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Dans le contexte de l’immobilier neuf, plus précisément celui de la VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), on parle de défaut de conformité lorsqu’on constate qu’un bien livré ne présente pas les caractéristiques ou les qualités convenues par le contrat de vente. Quels sont les recours légaux possibles dans un tel cas ?

Qu’est-ce qu’un défaut de conformité dans le cadre d’un programme immobilier neuf ?

En achetant un bien immobilier en VEFA, l’acquéreur s’attend naturellement à trouver un logement dont les caractéristiques correspondent de manière identique à celles décrites sur le contrat, le plan et la notice descriptive. Quant aux caractéristiques, il s’agit :

  • De l’adresse physique du bien et de sa localisation au sein de la copropriété ;
  • D’un descriptif détaillé (surface, agencement, nombre de pièces, surface de chaque pièce, caractéristiques, matériaux utilisés, annexes, s’il y en a, etc.) ;
  • Des équipements livrés avec le bien ;
  • Des matériaux utilisés pour la construction.

Il peut malheureusement arriver qu’il y ait des différences, visibles immédiatement ou invisibles, entre les éléments promis par le contrat et le produit livré. C’est dans un tel cas qu’on parle de défaut de conformité. On distingue de catégories de défauts de conformité :

  • Les défauts de conformité non substantiels : peu importants, facilement rattrapables, qui n’empêchent pas l’achèvement du bien immobilier.
  • Les défauts de conformité substantiels : suffisamment importants pour empêcher le constat d’achèvement du bien immobilier jusqu’à leur réparation.

Dans le cas de défauts de conformité invisibles dans l’immédiat ou à l’œil nu, vous disposez d’un délai de 10 à compter de la date de réception du bien immobilier pour saisir la justice.

Rédiger un procès-verbal pour relever les défauts de conformité

La visite de livraison, à laquelle on procède lorsque le logement est déclaré comme achevé par le promoteur, est le moment parfait pour vérifier la correspondance entre le contrat de vente et le résultat. Il est donc essentiel de regarder chaque pièce, de mesurer, toucher, tester (portes, fenêtres, robinets, prises électriques, etc.). Pour une visite réussie, il est important de se munir de tous les documents remis par le promoteur et concernant justement les caractéristiques du bien.

En cas de défaut de conformité, utilisez le procès-verbal de livraison pour exprimer ce que l’on appelle « les réserves », c’est-à-dire les inadéquations constatées. En le remettant au promoteur, celui-ci doit œuvrer à faire coïncider le logement livré et les descriptions du contrat.

Bon à savoir

Attention à bien discuter avec le promoteur et à bien lire le contrat de vente de votre logement neuf. En effet, certains éléments peuvent être confondus avec des défauts de conformité alors qu’ils respectent en réalité une clause d’équivalence. À travers cette clause, le promoteur se donne le droit de mettre en œuvre des matériaux et des équipements dont la qualité ou la marque sont différentes, mais équivalentes à ce qui est indiqué dans le contrat et la notice descriptive.

Rétention des 5 % du prix de vente restant à payer

La constatation d’un défaut de conformité vous donne le droit de retenir les 5 % du prix restant à payer. Attention, la loi exige que vous passiez par un notaire ou par la Caisse des Dépôts et consignation pour consigner la somme.

Le promoteur pourra récupérer les 5 % en question une fois les travaux de réparation effectués.

Quels sont les délais légaux pour signaler un défaut de conformité immobilier ?

Si vous avez manqué un défaut au moment de la visite de livraison, vous disposez d’un délai légal d’un mois après la livraison pour vous faire entendre par le promoteur. Pour cela, il suffit de lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

Que faire lorsqu’un promoteur immobilier ne répare pas les défauts de conformité signalés ?

Lorsque le promoteur n’agit pas malgré votre signalement, vous disposez d’un délai de 13 mois à partir de la date de livraison du bien immobilier pour saisir la justice. Vous pourrez réclamer :

  • Des dommages et intérêts ;
  • Ou la conclusion de la vente ;
  • Ou une diminution du prix de vente.