soit devant un notaire, soit sous seing privé. L’acquéreur doit ensuite confirmer son intention d’achat en levant l’option dans le délai préalablement convenu.

Le compromis de vente : un engagement mutuel

À l’inverse de la promesse, le compromis de vente est un contrat « synallagmatique » qui engage les deux parties, à savoir le vendeur et l’acheteur. Sa signature ne nécessite pas de versement d’indemnité, mais il oblige les deux parties à conclure la transaction selon les termes convenus. L’offre d’achat est généralement rédigée par l’acquéreur, ce qui l’oblige à poursuivre la vente en cas d’acceptation par le vendeur. Le vendeur, pour sa part, ne peut pas se rétracter s’il accepte une somme précise ou une offre « au prix. »

La promesse de vente donne la possibilité de se rétracter

Dans le cadre d’une promesse de vente, le vendeur peut annuler la transaction tant que l’acheteur n’a pas levé l’option. Cependant, gardez en tête que cette rétractation peut lui coûter cher, incluant la perte de l’indemnité d’immobilisation et des dommages et intérêts pouvant atteindre jusqu’à 20 % du prix du bien. En cas de rétractation après la levée de l’option, l’acheteur a deux options : choisir d’être indemnisé, comme expliqué précédemment, ou procéder à une vente forcée du bien immobilier en saisissant le tribunal de grande instance.

L’acheteur souhaite se désister : que se passe-t-il ?

Si l’acheteur décide de se désister et ne lève pas son option, il perd son indemnité d’immobilisation, qui revient au vendeur. Toutefois, en cas de désistement dû à la réalisation d’une clause suspensive de la promesse de vente, comme l’impossibilité de trouver un prêt immobilier, l’acheteur peut se désengager tout en récupérant son indemnité d’immobilisation.

En conclusion

Vous l’aurez compris, la promesse de vente offre une porte de sortie à l’acheteur tout en garantissant une indemnisation au vendeur en cas de rétractation. Bien que moins courante que le compromis de vente, qui engage les deux parties, elle peut séduire les deux parties par sa souplesse. Le choix entre ces deux contrats dépend des préférences et des besoins des parties impliquées. Quel que soit le contrat choisi, prenez toujours le temps de vous assurer de la conformité de tous les éléments et des mentions légales pour une transaction immobilière sans accroc. Pour un accompagnement professionnel dans vos démarches immobilières, n’hésitez pas à faire appel à un agent immobilier d’IFF TRANSACTION.

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Le compromis de vente : étape cruciale de l’achat d’un bien immobilier

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Si le compromis de vente est naturellement évoqué dans le cadre d’un achat immobilier, on ne souligne jamais assez son importance pour une transaction sereine et réussie. En signant ce document, également appelé avant-contrat, les deux parties, le vendeur et l’acquéreur, vont officialiser leur accord concernant le prix et l’objet de la vente.

Le compromis de vente n’équivaut pas à une promesse de vente

Avant toute chose, il est important de savoir que la promesse de vente n’équivaut pas au compromis de vente.

Les Notaires de France rappellent qu’à travers le compromis de vente, « le vendeur et l’acquéreur s’engagent à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s’impute sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout.

Toutefois, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur. ».

Plus clairement, les deux parties signent un compromis de vente lorsqu’ils sont absolument certains de vouloir conclure la transaction, le document les engageant définitivement, sauf présence d’une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l’une ou des 2 parties.

Deux possibilités

Le site officiel de l’Administration française explique que le compromis de vente peut être signé de deux manières :

Acte sous signature privée : acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d’un notaire (par exemple, un contrat) réalisé directement par le vendeur et l’acheteur ou avec l’appui d’un agent immobilier par exemple

Acte authentique : document établi par un officier public compétent (notaire, huissier, officier d’état civil), rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même force qu’une décision judiciaire établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois).

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Promesse de vente : comment ce document protège-t-il le vendeur et l’acheteur ?

La promesse de vente, que l’on appelle également promesse unilatérale de vente (PUV), scelle les conditions d’une transaction immobilière tout en offrant des garanties aussi bien au vendeur qu’à l’acquéreur. Ce qu’il faut retenir sur le sujet.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

On signe la promesse de vente quelques mois avant l’acte de vente définitif chez le notaire, il s’agit donc d’un avant-contrat. Elle est différente du compromis de vente puisqu’elle permet à l’acquéreur potentiel de changer d’avis sur sa décision d’acheter le bien immobilier dont il est question dans cette transaction. En revanche, elle oblige le vendeur à réserver son logement à l’acquéreur mentionné sur le document.

La promesse de vente n’est pas obligatoire, néanmoins, nous vous conseillons fortement d’y avoir recours puisqu’elle permettra de fixer un délai, par exemple pour la vérification d’absence de servitude sur le bien, la purge du droit de préemption ou encore l’obtention du prêt du côté de l’acquéreur.

Le document doit contenir :

  • Désignation du vendeur et de l’acheteur et la signature des deux parties ;
  • Désignation du bien Identification du bien : adresse et description détaillée ;
  • Origine du bien : si le bien est issu d’une vente précédente, il devra mentionner l’identité du propriétaire précédent ;
  • Le délai d’expiration de la promesse afin que l’acheteur puisse exprimer sa décision ;
  • Le prix de vente du bien ;
  • Les modalités de paiement ;
  • Les diagnostics techniques : s’il y a lieu ;
  • Les honoraires et l’identité de l’agent immobilier ;
  • Le délai de rétractation : obligatoire, de 10 (dix) jours et uniquement pour l’acquéreur

Quand signer la promesse de vente ?

Une fois que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur le prix du bien immobilier, la promesse de vente vient officialiser les modalités de vente, le prix négocié, la date limite de signature de la vente, etc.

Promesse de vente et compromis de vente : quelles différences ?

Si l’un comme l’autre est un avant-contrat, la promesse de vente oblige le vendeur à réserver son bien immobilier à l’acquéreur désigné sur le document. En revanche, ce dernier peut se désister (contre paiement d’une indemnité d’immobilisation au vendeur) ou alors attaquer le vendeur en justice pour obliger la vente du bien.

Signature du compromis de vente

On peut signer le compromis de vente chez le notaire ou sous seing privé.

Pour en savoir plus sur la promesse de vente, n’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel de l’immobilier !

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Zoom sur les clauses suspensives d’un compromis de vente

En intégrant des clauses suspensives dans un compromis de vente, cela permet au vendeur et à l’acheteur de se protéger en cas de survenue ou pas de certains événements. Quelles sont ces conditions ?

Clauses suspensives : définition

Le futur acquéreur d’un bien immobilier peut renoncer à la promesse de vente si une condition convenue dans l’avant-contrat n’est pas respectée. C’est ce que l’on appelle la « condition suspensive ».

En revanche, la vente devient définitive si la condition suspensive est respectée.

Les différentes conditions suspensives

La clause suspensive d’obtention de prêt : Il s’agit de la clause la plus courante. Selon le site officiel de l’Administration française, la condition suspensive permet au futur acquéreur d’un bien immobilier de renoncer à la promesse de vente s’il n’obtient pas le prêt immobilier demandé.

Lorsque la vente est financée en tout ou partie par un prêt immobilier, la promesse de vente doit :

  • D’une part, le mentionner ;
  • Et d’autre part comporter une condition suspensive d’obtention du prêt.

Si le prêt immobilier est refusé, le futur acquéreur peut renoncer à la promesse de vente sans aucun frais. Il doit alors être intégralement remboursé des sommes versées au vendeur ou au professionnel de l’immobilier. En revanche, si le prêt est accordé, la vente devient définitive.

La condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier : si l’acquéreur procède en même temps à la vente d’un bien immobilier dont il est actuellement le propriétaire, cette clause lui permet de ne pas réaliser son achat si son projet de vente n’aboutit pas en parallèle.

La condition suspensive de réalisation de travaux : elle engage le propriétaire du bien à vendre à réaliser des travaux dans son bien afin de sceller la vente.

La condition suspensive d’obtention de permis de construire : l’acquéreur peut décider de ne pas acheter le terrain qui l’intéresse s’il n’obtient pas de permis de construire.

Une clause suspensive claire et très détaillée

La clause suspensive étant légale, rapprochez-vous de votre agent immobilier / notaire pour sa rédaction. Cette dernière doit contenir des termes légaux et être suffisamment claire pour faire office de preuve en cas de litige.

 

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Covid-19 et confinement – que faire si vous êtes en train d’acheter un bien immobilier ?

Le confinement est une période suffisamment compliquée pour que vous n’avez pas à ajouter un stress supplémentaire, notamment si vous êtes en train d’acheter un bien immobilier. Voici ce qu’il faut retenir si vous êtes dans l’attente d’une promesse ou d’un compromis de vente chez le notaire.

Les taux étaient très bas, alors, vous avez enfin réussi à décrocher un prêt immobilier pour concrétiser votre projet : acheter un appartement, un studio, une maison ou une ville. Or, pendant  la phase de signature du compromis ou de la promesse de vente chez le notaire, la nouvelle est tombée : confinement obligatoire pour toute la population, impossible de poursuivre la procédure d’achat.

L’avocate Elisa Bocianowski, associée en immobilier au sein du cabinet d’avocats Simmons & Simmons a répondu aux personnes qui venaient de faire une offre d’achat pour un bien immobilier dans un récent numéro numérique du Figaro Immo.

Une offre d’achat immobilier avant le confinement est-elle encore valable ?

Elisa Bocianowski explique que l’acquéreur qui a présenté une offre d’achat d’un bien immobilier peut contacter le vendeur pour s’accorder sur une prolongation de sa durée de validité, le temps d’organiser la signature d’un compromis de vente ou d’une promesse. Si les agences immobilières et les études notariales sont fermées au public, il reste possible de signer un compromis ou une promesse sous seing privé (et par voie électronique).

Les professionnels peuvent-ils rédiger les compromis à distance ?

Le vendeur et l’acquéreur ont la possibilité de demander à un notaire ou à un agent immobilier de préparer le compromis ou la promesse en télétravail et se l’adresser mutuellement par courrier pour la contresigner.

En tout état de cause, il faut prévoir une durée de validité suffisamment longue dans la promesse afin que les acquéreurs disposent du temps nécessaire pour mettre en place le prêt avec leur banque et que le vendeur et le notaire puissent rassembler les documents obligatoires pour la vente.

Qu’en est-il des conditions suspensives du compromis ou de la promesse de vente du bien immobilier ?

Les acquéreurs peuvent également essayer de solliciter des conditions suspensives supplémentaires, par exemple, la visite d’un architecte ou d’une entreprise de travaux pour estimer le coût d’une rénovation, voire une faculté de dédit (moyennant le cas échéant une indemnité d’immobilisation) pour pouvoir se rétracter au-delà du délai légal de rétractation.

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Le notaire : un allié essentiel pour acheter et vendre son bien

Le notaire est un intervenant incontournable dans toute transaction immobilière. D’ailleurs, l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat définit les notaires comme des « officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».

L’achat et la vente d’un bien immobilier

3 étapes

L’achat et la vente d’un bien immobilier se déroule de la manière suivante :

  • Signature du compromis de vente,
  • Formalités notariales,
  • Signature de l’acte définitif

2 types d’actes

  • Par acte authentique, qui est définit par l’article 1317 du Code civil de la manière suivante : « celui qui a été reçu par des officiers ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises ». Ici, l’intervention du notaire est obligatoire et l’acte faisant foi, il ne peut être contesté (article 1319 du Code Civil).
  • Sous seing privé (ou sous signature privée), décrit quant à lui comme étant une convention écrite établie par les parties elles-mêmes ou par un tiers, qui a été signée par elles ou par une personne qu’elles ont constituée pour mandataire en vue de régler une situation contractuelle (vente, location, etc.). Ici, le notaire n’est pas obligatoire, sauf si l’on prend en compte l’article 1322 du Code Civil qui dit que « l’acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l’oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l’ont souscrit et entre leurs héritiers et ayant cause, la même foi que l’acte authentique ». En résumé, une vente ou un achat immobilier sous signature privée est tout à fait opposable aux parties et aux héritiers et ayant cause !

Le rôle du notaire

C’est un juriste libéral. Il est le seul professionnel à être autorisé à prendre en charge la partie juridique dans le cadre d’une vente ou d’un achat immobilier. Au-delà de cet aspect, il a pour mission de connaître le marché immobilier et des prix pratiqués, ce qui lui permet de déterminer la valeur des biens et de procéder à aux expertises immobilières.

Nommé par le ministère de la Justice, le notaire œuvre pour le compte de l’état, aussi, sa signature et son cachet font foi sur les actes liés à la vente et à l’achat d’un bien.

Obligation d’engager un notaire : quand ?

Compromis de vente : ici, il n’est pas obligatoire d’engager un notaire, même s’il peut intervenir pour négocier un prix pour l’acheteur, le conseiller, lui proposer des biens à la vente, etc.

Préparation de la vente : deuxième étape sur les trois citées ci-dessus, la préparation de la vente consiste en une succession de formalités, dont certaines doivent être prises en charge par un notaire :

  • Vérification de la propriété du bien,
  • Vérification de la validité du titre de propriété du vendeur,
  • Vérification du permis de construire et de l’attestation de dommages-ouvrage si le bien vendu a été agrandi entre son achat et sa vente,
  • Encaissement sous un compte-séquestre des 10 % versés par l’acheteur,
  • Rédaction de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) qui sera adressée à la mairie afin de purger l’éventuel droit de préemption de la commune,
  • Demande de certificat d’urbanisme auprès de la mairie pour vérification que le bien n’est pas grevé de charges ou servitudes de nature à le rendre inutilisable,
  • Vérification de la situation hypothécaire du bien,
  • Enquête auprès du syndic de l’immeuble, s’il s’agit d’un appartement en copropriété, afin de déterminer la situation du vendeur par rapport aux charges et pour connaître les travaux et procédures en cours
  • Vérification de l’état civil des parties,
  • Vérification de l’établissement des diagnostics obligatoires,
  • Vérification du contrat de location si le bien à vendre est loué,
  • Validité du congé adressé au locataire dans le cadre de la vente s’il y a lieu,
  • Etc.

Acte de vente définitif : ici, les deux parties doivent procéder devant notaire s’ils sont toujours d’accord sur le prix et le bien immobilier en lui-même. Tout différend doit être pris en charge par le tribunal. De plus, c’est le notaire qui va :

  • Remettre l’attestation de propriétaire au nouveau propriétaire du bien,
  • Conserver l’acte de vente,
  • Le publier à la conservation des hypothèques,
  • Envoyer une copie de l’acte au nouveau propriétaire

En résumé

Il est fortement conseillé de passer par un notaire dans le cadre d’un achat ou de la vente d’un bien, y compris si cette étape nécessite des dépenses supplémentaires. Ce professionnel avisé, familier des lois, mais également des tendances du marché immobilier saura vous aiguiller, que vous soyez vendeur ou acheteur.

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Immobilier et compromis de vente : 4 points à vérifier avant de signer

On peut le dire, l’achat d’un bien immobilier représente pour beaucoup un moment important de la vie, un évènement notable, aussi, il est important que tout se passe de manière claire et fluide. Parmi les nombreux éléments avec lesquels jongler, on retrouve le compromis de vente. Ce document engage l’acheteur et le vendeur sur la vente à venir et le prix. Cet avant-contrat comporte des points essentiels, à comprendre avant de signer.

Le compromis de vente

Une fois que le contrat de réservation du bien à vendre est signé, il est temps de se pencher sur le compromis de vente. Cet ensemble de documents, rédigé par un notaire voire l’agent immobilier, doit être signé en trois exemplaires par l’acquéreur et le vendeur.

Un exemplaire est remis par voie postale à l’acquéreur et au vendeur un mois avant la signature du contrat de vente définitif. Dans le cas de l’acquéreur, il dispose d’un délai de réflexion de 10 jours (loi Macron) à compter de la date de réception du compromis de vente. Durant cette période, il va confirmer sa décision d’achat ou alors, de changer d’avis, tout simplement. Il va également pouvoir en profiter pour vérifier que le compromis comporte tous les éléments essentiels.

Bon à savoir : dans le cas où le 10e jour de réflexion tombe un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est étendu jusqu’au prochain jour ouvré.

Les points à vérifier sur le compromis de vente

Si certains des points énumérés ci-dessous viennent à manquer dans le compromis de vente, il convient de se tourner vers le notaire afin qu’il les ajoute.

Le délai d’obtention du prêt

Le compromis de vente doit offrir un délai d’obtention suffisamment long pour négocier le prêt auprès de la banque. Le délai idéal est de 3 mois, en dessous, cela risque fortement gêner les différentes étapes de la recherche de financement.

Les conditions suspensives

Le compromis doit énumérer toutes les conditions susceptibles d’annuler la vente d’un bien immobilier :

  • Refus de prêt de la part de 3 banques prouvée par une lettre de banque,
  • Refus de permis de construire,
  • Apparition de servitudes cachées,
  • Non-réalisation de travaux promis par le vendeur,
  • Promesse du vendeur de livrer le logement vide à la date convenue, sous peine de pénalité
  • Exercice d’un droit de préemption par la commune

Le décompte des charges

Le compromis doit reprendre en annexe le montant des charges annuelles payées au Syndic pour l’appartement sur au moins les deux dernières années, sinon trois. Il s’agit du décompte des charges.

Les diagnostics

En l’absence des diagnostiques techniques dans le compris de vente, il est important de vérifier l’état du bien rapporté par le vendeur correspond à la réalité :

  • Surface « loi Carrez »
  • L’état de l’installation intérieure d’électricité,
  • L’état de l’installation intérieure de gaz « naturel »,
  • Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP),
  • L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,
  • L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment,
  • L’état des risques naturels et technologiques,
  • L’état des installations d’assainissement non collectif, 
  • Le diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE)

La différence entre promesse et compromis de vente

Bien qu’ils soient tous les deux des avant-contrats, le compromis et la promesse de vente sont deux documents différents, signés avant l’acte de vente.

En effet, dans la promesse de vente, le vendeur du bien s’engage à vendre son bien à un certain prix auprès de l’acquéreur. Ce document oblige à vendeur à tenir parole, aussi, il n’a plus le droit de se rétracter tandis que l’acquéreur peut se désengager pour différentes causes légitimes.

Quant au compromis de vente, il engage l’acheteur et le vendeur comme l’indique l’Article 1589 du Code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.

La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. »

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