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Zoom sur le remboursement d’un crédit immobilier par anticipation

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(Source de cet article : Rembourser son crédit immobilier avant son terme : comment ça marche ? – Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance)

Que se passe-t-il lorsqu’un emprunteur peut payer la totalité de son crédit immobilier, avant le terme prévu sur le contrat ? Le remboursement par anticipation est un cas de figure tout à fait possible, par exemple, si vous avez réussi à vendre un bien ancien et que vous souhaitez acheter un logement neuf ! Voici ce que la loi prévoit.

Est-il possible de rembourser un crédit immobilier avant son terme ?

Le Code de la consommation prévoit qu’un emprunteur « peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité » de son crédit immobilier.

Le même Code rappelle qu’un contrat peut également interdire un remboursement égal ou inférieur à 10 % du montant initial prêté, à moins que ce montant corresponde au reste à payer sur la totalité du crédit.

Pourquoi rembourser un crédit par anticipation ?

Les raisons sont nombreuses pour expliquer les rentrées d’argent. Ainsi, un emprunteur peut se retrouver capable de rembourser son crédit immobilier par anticipation après avoir reçu un héritage, un don, après avoir vendu un bien immobilier, dans le cadre du rachat de son crédit en cours par un autre établissement financier, etc.

Comment rembourser un crédit immobilier par anticipation ?

La première étape consiste à informer clairement et de préférence par écrit l’établissement prêteur, de son intention de rembourser partiellement ou la totalité du crédit immobilier en cours.

À la réception de la lettre, l’établissement prêteur est tenu de faire parvenir à l’emprunteur une estimation chiffrée des frais liés au remboursement anticipé. Attention, cette estimation est payante pour tous les contrats établis avant le 1er juillet 2016.

Quelles pénalités en cas de remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

En fonction du contrat passé avec l’organisme prêteur, l’emprunteur peut être soumis à des pénalités s’il décide de rembourser son crédit avant la date prévue. Néanmoins, le prêteur ne doit pas dépasser un certain montant, comme le prévoit le Code de la consommation.

Pénalités de remboursement anticipé pour un prêt à taux fixe :

  • L’équivalent de 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt ;
  • L’équivalent de 3 % du capital dont l’emprunteur reste redevable avant de procéder au remboursement anticipé.

Pénalités de remboursement anticipé pour un prêt à taux variable :

  • L’équivalent de 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt ;
  • L’équivalent de 3 % du capital dont l’emprunteur reste redevable avant de procéder au remboursement anticipé.

Les prêteurs peuvent également appliquer des intérêts compensateurs, lui permettant ainsi d’appliquer le taux moyen initialement convenu au moment de la souscription du crédit immobilier.

Comment ne pas payer les pénalités pour remboursement anticipé d’un crédit ?

L’emprunteur n’est pas soumis à des pénalités de remboursement si son contrat a été conclu après le 1er juillet 1999 avec l’organisme prêteur et si le remboursement anticipé résulte de la vente de son bien immobilier en raison d’une des situations suivantes :

  • Changement de son lieu d’activité professionnelle ou celui de son conjoint ;
  • Cessation de son activité professionnelle ou celle de son conjoint (licenciement par exemple) ;
  • Décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
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Vente d’un bien immobilier : mandat simple, mandat exclusif ou mandat semi-exclusif ?

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Si vous avez décidé de vendre votre maison ou votre appartement, il est fortement conseillé de confier cette mission à un agent immobilier certifié. Ainsi, vous mettrez toutes les chances de votre côté afin de vendre ledit bien en faisant une bonne plus-value et rapidement. Rappelons que l’agent immobilier dispose de toutes les compétences et informations nécessaires pour une vente dans les règles. En choisissant cette option, vous serez invité à signer ce que l’on appelle un mandat de vente. Or, ce mandat se distingue en trois catégories : le mandat simple, le mandat exclusif et le mandat semi-exclusif. Comment choisir la meilleure option ?

Qu’est-ce qu’un mandat de vente ?

Signer un mandat de vente, c’est formaliser la collaboration entre un agent immobilier, qui devient ainsi un intermédiaire, et un vendeur. Cette formalité doit se dérouler avant la mise en vente du bien et il prévoit plusieurs clauses essentielles au bon déroulement de la transaction :

  • Le prix de vente du bien ;
  • La commission qui revient à l’agent immobilier à la conclusion de la vente ;
  • Les modalités de résiliation du mandat de vente

Le mandat de vente simple

La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) définit le mandat de vente simple de la manière suivante : « Le mandat simple permet au mandant de confier l’affaire à d’autres professionnels ou d’effectuer lui-même la recherche d’un éventuel acheteur. » De plus, « Si le vendeur a signé plusieurs mandats non exclusifs de vente d’un bien auprès de plusieurs agences immobilières, le droit à commission ne peut bénéficier qu’à celui des agents par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue. »

Le mandat de vente exclusif

Quant au mandat de vente exclusif, dans le cadre du « mandat exclusif, la négociation est confiée à un seul agent immobilier. La clause d’exclusivité doit être mentionnée en caractères très apparents. Passé un délai de trois mois, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties sous réserve du respect d’un préavis de 15 jours minimum. »

Le mandat de vente semi-exclusif

Dans le cadre du mandat de vente semi-exclusif, le vendeur s’engage à confier la vente de son bien pendant 3 mois uniquement à l’agence avec laquelle il a signé le contrat, ce dernier étant renouvelable tacitement. Durant cette même période, le vendeur ne peut pas vendre son bien directement à un acheteur potentiel ayant contacté l’agence immobilière en premier lieu. Toutefois, ce type de mandat permet au vendeur de passer des annonces sur les canaux de son choix et de vendre son bien à un vendeur qui l’a contacté directement.

Ne pas confondre mandat de vente et bon de visite

Attention à ne pas confondre le mandat de vente et le bon de visite ! En effet, si le premier induit le paiement d’une commission du vendeur à l’agent immobilier lors de la vente du bien, le second sert uniquement de preuve lorsqu’un acquéreur a visité un bien en vente par l’intermédiaire d’un professionnel.

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Reconfinement : propriétaires, profitez-en pour optimiser la location de votre logement !

Alors que le reconfinement bat son plein en France métropolitaine et dans certains territoires français, nombreux sont les propriétaires à s’inquiéter quant à la location de leur logement. Rien n’est perdu, voici nos conseils de professionnels pour profiter de cette période et optimiser les choses !

Passez aux visites à distance de votre bien immobilier !

Il existe aujourd’hui de nombreuses méthodes pour permettre aux locataires potentiels de visiter un logement vide sans se déplacer. Nous vous conseillons :

  • De prendre des photos en mode « panoramique » et de les envoyer par e-mail à votre agent immobilier ;
  • De filmer les lieux, en prenant soin de bien tout ranger dans un premier temps, puis d’envoyer la vidéo à votre agent par e-mail ;
  • D’utiliser des logiciels professionnels pour créer une immersion virtuelle.

Créez enfin votre contrat de location sous format dématérialisé/électronique

Qu’il s’agisse de louer votre logement en tant que résidence principale ou secondaire, vous pouvez dématérialiser les types de baux suivants :

  • Bail de location meublée ;
  • Bail de location vide ;
  • Bail mobilité ;
  • Contrat de location étudiant ;
  • Contrat de location saisonnière ;
  • Contrat de sous-location.

Comment créer un bail numérique ?

Il existe aujourd’hui des solutions en ligne qui permettent de créer un bail électronique. Il suffit de taper les mots « création bail électronique en ligne » pour les trouver !

Les services de livraison pour remettre les clés, documents, etc.

Le premier confinement a signé l’avènement des services de livraison, grâce notamment au e-commerce en général. Si vous avez reçu la caution de votre futur locataire avant l’annonce du reconfinement, vous pouvez toujours lui envoyer les clés ainsi que sa copie du bail par livreur.

Le contexte actuel ne doit en aucun cas freiner vos activités en tant que propriétaire. En cas de doute, si vous avez des interrogations sur la marche à suivre pour continuer à louer votre logement en toute tranquillité, demandez l’aide d’un professionnel de l’immobilier. Par téléphone, par e-mail, par vidéo tchat, là encore les solutions électroniques ne manquent pas !

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Propriétaire, comment augmenter le loyer de votre bien immobilier ?

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Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location et que vous souhaitez augmenter le loyer, certaines conditions légales et l’indice de référence des loyers sont à prendre en compte afin de calculer cette augmentation au plus juste.

L’augmentation annuelle de loyer

Lorsque le bail de location mentionne la révision du loyer annuelle à une date convenue entre le propriétaire et son locataire, le montant de cette hausse va dépendre de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee chaque trimestre.

L’augmentation va dépendre de trois facteurs :

  • La date de la signature du bail, ou si le loyer a depuis été renégocié, date du renouvellement
  • L’Indice de référence mentionné dans le bail
  • Le montant du loyer hors charges à cette date ou, en cas de renégociation, montant du nouveau loyer, hors charges fixes dans le contrat de renouvellement

Le calcul

Pour calculer l’augmentation de loyer applicable à partir de la date convenue sur le bail :

Loyer hors charges X le dernier IRL ÷ par l’ancien IRL

Bon à savoir

Ces règles concernent aussi bien les locations meublées que non meublées.

Un professionnel de l’immobilier peut vous assister dans ce calcul.

Pour tout contrat signé à partir du 14 mars 2014, le propriétaire n’est pas autorisé à rattraper les augmentations de loyer non perçues depuis 5 ans en application de la loi ALUR du 14 mars 2014 et aucun recours légal n’est possible.

L’IRL peut baisser ! Dans un tel cas, à la date mentionnée dans le bail, le propriétaire doit recalculer le loyer à la baisse !

L’augmentation de loyer entre deux locataires

Là encore, si vous choisissez d’augmenter le loyer de votre bien immobilier à l’entrée d’un nouveau locataire, vous devez respecter la loi de l’encadrement de l’évolution du montant des loyers, du moins, si votre commune n’est pas concernée par ce dispositif légal. Consultez un professionnel de l’immobilier pour connaitre la liste des communes concernées.

Dans un premier temps, afin d’éviter tout litige avec le nouveau locataire, vous pouvez indiquer le montant du loyer précédent occupant sur le nouveau bail.

Augmenter un loyer trop bas

Si vous constatez que le loyer que vous pratiquez est trop bas par rapport aux évaluations de la ville, faites les recherches nécessaires pour prouver que les loyers pratiqués sont supérieurs au vôtre dans au moins 3 biens dans votre immeuble ou quartier.

Dans un tel cas de figure, vous disposez de 6 mois avant la fin du bail pour soumettre l’augmentation de loyer à votre locataire. Si le locataire refuse l’augmentation, vous n’êtes pas dans l’obligation de reconduire son bail et il devra quitter le logement.

L’augmentation de loyer après des travaux

Si vous avez remis votre bien en bon état avec des travaux d’amélioration (nouvel équipement, travaux énergétiques, sécurité), vous avez le droit de reporter 15 % du montant total des travaux sur le loyer.

Attention, vous devez prévenir votre locataire au moins 6 mois avant le renouvellement du bail et attendre sa réponse. Si le locataire refuse ou ne donne pas de réponse, vous n’êtes pas dans l’obligation de reconduire son bail et il devra quitter le logement. En cas d’accord, il devra l’écrire et signer un document le prouvant.

L’augmentation de loyer après des travaux pour compenser l’augmentation des charges

Lorsque le montant des charges courantes augmente (chauffage, eau), vous avez le droit d’augmenter le loyer de votre locataire afin de compenser ces hausses pour l’année en cours et l’année à venir.

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Acheter un appartement ou une maison ?

Vous prévoyez de sauter le pas et d’acheter votre résidence principale, mais voilà, vous hésitez entre un appartement et une maison. Bien sûr, il y a les goûts personnels, mais il est important de mettre à plat des critères objectifs tels que le financement, le confort au quotidien, les assurances, taxes, la possibilité de revente, entre autres.

Faire le point sur ses besoins

La maison estidéale pour la famille, surtout si elle comporte un jardin. Aussi, il faudra du temps pour trouver un bien qui réponde à vos besoins en matière de surface, de nombre de pièces, de votre capacité à réaliser ou à faire des travaux, si nécessaire. Ce type de bien demande une capacité financière assez importante.

L’appartement est plus adaptable puisqu’on peut le choisir en fonction du nombre de pièce, de surface habitable, etc. On choisit généralement son appartement en prenant en compte d’autres facteurs pour le confort de vie au quotidien.

La vie quotidienne

Choisir une maison, c’est souvent accepter de prendre la voiture pour faire ses courses, aller déposer les enfants à l’école, aussi, l’organisation devient le maître mot. Si l’environnement est calme, le voisinage moins pesant, il faut garder en tête que ce type de bien jouit d’une sécurité moindre.

Les profils urbains préfèrent les appartements, à condition qu’ils soient proches des commodités telles que l’école, les transports, le lieu de travail, etc. Ce choix peut également permettre de moins dépendre de la voiture pour ses déplacements. Il donne également un plus grand sentiment de sécurité du fait de la proximité des voisins, voire de la présence d’un gardien d’immeuble.

Gestion de son bien immobilier

Choisir une maison c’est être propriétaire seul, sans l’implication d’une copropriété. Il faut toutefois composer avec le voisinage.

En choisissant l’appartement, on se place sous le régime de la copropriété. Chaque propriétaire de l’immeuble possède donc les parties privatives, mais également une petite portion des parties communes, les tantièmes. Il devient obligatoire d’assister aux assemblées générales de copropriété et on dialogue avec le syndic (la société qui gère l’immeuble) et un conseil syndical (membres de la copropriété élus lors de l’assemblée et chargés des relations avec le syndic). Acheter un appartement c’est également s’engager à payer des charges de copropriété en plus du prêt immobilier, sans oublier les taxes et autres charges.

Bon à savoir

L’achat d’une maison dans un lotissement groupé construit par un promoteur équivaut à une copropriété. Le propriétaire jouit de son bien, dans ce cas, la maison est une partie privative, le jardin une partie commune à jouissance privative. En lotissement, les règles sont plus souples (le jardin est une partie privative). Le cahier des charges et le règlement de lotissement organisent la vie en commun, la gestion est assurée par une association syndicale libre (la copropriété du lotissement).

Le prix d’un achat immobilier

Le prix d’un appartement dépend de plusieurs facteurs : état général, surface, situation géographique. En choisissant un bien dans l’ancien, le budget sera moins conséquent que pour une maison. À cela s’ajouteront les charges de copropriété, les droits de mutation et autres frais.

Concernant la maison, le prix dépendra des mêmes facteurs que l’appartement, auquel il faudra rajouter les transports, l’entretien du jardin, etc.

Quel coût pour l’entretien et l’usage de votre bien immobilier ?

Avec l’achat d’un appartement, vous devrez contribuer aux dépenses liées aux parties communes (ravalement, remplacement des boîtes aux lettres, etc.). Il est important de connaître :

  • Le montant moyen des dépenses annuelles et pour cela, vous pouvez consulter la liste des dépenses votées et/ou payées par la copropriété,
  • Le taux des impôts locaux, dont le montant dépend de la valeur locative du bien et des taux appliqués par les collectivités locales.

Du côté de la maison, tout est à la charge du propriétaire, ce qui peut augmenter le budget familial.

Penser à la revente

C’est un fait, les appartements se vendent plus rapidement, les petites et moyennes surfaces notamment et se situant dans les grandes métropoles.

Quant aux maisons, plus élevées, partent un peu moins rapidement, à moins de se trouver dans un quartier pavillonnaire et une grande métropole. Autre point à noter, plus une maison est bien classée sur le diagnostic de performance énergétique, mieux elle se vendra !

Revendre son bien immobilier et à bon prix

Si cela peut sembler paradoxal, il est important de penser à la revente de son bien avant de l’acheter. Pour cela, il faut choisir le bon endroit et bien fixer le prix de vente. Pour cela, l’aide d’un professionnel est toujours la bienvenue !

Pour résumer

Voici pour résumer les points essentiels à prendre en compte lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier et que vous hésitez entre un appartement et une maison :

L’appartement

  • L’emplacement
  • Les projets pour le quartier
  • La qualité, l’état du logement
  • Les travaux à prévoir, s’il y en a
  • Le dossier de diagnostics
  • Le règlement de copropriété
  • La répartition des charges et leur montant
  • La qualité de la connexion Internet
  • Les impôts locaux

La maison

Outre les points énumérés ci-dessus :

  • Les règles d’urbanisme applicables à la maison et au terrain
  • Les servitudes
  • En lotissement, le règlement et le cahier des charges
  • Le règlement de copropriété pour les maisons de promoteurs
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Investissement immobilier : pourquoi passer par la gestion locative ?

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La gestion locative peut se révéler particulièrement utile dans le cadre d’un investissement locatif. Pourquoi cette option est-elle parfaite pour le propriétaire qui souhaite louer son bien, tout en gardant sa tranquillité d’esprit ?

La gestion locative : définition

La gestion locative permet au propriétaire de confier la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers en location à un agent immobilier ou un mandataire immobilier. Ce dernier possède une excellente connaissance du marché immobilier, une véritable expertise et donnera toujours de bons conseils. Le logement reste entretenu, à jour au niveau des normes, donc valorisé auprès des nouveaux locataires. Le gestionnaire va s’occuper de plusieurs éléments :

  • Perception des loyers et charges,
  • Envoi des quittances de loyer au locataire,
  • Révision annuelle du loyer ou de la régularisation des charges,
  • Déclaration fiscale des revenus locatifs,
  • Gestion des formalités de fin de contrat et s’assurer que les conditions soient respectées,
  • S’assurer du bon état des lieux
  • Les visites,
  • Les autres démarches administratives,
  • Recherche de nouveaux locataires,
  • Estimations de loyers,
  • Etc.

La gestion locative, un outil au profit des propriétaires

En tant que propriétaire, il peut parfois être compliqué de connaître les réglementations et autres subtilités liées à la location d’un bien. La gestion locative permet justement de ne pas avoir à se soucier de nombreuses démarches et actions tout en bénéficiant d’un service régulier ou ponctuel, selon ses besoins. Par exemple, lorsqu’un contentieux survient avec un locataire, ou que ce dernier ne paie pas ses loyers, le gestionnaire va s’occuper des démarches de recouvrement.

Comment fonctionne la gestion locative ?

La gestion locative est régie par un mandat établi automatiquement lorsqu’un propriétaire accepte de confier son bien immobilier à un professionnel. Ce mandat, un document écrit, est signé par les deux parties afin d’autoriser le nouveau gestionnaire de prendre en charge une partie ou l’intégralité du patrimoine immobilier du propriétaire. Naturellement, ce même gestionnaire va rendre des comptes régulièrement au propriétaire : la sérénité est plus que bienvenue dans un tel cas, sans parler du gain de temps.

La gestion locative est parfaite pour les propriétaires de plusieurs biens immobiliers ou ceux qui ne vivent pas à proximité. Bien entendu, il n’est pas obligatoire de confier son bien immobilier à une gestion locative, néanmoins, cette solution peut se révéler efficace pour pérenniser son investissement, lui donner de la visibilité auprès des locataires potentiels et bénéficier de nombreux avantages :

  • Vous serez en contact avec un interlocuteur unique, qui fera l’intermédiaire entre le locataire, le syndic, les administrations, les intervenants, etc.
  • Grâce à la gestion juridique et financière, vous réduisez les risques liés aux impayés,
  • Vous optimisez votre bien grâce à un suivi régulier avec reportages photos,
  • Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts en déduisant les honoraires des revenus fonciers

La gestion locative peut soulever de nombreuses interrogations, toutefois, en tant que propriétaire, vous tourner vers des professionnels reconnus pour la qualité de leurs services, vous permettra de gagner sur plusieurs tableaux !

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Agent immobilier : ses missions et les garanties qu’il offre à ses clients

À ne pas confondre avec le promoteur, le lotisseur, le marchand de listes ou le marchand de biens, l’agent immobilier est une profession à multiples casquettes. En effet, entre la vente, la location de biens immobiliers ou de fonds de commerce, ce professionnel possède plusieurs missions, toutes destinées à garantir le respect des conditions de mise en vente ou en location de biens, ainsi que des prix affichés. Grâce à sa connaissance pointue du marché immobilier de son secteur, il assure des ventes et des locations réussies, respectueuses des procédures. Important : l’agent immobilier ne peut réclamer aucun paiement, que cela soit au vendeur, au locataire ou à l’acquéreur d’un bien immobilier, du moins, avant la conclusion de son mandat. Quant aux honoraires, toujours à la charge du propriétaire, ils doivent être convenus à l’écrit, avant le début de sa mission.

Un métier très encadré par la loi

Ne devient pas agent immobilier qui veut. En effet, ce métier est encadré de manière très étroite par des lois précises, dont la loi Hoguet (décret 72-678 du 20 juillet 1972), complétée par la loi ALUR (en application depuis mars 2014). Trois articles essentiels à retenir :

En vertu de l’article 1 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », l’activité d’agent immobilier ne peut être exercée que par une personne titulaire de la carte professionnelle « Transaction » délivrée par le service réglementation de chaque Préfecture. Attention, en vertu de l’article 72 du même décret, le titulaire de cette carte professionnelle doit présenter un mandat de vente signé par le propriétaire, son représentant ou son ayant-droit pour être autorisé à négocier ou à s’engager dans la commercialisation d’un bien immobilier appartenant à cette personne (le propriétaire).

En vertu de l’article 3 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle « Transation » doit offrir les garanties suivantes à ses clients :

  • une aptitude professionnelle conforme aux dispositions de l’article 11 du décret 72-678,
  • une garantie financière conforme aux dispositions de l’article 37,
  • une assurance en Responsabilité Civile Professionnelle conforme aux dispositions de l’article 49

Les différentes missions de l’agent immobilier

Vente de biens immobiliers, l’agent immobilier :

  • S’occupe de la vente de biens neufs ou à revendre,
  • Représente les vendeurs,
  • Cherche les acquéreurs pour les biens à vendre,
  • S’occupe du compromis de vente lorsqu’un accord est trouvé entre un acheteur et un vendeur

Location de biens immobiliers :

  • Représente les propriétaires qui souhaitent louer leur bien immobilier. Pour cela, il va rédiger des mandats de location, documents qui reprennent par écrit toutes les conditions de location,
  • Recherche des locataires,
  • Conclut la location avec la signature d’un bail

Vente ou location de fonds de commerce :

  • Représente les propriétaires qui souhaitent louer leur fonds de commerce. Pour cela, il va rédiger des mandats de vente ou de location,
  • Recherche des acquéreurs ou des locataires,
  • Conclut la transaction en faisant signer un bail s’il s’agit d’une location ou d’un compromis s’il s’agit d’une vente

Gestion d’un bien immobilier :

  • Représente les intérêts du propriétaire qui loue son bien. Toutes les conditions sont alors mises à l’écrit,
  • Renseigne le propriétaire bailleur sur les textes de loi,
  • Assiste le propriétaire bailleur lorsque ce dernier en exprime le besoin
  • Gère les divers incidents qui peuvent survenir dans le cadre d’une location : impayés, dégradations, etc. afin de garantir le bon état du bien qui lui est confié                       

Syndic de co-propriété ou administration de bien :

L’agent immobilier devient administrateur de biens ou syndic de co-propriété lorsqu’il est nommé lors d’une assemblée générale (la fameuse « réunion de syndic ») par la majorité des propriétaires de logements (maisons ou appartements) situés dans un seul et unique lot (un lotissement, un immeuble, un quartier résidentiel on parle alors de copropriété). Il est alors chargé de gérer les logements en question au profit de l’ensemble de chaque propriétaire. Il est important de noter que le syndic de co-propriété peut être confié à une ou à plusieurs agences immobilières. Dans ce dernier cas, chaque agence prendra en charge une activité.

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