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Achat immobilier neuf sur plan : les quatre principales garanties de la VEFA

Si vous avez décidé de sauter le pas et d’acheter un bien immobilier neuf, vous êtes légalement protégé par une série de garanties. Nous vous expliquons pourquoi vous pouvez vous tourner en toute tranquillité vers la vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA.

Quatre types de garanties offertes dans le cadre d’une VEFA

  • La garantie de remboursement ;
  • La garantie d’achèvement ;
  • La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement ;
  • La garantie décennale.

Quelle garantie si la construction du logement en VEFA n’est pas achevée ?

La loi a prévu ce cas de figure et y a répondu en obligeant légalement les promoteurs de VEFA à proposer au moins deux types de garanties :

La garantie de remboursement : si le promoteur se retrouve dans l’incapacité à terminer la construction du bien immobilier prévu, cette garantie permet au futur acquéreur de récupérer intégralement son dépôt de garantie versé lors de la réservation et toute autre somme déjà versée.

La garantie d’achèvement : cette garantie peut se présenter sous deux formes.

  • Lagarantie d’achèvement intrinsèque concerne les fonds propres apportés par l’acquéreur. Elle s’active lorsque l’immeuble est hors d’eau et que 75 % du coût du projet ont été versés sur un compte bancaire bloqué.
  • La garantie d’achèvement extrinsèque concerne quant à elle tout financement émanant d’une banque ou une compagnie d’assurance.

Quelle garantie lorsque le logement acheté en VEFA a été livré ?

C’est au tour de la garantie de parfait achèvement d’entrer en scène. Prévue par l’article 1792-6 du Code civil, elle est valable pendant la première année qui suit la livraison du bien immobilier. Elle couvre toutes les réparations qui s’avèrent nécessaires durant cette période, aussi bien les grosses interventions que les plus minimes. Attention, elle ne peut être invoquée si les travaux nécessaires résultent d’une utilisation régulière ou d’une mauvaise utilisation des éléments du logement par le propriétaire.

Ce que prévoit la loi :

  • C’est à l’entreprise qui a réalisé les travaux d’intervenir ;
  • Le délai pour effectuer les réparations doit être fixé d’un commun accord entre l’entreprise et l’acquéreur ;
  • Les problèmes peuvent être signalés dans le procès-verbal de réception ou alors par courrier envoyéen recommandé avec avis de réception ;
  • Si l’entreprise n’intervient pas dans le délai fixé, vous pouvez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

Quelle garantie pour les équipements ?

La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement protège les équipements du logement acheté en VEFA pendant les deux premières années qui suivent la livraison. Concernant les équipements, ils ont été livrés avec le bien immobilier (chauffage, plomberie, appareils électriques, portes, fenêtres.).

Quelle garantie pour la construction ?

Dans le cadre d’une VEFA, il s’agira de la garantie décennale. Comme son nom l’indique, elle est activable pendant les 10 ans qui suivent la livraison du bâtiment. Prévue par l’article 1792-4-1 du Code civil, elle concerne les malfaçons et vices de construction susceptibles de mettre en péril l’intégrité et l’habitabilité du bien immobilier. Cage d’escalier, toiture, charpente, plancher, murs porteurs doivent ainsi être refaits par l’entreprise responsable de la construction, s’ils présentent des malfaçons ou vices de construction.

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Retour sur la garantie décennale

On appelle Garantie décennale cette assurance de responsabilité civile décennale qui garantit la réparation des dommages susceptibles de se produire après la réception des travaux (fin officielle du chantier). Ce qu’il faut retenir si vous projetez d’acheter un bien immobilier récent ou neuf. Ces informations proviennent du site officiel de l’Administration française.

Fonctionnement de la garantie décennale

La garantie décennale couvre les dommages survenus après la réception des travaux, pendant une durée de 10 ans. Il prend effet dès la signature de la réception des travaux, lorsque le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.

Les personnes vers qui vous tourner pour faire jouer la garantie décennale

Tout constructeur impliqué dans la construction d’un ouvrage neuf ou existant (tels que des bâtiments divers, logements, travaux de génie civil…) est soumis à un régime de responsabilité décennale :

  • Entrepreneur ;
  • Un particulier qui construit pour lui-même ;
  • Un promoteur immobilier ;
  • Un lotisseur ;
  • Un maître d’œuvre ;
  • Un architecte ;
  • Un technicien ;
  • Un bureau d’étude ;
  • Un ingénieur-conseil.

Il peut également s’agir :

  • D’un prestataire lié au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
  • Du constructeur de l’ouvrage, qui engage sa responsabilité pendant 10 ans, en cas de dommage, à l’égard du maître d’ouvrage. Cette obligation se transmet aussi à l’égard des acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage ;
  • De constructeurs étrangers pour les contrats exécutés en France.

Ne sont pas concernés :

  • Les sous-traitants (entreprises indépendantes sous contrat).

Les dommages couverts par la garantie décennale

  • Tout vice d’une certaine gravité qui compromet la solidité de l’ouvrage (par exemple, fissures importantes, fondations) ;
  • Tout vice rendant le bien impropre à son usage, que ce soit un élément constitutif de l’ouvrage (qui assure l’ossature, la viabilité, les fondations, le clos et le couvert) ou un élément d’équipement indissociable de celui-ci (ne pouvant être enlevé, démonté ou remplacé sans détériorer l’ouvrage qu’il équipe : canalisations encastrées, installations de chauffage central, etc.).

Quelques exemples de dommages couverts par la garantie décennale

  • Moisissures en quantité importante dans le logement ;
  • Infiltrations d’eau ;
  • Manquement aux normes de sécurité entraînant un risque d’incendie ;
  • Anomalies avec la fosse septique ;
  • Fissurations (murs, piscine, etc.).

Tournez-vous sans hésiter vers votre agent immobilier avant d’acheter un bien immobilier récent ou neuf. Ce professionnel sera à même de vérifier la pertinence des documents fournis par le constructeur et déceler toute information manquante.

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Immobilier : les défauts couverts et ceux qui ne le sont pas par la garantie décennale

Relative à la responsabilité du constructeur ou de l’artisan, la garantie décennale est régie par l’article 1792-4-1 du Code civil et les articles L241-1 et L243-1-1 du Code des assurances. Elle couvre certains dommages durant les dix premières années qui suivent la construction ou la rénovation d’un bien immobilier, mais pas tous.

Les défauts couverts par la garantie décennale

Un propriétaire peut faire jouer la garantie décennale y compris s’il ne s’agit pas d’un dommage ouvrage, mais par exemple, d’un défaut sur la menuiserie, la plomberie, l’électricité. Pour cela, il devra faire une déclaration auprès de l’assurance dommage-ouvrage (DO). Celle-ci va quant à elle rechercher la responsabilité du maître d’ouvrage concerné via son assurance décennale.

Il peut également faire jouer la garantie décennale lorsqu’il constate un ou plusieurs dommages fortement susceptibles de compromettre la stabilité de son bien ou qui rendent ce dernier inhabitable, à savoir :

  • Les dommages sur les équipements de la maison ;
  • La toiture ;
  • La charpente ;
  • Les murs ;
  • L’ensemble des gros ouvrages ;
  • Les défauts de fonctionnement ;
  • Le défaut d’étanchéité ;
  • Le glissement de terrain ;
  • Les grandes fissures ;
  • Les vices et les défauts relatifs à l’isolation, l’électricité et les menuiseries.

Les professionnels du BTP qui peuvent répondre de la garantie décennale

Obligatoire, la garantie décennale couvre une très grande partie des travaux qui entrent en œuvre lors de la construction d’un bâtiment ou de sa rénovation. Ainsi, les propriétaires peuvent se tourner vers les professionnels suivants, afin qu’ils répondent en cas de défaut :

  • Les prestataires ;
  • Les ingénieurs ;
  • Les bureaux d’études ;
  • Les techniciens ;
  • Les architectes ;
  • Les maîtres d’œuvre ;
  • Les lotisseurs ;
  • Les promoteurs immobiliers ;
  • Les entrepreneurs.

Les défauts qui ne sont pas couverts par cette garantie

Certains défauts peuvent être jugés peu graves, donc peuvent être indemnisés par l’assurance s’ils résultent effectivement d’une faute de l’entrepreneur :

  • Les dégâts apparus à la suite de la pose d’équipements dissociables, mais qui ne rendent pas le bien immobilier inhabitable, par exemple, des portes sans huisseries, la robinetterie, les radiateurs, l’interphone, la ventilation, les cloisons mobiles, etc. Ici, c’est la garantie biennale obligatoire du propriétaire qu’il faudra faire jouer.
  • Les dommages de nature esthétique, mais qui ne mettent pas en jeu la solidité et la destination de la construction, par exemple, fissures sans infiltration, traces de peinture, teinte modifiée d’un enduit extérieur, etc.
  • Les dégradations qui découlent d’une erreur intentionnelle, d’une cause étrangère, de l’usure ou de l’usage par le propriétaire n’engagent pas la responsabilité décennale du prestataire, quelle que soit sa spécialité.

Faire jouer sa garantie décennale

En cas de dommage, le propriétaire devra se tourner vers son assureur dommage-ouvrage, qui va couvrir le maître d’ouvrage tout en se retournant contre le constructeur. À la suite de cette première action, un expert certifié sera dépêché afin de dresser un état des malfaçons, qui sera transmis à la compagnie d’assurances.

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