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Dans le cadre d’un divorce, le partage du patrimoine immobilier peut se révéler problématique. À moins de connaître les solutions qui peuvent apaiser la situation. Voici ce qu’il faut savoir.

Les principaux régimes matrimoniaux en France

En France, nous pratiquons 4 types de régimes matrimoniaux :

La communauté réduite aux acquêts : régime par défaut en l’absence de contrat de mariage. Ici, tout bien acheté pendant le mariage appartient à chaque époux.

La communauté universelle : tout bien reçu ou acheté avant ou pendant le mariage appartient à chaque époux.

La séparation de biens : chaque époux est propriétaire du bien qu’il achète pendant le mariage.

La participation aux acquêts : semblable au régime de séparation des biens. Lorsque le mariage prend fin administrativement (décès ou divorce), les biens communs sont évalués tout en différenciant les biens acquis pendant le mariage et ceux qui l’ont été au moment de la séparation. Le capital est divisé en deux parts égales.

En plus du régime matrimonial, il est très important de vérifier qui est propriétaire du bien immobilier.

Le notaire : acteur majeur du partage du patrimoine immobilier au cours d’un divorce

Quelle que soit la manière dont se déroule un divorce, il est obligatoire pour les futurs ex-époux de se rapprocher d’un notaire pour le partage de leur patrimoine immobilier. Il s’occupera de rédiger l’acte de partage, qui sera validé devant un juge aux affaires familiales.

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La revente du bien immobilier : si chaque époux est d’accord pour revendre le bien immobilier, l’argent tiré de la vente sera redistribué à chaque ex-conjoint en fonction de la quote-part prévue au moment de la transaction. Si la vente s’effectue après le divorce, il faudra s’acquitter des « droits de partage », dont le montant s’élève à 2,5 % de la valeur du bien immobilier.

Le rachat de part : si un ex-conjoint souhaite devenir l’unique propriétaire du patrimoine immobilier, l’autre peut lui vendre sa part. On parle alors d’un « rachat de soulte », dont le montant varie en fonction de la valeur estimée du bien, de la quote-part de propriété de chaque conjoint et de la somme restante à rembourser sur le prêt immobilier, s’il y en a un en cours.

La conservation du bien en indivision : désaccord, absence de moyens financiers, les raisons peuvent être multiples pour que deux ex-conjoints ne trouvent pas un terrain d’entente concernant leur bien immobilier en commun. Il est alors possible de rédiger une convention d’indivision, document qui précise les modalités d’utilisation et de prise de décision pour la gestion dudit bien.

Vous êtes deux, mariés, pacsés, en union libre ou réunis sous la forme d’une SCPI et souhaitez acheter un bien immobilier en commun ? Cette étape demande de la préparation et de connaître la législation, pour un achat réussi.

Acheter un bien immobilier en étant mariés ou pacsés

L’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’un mariage va dépendre du régime matrimonial choisi :

  • Communauté légale réduite aux acquêts
  • Séparation de biens
  • Communauté universelle
  • Participation aux acquêts

Si les deux époux dépendent du régime de la communauté de meubles et acquêts, le bien immobilier est divisé en parts égales, une par conjoint, aussi, en cas de divorce, chaque partie possède 50 % de la valeur totale du bien.

Si ce régime matrimonial est complété par un contrat de mariage, deux possibilités s’offrent aux époux :

  • L’achat en indivision, c’est-à-dire que chaque époux possède une part du bien à hauteur de sa contribution financière
  • L’achat aux deux noms, c’est-à-dire que la valeur du bien est répartie en fonction du choix des deux conjoints

Dans le cadre d’un PACS, les acheteurs peuvent choisir :

  • De dépendre du régime de la séparation de biens, dans lequel chaque partenaire est propriétaire du bien acheté dans le cadre du PACS,
  • De se placer sous le régime de l’indivision, permettant à chaque partenaire de devenir chacun propriétaire indivis du bien.

Acheter un bien immobilier sous le régime de l’indivision

C’est la solution idéale si vous souhaitez acheter un bien immobilier dans un cadre moins complexe et plus simple. En effet, la loi dit que sous le régime de l’indivision au moins deux personnes sont entièrement propriétaires d’un bien dit alors « indivis », c’est-à-dire qu’il n’y a aucune délimitation physique ou de division matérielle, à hauteur de la contribution financière de chaque personne, alors appelée « indivisaire ». Ce régime matrimonial permet, par exemple, la répartition du bien à hauteur de 90/10 ou alors 50/50.

Acheter un bien immobilier dans le cadre d’une union libre

Il n’est pas rare que deux acquéreurs vivant en union libre choisissent le régime de l’indivision. Afin de protéger les partenaires en cas de séparation, l’acte de vente doit mentionner clairement le montant investi par chaque partenaire.

Si le bien vient à être revendu, les deux partenaires peuvent :

  • Se partager le prix de vente final au prorata de leur contribution financière initiale,
  • S’accorder sur le rachat de la seconde part par l’un des deux partenaires

En l’absence d’accord, la somme est divisée à parts égales, soit 50 % pour chaque partenaire.

En cas de décès ?

Que se passe-t-il en cas de décès de l’un des deux partenaires ? C’est là que la convention prend tout son sens, car sans elle, le bien immobilier revient automatiquement aux héritiers, tandis que le partenaire vivant garde sa part.

Acheter un bien immobilier dans le cadre d’une SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a la cote depuis quelque temps, d’autant plus qu’elle est parfaite dans le cadre d’un investissement locatif.

La SCPI est composée d’associés, chacun possédant une ou plusieurs parts dans la Société. Si la SCPI est propriétaire, elle n’a pas toutes les obligations inhérentes habituellement à ce statut (rénovation, trésorerie, etc.), mais en contrepartie, elle doit verser une contribution financière.

Concernant le loyer perçu par la SCPI, il est redistribué sous forme de revenu à chaque épargnant au prorata de son investissement dans le capital de la société.

Pour des informations complémentaires et choisir la meilleure solution, il est vivement conseillé de vous tourner vers un professionnel de l’immobilier !