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Quels sont les différents types de prêts immobiliers ?

Difficile pour beaucoup d’acheter un bien immobilier uniquement grâce à ses économies, aussi, il n’est pas rare qu’un acquéreur finance son achat grâce à un crédit bancaire. D’ailleurs, selon Statista.com, « en 2019, on a eu recours à environ 321 800 prêts immobiliers pour l’achat de presque 200 000 résidences principales dans le neuf en France. » Quant à « la part des ménages ayant un crédit immobilier » elle « a augmenté de plus de 2 %. En 2001, 29,1 % des ménages français avaient au moins un prêt immobilier et ce taux a atteint 31,4 % en 2020. ». Si vous projetez de vous lancer dans l’achat immobilier pour constituer votre résidence principale ou encore votre résidence secondaire, voici les différents types de prêts existants.

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Toujours selon Statista.com, « Les crédits ou prêts immobiliers, aussi appelés « crédits à l’habitat », sont des sommes d’argent octroyées par des sociétés de financement ou des établissements de crédit (en somme des organismes prêteurs) à des ménages (particuliers et/ou entrepreneurs individuels), c’est-à-dire des emprunteurs, qui souhaitent acquérir ou construire un bien immobilier. Par ailleurs, d’après la Banque de France, tout prêt immobilier de plus d’un an reçoit l’inscription d’« hypothèque ».

Ajoutons que le prêt immobilier se rembourse généralement sur 10 à 25 ans, et qu’il peut couvrir la totalité de l’acquisition, à moins que l’acheteur ne souhaite inclure son apport personnel.

S’agissant d’un crédit, il vient avec des coûts appelés Taux d’annuité effectif global ou TAEG, qui regroupe le taux d’intérêt du crédit, l’assurance emprunteur et les frais de dossier.

Les prêts immobiliers existants

En fonction de vos besoins, de votre apport personnel, de votre projet immobilier, voici les types de prêts (non aidés) que vous pouvez demander :

Le prêt relais

Le prêt relais est n’est pas un prêt amortissable, c’est-à-dire que son remboursement ne fait pas l’objet d’un échéancier. Il s’adresse aux propriétaires dont le bien est en vente tandis qu’ils souhaitent en acheter un autre.

Le prêt amortissable

Son remboursement est réparti sur plusieurs mois, assuré par l’emprunteur, qui paie un montant fixe. Ce type de crédit est idéal pour les acquéreurs ayant un revenu régulier.

Le prêt in fine

Ici, l’emprunteur rembourse mensuellement l’intérêt, qui est perçu par l’établissement prêteur. Une fois le remboursement de l’intérêt arrivé à terme, il doit rembourser la totalité du capital emprunté, en une seule fois ! Vous pouvez recouvrir à ce type de prêt si vous avez la possibilité d’épargner tout en remboursant l’intérêt ou alors si vous louez le bien.

Le prêt progressif

Il s’agit d’un crédit à taux fixe, mais dont le montant des mensualités augmente au fil du remboursement. À choisir si, par exemple, vous êtes certain d’avoir régulièrement des augmentations de salaire.

Le prêt dégressif

À l’opposé du prêt progressif, ici, le montant des mensualités diminue au fil du temps. Pour cela, les échéances de départ sont relativement élevées.

Le prêt à taux variable

Ici, le montant des intérêts est susceptible de varier au diapason du taux de référence. Chaque mensualité sera donc différente.

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Obtenir un crédit immobilier en période de crise économique

Alors que le monde traverse une pandémie sans précédent, l’immobilier continue à attirer les acheteurs. Toutefois, les banques se montrent plus frileuses, sans doute à cause de la crise économique ambiante, lorsqu’on en vient aux demandes de prêt immobilier. Si vous souhaitez déposer un dossier de demande de financement, voici nos conseils pour augmenter les chances d’approbation.

L’importance de l’apport personnel

On ne le souligne jamais assez, dans le contexte actuel, vous rassurerez votre banque en lui présentant un apport personnel suffisamment conséquent. Par exemple, il peut s’agir des 10 % du prix de vente ou l’équivalent des frais de notaire.

En l’absence d’apport personnel, ou si ce dernier est très bas, vous avez la possibilité de vous tourner vers vos proches.

Demandez un regroupement de crédit

Optimisez votre taux d’endettement et votre reste à vivre en regroupant vos crédits, si vous en remboursez plusieurs chaque mois. Avec un seul remboursement par mois, quitte à rallonger la durée, cela ajoutera un point positif supplémentaire à votre dossier de demande de prêt immobilier.

Choisissez le bien immobilier idéal

La banque ne manquera pas de décortiquer les caractéristiques du bien immobilier qui vous intéresse afin d’évaluer la plus-value la plus plausible en cas de revente, mais aussi les chances de revente !

Prenez le soin de fournir toutes les informations inhérentes à sa localisation et à ses spécificités (appartement, maison, etc.)

Présentez un dossier solide

Les banques préfèrent parer à toute éventualité, notamment les risques de non-remboursement, aussi, chaque dossier de demande de prêt est épluché point par point. Vous augmenterez vos chances de décrocher votre financement si vous présentez les critères principaux suivants :

  • Un CDI (Contrat à durée indéterminée) ;
  • Un taux d’endettement de moins de 33 % ;
  • Un compte bancaire parfaitement géré (absence d’incident de paiement, de découverts) ;
  • Un compte épargne existant et alimenté régulièrement ;
  • Un reste à vivre suffisant une fois chaque mensualité du crédit immobilier débité.

Demandez l’aide d’un professionnel de l’immobilier

Votre agent immobilier vous donnera tous les conseils nécessaires afin de présenter un dossier de demande de prêt optimal à la banque. Si toutefois vous remarquez que certains points nécessitent d’être améliorés, n’hésitez pas à prendre le temps nécessaire. Par exemple, si vous êtes en période d’essai au sein d’une entreprise dans le cadre d’un CDI, il vaut mieux attendre d’avoir signé votre contrat. Les biens immobiliers sont suffisamment nombreux et le marché dynamique pour que vous trouviez le logement idéal à acheter, là encore avec l’assistance de votre agent !

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Prêt immobilier : sur quelle durée emprunter ?

Si vous avez pour objectif d’acheter un bien immobilier à crédit, vous devez également décider de la durée de l’emprunt. En France, on peut étaler un crédit immobilier sur 5 ans, mais cette période peut aller jusqu’à 30 années. Voici nos conseils et pistes pour prendre la meilleure décision.

La durée idéale d’un emprunt immobilier

L’observatoire du crédit logement rapporte qu’en France, les emprunts immobiliers s’étalent en moyenne sur environ 19 ans. De son côté, afin d’éviter le fameux surendettement, le Haut Conseil de Stabilité Financière préconise une durée qui ne dépasse pas les 25 ans.

Malgré tout, il est difficile pour un futur acquéreur de dire exactement sur quelle durée il va étaler son crédit immobilier, en sachant que plusieurs critères entrent en ligne de compte, notamment :

  • Le taux de son crédit immobilier ;
  • Le montant de l’assurance sur son crédit immobilier ;
  • Le type de crédit immobilier contracté ;
  • Le taux d’endettement (le principe de base étant de 33 % d’endettement) ;
  • Le montant de l’intérêt sur le crédit.

Comment déterminer la durée idéale ?

Plusieurs questions vous aideront à déterminer, toutefois sans exactitude, la durée d’étalement idéal de votre emprunt immobilier :

  • Quelle mensualité de remboursement vous permettra de vivre correctement ?
  • À combien votre emprunt vous reviendra-t-il si vous l’étalez sur 5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans ou 30 ans ?
  • Quel est votre âge au moment de l’emprunt ?
  • Où en est votre carrière professionnellement ?
  • Quel est le montant de votre apport personnel ?

Plus la durée est longue, plus cela vous coûtera !

Si la durée permet de rembourser de plus petites mensualités, en réalité, plus un crédit immobilier est long, plus le coût total sera élevé ! Deux raisons à cela :

  • En choisissant un crédit immobilier avec un taux fixe, ce dernier sera élevé ;
  • En étalant votre crédit sur une longue période, vous devrez également rembourser les intérêts.

Il n’y a pas de réponse toute faite quant à la durée idéale d’un emprunt immobilier. Le mieux à faire est d’en discuter dans un premier temps avec un professionnel, qui vous aidera à trouver la meilleure solution en fonction de votre situation et de votre projet !

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5 paramètres à prendre en compte pour bien choisir votre crédit immobilier

Si la recherche d’un bien immobilier retient toute votre attention, avez-vous suffisamment pensé à votre emprunt ? En cette période d’incertitude économique, il est plus que jamais essentiel de mettre toutes les chances de votre côté !

Les modalités de remboursement

En fonction de l’organisme vers lequel vous vous tournerez pour contracter votre emprunt immobilier, il vous sera proposé plusieurs modalités de remboursement, à choisir en fonction de vos capacités financières. À ce jour, il existe plusieurs modalités de remboursement :

  • Par échéances constantes : des mensualités identiques pendant toute la durée du crédit, jusqu’à son remboursement total ;
  • Par échéances modulables : permet de modifier la somme remboursée chaque mois pour parer à toute éventualité financière ;
  • Par différé d’amortissement : vous commencez par rembourser les intérêts d’emprunt pendant une période convenue avec la banque, puis le capital ;
  • In fine : vous commencez par rembourser petit à petit les intérêts, puis payez la totalité du capital en une seule fois à la fin du contrat ;
  • Par anticipation : en plus des mensualités, vous ajoutez une somme supplémentaire, plus importante.

Le taux d’intérêt

Il s’agit d’un élément clé de la pertinence de votre futur emprunt immobilier. Il est important de regarder de près si votre banque a la possibilité de présenter un taux d’intérêt initial, très attractif et pendant une période définie, pour ensuite pratiquer un taux ultérieur.

Quelle protection contre l’incertitude économique et les futures hausses de taux ?

Comme de nombreux propriétaires et acquéreurs potentiels, il est important de vous protéger autant que possible contre les futures hausses de taux d’intérêt. Demandez à votre établissement prêteur s’il est en mesure de vous proposer un crédit à taux fixe.

Le remboursement par anticipation

De nombreux établissements bancaires ou financiers permettent à leurs clients de rembourser leur crédit immobilier par anticipation. Il est important toutefois de vérifier si votre banque ou prêteur autorise une telle facilité, si vous pensez pouvoir accélérer votre remboursement de cette manière.

Quels frais de remboursement anticipé ?

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier est souvent soumis à des pénalités ! Demandez à votre banque si elle pourra consentir à une annulation ou à une réduction de cette pénalité.

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Le placement immobilier : ce qu’il faut retenir

Malgré le contexte actuel, pris en étau entre des populations confinées et un virus coriace, il peut être difficile pour beaucoup de penser à long terme, par exemple, aux investissements immobiliers. Or, les spécialistes sont unanimes, ce secteur ne souffrira pas d’effets indésirables du passage du fameux Covid-19. il est donc inutile de perdre de vue votre projet d’acheter une résidence principale, secondaire ou même d’investissement locatif ! Pourquoi ? L’immobilier est un placement qui va occuper une place centrale dans votre patrimoine. En prenant le temps nécessaire, en mettant à plat vos moyens et besoins, mais aussi envies, en analysant chaque détail, l’immobilier reste un placement gagnant !

Les avantages et possibilités qui accompagnent le crédit immobilier

Acheter un bien immobilier n’est pas une opération anodine, d’autant plus qu’elle induit un investissement financier conséquent (prix du bien, frais annexes). Il est conseillé de faire le point sur sa situation financière, professionnelle et personnelle, voire patrimoniale. Ces éléments sont essentiels, car dans beaucoup de cas, les acquéreurs demandent un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme de financement.

L’objectif est double :

  • Rassurer le prêteur quant à la capacité de remboursement de l’emprunteur,
  • De décrocher un crédit à un taux d’intérêt intéressant,

Il faudra donc négocier, aussi, cela induit qu’il est fortement conseillé de mettre les banques en concurrence pour trouver la plus avantageuse. Pour faciliter cette étape, il est possible de faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Bon à savoir :

Pour augmenter ses chances de décrocher un crédit immobilier et à taux intéressant, l’emprunteur a tout intérêt à épargner suffisamment en amont. Véritable élément de négociation, l’épargne va constituer le fameux apport personnel, élément généralement décisif dans l’octroi d’un crédit immobilier.

Les avantages à passer par les professionnels de l’immobilier

Le marché de l’immobilier des particuliers abrite de nombreux professionnels. Sans eux, sans leur expertise, ce secteur manquerait cruellement de cadre et les transactions pourraient devenir plus complexes.

Les professionnels de l’immobilier sont également garants de la transparence des transactions, mais aussi de la fluidité du marché, par exemple, en affichant et en diffusant les annonces.

Aujourd’hui, un particulier peut compter sur les professionnels de l’immobilier à chaque étape de leur projet, qu’il s’agisse d’achat, de vente ou même de mise en location et de gestion locative. Trouvez le professionnel qui saura vous écouter et vous accompagner tout simplement sur internet.

Les avantages de l’investissement immobilier pour constituer un patrimoine

Qu’il s’agisse d’acheter un bien immobilier pour y vivre ou le louer, cet investissement permet de constituer un patrimoine à transmettre par la suite aux personnes désignées en amont.

En cas de mise en location du bien, les loyers perçus peuvent servir à rembourser l’emprunt bancaire ou alors devenir des liquidités.

Dans le cadre de la retraite, l’investissement financier permet de rééquilibrer le pouvoir d’achat du propriétaire.

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Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?

Quel acquéreur potentiel ne souhaite pas augmenter sa capacité d’emprunt afin d’acheter le bien immobilier de ses rêves ? Toutefois, cette démarche n’est pas aussi simple, puisqu’elle dépend de nombreux paramètres. Voici des conseils pratiques pour maximiser vos chances, dans la mesure du possible.

Capacité d’emprunt : définition

Lorsqu’un client fait une dépose une demande de crédit immobilier, la banque va analyser de très près ses revenus fixes, ses charges, dépenses et crédits en cours afin de déterminer sa capacité d’emprunt. Plus clairement, le créditeur va croiser plusieurs paramètres pour décider si le demandeur va être capable de rembourser son emprunt sans s’endetter. D’ailleurs le taux d’endettement représente généralement 33 % des revenus réguliers.

Bon à savoir :

Les revenus suivants, bien qu’ils puissent paraître réguliers, ne sont pas pris en compte par la banque lors du calcul de la capacité d’emprunt : frais de déplacement, heures supplémentaires, primes exceptionnelles, pensions alimentaires et allocations familiales.

Quant aux autres paramètres pris en compte par la banque :

Le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui va rester au demandeur après déduction des remboursements mensuels, sa stabilité professionnelle, son âge, le nombre d’enfants qu’il a éventuellement à charge et enfin le type de crédit (pour l’achat d’une résidence principale ou du logement actuellement occupé).

Calcul de la capacité d’emprunt

Pour calculer de la capacité d’emprunt, la banque va :

  1. Additionner l’ensemble des revenus réguliers du demandeur (salaires nets, revenus locatifs, etc.)
  2. Soustraire du résultat les différentes charges obligatoires de la vie quotidienne ainsi que les crédits en cours
  3. Diviser le résultat obtenu par trois afin d’obtenir le montant des mensualités maximales remboursables
  4. Calculer le produit du montant des mensualités maximales par la durée du crédit en nombre de mois
  5. Enfin, c’est à partir de la somme obtenue que le banquier va calculer le montant total remboursable par le demandeur pourra emprunter et la durée de son crédit

Les solutions pour augmenter sa capacité d’emprunt

Remboursement intégral des crédits en cours : les crédits en cours étant pris en compte dans le calcul dans la capacité d’emprunt, leur absence va naturellement augmenter la capacité d’emprunt. Attention, si le remboursement anticipé de crédit est une opération légale, elle peut être payante. Comment financer une telle opération ? Pot commun de la famille, lissage des prêts à la consommation par la banque, attente de l’échéance.

Un apport personnel conséquent : s’il est généralement conseillé de présenter un apporter un apport personnel qui représente 10 % de la somme nécessaire, allez plus loin ! Cela diminue le montant du crédit, allégeant les mensualités de remboursement par la même occasion. Comment financer une telle opération ? Les économies personnelles, les aides financières proposées par l’Etat (PTZ, PEL, etc.), vente de biens personnels inutilisés, etc.

Le rachat de crédits : il consiste à regrouper tous les crédits en cours afin de ne payer qu’une seule mensualité au lieu de plusieurs. Cette solution va venir augmenter la solvabilité du demandeur, donc sa capacité d’emprunt.

Le dossier de demande travaillé et complet : revenus réguliers, leur origine, stabilité professionnelle, CDI, revenus locatifs, tous ces éléments, lorsqu’ils sont présentés de manière détaillée et recherchée rassurent les banquiers.

En conclusion

Augmenter sa capacité d’emprunt est difficile, mais pas impossible. Avec un dossier et des arguments solides, les banques sont plus à même de prendre le risque de financer leurs clients.

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