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Réforme fiscale 2025 : un bouleversement majeur pour l’immobilier français

La fiscalité immobilière française s’apprête à connaître une transformation radicale avec le projet de loi de finances 2025. Cette réforme, particulièrement ambitieuse, vise à redéfinir les règles d’imposition des plus-values immobilières, tant pour les résidences principales que secondaires. IFF Transaction, agence immo La Saline Les Bains 974 analyse ces changements majeurs qui pourraient impacter des millions de propriétaires français.

Rappel sur les règles d’imposition des plus-values immobilières

La fiscalité des plus-values immobilières en France est complexe mais tend à se simplifier avec l’instauration du PFU. L’exonération totale pour les résidences principales et les abattements en fonction de la durée de détention sont des éléments à prendre en compte lors d’une vente immobilière.

L’essentiel à retenir :

Taxation : les plus-values immobilières en France sont soumises à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) depuis 2018. Une surtaxe s’applique aux plus-values les plus élevées.

Biens concernés : sont concernés les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains, les parts de SCPI et de SCI. Les résidences principales bénéficient d’une exonération totale.

Calcul de la plus-value : la plus-value nette, après déduction des frais, est soumise au PFU. Le notaire se charge généralement des calculs et du versement des impôts.

Abattements : un abattement est accordé en fonction de la durée de détention du bien : 6 % par an à partir de la 6ème année jusqu’à la 21ème, puis 4 % la 22e année. Les prélèvements sociaux sont calculés sur 30 ans. Ainsi, au bout de 22 ans, l’impôt sur le revenu est exonéré.

Une révolution pour la résidence principale

Jusqu’à présent, la vente d’une résidence principale bénéficiait d’un régime fiscal particulièrement avantageux. L’exonération totale de plus-value, accordée après seulement un an d’occupation, constituait un pilier de la stratégie patrimoniale des Français. Cependant, ce dispositif historique est sur le point de connaître un changement radical.

Les nouvelles conditions d’exonération

Le projet de loi prévoit une modification majeure avec l’extension de la durée minimale d’occupation, qui passera de 1 à 5 ans. Cette mesure représente un changement fondamental dans la conception même de la résidence principale aux yeux du fisc.

Par ailleurs, les propriétaires immobiliers ne respectant pas cette durée minimale se verront appliquer une taxation conséquente de 36,2 % sur les plus-values réalisées. Cette disposition traduit une volonté claire du législateur de freiner les comportements spéculatifs à court terme sur le marché immobilier résidentiel.

Le cas particulier des situations exceptionnelles

Le législateur a prévu un système de dérogations tenant compte des réalités de la vie quotidienne. Ainsi, en cas de mutation professionnelle ou de changement d’emploi, les propriétaires pourront bénéficier d’aménagements fiscaux permettant de préserver leur mobilité professionnelle. Les situations familiales complexes comme les divorces ou les séparations, ainsi que les besoins d’agrandissement liés à l’évolution de la famille, feront également l’objet d’une attention particulière.

Les cas médicaux, qu’il s’agisse de la survenance d’un handicap ou d’une situation de dépendance, bénéficieront aussi d’un traitement adapté, témoignant d’une volonté de maintenir une certaine équité sociale dans l’application de ces nouvelles mesures.

La refonte du régime des résidences secondaires

La réforme bouleverse également le marché des résidences secondaires avec l’introduction d’un nouveau cadre fiscal plus contraignant. Le système traditionnel d’abattements, qui permettait jusqu’alors une exonération totale après 30 ans de détention, disparaît au profit d’une approche radicalement différente.

Un nouveau paradigme fiscal

Le gouvernement propose l’instauration d’une flat-tax dont le taux oscillerait entre 30 % et 33 %, marquant une rupture nette avec le système d’abattements progressifs. Cette simplification apparente du dispositif s’accompagne de l’introduction d’un mécanisme de décote basé sur l’inflation, dont les modalités précises restent encore à définir. Ces changements traduisent une volonté de modernisation du système fiscal, mais soulèvent des interrogations quant à leur impact sur les stratégies patrimoniales à long terme.

Impacts attendus sur le marché immobilier

À court terme, le marché immobilier devrait connaître des turbulences significatives. On peut s’attendre à une accélération des ventes dans les mois précédant l’entrée en vigueur de la réforme, les propriétaires cherchant à bénéficier des dernières opportunités offertes par le régime actuel. Les zones tendues pourraient connaître une période de ralentissement des transactions, les vendeurs et les acheteurs adoptant une position d’attente face aux nouvelles règles. Cette situation pourrait paradoxalement entraîner une augmentation des prix dans les secteurs les plus recherchés, la raréfaction de l’offre créant une pression à la hausse.

Sur le moyen terme

Les stratégies d’investissement des particuliers devraient connaître une profonde mutation. Les investisseurs seront amenés à repenser leurs horizons de placement et leurs objectifs de rentabilité. Le marché pourrait voir émerger de nouveaux montages juridiques visant à optimiser la fiscalité dans le cadre des nouvelles règles. La durée moyenne de détention des biens pourrait également évoluer, les propriétaires adaptant leurs stratégies aux nouvelles contraintes fiscales.

Nos recommandations pour les propriétaires

Face à ces changements majeurs, une analyse approfondie de sa situation personnelle s’impose. Les propriétaires doivent prioritairement évaluer leur plus-value latente et mesurer l’impact fiscal potentiel selon différents scénarios de vente. Cette analyse permettra d’identifier les alternatives possibles et d’optimiser le timing d’une éventuelle cession.

L’anticipation des projets devient également cruciale. Les mutations professionnelles doivent être planifiées avec soin, en tenant compte des nouvelles contraintes fiscales. La constitution des dossiers d’exception nécessite une attention particulière, les justificatifs devant être rigoureusement collectés et conservés.

Conclusion

Cette réforme fiscale marque un tournant dans la politique immobilière française. Si elle vise à moderniser un système parfois jugé trop généreux, elle soulève de nombreuses questions quant à son impact sur la mobilité résidentielle et l’accessibilité à la propriété. Les professionnels du secteur et les associations de propriétaires appellent à la vigilance et à une mise en œuvre progressive de ces nouvelles mesures.

Dans l’attente de la version définitive du texte, il est recommandé aux propriétaires de rester attentifs aux évolutions législatives et de ne pas hésiter à solliciter les conseils d’IFF Transaction, agence immobilière 974

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Les huissiers de justice : nouveaux acteurs de la vente immobilière en France

Quel impact sur le marché de l’immobilier ?

Depuis le 1er septembre, un changement majeur s’est opéré dans le secteur immobilier français. Les huissiers de justice, désormais appelés commissaires de justice, peuvent désormais exercer des missions d’intermédiaire immobilier. Ils rejoignent ainsi les notaires, les avocats, mais aussi les agences immobilières comme IFF Transaction. Cette évolution soulève des questions sur les implications de cette nouvelle fonction pour les professionnels et les consommateurs.

Une nouvelle dimension pour les huissiers de justice

Historiquement, les huissiers de justice étaient associés à des missions de recouvrement et à l’exécution de décisions de justice. Avec cette nouvelle compétence, ils peuvent désormais rechercher des acquéreurs, établir des contacts avec les vendeurs et négocier les conditions des transactions. Cela s’inscrit dans une diversification de leurs activités, qui incluent déjà la gestion immobilière et locative. À cet égard, les agences immobilières ont une longue expérience dans la mise en relation entre vendeurs et acheteurs, s’appuyant sur leur connaissance approfondie du marché et de ses dynamiques.

Définition du métier d’huissier de justice

Les huissiers de justice, désormais appelés commissaires de justice en France, sont des officiers publics et ministériels dont le rôle est de garantir l’exécution des décisions de justice et de veiller au respect des droits des citoyens. Ils interviennent dans divers domaines, notamment :

  • Notification et signification des actes judiciaires : ils sont responsables de la remise de documents légaux, tels que des assignations en justice, des décisions de justice ou des avis de paiement, aux parties concernées.
  • Exécution des décisions judiciaires : ils mettent en œuvre les décisions des tribunaux, qu’il s’agisse de saisir des biens, d’expulser des occupants ou de procéder à des ventes aux enchères.
  • Recouvrement de créances : Ils peuvent agir pour récupérer des sommes dues par des débiteurs, en suivant des procédures légales.
  • Médiation et constatations : Ils peuvent intervenir dans le cadre de médiations pour résoudre des litiges à l’amiable. Ils sont également habilités à dresser des constats dans diverses situations (dégâts matériels, non-respect d’accords, etc.).
  • Intermédiaires immobiliers : depuis septembre 2023, ils peuvent également exercer des missions d’intermédiaire immobilier, ce qui leur permet de vendre des biens immobiliers en tant qu’agents, en mettant en relation vendeurs et acheteurs.

En raison de leur statut d’officiers publics, les huissiers de justice sont soumis à une déontologie stricte et à un cadre réglementaire qui garantissent leur impartialité et leur professionnalisme.

Un statut sécurisant pour les consommateurs

Le statut des huissiers de justice, en tant qu’officiers publics, apporte une certaine sécurité aux particuliers. Leur déontologie stricte et leurs obligations d’impartialité garantissent une transparence dans les négociations. La Chambre nationale des commissaires de justice souligne cet aspect, indiquant que leur intervention peut renforcer la confiance des consommateurs. En revanche, les agences immobilières s’appuient également sur leur réputation et leur expertise pour rassurer les clients sur la validité et la sécurité de leurs transactions.

Concurrence ou concurrence déloyale ?

Mais attention, cette évolution n’est pas sans controverse. L’Union des syndics de France (Unis) exprime de vives inquiétudes face à cette situation. Les huissiers de justice, en raison de leur statut monopolistique dans d’autres domaines comme le recouvrement des créances, disposent d’une clientèle captive que d’autres professionnels, y compris les agences immobilières, ne peuvent pas atteindre.

Cette dynamique de concurrence inégale a conduit l’Unis à déposer un recours auprès du Premier ministre pour demander l’abrogation de l’article 11 du décret autorisant cette nouvelle activité.

Formation et responsabilisation

Pour garantir la qualité des services offerts dans cette nouvelle configuration, il est essentiel que les huissiers de justice soient formés aux spécificités de la vente immobilière, y compris les techniques de négociation et les aspects juridiques des transactions. Une formation adéquate est cruciale pour assurer la confiance des consommateurs. IFF Transaction, de son côté, s’engage à former ses agents sur les tendances du marché et les attentes des clients, afin de maintenir un haut niveau de professionnalisme.

Vers une transformation du marché immobilier ?

L’entrée des huissiers de justice dans le secteur de la vente immobilière pourrait transformer le paysage immobilier en France. D’une part, cela peut offrir une alternative supplémentaire aux consommateurs pour la vente de leurs biens, tout en bénéficiant de l’expertise des commissaires de justice.

D’autre part, cela pose des défis en termes de concurrence et de régulation, un secteur déjà complexe. Les agences immobilières devront s’adapter à cette nouvelle concurrence tout en continuant à valoriser leur expérience et leur savoir-faire.

Conclusion

L’autorisation accordée aux huissiers de justice de vendre des biens immobiliers représente une étape importante dans l’évolution du secteur immobilier en France. Cette décision est accueillie avec optimisme par certains, mais elle suscite également des inquiétudes quant à l’équité de la concurrence.

L’avenir dira comment cette nouvelle dynamique influencera les pratiques du marché immobilier et la relation entre les différents acteurs impliqués. Il est crucial que cette transition soit accompagnée de formations appropriées et d’un cadre réglementaire clair pour garantir une coexistence harmonieuse entre les professions, tout en préservant l’intégrité du marché immobilier.

Source de cet article :

Achat immobilier : ces nouveaux (et inattendus) professionnels autorisés à vous vendre un logement – capital.fr

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Glossaire des termes les plus courants dans l’immobilier à La Réunion

IFF Transaction a créé pour vous un glossaire dans lequel vous retrouverez une sélection de termes essentiels pour les acheteurs immobiliers. Il couvre les aspects juridiques, financiers et pratiques liés à l’acquisition et à la possession d’un bien. En comprenant ces termes, vous serez mieux préparé à naviguer dans le processus d’achat immobilier à La Réunion et à prendre votre décision de devenir propriétaire immobilier à La Réunion.

Bail : contrat écrit entre le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur) définissant les conditions de location d’un bien immobilier, telles que la durée du bail, le montant du loyer, les modalités de paiement, etc. Le bail offre des garanties légales aux deux parties.

Compromis de vente : contrat écrit signé par l’acheteur et le vendeur, confirmant leur accord sur les conditions de vente d’un bien immobilier. Il précise les éléments essentiels de la transaction et engage les parties jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif.

Dépôt de garantie : montant versé par l’acheteur lors de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente, généralement représentant une partie du prix total du bien immobilier. Le dépôt de garantie témoigne de l’engagement de l’acheteur envers la transaction.

Diagnostic immobilier : ensemble de diagnostics obligatoires réalisés lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, portant sur différents aspects tels que la performance énergétique, la présence d’amiante, de plomb, l’état des installations électriques, etc. Les diagnostics permettent d’informer les futurs occupants sur l’état du bien et d’évaluer certains risques.

Échéance : date à laquelle un paiement, tel que le remboursement d’un prêt immobilier ou le versement d’un loyer, est dû. L’échéance est une date butoir à laquelle l’obligation de paiement doit être respectée.

Frais de notaire : ensemble des frais liés à la rédaction de l’acte de vente et à sa formalisation par un notaire, comprenant les droits d’enregistrement et les émoluments du notaire. Les frais de notaire représentent une partie des coûts associés à l’achat d’un bien immobilier.

Garantie financière : engagement financier pris par une tierce partie (caution, hypothèque) pour garantir le paiement d’une dette ou le respect d’une obligation, souvent exigé dans le cadre d’un prêt immobilier. La garantie financière offre une sécurité supplémentaire au prêteur.

Hypothèque : droit réel immobilier accordé à un créancier (généralement une banque) sur un bien immobilier appartenant à un débiteur, à titre de garantie pour le remboursement d’un prêt. L’hypothèque permet au prêteur de saisir le bien en cas de non-paiement de la dette.

Indivision : situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent conjointement la propriété d’un bien immobilier, chacune ayant des droits sur une partie de ce bien. L’indivision nécessite un accord entre les indivisaires pour toute décision relative au bien.

Justificatif de domicile : document officiel prouvant la résidence d’une personne à une adresse spécifique, souvent exigé lors de démarches administratives ou financières. Les justificatifs de domicile peuvent prendre la forme de factures, de quittances de loyer, de contrats de fourniture d’énergie, etc.

Location saisonnière : location d’un bien immobilier pour une courte période, généralement destinée à des vacanciers ou des touristes. Les locations saisonnières sont soumises à des règles spécifiques en matière de durée et de conditions de location.

Mandat de vente : contrat écrit passé entre un vendeur et une agence immobilière, confiant à cette dernière le mandat de vendre le bien immobilier selon les conditions convenues. Le mandat de vente définit les modalités de la collaboration entre le vendeur et l’agence, ainsi que les conditions de rémunération.

Notaire : officier public chargé de rédiger les actes juridiques relatifs aux transactions immobilières et de les enregistrer auprès des autorités compétentes. Le notaire assure la sécurité juridique des transactions immobilières et veille au respect des obligations légales.

Offre d’achat : proposition écrite faite par un acheteur à un vendeur pour acquérir un bien immobilier, généralement accompagnée de conditions spécifiques telles que le prix, les modalités de paiement, les délais de réalisation, etc. L’offre d’achat engage l’acheteur à respecter ses engagements s’il est accepté par le vendeur, et elle peut servir de base de négociation entre les deux parties.

Prêt immobilier : emprunt contracté auprès d’une banque ou d’un établissement financier pour financer l’achat d’un bien immobilier. Le prêt immobilier est généralement remboursé sur une période de plusieurs années, avec des mensualités comprenant le capital emprunté et les intérêts.

Quittance de loyer : reçu remis par le propriétaire au locataire pour attester du paiement du loyer, mentionnant le montant payé et la période correspondante. La quittance de loyer est un document essentiel pour le locataire afin de justifier le paiement de son loyer.

Rendez-vous de signature : réunion organisée chez le notaire où l’acheteur et le vendeur signent l’acte de vente définitif, officialisant la transaction immobilière. Le rendez-vous de signature marque la conclusion de la vente et le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur.

Servitude : droit réel immobilier conférant à son titulaire un avantage sur un bien immobilier appartenant à autrui, tel que le passage, l’écoulement des eaux, etc. Les servitudes peuvent être établies par convention entre les parties ou résulter de dispositions légales ou réglementaires.

Taxe foncière : impôt annuel dû par le propriétaire d’un bien immobilier, calculé en fonction de sa valeur locative cadastrale. La taxe foncière est destinée à financer les dépenses des collectivités locales et varie en fonction de la nature et de la localisation du bien immobilier.

Usufruit : droit réel conférant à une personne (usufruitier) le droit d’utiliser et de jouir d’un bien immobilier appartenant à autrui (nu-propriétaire) pendant une période déterminée. L’usufruitier peut jouir du bien, en percevoir les revenus et en disposer librement, sous réserve de respecter les droits du nu-propriétaire.

Pour des informations supplémentaires ou concrétiser votre projet d’achat de villa 974, d’achat de maison à La Réunion, contactez IFF Transaction !

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Le neuf, un investissement immobilier intelligent

Lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier à La Réunion, vous avez le choix entre l’ancien et le neuf. Si l’ancien est souvent moins cher, le neuf offre de nombreux avantages qui peuvent en faire un investissement intelligent. IFF Transaction revient sur la pertinence de ce type de bien.

Des matériaux de qualité

Les matériaux utilisés dans la construction de bâtiments neufs sont de meilleure qualité que ceux utilisés dans la construction de bâtiments anciens. Cela se traduit par une meilleure résistance, une durabilité accrue et une plus grande sécurité.

La résistance : les matériaux utilisés dans les bâtiments neufs sont conçus pour résister aux intempéries, aux chocs et aux agressions extérieures. Ils sont également plus résistants au feu et aux insectes.

La durabilité : ils sont plus durables que ceux utilisés dans les bâtiments anciens. Ils ne se détériorent pas aussi rapidement et nécessitent moins d’entretien.

La sécurité : enfin, ils sont plus sûrs que ceux utilisés dans les bâtiments anciens. Ils sont, par exemple, moins susceptibles de provoquer des incendies ou des accidents.

Des performances énergétiques supérieures

Les bâtiments neufs sont soumis à des normes thermiques plus strictes que les bâtiments anciens. Cela leur permet d’être plus économes en énergie et de réduire les factures de chauffage et de climatisation.

Les normes thermiques : les bâtiments neufs doivent respecter des normes thermiques strictes, notamment la RT 2020. Ces normes visent à limiter la consommation d’énergie des bâtiments.

L’isolation : ils sont mieux isolés que les bâtiments anciens. Cela permet de réduire les pertes de chaleur en hiver et de chaleur en été.

Les équipements performants : ils sont dotés d’équipements plus performants, qui permettent de réduire la consommation d’énergie.

5 raisons de choisir IFF Transaction pour l’achat de votre logement neuf à La Réunion 974

Une sécurité renforcée

Les bâtiments neufs sont conçus pour être plus sûrs que les bâtiments anciens. Ils répondent à des normes de sécurité plus strictes, notamment en matière de prévention des incendies, d’accessibilité aux personnes handicapées et d’isolation acoustique.

La prévention des incendies : Les bâtiments neufs sont équipés de systèmes de sécurité incendie plus performants, tels que des détecteurs de fumée et des extincteurs.

L’accessibilité aux personnes handicapées : ils sont conçus pour être accessibles aux personnes handicapées. Ils disposent d’ascenseurs, de rampes d’accès et d’autres équipements adaptés.

L’isolation acoustique : ils sont mieux isolés acoustiquement que les bâtiments anciens. Cela permet de réduire les nuisances sonores extérieures.

Une garantie décennale

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, vous bénéficiez d’une garantie décennale qui couvre les dommages structurels pouvant affecter le bâtiment pendant les dix premières années suivant sa construction.

La garantie décennale : La garantie décennale est une garantie légale qui s’applique à tous les bâtiments neufs. Elle couvre les dommages structurels pouvant affecter le bâtiment pendant les dix premières années suivant sa construction.

Les dommages couverts : elle couvre les dommages qui rendent le bâtiment impropre à sa destination. Elle couvre notamment les dommages causés par les vices de construction ou les défauts de matériaux.

La mise en œuvre de la garantie : en cas de dommages couverts par la garantie décennale, le propriétaire du bien immobilier peut demander au constructeur de les réparer. Si le constructeur refuse ou est insolvable, le propriétaire peut faire appel à un expert pour faire expertiser les dommages et obtenir une indemnisation.

Un investissement rentable

Le neuf est souvent plus cher que l’ancien, mais il peut être un investissement rentable à long terme. En effet, les bâtiments neufs ont une valeur de revente plus élevée que les bâtiments anciens.

La valeur de revente : les bâtiments neufs sont plus valorisés que les bâtiments anciens. Cela s’explique par le fait que les bâtiments neufs sont plus récents, en meilleure condition et répondent aux normes actuelles.

Les frais de notaire : les frais de notaire sont plus faibles pour les biens immobiliers neufs que pour les biens immobiliers anciens. Concrètement, dans le neuf, ils s’élèvent à 2 à 3 % du prix du bien en moyenne, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Conclusion

Le neuf est un investissement intelligent qui offre de nombreux avantages. Si vous recherchez un bien qui soit confortable, sûr et rentable, contactez IFF Transaction pour en savoir plus sur les nombreux programmes proposés par notre agence immobilière et réussir votre achat !

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Les bonnes questions à (se) poser pour réussir son premier achat immobilier

Préparez votre tout premier achat immobilier en faisant le point sur des éléments clés. Voici une sélection de critères sur lesquels vous baser pour réussir votre projet. N’oubliez pas que votre agent immobilier possède toutes les données et les informations pour vous guider vers une acquisition réussie et surtout sereine, réellement en adéquation avec vos besoins, envies et moyens !

Ai-je vraiment un intérêt à acheter un bien immobilier plutôt que louer ?

Certes, vous avez besoin d’un logement pour habiter immédiatement, mais quels sont vos projets à long terme ? Si, par exemple, vous êtes en couple, avez-vous prévu de faire des enfants, donc aurez-vous besoin d’espace supplémentaire ? Avez-vous déjà commencé à mettre de côté, pour constituer un apport personnel ? Plus important encore : vous voyez-vous dans quelques années en tant que propriétaire d’un appartement ou d’une maison ?

Quel est le type de bien idéal pour un premier achat immobilier ?

Souhaitez-vous vivre dans le logement ou le louer ? Prenez le temps de jauger les avantages et inconvénients de l’achat immobilier dans les deux cas. Sachez que, quelle que soit l’option choisir, vous aurez des frais à prévoir dans votre budget mensuel et annuel. Pour en savoir plus sur ce sujet, demandez conseil à votre agent immobilier !

Quelle est la zone idéale pour acheter un premier bien immobilier ?

En fonction de votre budget et de votre projet, vous pouvez acheter un bien immobilier dans ou hors d’une grande ville, en banlieue ou même en centre-ville. Si vous souhaitez être proche des commerces, des transports, des écoles ou encore des lieux de loisirs, la réponse est en ville, tout simplement. Au contraire, si vous recherchez le calme et offrir un cadre différent à votre famille, la grande banlieue sera idéale, etc.

Vaut-il mieux acheter un premier bien immobilier dans le neuf ou dans l’ancien ?

Les biens immobiliers neufs comportent de nombreux avantages :

  • Frais de notaire réduit ;
  • Absence de travaux ;
  • Performance énergétique aux dernières normes ;
  • Des garanties constructeurs qui peuvent vous protéger jusqu’à 10 ans après la remise des clés ;
  • Des exonérations de taxes foncières s’il s’agit d’un bien VEFA.

Avez-vous envie d’un logement entièrement personnalisable ?

Si le neuf et ses nombreux avantages ne vous tentent pas, si vous penchez pour un bien immobilier nécessitant des travaux, vous devrez :

  • Avoir suffisamment de temps pour prendre les travaux en main ;
  • Posséder les compétences nécessaires ;
  • Ou alors, posséder les fonds suffisants, en plus de ceux réservés à l’achat, pour financer les travaux.

Quel est mon budget ?

L’achat d’un bien immobilier n’étant pas un investissement anodin, il est important d’avoir une très bonne visibilité sur les sommes à prévoir. Plus clairement, un acquéreur paie le prix de vente, mais également d’autres frais, notamment :

  • Les intérêts bancaires du crédit ;
  • Les frais de notaire ;
  • Les charges de copropriété, s’il s’agit, par exemple, d’un appartement ;
  • Les taxes ;
  • Les factures obligatoires mensuelles ;
  • Le déménagement.
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Tout savoir sur l’offre d’achat immobilier

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Lors d’une transaction immobilière, l’acheteur peut faire une offre d’achat au vendeur. Pour cela, il doit rédiger une « lettre d’offre d’achat », qui doit obligatoirement mentionner certaines informations. Ce document permet, toujours à l’acquéreur, de formuler son intention d’acheter le bien qu’il a, par exemple, visité avec son agent immobilier, à un certain prix.

L’offre d’achat immobilière : de quoi s’agit-il ?

L’offre d’achat immobilier, parfois appelée « proposition d’achat », est un document écrit, facultatif, mais recommandé.

À ne pas prendre à la légère, il fait office d’acte juridique unilatéral, c’est-à-dire engageant uniquement l’acquéreur au moment de sa rédaction. En le remettant au vendeur, l’acquéreur formule officiellement son intention d’acheter le bien qui l’intéresse à un prix donné, ceci après et estimation dudit bien.

L’offre d’achat n’engage en aucun cas l’acquéreur à remettre une quelconque somme d’argent au vendeur pour « réserver » le bien en vente.

Pourquoi faire une offre d’achat immobilier ?

Le prix d’achat proposé par l’acquéreur dans son offre d’achat ne doit pas nécessairement être égal à celui demandé par le vendeur. Néanmoins, en recevant une offre d’achat, ce dernier peut être convaincu par la motivation de l’acheteur, mais aussi, finaliser rapidement la vente de son bien.

Comment bien rédiger une offre d’achat immobilier ?

Une offre d’achat signée par l’acquéreur et le vendeur n’est plus modifiable, aussi, il est important de préparer sa rédaction. Faites un brouillon en rassemblant plusieurs éléments :

  • L’identité de l’acquéreur et du vendeur ;
  • Les détails du bien immobilier (adresse, type de logement, nombre de pièces, surface, etc.) ;
  • Le prix du bien fixe, inférieur ou égal à celui du vendeur, proposé par l’acquéreur ;
  • La durée de validité de l’offre d’achat, délai au-delà duquel l’offre d’achat n’est plus valable ;
  • Les conditions suspensives de l’offre d’achat, s’il y en a ;
  • Le mode de financement de l’achat ;
  • Les modalités de réponse du vendeur.

Les clauses suspensives qui peuvent être mentionnées dans une offre d’achat immobilier

En guise de précaution, l’acquéreur peut mentionner des clauses suspensives dans son offre d’achat immobilier, par exemple :

  • L’obtention d’un crédit immobilier pour financer l’achat ;
  • Que le système électrique du bien respecte les normes en vigueur ;
  • Que le vendeur respecte son engagement à mener certains travaux de réparation ;
  • Que l’acheteur obtienne l’autorisation officielle de faire construire une expansion au bien ;
  • L’absence de servitude susceptible d’affecter l’utilisation et la propriété du bien en vente ;
  • Etc.

La présence de clauses suspensives dans une offre d’achat immobilier induit que chaque partie doit tout mettre en œuvre pour remplir ces clauses. Si, par exemple, l’acquéreur conditionne l’achat à l’obtention d’un crédit immobilier, il doit se rapprocher de plusieurs établissements bancaires afin d’augmenter ses chances d’obtenir le financement requis. Il s’engage également à prévenir le vendeur de tout refus de prêt.

Un acquéreur peut-il se rétracter après la remise de l’offre d’achat immobilier ?

L’acquéreur peut retirer son offre, par écrit, dans les cas suivants :

  • Tant que le vendeur n’a pas donné de réponse, y compris durant le délai de réflexion ;
  • Si le vendeur refuse les propositions du vendeur ;
  • Si le vendeur a dépassé le délai de réflexion mentionné dans l’offre ;
  • Si le vendeur fait une contre-proposition écrite ;
  • Si l’une des conditions suspensives n’a pas été réalisée.

Votre agent immobilier IFF vous accompagne dans cette étape et vous propose un modèle d’offre d’achat efficace et claire. Demandez conseil à notre agence !

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Bien comprendre les surfaces en immobilier

Surface habitable, loi Carrez, emprise au sol, à carreler ou à peindre… L’univers de l’immobilier ne doit plus avoir de secret si vous souhaitez acheter, louer ou mettre en location une maison ou un appartement. Voici ce qu’il faut savoir pour bien comprendre les diverses catégories de surfaces auxquelles vous aurez sans doute affaire durant vos recherches et vos visites. Comme toujours, l’accompagnement par un professionnel du secteur est toujours la meilleure solution !

Surface habitable

L’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable de la manière suivante :

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. 

La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de :

  • 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévus lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants
  • Et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaires au-delà du quatrième. ».

La surface habitable

Deux calculs existent, à utiliser en fonction des besoins, vente ou mise en location :

Selon le calcul loi Boutin : calculer la surface de plancher totale, retirer ensuite les surfaces secondaires ou non habitables au sens strict, c’est-à-dire les combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas. La hauteur sous plafond doit être de 1,80 mètre au minimum et elle est intégrée dans le calcul. Ce calcul doit obligatoirement figurer sur l’acte de vente d’un bien immobilier à vocation résidentielle.

Selon le calcul loi Carrez : On obtient la superficie loi Carrez en mesurant les pièces individuellement, depuis l’intérieur des murs et cloisons, donc de la surface privative, sans le balcon, la cage d’escalier, la terrasse ouverte, les autres annexes. Ce calcul est nécessaire uniquement lors de la vente de logement en copropriété. Ce calcul est obligatoire pour la mise en location d’un bien immobilier.

L’emprise au sol d’une maison

Selon l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme, l’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. » Il faut comprendre qu’il s’agit du sol naturel et qu’il faut faire appel à un architecte dès lors que la construction dépasse les 170 m².

La surface à carreler ou à peindre

Comment indiquer la quantité de peinture ou de carrelage nécessaire pour un bien à vendre avec des travaux ? Grâce au calcul de la surface à carreler ou à peindre ! On multiplie la longueur de la pièce par sa largeur, puis on soustrait les éléments tels que les portes, fenêtres, etc.

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Achat immobilier : nos conseils pour bien choisir votre résidence secondaire

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Résidence secondaire, maison de vacances, ce logement que l’on utilise occasionnellement permet notamment de couper de la routine urbaine le temps d’un week-end ou d’une période de congés scolaires. L’achat de sa résidence secondaire ne doit laisser aucune place à l’improvisation et pour deux bonnes raisons : c’est la stratégie parfaite pour construire son patrimoine immobilier, mais aussi, et surtout, une occasion de défiscaliser, si le bien se trouve en outre-mer. Nos conseils pour bien choisir votre maison de vacances !

Quelles sont les questions à se poser avant d’acheter une résidence secondaire ?

Voici une série de questions à vous poser afin d’éclaircir votre projet d’achat de résidence secondaire :

  • La maison de vacances sera-t-elle occupée durant les week-ends ou pendant les vacances ?
  • Aurez-vous la possibilité d’en profiter à n’importe quelle occasion ?
  • En combien de temps de route pourrez-vous y accéder ? Sur ce point, la valeur horaire doit prendre le dessus sur la distance !
  • Aurez-vous le temps d’aller en prospection dans les régions qui vous intéressent, afin de découvrir l’environnement, l’atmosphère, etc. ?
  • Une fois la zone idéale trouvée, votre agent immobilier peut-il vous aider à trouver le bien correspondant à vos envies, vos besoins et à votre budget ?
  • La zone dans laquelle le bien se trouve est-elle constructible si vous souhaitez, par exemple, agrandir votre future maison de campagne ?
  • Êtes-vous prêt à vous rendre toujours au même endroit pour passer vos vacances ?

Combien coûte une résidence secondaire ?

Avant d’acheter votre résidence secondaire, concentrez-vous sur les conséquences financières d’une telle décision. Outre les frais légaux, il faudra également vous acquitter des factures courantes.

  • Prêt immobilier si requis ;
  • Frais de notaire ;
  • Taxe foncière ;
  • Taxe d’habitation ;
  • Rénovation du bien si nécessaire ;
  • Électricité ;
  • Gaz ;
  • Eau ;
  • Téléphone / internet ;
  • Charges de copropriété si requises ;
  • Assurance habitation ;
  • Entretien de l’habitation ;

Bon à savoir

Le futur acquéreur ne peut pas, par exemple, bénéficier des prêts aidés pour un tel achat. Il ne peut pas non plus souscrire à un prêt à taux zéro ou demander un prêt conventionné.

Est-ce qu’il vaut le coup d’acheter une résidence secondaire ?

Vous songez à acheter une résidence secondaire, mais la décision est encore sujette à quelques hésitations. Ce type d’investissement comporte toutefois de nombreux avantages, parmi lesquels :

  • La possibilité de louer le bien lorsque vous ne l’occupez pas, afin de financer son remboursement ;
  • Être propriétaire d’un lieu privé pour la famille et les amis durant les vacances ;
  • La constitution d’un capital pour la retraite ;
  • La possibilité de revendre sa résidence actuelle pour transformer la secondaire en résidence principale située à la Réunion afin de vivre sa retraite au soleil.

Quelle fiscalité pour une résidence secondaire ?

La fiscalité du foyer s’alourdit automatiquement à l’achat d’une résidence secondaire. Outre l’ajout de la taxe d’habitation et de la taxe foncière, dans certains cas, un tel achat peut rendre éligible à l’ISF.

Bon à savoir

L’acquéreur peut être éligible à l’exonération de la taxe foncière pendant les deux ans qui suivent l’achat de son bien.

Organisez l’achat de votre résidence secondaire en étant accompagné d’un professionnel

L’achat d’une résidence secondaire, surtout si elle se situe loin de la métropole, nécessite une très bonne connaissance du marché qui vous intéresse. En l’absence de connaissances et d’informations, votre agent immobilier vous accompagne en toute transparence durant chaque étape de la procédure.

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Investissement locatif : qu’est-ce qu’un logement décent ?

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La loi oblige les propriétaires bailleurs à fournir un logement décent à leurs locataires. Que renferme le qualificatif « décent » ? Voici ce qu’il faut retenir si vous souhaitez vous tourner vers l’investissement locatif.

Définition du « logement décent » selon la loi française

Le ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités territoriales définit le logement de la manière suivante : « Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent (sans mise en danger de la sécurité ou santé du locataire, surface minimale …). Si le logement n’est pas décent, le locataire dispose de recours. Le propriétaire encourt alors des sanctions. » Du côté de la législation, c’est la loi du 6.7.89 : art.6, qui rappelle que « Le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Qu’est-ce qu’un logement décent pour une location vide ?

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement :

  • Doté d’une surface habitable minimum ;
  • Sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire ;
  • Sans infestation d’espèces nuisibles et parasites (puces de lit, cafards, etc.) ;
  • Répondant à un critère de performance énergétique minimale (si la région ou le département est concerné ;
  • Doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation ;
  • Doit comporter au moins une pièce principale présentant une surface habitable de 9 m² etune hauteur sous plafond minimal de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m³.

Quelles sanctions à l’encontre d’un propriétaire de logement non décent ?

Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • Contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
  • Imposer une réduction de loyer,
  • Fixer des dommages et intérêts.

Qu’est-ce qu’un logement décent pour une location meublée ?

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement :

  • Doté d’une surface habitable minimum ;
  • Sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire ;
  • Exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ;
  • Répondant à un critère de performance énergétique minimale ;
  • Doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation.

Si le logement se situe dans une zone d’habitat dégradé, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n’y sont pas soumis) peut nécessiter :

  • L’obtention d’une autorisation préalable ; Ou
  • Le dépôt d’une déclaration.

Quelle est la surface pour un logement décent meublé ?

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

  • Une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ; Ou
  • Un volume habitable de 20 m³.

Plus d’informations sur les obligations légales sur le logement décent pour la location vide et meublée sur le site internet du ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités territoriales.

La gestion locative, une solution pour préserver ou améliorer l’état d’un logement

La gestion d’un logement en location prend du temps et peut s’avérer compliquée si, en tant que propriétaire, vous habitez loin du bien en question. Pensez à la gestion locative, qui permet, au même titre que les visites effectuées entre un changement de locataire, de déléguer la gestion des travaux à un agent immobilier professionnel et accrédité à cet effet. C’est la solution la plus facile à mettre en place pour préserver, ou pourquoi pas, améliorer l’état d’un logement.

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Comment mettre son bien immobilier à vendre en valeur ?

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Il n’y a rien de tel qu’un bel appartement ou une belle maison pour attirer les acheteurs potentiels. Quelques conseils pour mettre votre bien en valeur avant de le présenter et convaincre que c’est le cadre parfait pour vivre.

Comment optimiser l’espace dans un bien immobilier ?

Au fil du temps, on a naturellement tendance à ajouter des meubles à ceux déjà présents. Résultat, l’espace est encombré. Or, si l’on regarde de près, par exemple, les émissions de décoration, on se rend vite compte qu’un espace sain et agréable comporte peu d’ameublements. Améliorez la perception de l’espace en faisant le tri et en sélectionnant les meubles dont vous n’avez pas vraiment l’utilité.
S’il s’agit de meubles de famille, pourquoi ne pas les stocker dans un garde-meuble ?

Comment bien disposer des meubles dans un logement ?

Si vous avez tendance à repousser tous vos meubles contre le mur pour « gagner de l’espace » et améliorer la circulation, la réalité est différente. Les spécialistes conseillent de créer littéralement des groupes, par exemple, en associant votre canapé aux fauteuils. Ainsi, vous gagnerez de l’espace et votre logement respirera la convivialité.

Peut-on interchanger les meubles entre les pièces d’un logement ?

Oui ! Lampes, fauteuils, tables, guéridons, accessoires, bibliothèques… échangez leur place, par exemple, depuis le salon vers une ou plusieurs chambres à coucher. Vous découvrirez votre logement sous un nouveau jour.

Est-il difficile de transformer une pièce dans un logement ?

Il suffit de peu pour transformer une chambre qui sert à entasser les boites et autres objets en endroit cosy, par exemple, pour la lecture. Cela vaut pour toutes les pièces et parties de la maison, y
compris l’escalier qui mène vers l’étage supérieur.

Faut-il changer les luminaires avant de mettre un logement en vente ?

Là encore, la réponse est positive. Créez une ambiance accueillante et chaleureuse grâce à de nouveaux luminaires. Petit rappel de la règle à appliquer, pour chaque pièce, comptez trois couches
d’éclairage, donc au moins 3 luminaires :

  • Un luminaire pour l’éclairage général, qui peut provenir du plafond ;
  • Un luminaire pour l’éclairage de tâche (qui se concentre sur une zone) ;
  • Un luminaire décoratif, posé sur une table ou fixé au mur

Quelle couleur de peinture pour agrandir l’espace ?

Les couleurs neutres et fraîches permettent d’amoindrir les détails « vieillots ». Notez toutefois que les couleurs neutres ne s’arrêtent plus au fameux blanc cassé. Soyez créatif et misez, par exemple, le vert épicéa, le brun Beira, le bleu vert doux. Quant aux couleurs plus pétillantes, attention, elles ont tendance à créer l’effet contraire !

Comment disposer les cadres pour décorer ?

Faites preuve de créativité et évitez d’aligner vos cadres et autres travaux artistiques en une bande régulière sur les murs. Donnez-leur de la visibilité en les regroupant sous différents motifs.

Combien d’accessoires faut-il pour décorer une pièce ?

Les spécialistes de la décoration conseillent de mélanger 3 accessoires ou tout autre nombre impair. Choisissez des accessoires de hauteur différente en prenant soin d’accorder les textures, matières, couleurs.

Les conseils suivants ajouteront des points supplémentaires à votre logement. Comptez également sur votre agent immobilier, qui jouera un rôle important dans la vente de votre appartement ou maison !

 

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