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Propriétaire : comment faire jouer la caution lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer ?

En tant que propriétaire bailleur, il peut arriver qu’un locataire cesse de payer son loyer, ce qui peut se révéler particulièrement problématique financièrement. Le mot d’ordre est l’immédiateté de votre action : il ne faut surtout pas attendre avant de contacter son garant, cette personne qui s’est engagée à prendre le relais dans un tel cas. Voici les étapes à suivre.

Rappel sur les engagements du garant d’un locataire

Le garant, également appelé caution, est une personne ou un organisme spécialisé qui s’est engagé sur l’honneur, à l’écrit dans un acte de cautionnement, qu’il prendra le relais financièrement si le locataire qu’il représente n’est plus en capacité de payer son loyer, charges, intérêts s’il y en a, frais de remise en état, si le logement a été dégradé.

Deux types de caution : la caution solidaire et la caution simple

La caution simple, principales caractéristiques :

  • En cas d’impayés, le propriétaire transmettra dans un premier temps par voie d’huissier un commandement de payer avec copie au garant.
  • En l’absence de réponse, le propriétaire enverra une lettre en recommandé avec AR, afin que le garant s’acquitte de la dette de la personne qu’il cautionne.

La caution solidaire, principales caractéristiques :

  • Le propriétaire peut s’adresser directement à la caution de son locataire, sans passer par le commandement à payer transmis par voie d’huissier. Pour cela, il lui enverra un commandement de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir

Un locataire peut avoir plusieurs cautions simples et cautions solidaires. En tant que propriétaire, vous ne pourrez vous adresser qu’à l’un d’entre eux en cas de non-paiement de loyer.

Comment contacter la caution d’un locataire ?

En annexe du bail de location, vous trouverez l’acte de cautionnement qui reprend toutes les informations relatives au garant : nom, prénom, adresse postale, numéro de téléphone, etc.

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Immobilier et location : le garant doit-il également signer le bail ?

Comme la loi le prévoit, pour louer son logement, un propriétaire ou un bailleur doit produire, signer et faire signer un bail, également appelé contrat de location. On peut légitimement se demander si le garant, ou caution, c’est-à-dire la personne qui s’engage à supporter financièrement le locataire auprès du bailleur en cas de défaut de paiement du premier, doit également signer ce document.

Ce que dit la loi concernant le garant

D’après la loi du 6 juillet 1989 et sous peine de nullité (article 1326 du Code Civil et article 22-1, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989), le garant doit :

  • Prendre connaissance des informations énumérées sur le contrat de location et recevoir une copie du document.
  • Remplir un acte de cautionnement/un acte de caution solidaire sur lequel il mentionnera le montant exact du loyer ainsi que la durée de l’engagement (en nombre d’années pour qu’il ne soit pas considéré comme étant à durée indéterminée). À ce propos, la loi ELAN a supprimé l’obligation de la mention manuscrite du montant du loyer.
  • Mentionner qu’elle a « connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’il contracte »

De plus, la caution n’a pas l’obligation d’être présente lors de la signature du bail de location.

Contenu de l’acte de cautionnement/ acte de caution solidaire

L’acte de caution solidaire est donc un document légal grâce auquel la caution va officialiser son engagement à payer le loyer ainsi que les charges relatives à une location à la place du locataire, si ce dernier devient défaillant.

Étant donné son aspect légal, ce document doit mentionner certaines informations :

  • L’identité du garant ;
  • Celle du locataire ;
  • Celle du propriétaire ;
  • Le contrat de location pour lequel le garant se porte caution en précisant la date de signature de celui-ci et l’adresse exacte du bien loué.

Le document devra également décrire les obligations du garant en ce qui concerne le paiement :

  • Du loyer ;
  • Du dépôt de garantie ;
  • Des charges ;
  • Des réparations locatives ;
  • Le cas échéant les frais de procédure.

Autre spécificité de l’acte de caution solidaire : le garant doit préciser de façon manuscrite le loyer en chiffres et en lettres ainsi que la durée d’engagement, au maximum la durée initiale du bail puis deux renouvellements.

En cas de pluralité des locataires couverts par un seul garant, un acte de caution doit être signé par couple garant/locataire.

Par ailleurs, la loi ALUR prévoit que l’acte de cautionnement s’éteint 6 mois après le départ du locataire mentionné dans l’acte.

Pour résumer, l’acte de caution solidaire est document juridique formel, donc codifié. Tout manquement à cette codification peut mener à la nullité de l’acte. Cela pourrait empêcher le propriétaire de recouvrir à la justice contre le garant, si cela s’avère nécessaire.

L’acte de caution solidaire doit être paraphé et signé uniquement en présence du bailleur/propriétaire et du garant. L’acte peut être également rédigé par un notaire ou un huissier. Il fait ainsi l’objet d’un acte authentique, ce qui renforce la sécurité du propriétaire/bailleur quant à la validité de la garantie.

Avant le 25 novembre 2018, le garant devait reproduire des mentions manuscrites, sans rayure, avec le loyer en chiffres et en lettres, sous peine de nullité de l’acte.

Depuis le 25 novembre 2018, ces mentions manuscrites ne sont plus obligatoires. Par conséquent, la signature électronique est possible, mais non obligatoire.

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Propriétaire : comment vous protéger des loyers impayés ?

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Si vous avez investi dans un bien immobilier avec l’intention de le louer, vous disposez de plusieurs solutions afin de vous protéger des loyers impayés. Ce problème, qui peut diminuer drastiquement le rendement locatif d’un bien, concerne à ce jour plus d’un million de personnes en France.

La solvabilité du locataire

Le futur locataire est-il solvable ? Connaître la « capacité locative » des différents candidats qui souhaitent louer votre bien immobilier est un élément essentiel, aussi, en calculant leur solvabilité, vous signerez un bail avec le locataire le plus à même de respecter le paiement des loyers.

Concrètement, on demande au locataire de gagner un salaire trois, voire quatre, fois supérieur au loyer. Vous pouvez également calculer la capacité locative de la manière suivante :

  • Montant des revenus annuels nets du locataire (inscrit sur sa feuille d’imposition)

Divisé

  • Par 12 (mois dans une année)

Divisé

  • Par votre exigence financière (3 ou 4 fois le loyer)

Exiger un garant

Autre mesure de protection contre les loyers impayés : le garant, à condition que vous ne souscriviez pas à une « assurance garantie loyer impayé ». En effet, en tant que propriétaire, vous pouvez demander au locataire potentiel de présenter un garant, physique ou moral. Il s’agit généralement d’un proche ou alors, le candidat se rapprochera d’une société spécialisée dans la garantie locative.

Si le garant est une personne physique, vous pouvez également lui demander de présenter des preuves de solvabilité, puisqu’il sera en charge du paiement des divers frais liés à la location, dont le loyer, les impôts et taxes, etc.

Le dépôt de garantie

Vous pouvez demander au locataire de vous fournir un dépôt de garantie, mais le montant ne doit pas excéder 1 mois de loyer pour un bien non meublé et 2 mois pour un bien meublé.

L’assurance garantie de loyers impayés

Cette solution est accessible sous conditions :

  • Il doit s’agir d’une location résidentielle
  • Le locataire doit être salarié en Contrat à durée indéterminée
  • Le loyer doit ponctionner seulement un tiers du salaire du locataire
  • Le locataire doit avoir honoré tous ses loyers au cours des 6 derniers mois de location
  • S’il s’agit d’un nouveau locataire, son dossier doit être validé par l’assureur

Fonctionnant comme une assurance payable sous forme de cotisation mensuelle, elle couvre les loyers impayés par votre locataire. Pour une couverture complète, les compagnies proposent des extensions « dégradations du logement par le locataire », « frais de contentieux » « indemnisation lorsque le bien à louer reste vacant ».

Concernant le coût, comptez environ 3 % du loyer annuel.

La garantie Visale – Applicable à la Réunion

Le dispositif gratuit de cautionnement Visale financé par Action Logement permet de couvrir jusqu’à 36 mois de loyers impayés charges comprises (maximum 1300 euros / mois pour la Réunion), quelle que soit la durée de l’occupation du logement meublé ou non meublé, situé en France métropolitaine et dans certaines DROM, dont la Réunion et qui fera l’objet d’un bail en bonne et due forme.

Visale s’adresse aux locataires âgés de moins de 30 ans, salariés, en alternance ou étudiants ET aux locataires de plus de 30 ans en CDD ou intérimaires depuis moins de 6 mois dans le secteur agricole ou le secteur privé, ou encore en période d’essai dans le cadre d’un CDI.

Ici, la demande se fait conjointement par le locataire, puis par le propriétaire :

  1. Le locataire fait une demande de garantie en ligne avant de signer le bail
  2. Le propriétaire complète le dossier et accepte les conditions, toujours en ligne

Quelle que soit la solution que vous adoptiez, n’oubliez pas que les conseils d’un professionnel de l’immobilier vous permettront de jauger plus sereinement une telle situation.

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Se désolidariser d’un bail de location immobilière lorsqu’on est garant

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Si un proche ou un ami vous demande de vous porter garant pour sa location, il s’agit d’un engagement qui demande réflexion. En effet, en cas de manquement au bail, les conséquences peuvent être lourdes pour la personne qui se porte caution. Toutefois, il est possible de se désengager de ce rôle.

Rôle du garant ou caution

Dans le cadre d’une location immobilière, le garant ou caution est une personne qui s’engage contractuellement auprès du propriétaire du futur locataire, à payer le loyer, les charges et les frais de remise en état du logement, si le locataire ne respecte pas les conditions de son bail.

Il existe 2 types de garants pour une location immobilière :

  • La caution solidaire : ici, dès le premier manquement du locataire, le garant est contacté par le propriétaire du logement.
  • La caution simple : ici, en cas de manquement du locataire le propriétaire devra suivre plusieurs procédures (huissier de justice, etc.) pour tenter de récupérer son dû. Une fois les moyens légaux épuisés, il pourra enfin se tourner vers le garant afin que ce dernier remplisse son rôle.

Deux lois pour clarifier les actes de caution

On parle ici des lois ALUR et Elan. Elles encadrent et simplifient les actes de caution tout en étant parfaitement claires pour la personne qui se porte garant.

Quelle durée d’engagement pour la caution ?

Lorsqu’il s’agit de cautionner la location d’un logement non meublé, le propriétaire demande généralement au garant de s’engager pour un bail (3 ans) et deux renouvellements (2X3 ans), soit un total de 9 ans.

Pour le logement meublé, le schéma d’engagement reste le même, mais pour une durée plus courte.

La date de fin d’engagement

Lisez attentivement l’acte de caution :

Si elle indique noir sur blanc une date de fin d’engagement en tant que garant, la caution est libre de se désengager de son rôle auprès du propriétaire.

Lorsqu’aucune date n’est indiquée sur le document, la caution peut se désister à n’importe quel moment. Il y a toutefois une nuance à prendre en considération si vous êtes en pleine réflexion : vous resterez redevable des dettes du locataire que vous cautionnerez jusqu’à la fin de son bail.

Lorsque le garant décide de quitter son rôle

La loi stipule qu’un garant n’a pas le droit de se désengager de son rôle avant la date d’échéance indiquée sur le contrat ou, en l’absence d’une date, la fin du bail.

C’est pourquoi il est essentiel pour une personne de bien réfléchir avant de s’engager auprès d’un futur locataire, aussi proche soit-il. Demander à une personne de se porter caution dans le cadre d’une location immobilière est un geste de confiance totale.

Si vous décidez pour une raison ou pour une autre de vous désengager en tant que caution, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, avant l’échéance de fin.

La lettre doit mentionner :

  • Les informations relatives au bien immobilier loué (adresse, nom du locataire),
  • La date effective du désengagement

Que le garant ne sera plus redevable des dettes contractées après cette échéance

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