Bien emprunter pour acheter un bien immobilier, cela se prépare ! Investissement financier important, il doit pouvoir couvrir tous les frais inhérents à un tel projet tout en permettant à l’emprunteur de subvenir à ses besoins. Voici ce qu’il faut prendre en considération pour calculer le bon montant à emprunter.
Quelles dépenses doit couvrir un crédit immobilier ?
Outre le prix du bien immobilier, l’emprunt va pouvoir servir à couvrir les autres frais inhérents à ce type d’investissement.
Les frais d’agence
Situés généralement entre 3 et 10 %, les frais d’agence peuvent être financés par l’apport personnel de l’acheteur. Dans tous les cas, les frais d’agence sont indiqués sur le compromis. Il est également précisé si c’est à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.
Si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur et financés par un prêt bancaire, le notaire, qui percevra les fonds, versera directement la somme à l’agence immobilière à la fin de la transaction.
Les frais de notaire
Fixés de 2 à 3 % du prix de vente pour un logement neuf et de 7 à 8 % du prix de vente pour un bien immobilier ancien, les frais de notaire incluent les taxes (80 % de la somme) à payer à l’État dans le cadre d’un tel achat.
L’assurance de prêt immobilier
Facultative, mais fortement recommandée, l’assurance emprunteur est une sécurité financière aussi bien pour la banque que l’emprunteur. Elle constitue une part importante du remboursement d’un crédit immobilier.
Les frais de dossier
Ici, il s’agit de rémunérer la banque pour tout le traitement du dossier de demande de crédit. Négociables, ils peuvent se présenter sous la forme d’un forfait ou d’un pourcentage.
La garantie de prêt immobilier
Elle existe pour protéger l’établissement prêteur au cas où l’emprunteur n’est plus en capacité de rembourser son crédit immobilier.
Emprunt immobilier : c’est la banque qui décide !
En effet, dans les faits, la banque se base sur plusieurs critères pour décider du montant qu’elle va prêter à un futur acquéreur immobilier :
- La situation financière personnelle de l’emprunteur ;
- Sa situation professionnelle ;
- Son comportement bancaire ;
- Son apport personnel.
La fameuse capacité d’emprunt dépend donc du rapport entre les revenus de l’emprunteur et ses charges. L’objectif est d’éviter toute situation de surendettement, avec un taux d’endettement maximal n’excédant pas 35 %, comme fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Appelé dans le jargon le « taux d’effort », il s’agit de maintenir l’équilibre entre les remboursements mensuels effectués par l’emprunteur dans le cadre de son crédit immobilier et son niveau de vie.
Zoom sur l’importance de l’apport personnel
Non obligatoire, l’apport personnel est un atout trop souvent sous-estimé. Élément convaincant pour la banque quant à la solidité de l’emprunteur, il n’est pourtant pas soumis à un minimum légal. Comment constituer ce fameux apport personnel ? Plusieurs méthodes :
- L’utilisation d’une épargne personnelle ;
- L’utilisation partielle d’une épargne personnelle ;
- Les prêts subventionnés accordés par l’État et soumis à conditions ;
- L’épargne entreprise.
N’hésitez pas à demander conseil à votre agent immobilier concernant toutes ces questions et réussissez votre projet immobilier !
