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Avant de signer un contrat de location, il est courant que le propriétaire et le locataire effectuent un état des lieux d’entrée, et il est fortement recommandé d’en faire de même au moment du départ du locataire. IFF TRANSACTION vous invite à en savoir plus sur l’importance de l’état des lieux, ses mentions obligatoires, ainsi que les coûts associés à cette procédure essentielle.

À quoi sert l’état des lieux en immobilier ?

L’état des lieux joue un rôle essentiel en décrivant minutieusement l’état du logement et de ses équipements, à la fois lors de l’entrée et de la sortie du locataire. Cette description peut être communiquée en personne ou sous forme électronique. Il est important de le distinguer des diagnostics obligatoires remis par le propriétaire lors de la signature du bail, qui servent à garantir la sécurité du logement.

Depuis l’introduction de la loi ALUR en 2014, les états des lieux d’entrée et de sortie doivent respecter une nomenclature uniforme, ceci afin que leur comparaison soit plus rapide et efficace en temps voulu. Leur principale fonction consiste à établir les responsabilités en cas de dégradations constatées à la fin du bail. Si des dégradations sont attribuées au locataire, le propriétaire a le droit de retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie.

Est-il obligatoire de faire un état des lieux ?

Bien que l’état des lieux ne soit pas obligatoire en soi, il est vivement recommandé. En l’absence d’un tel état, en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, le bailleur devra prouver qu’il a remis un logement en bon état, tandis que le locataire devra démontrer que l’appartement, la maison, le studio, etc., lui a été remis avec des éléments dégradés.

Quelles sont les mentions obligatoires dans un état des lieux ?

Depuis un décret de 2016, les états des lieux d’entrée et de sortie doivent comporter au minimum les mentions suivantes :

  • La date de déroulement de l’état des lieux ;
  • L’adresse exacte du logement ;
  • Les identités du propriétaire et du locataire ;
  • L’adresse du propriétaire du bien ;
  • Les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie, si nécessaire ;
  • Une liste détaillée des clés et/ou des accessoires dédiés à l’accès des locaux privatifs ou communs ;
  • Une description détaillée de l’état des sols, murs, et plafonds, ainsi que des équipements et éléments du logement pour chaque pièce
  • Les signatures du bailleur et du locataire, ou de leurs mandataires respectifs, par exemple, IFF TRANSACTION.

Chaque partie impliquée dans la location conserve une copie de l’état des lieux, incluant l’adresse du nouveau domicile ou lieu d’hébergement du locataire.

Rectification de l’état des lieux d’entrée

Conformément à la loi ALUR, le locataire a le droit de rectifier les informations de l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant sa signature.

Comment faut-il remplir un état des lieux ?

Un état des lieux d’entrée ou de sortie se présente sous forme de grille à cocher, comprenant des espaces dédiés aux commentaires. Chaque section correspond à une pièce du logement. Pendant la réalisation de l’état des lieux, il est essentiel de procéder à une vérification minutieuse de chaque équipement, qu’il s’agisse d’interrupteurs, de prises, d’appareils électroménagers, etc. Les commentaires doivent être spécifiques et détaillés, par exemple :

  • « Plafonnier avec ampoule fonctionnelle » ;
  • « Poignée en métal en excellent état » ;
  • « Mur blanc avec une marque colorée de 5 cm de long ».

Il est également possible d’enrichir l’état des lieux avec des photos pour une documentation visuelle. En cas de location meublée, un inventaire complet des meubles, y compris leur état, doit être ajouté.

L’état des lieux est-il payant ?

Le coût de l’état des lieux varie en fonction de la méthode de réalisation. Il peut être établi à l’amiable, par un tiers mandaté par le bailleur, ou par un huissier de justice.

Lorsqu’il est réalisé à l’amiable entre les parties, il est gratuit.

Si un tiers est mandaté pour le réaliser, le locataire supporte une partie des frais, plafonnée à 3 € par mètre carré.

En cas de recours à un huissier, les coûts varient en fonction de la superficie du logement, oscillant entre 200 et 300 euros.

Propriétaires bailleurs : pensez à la gestion locative

La gestion locative offre aux propriétaires bailleurs une solution pratique pour simplifier l’état des lieux. En déléguant cette responsabilité à une agence immobilière expérimentée en la matière, telle que IFF TRANSACTION, les propriétaires bénéficient d’un service complet, de l’inspection à la rédaction, tout en gagnant du temps et en assurant la conformité légale. Grâce à cette option, concentrez-vous enfin sur d’autres aspects de votre investissement tout en garantissant une gestion efficace de l’état des lieux.

L’état des lieux de sortie se fait le jour du départ du locataire et surtout une fois que le logement a été vidé. Comment préparer et réussir cette étape essentielle ?

Bon à savoir :

Propriétaire, pensez à préparer l’état des lieux de sortie ! Une fois le préavis de votre locataire en main, rencontrez-le au sein du logement pour une prévisite. Cela vous permettra d’échanger sur les réparations à faire, le nettoyage des lieux, etc.

L’importance de l’état des lieux de sortie

Lorsqu’un locataire quitte son logement loué vide ou non meublé, il est attendu que les lieux soient dans le même état qu’à l’entrée, aussi, il faudra s’appuyer sur le document rédigé à l’entrée afin de comparer.

Tout comme l’état des lieux d’entrée, celui de sortie doit être établi en présence du locataire. En cas de litige entre les deux parties, il convient de faire appel à un huissier de justice, qui prendra en charge cette étape, tout en indiquant la répartition des dépenses liées aux réparations, entre le locataire et le propriétaire.

Le facteur « usure normale »

Certains éléments (peinture, murs, etc.) et équipements s’usent au fil du temps et de leur utilisation normale, aussi, lorsque le locataire est de bonne foi, le propriétaire ne peut le tenir responsable de l’état de vétusté de ces éléments.

Peinture et papier peint : pour faire la différence entre usure normale et dégradation de la peinture et du papier peint, il faudra prendre en considération le rapport de l’état des lieux d’entrée, le temps d’occupation du logement et le taux d’humidité ambiant. Un locataire qui aura occupé son logement pendant 10 ans ne pourra pas être tenu responsable l’usure de ces éléments.

Murs : trous, tapisserie arrachée, dégradée, ces dégradations incombent au locataire, tout comme les dépenses liées aux réparations.

Naturellement, il revient au locataire de prendre en charge les menus travaux d’entretien durant l’occupation du logement. On parle de dégradation uniquement s’il a fait preuve de défaut d’entretien et de négligence.

Pour aider les deux parties à mener un état des lieux de sortie serein, il existe une grille de vétusté (Loi Alur).

Les déductions financières liées aux dégradations

En cas de dégradations constatées, sur présentation de devis et de factures, le propriétaire va pouvoir dédire les frais de remise en état du dépôt de garantie du locataire. Tout dépassement revient également au locataire.

L’état des lieux, régi par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, est une étape obligatoire de la location immobilière à l’entrée comme à la sortie du logement. Zoom sur l’état des lieux d’entrée.

L’importance de l’état des lieux

L’absence d’état des lieux d’entrée est une acceptation tacite du locataire de rentrer dans un logement salubre et en bon état, ce qui représente un risque. En effet, lorsqu’il choisira de quitter le logement, les dommages et autres dégradations constatées par le propriétaire ou son représentant pourront lui être imputés.

Outre les frais qu’une telle situation peut induire pour le locataire, ce dernier peut également rentrer dans une spirale juridique épuisante, évitable grâce à l’établissement d’un état des lieux d’entrée en bonne et due forme.

Il en va de même pour le propriétaire, qui pourra constater légalement les dommages et autres dégradations avant que le locataire ne quitte les lieux.

Les étapes préliminaires

Avant d’accueillir ses futurs locataires, le propriétaire doit prendre soin de visiter son bien afin de déceler tout dysfonctionnement, y compris au niveau des équipements (robinetterie, joint de douche, gaz, eau, électricité, éléments de chauffage, etc.). Ainsi, il peut effectuer les travaux et réparations nécessaires avant l’état des lieux d’entrée.

Il peut ensuite rédiger les conseils, consignes, règles de bonne conduite au sein du logement en matière de décoration, d’entretien, etc., dans le bail.

Quel format utilisé ?

L’état des lieux peut être rédigé sur simple feuille de papier et établi en autant d’exemplaires que de personnes liées au contrat de location : locataire(s) et propriétaire. Pour être valable, l’article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 stipule que l’état des lieux doit comporter au moins les informations suivantes, à l’entrée du logement :

  • Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie,
  • Sa date d’établissement,
  • La localisation du logement,
  • Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur,
  • Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux,
  • Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie,
  • Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun,
  • Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images,
  • La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux

Quand faire l’état des lieux d’entrée ?

Une fois que le propriétaire a récupéré l’attestation d’assurance du locataire et que le bail est signé, les deux parties peuvent procéder à l’état des lieux. C’est après que le locataire peut récupérer les clés de son logement et emménager.

Les acteurs de l’état des lieux

L’état des lieux se déroule avant la signature du contrat de location par le propriétaire ou son représentant et le(s) locataire(s).

La loi permet aux absents d’être représentés par une tierce personne grâce à une procuration.

Les éléments pris en compte

Aucune pièce et aucun élément présent dans le logement ne doivent échapper à l’inspection du propriétaire et du locataire. S’ajoute à cela un relevé des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

Autre point essentiel, les éléments décrits doivent l’être avec précision : n’écrivez pas « mur OK », mais plutôt une description détaillée « mur peint en blanc, en très bon état, troué avec cheville en bas à gauche ». Vous pouvez également joindre une photo afin d’illustrer chaque constat.

Que faire si un constat survient après l’état des lieux d’entrée ?

Le locataire devra informer le propriétaire ou son représentant par courrier recommandé avec accusé de réception, dans laquelle il demandera un complément d’état des lieux. Pour cela, il devra procéder dans les 10 jours qui suivent son emménagement.

Si vous avez décidé d’acheter un bien immobilier afin de le louer par la suite, vous devrez procéder à un état des lieux à chaque entrée et sortie de locataire. Ce document est essentiel, car il permettra, par exemple s’il y a des travaux à prévoir à la sortie d’un locataire, de retenir la somme nécessaire sur son dépôt de garantie. Pour vous aider à faire un état des lieux juste et surtout dénué de toute tension avec votre locataire, vous pourrez vous appuyer sur une grille de vétusté Loi Alur.

Grille de vétusté Loi Alur : explication

Tout propriétaire ou bailleur a l’obligation depuis 2014 de procéder à un état des lieux loi Alur à la sortie d’un locataire. Durant cet état des lieux, le propriétaire et le locataire pointent, jaugent et s’accordent (ou pas) sur la dégradation d’éléments qui font partie intégrante du logement, éléments déjà listés à l’entrée dans le logement du même locataire.

Ces dégradations peuvent être accidentelles, faites par le locataire, ou alors, elles peuvent être dues à l’usage normal. Dans ce dernier cas, la grille de vétusté, annexée au bail signé par les deux parties, va les aider à s’accorder, car elle :

  • Recense de façon chiffrée la durée de vie spéculative des divers éléments qui composent un logement des éléments composant un bien immobilier,
  • Permet d’évaluer leur dégradation dans le temps, dans le cadre d’une utilisation normale

Lorsqu’on parle d’éléments qui font partie du logement, il peut s’agir de la moquette, de la robinetterie, du papier peint, etc.

Bon à savoir

L’utilisation d’une grille de vétusté n’est pas obligatoire,

Elle peut être ajoutée au bail, lors de sa signature, à condition que le propriétaire et le locataire se soient mis d’accord sur sa rédaction en amont,

La grille de vétusté n’est pas un document standard, aussi, le propriétaire doit être capable de fournir un document qui liste les éléments de son logement

Un médiateur insoupçonné

La grille de vétusté a démontré à maintes reprises sa capacité à accorder propriétaires et locataires quant à la prise en charge de réparations au sein d’une location.

Comment procéder ? Le jour de l’état d’entrée des lieux, vous avez utilisé une grille de vétusté selon laquelle le parquet possède une durée de vie de 20 ans. À l’état des lieux de sortie, vous mentionnez que le parquet a été dégradé. Afin de déterminer quelle partie devra prendre en charge les réparations, il suffira de prendre en compte l’âge du parquet, afin de déterminer s’il a dépassé ou non sa durée de vie théorique :

  • S’il a dépassé sa durée de vie théorique, les dépenses reviennent au propriétaire,
  • S’il n’a pas dépassé cette durée de vie théorique, c’est au locataire de prendre en charge les réparations nécessaires