Un atout pour investir dans l’immobilier à l’île de la Réunion
Le dispositif Pinel, instauré en 2014 pour encourager l’investissement locatif dans les zones à forte demande, a pris fin le 31 décembre 2024. Cette mesure permettait aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la mise en location de biens immobiliers à des loyers plafonnés. Cependant, des critiques ont émergé concernant son efficacité et son coût élevé pour les finances publiques, estimé à 7,3 milliards d’euros.
Face à l’arrêt de ce dispositif, le Crédit d’Impôt Outre-mer Productif (CIOP), régi par l’article 244 quater W du Code Général des Impôts, apparaît comme une alternative intéressante pour les investisseurs. IFF transaction vous en dit plus sur le sujet.
Présentation du Crédit d’Impôt Outre-mer Productif (CIOP)
Le CIOP est un dispositif fiscal destiné aux entreprises réalisant des investissements immobiliers dans les Départements et Régions d’Outre-Mer (DROM), tels que la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. Il vise spécifiquement l’acquisition en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) de biens immobiliers neufs destinés à la location en tant que résidence principale. Ce crédit d’impôt a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2029, offrant ainsi une visibilité à long terme aux investisseurs.
Rappel sur la VEFA
La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est un contrat de vente immobilière dans lequel l’acheteur acquiert un bien qui n’est pas encore construit ou en cours de construction.
Ce type de vente est couramment utilisé pour l’achat de logements neufs. L’acheteur s’engage à acheter un bien sur plan, en fonction des spécifications et des plans fournis par le promoteur immobilier.
La livraison de l’immeuble se fait une fois l’ouvrage achevé, et l’acheteur devient propriétaire à partir du moment de la signature du contrat.
Les principales caractéristiques de la VEFA sont les suivantes :
- Le prix d’achat est payé en plusieurs étapes en fonction de l’avancement des travaux (par exemple, lors de l’achèvement des fondations, de la mise hors d’eau, et à la livraison finale).
- L’acheteur bénéficie de garanties légales, telles que la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale et la garantie biennale.
- Il prend possession du bien une fois la construction terminée, mais il peut être amené à régler des paiements avant la fin des travaux.
Quels sont les bénéficiaires éligibles ?
Le CIOP s’adresse aux personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela inclut les nouvelles entreprises dont l’activité principale est l’acquisition de biens immobiliers locatifs outre-mer. Pour être éligible, l’entreprise doit exercer son activité dans le département où l’investissement est réalisé. Dans le cas de nouvelles créations, l’activité doit être spécifiquement classée sous le code APE 6820A (location de logements).
Les conditions préalables à remplir sont les suivantes :
- L’entreprise ne doit pas être en difficulté selon la réglementation européenne.
- Elle doit être à jour dans ses obligations sociales et fiscales et avoir déposé ses comptes annuels auprès du greffe compétent.
Montant du crédit d’impôt
Le taux du crédit d’impôt varie selon le type d’entreprise et la localisation de l’investissement :
- 35 % pour les sociétés soumises à l’IS.
- 38,25 % pour celles soumises à l’impôt sur le revenu (IR).
- 45,9 % pour les investissements réalisés en Guyane et à Mayotte.
Le crédit d’impôt est calculé sur le prix de revient des logements, avec un plafond fixé à 3 139 € HT et 3 405,815 € TTC par mètre carré de surface habitable, conformément à l’article 199 undecies A.
Modalités d’application
Le crédit d’impôt est appliqué de manière progressive lors de l’acquisition d’un immeuble à construire (VEFA) :
- 70 % du montant total à l’achèvement des fondations ;
- 20 % lors de la mise hors d’eau de l’immeuble ;
- 10 % à la livraison finale de l’immeuble.
Mise en œuvre du CIOP
Dans les deux cas de figure concernés.
Pour une entreprise existante :
- Création d’une société interposée soumise à l’IS (par exemple, une SCI à l’IS) domiciliée dans le DROM concerné.
- Réalisation de l’investissement immobilier.
- Demande de remboursement en complétant la liasse fiscale et en optant pour le CIOP, à effectuer dans les deux mois suivant la clôture des comptes.
- Encaissement du crédit d’impôt, généralement entre 7 et 9 mois après la clôture des comptes.
Pour un particulier :
- Création d’une entreprise individuelle soumise à l’IS, avec un code APE 6820A (location de logements), dans le DROM de l’investissement.
- Réalisation de l’investissement immobilier.
Les avantages du CIOP par rapport au dispositif Pinel
Avec la fin du dispositif Pinel, le CIOP offre une alternative intéressante pour les investisseurs souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux tout en contribuant au développement du parc immobilier dans les DROM. Les taux de crédit d’impôt attractifs et la prolongation du dispositif jusqu’en 2029 offrent une stabilité et une visibilité à long terme pour les investisseurs. De plus, en ciblant spécifiquement les investissements outre-mer, le CIOP participe au soutien économique de ces territoires.
En conclusion
Le Crédit d’Impôt Outre-mer Productif (CIOP) représente une opportunité significative pour les entreprises et les investisseurs souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux tout en contribuant au développement immobilier des DROM. Sa prolongation jusqu’en 2029 et ses conditions avantageuses en font une alternative pertinente suite à la fin du dispositif Pinel. Contactez l’agence immobilière 974 IFF Transaction si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet et en bénéficier.
Sources de cet article :
Logement : avec l’extinction du « Pinel », la France met fin à quarante ans de politique de défiscalisation – lemonde.fr
Dispositif CIOP (244 quater W) Tout savoir sur le crédit d’impôt – girardinsociete.com
