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Location : comprendre vos droits et devoirs pour éviter les litiges

La relation entre un propriétaire et son locataire repose sur un équilibre simple : chacun a des droits, chacun a des devoirs. Mais en pratique, c’est souvent la méconnaissance de ces règles qui crée des tensions inutiles.

À La Réunion, les questions sur les visites, les réparations ou les travaux sont parmi les plus fréquentes que nous recevons chez IFF Transaction. Ce guide vous explique clairement ce que dit la loi pour que votre location se passe sereinement, côté propriétaire comme côté locataire.

1. Le domicile du locataire est inviolable

Dès la signature du bail, le logement appartient au locataire. Même si vous possédez un double des clés en tant que propriétaire, vous n’avez jamais le droit d’entrer sans son accord explicite, y compris le jardin et les dépendances.

Ce principe s’applique même en cas d’urgence apparente. Toute entrée non autorisée est qualifiée de violation de domicile, passible de 15 000 € d’amende.

À retenir : Avant toute visite, obtenez toujours un accord écrit de votre locataire. C’est la règle, sans exception.

2. Dans quels cas le locataire doit-il ouvrir sa porte ?

Le locataire a l’obligation légale d’autoriser l’accès au propriétaire dans trois situations précises, à condition d’être prévenu à l’avance :

Pour des travaux ou réparations

Le propriétaire peut intervenir pour des réparations urgentes (en application du décret n°87-712 du 26 août 1987), une amélioration thermique ou tout travail nécessaire au maintien de la décence. Si les travaux durent plus de 21 jours (article 1724 du Code civil), le locataire peut exiger une réduction de loyer proportionnelle.

Pour une vente ou une relocation

Le locataire doit autoriser des visites, dans la limite de 2 heures par jour ouvrable. Les dimanches et jours fériés sont exclus.

Pour une vérification annuelle

Si une clause du bail le prévoit, le propriétaire peut vérifier l’état du logement une fois par an.

3. Qui paie quoi ? La répartition des travaux expliquée simplement

C’est souvent là que naissent les malentendus. La règle de base est fixée par le Décret n°87‑712 du 26 août 1987 :

Ce qui incombe au locataire Ce qui incombe au propriétaire
Entretien courant (joints, ampoules, jardinage) Grosses réparations (toiture, murs, réseaux électriques encastrés)
Entretien annuel de la chaudière ou du chauffe-eau solaire Remplacement d’équipements anciens
Remplacement des flexibles de douche et robinetterie Mise aux normes de décence

En cas de doute sur qui doit payer quoi, le plus simple est de nous contacter — nous vous orientons rapidement.

4. L’état des lieux : votre meilleure protection

Le document d’état des lieux est votre bouclier en cas de litige. Il doit être réalisé avec soin à l’entrée et à la sortie du locataire, idéalement avec des photos datées.

En cas de dégradations constatées à la sortie (hors usure normale), le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie, sur présentation de justificatifs.

Les délais de restitution de la caution

  • 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme ;
  • 2 mois en cas de litige ou de retenue.

5. Un litige ? La médiation d’abord

Depuis 2025, il n’est plus possible de saisir directement le tribunal judiciaire pour un litige locatif inférieur à 5 000 €. Une tentative de résolution amiable via un conciliateur de justice est désormais obligatoire.

C’est une bonne nouvelle : la plupart des conflits se règlent à ce stade, sans procédure longue ni coûteuse. Et une communication fluide en amont reste la meilleure prévention.

FAQ

Puis-je changer les serrures sans l’accord du propriétaire ?

Oui, c’est votre droit en tant que locataire. En revanche, vous devrez remettre les serrures d’origine ou remettre les nouvelles clés lors de votre départ.

Que faire si mon locataire refuse l’accès pour une réparation urgente ?

Vous ne pouvez pas forcer l’entrée. La seule voie légale est de saisir le juge en référé pour obtenir une autorisation d’accès.

Existe-t-il une trêve aux expulsions locatives à La Réunion ?

Oui, la trêve s’applique du 1er décembre au 15 avril de l’année suivante à La Réunion selon le Code des procédures civiles d’exécution : Article L412‑6 (régime de la trêve hivernale / trêve cyclonique). Appelée trêve cyclonique ou pluviale, elle suspend les expulsions locatives pour protéger les occupants pendant la saison des pluies et des cyclones.

Encadrez votre gestion locative avec IFF Transaction

IFF Transaction accompagne propriétaires et locataires durant leur relation locative : rédaction du bail, état des lieux, gestion des travaux et médiation en cas de tension.

Notre rôle est de vous éviter les mauvaises surprises et de vous permettre de louer en toute sérénité.

Confiez-nous la gestion de votre bien. Contactez notre équipe à La Saline-les-Bains.

Références légales et méthodologie :

  • Code civil : Articles 1714 à 1762 (Régissant les rapports locatifs et les obligations d’entretien).
  • Code pénal : Article 226-4 (Sanctionnant la violation de domicile).
  • Décret n°87-712 du 26 août 1987 : Liste exhaustive des réparations ayant le caractère de réparations locatives.
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par les textes ultérieurs (notamment trêve hivernale, etc.)
  • Analyse sectorielle : Synthèse des données benchmarks 2025-2026 issues des études Manda, Legimétrie et Cardif France.

Note : Cet article est une synthèse pédagogique publiée par IFF Transaction à titre informatif. Bien qu’il s’appuie sur les textes de loi en vigueur en 2026, il ne constitue pas une consultation juridique formelle. Pour toute situation conflictuelle, nous recommandons de solliciter un huissier de justice ou un avocat spécialisé.

Copropriétaires : certains droits et devoirs ont changé avec l’épidémie de Covid-19

Difficile en tant que copropriétaire de savoir exactement comment agir maintenant que l’épidémie de Covid-19 est passé par là. La loi a pris le relais afin que chaque copropriété puisse fonctionner avec autant de fluidité possible.

Trois dates à retenir

La réforme du droit de la copropriété est entrée en vigueur lundi 1er juin, mais d’autres ordonnances ont été promulguées avant cette date :

  • Le 25 mars : pour l’aménagement des procédures administratives avec la suspension de certains délais au-delà de la fin de l’état d’urgence sanitaire ;
  • Le 22 avril : puisqu’il est impossible de réunir les Assemblées Générales de copropriété, cette ordonnance prolonge les contrats de syndic et les mandats des conseils syndicaux ;
  • Le 20 mai : pour autoriser la tenue à distance des assemblées générales de copropriété sans accord préalable.

Bon à savoir

Le paiement des charges : contrairement aux baux commerciaux, les baux résidentiels ne sont pas soumis aux annulations de loyers. Si vous êtes copropriétaire, vous êtes dans l’obligation de payer vos charges, quitte à demander un étalement si vous éprouvez des difficultés financières.

La tenue des assemblées générales : dans la majorité des cas, les assemblées générales de copropriétés se tiennent durant la période printanière. Toutefois, le 17 mars 2020 a marqué un tournant avec le confinement total du pays. Pour faciliter la tâche aux copropriétés et éclaircir les choses, le gouvernement a donné aux copropriétés jusqu’au 31 janvier 2021 pour la tenue de leur assemblée générale.

Des assemblées générales à distance : difficile de tenir une assemblée générale maintenant qu’il est interdit de rassembler plus de 10 personnes dans un espace public. Ainsi, les syndics peuvent désormais donner leur accord pour des assemblées générales qui se dérouleront à distance, entre le 1er juin et le 31 janvier 2021.

Des travaux retardés : la pandémie n’a pas manqué d’empêcher les copropriétaires de voter des travaux et les chantiers en cours continuer. Si votre copropriété est dans un tel cas, il faudra tout simplement faire preuve de patience, le syndic et les autres copropriétaires n’étant pas responsables de la situation.

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PPRN : les plans de prévention des risques naturels de la Réunion

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Zoom sur le PPR – le Plan de Prévention des Risques

Le Plan de Prévention des Risques naturels (PPR) a été créé par la loi du 2 février 1995. Il s’agit d’un des nombreux moyens mis en place par l’État dans le cadre de la prévention des risques naturels.

Les plans de prévention des risques ont un but préventif en réglementant l’urbanisme dans des zones exposées à des risques majeurs, naturels ou technologiques. Avec 3 objectifs principaux le PPR :

  • Délimite les zones exposées aux risques. En fonction de la nature et de l’intensité du risque encouru, il limite ou interdit toute construction,
  • Les zones indirectement exposées aux risques, mais où certains aménagements pourraient provoquer une aggravation des risques ou une apparition de nouveaux risques,
  • Définit les mesures de prévention, de protection ou de sauvegarde à mettre en œuvre dans les zones directement ou indirectement exposées

Des PPRN – Plans de prévention des risques naturels – pour la Réunion

Pourquoi des plans de prévention des risques naturels à la Réunion ? Une loi datant du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels oblige les propriétaires à informer les locataires de biens immobiliers lorsqu’ils sont situés dans une zone de prévention des risques. Pour cela, les propriétaires de la Réunion doivent fournir à leurs locataires :

  • Un état écrit des risques technologiques et naturels. Ce document doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du bail et se référer à un autre document communal d’informations. Ce dernier est disponible auprès des autorités locales et doit être accompagné de documents graphiques permettant de localiser les biens immobiliers en question.
  • La liste des sinistres frappant les biens et ayant donné lieu à une indemnisation publique au titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique alors que ce propriétaire disposait de l’usage de ce bien ou qu’il en ait été informé par écrit par le précédent propriétaire. Cette information peut être rédigée sur papier libre.

Sont concernés par ces dispositions tous les biens immobiliers bâtis ou pas. En cas d’absence d’information des locataires, le bail devient nul. À la Réunion, avec 125 000 personnes situées en zone inondable et plus de 100 000 personnes exposées à des mouvements de terrain, on peut dire que c’est l’intégralité de l’île qui est concernée par sept risques majeurs :

  1. Les cyclones, l’île se situant dans le bassin cyclonique du sud-ouest de l’océan Indien,
  2. Les éruptions volcaniques, avec la présence d’un volcan en activité permanente,
  3. Les inondations, avec une exposition au milieu tropical océanique susceptible de générer des précipitations importantes, inégalement réparties dans le temps et l’espace,
  4. Les mouvements de terrain, avec une nature de sol et un relief jeune marqué, en évolution permanente présentant des altérités,
  5. Les feux de forêt,
  6. Les séismes et les houles, marée de tempête et tsunamis,
  7. Une exposition à de fortes houles tout au long de l’année

L’avènement régulier de catastrophes naturelles à la Réunion (Berguitta, Fakir en 2018, Bejisa en 2014, etc.) justifie quant à lui le PPRN (Plans de prévention des risques naturels), destiné à protéger les personnes et les biens.

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Bailleurs, locataires : quelles sont vos obligations légales ?

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La loi du 6 juillet 1989 impose certaines obligations au bailleur et au locataire. Elle interdit formellement aux bailleurs d’introduire des clauses abusives dans le contrat de bail, tout en protégeant les deux parties : le bailleur et le locataire.

Différents types de baux

Le bail diffère en fonction du type de bien à louer :

  • Le bail commercial : ce bail concerne les biens utilisés pour exercer une activité industrielle, commerciale, agricole ou artisanale,
  • Un bail professionnel : concerne les locaux utilisés pour exercer une activité professionnelle autre qu’industrielle, agricole, artisanale,
  • Le bail mixte : pour les locaux destinés à l’habitation (location meublée ou location non meublée) et à l’usage professionnel

Les obligations légales du bailleur

Tout bail signé à compter du 1er août 2015 doit être conforme aux exigences de la loi ALUR.

Le bailleur :

  • Doit remettre une copie du règlement de copropriété à son locataire (appartement & maison en lotissement).
  • Observer la réglementation relative au Plan de Prévention des Risques (PPRN pour la Réunion).
  • Remettre gratuitement chaque mois ou chaque trimestre une quittance de loyer au locataire.
  • Accepter la signification d’un congé remis en mains propres par le locataire.
  • En cas de vente d’un logement occupé, le bailleur doit observer de multiples règles de protection du locataire occupant.
  • Le délai de prescription des droits du bailleur est de 3 ans, hormis le droit de révision du loyer, prescrit au-delà d’une année.
  • Restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux est vierge. Dans le cas contraire, le délai est de deux mois maximum.
  • Ne peut donner de congé pour reprise avant le terme du bail.

Le logement :

Pour être louée en tant que logement, la surface doit être de 9 m² minimum pour 2,20 mètres de haut et équipée d’une ouverture sur l’extérieur. Pour s’en assurer, la loi Boutin de mars 2009 impose qu’avant d’être mis en location en tant que logement principal non meublé, un bien immobilier doit faire l’objet d’un mesurage de surface habitable. L’information doit être reportée sur le bail et par le bailleur à tout candidat à la location.

Un logement loué doit être en bon état, habitable et maintenu avec des équipements en état de fonctionnement.

Le locataire doit pouvoir jouir paisiblement des lieux : selon l’article garanti du trouble de fait Art.1723 du Code civil, une fois clés remises, le propriétaire ne peut pénétrer dans le logement sans autorisation.

Les éléments à contrôler dans le logement :

Exposition au plomb à travers les revêtements : lorsqu’il est mis à la location, le bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949 doit faire l’objet d’un contrôle datant de moins de six années et être annexé au bail. En cas de dépassement du seuil légal et pour ne pas engager sa responsabilité sur le terrain pénal, le propriétaire doit réaliser des travaux.

Électricité : lorsqu’elle date de plus de 15 ans, l’installation électrique doit être contrôlée à la signature de tout nouveau bail. Le certificat de conformité délivré est valable trois ans.

Les sanctions pénales encourues par le bailleur

Lorsque le bailleur ne respecte pas les conditions suivantes :

  • Mise à disposition du bien loué au locataire à la date prévue par les deux parties dans le contrat de bail,
  • Conformité du bien à l’usage prévue dans le contrat de bail,
  • Bon état du bien au moment de la délivrance

Le locataire peut demander :

  • Au tribunal de forcer l’exécution dans la mesure du possible,
  • La résiliation du contrat de bail

En cas d’exécution partielle ou tardive du bailleur la loi locataire peut :

  • Demander une réduction des loyers à hauteur du préjudice subi,
  • Demander des dommages et intérêts au bailleur,
  • Suspendre le paiement du loyer, voire leur restitution en vertu de l’exception d’inexécution.

Bon à savoir

Il est possible que le bailleur n’endosse pas toutes les responsabilités engagées à condition qu’il parvienne à prouver que le non-respect de son obligation de délivrance est dû à un cas de force majeure, par exemple :

  • Une catastrophe naturelle, événement irrésistible et imprévisible,
  • Le comportement du locataire

Attention toutefois, si ce non-respect est du fait d’un tiers, le bailleur reste responsable.

Les obligations légales du locataire

Le locataire doit :

  • Faire bon usage, en conformité avec le bail du logement qu’il loue. En cas de manquement à cette obligation (tapage nocturne ou diurne, présence de chien bruyant, usage mixte personnel-professionnel sans autorisation écrite, etc.), le bailleur peut demander la résiliation du bail,
  • Honorer le paiement du loyer et des charges aux dates convenues sur le bail,
  • Recevoir l’autorisation expresse du bailleur pour effectuer de gros travaux dans le logement,
  • Prendre en charge les réparations et dépenses destinées à l’entretien courant du logement et de son équipement :
    • parties extérieures utilisées uniquement par le locataire (gouttières, jardin privatif, auvents),
    • les parties intérieures (portes, fenêtres, plafonds, murs, cloisons, revêtements de sol, placards et menuiserie),
    • La plomberie,
    • l’équipement d’installation d’électricité,
    • les autres équipements mentionnés dans le contrat.
  • Sauf exception, respecter un préavis de trois mois avant de mettre fin au bail. Sur ce point, le délai est réduit à un mois seulement en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi (exception faite pour les professions libérales), de nouvel emploi après période de chômage, de problème de santé pour les locataires de plus de 60 ans),
  • Accepter, pendant la durée de son préavis, les visites de son logement par d’autres locataires potentiels, pendant 2 heures, un à deux jours par semaine sauf les jours fériés. Cette clause doit être prévue dans le bail,
  • Contracter une assurance Multi-Risques Habitation le jour même de l’entrée dans le logement. En cas de manquement, le bail peut être résilié

Le locataire n’a pas le droit :

  • De mettre un terme lui-même son bail, ceci n’étant possible que par l’autorisation écrite du bailleur,
  • Sous-louer le bien qu’il loue, à moins qu’il n’ait reçu l’autorisation expresse du propriétaire par écrit, et pour un loyer inférieur au loyer payé par le locataire qui souhaite sous-louer son logement,
  • D’utiliser les lieux pour d’autres usages que ceux explicités dans le bail,
  • De transformer le bien loué sauf autorisation expresse du bailleur. En cas de non-respect, le propriétaire peut exiger la remise en état du bien dans son état initial lors de la conclusion du contrat de bail.
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