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La colocation consiste à louer un bien immobilier en tant que résidence principale à plusieurs personnes en même temps, appelées alors colocataires. Les deux parties, aussi bien le bailleur que lesdits colocataires ont des droits et des devoirs à respecter. Quels sont-ils ?

Les obligations des colocataires

Comme pour toute location, les colocataires doivent respecter un ensemble de règles édifiées pour une utilisation sereine du lieu qui leur est loué :

  • En payant leur part respective de loyer et chaque mois ;
  • L’ensemble des colocataires doivent faire les réparations locatives prévues par la loi dans le cadre d’une location ;
  • En s’assurant une utilisation respectueuse de tous du logement ;
  • Souscrivant une assurance habitation ;
  • Payant les impôts et taxes liés à la location immobilière ;
  • Demandant l’accord écrit du bailleur en cas de sous-location d’une chambre ;
  • Quittant le logement en respectant les règles de rupture de bail de location

Les obligations du bailleur dans le cadre d’une colocation

Les bailleurs doivent de leur côté respecter scrupuleusement les obligations qui leur incombent et prévues par la loi :

  • Le bailleur désireux de louer son logement sous la forme d’une collocation doit respecter les obligations qui lui incombent ;
  • Le logement loué en colocation doit répondre aux critères de décence prévus par la loi ;
  • Il doit respecter ses obligations de travaux et réparations nécessaires à l’entretien du bien immobilier ;
  • Autoriser les colocataires à aménager le bien loué, excepté s’il s’agit de gros travaux susceptibles de transformer le bien immobilier ;
  • Il doit se conformer aux règles édictées par la loi en matière rédaction et de résiliation de bail ;
  • S’assurer que les colocataires puissent jouir de leur logement de manière sereine ;
  • Il est obligé par la loi de remettre une quittance de loyer à tout colocataire qui en fait la demande et cela sans aucuns frais.

Les droits du bailleur dans le cadre d’une colocation

Tout comme les colocataires, le bailleur possède également des droits :

  • Le bailleur n’est pas obligé de louer son bien immobilier sous la forme d’une colocation. Cette décision lui appartient ;
  • La loi autorise au bailleur d’inclure une clause de solidarité dans le bail. Également appelée clause d’indivisibilité de la dette de loyer, cette clause oblige le colocataire, lorsqu’il donne son préavis pour quitter le logement, à s’acquitter des dettes de la colocation ;
  • Il est également autorisé à exiger une caution solidaire à chaque colocataire ;
  • Il peut refuser un colocataire potentiel proposé par les colocataires présentes, si l’un d’entre eux a donné sa démission du logement ;
  • Lors du changement d’un colocataire, le bailleur peut soit ajouter un avenant au bail existant ou alors faire signer un nouveau bail aux colocataires présents ;
  • Il peut revoir son loyer à la baisse si un colocataire quitte la location et qu’il ne souhaite pas que ce dernier soit remplacé ;
  • Il peut arrêter un bail de plein droit si ce dernier contient une clause de rupture du bail (résolutoire) et que l’une des conditions énumérées par la clause a été enclenchée par l’un des colocataires.

Concernant les règles complètes inhérentes à la colocation, consultez l’article « Colocation : quelles sont les règles ? » sur le site service-public.fr.

Pour une location sereine de votre bien immobilier sous la forme d’une colocation, confiez cette tâche à votre agent immobilier. Ses connaissances en matière de législation, mais également son expérience, vous permettront de rentabiliser votre investissement rapidement et durablement !

Il peut arriver qu’un locataire loue la totalité ou une partie du logement pour lequel il a signé un bail, moyennant un loyer. Cette pratique est très étroitement encadrée par la loi. Que faut-il savoir avant de se lancer ?

Important

Avant de sous-louer, un locataire doit obligatoirement demander l’autorisation du propriétaire du bien. En cas de non-respect de cette condition, le propriétaire peut résilier le bail du locataire, annulant ainsi la sous-location. Si le propriétaire veut aller en justice, celle-ci peut condamner le locataire à verser le montant des sous-loyers perçus au propriétaire en plus de dommages et intérêts en cas de préjudice.

Peut-on sous-louer un logement dans le parc immobilier privé ?

Le cas du logement vide

La sous-location d’un logement vide par le locataire passe par les étapes suivantes :

Demander et obtenir l’autorisation écrite du propriétaire. La demande doit mentionner :

  • La possibilité de sous-louer ;
  • Le montant du loyer demandé en sous-location.

Le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire doit être inférieur ou égal à celui payé par le locataire.

Lorsque le bail du locataire prend fin, la sous-location prend également fin, sans que le sous-locataire puisse assigner le propriétaire en justice ou lui réclamer quoi que ce soit.

Le cas du logement meublé

Si le bail de location initial a été signé avant le 27 mars 2014, le locataire peut sous-louer le logement :

  • Librement en l’absence d’une clause sur l’interdiction de la sous-location ;
  • Demander et obtenir l’accord écrit du bailleur, si le bail comporte une clause interdisant la sous-location.

Dans ce cas de figure en particulier, le locataire peut fixer librement le prix du loyer.

Lorsque le bail du locataire prend fin, la sous-location prend également fin, sans que le sous-locataire puisse assigner le propriétaire en justice ou lui réclamer quoi que ce soit.

Si le bail de location initial a été signé après le 27 mars 2014, le locataire qui souhaite sous-louer doit obtenir l’accord de son propriétaire sur :

  • La possibilité de sous-louer ;
  • Le montant du loyer demandé pour la sous-location, qui ne peut pas dépasser celui demandé au locataire.

La durée de la sous-location ne peut pas dépasser celle du bail du locataire.

Lorsque le bail du locataire prend fin, la sous-location prend également fin, sans que le sous-locataire puisse assigner le propriétaire en justice ou lui réclamer quoi que ce soit.

Important

Dans les deux cas, le locataire doit obligatoirement transmettre l’autorisation écrite du propriétaire ainsi qu’une copie du bail en cours au sous-locataire.

(Source : le site officiel de l’Administration française)

Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont des frais payés par le propriétaire, qui se fait ensuite rembourser par son locataire. Il existe également des charges non
récupérables. Si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier locatif ou si vous avez l’intention de mettre votre bien en location, il est important de respecter la législation. Que dit la loi concernant la
répartition du paiement des charges locatives et plus précisément à celles qui sont imputables au locataire ?

 

Quelles sont les charges locatives récupérables pour une location vide ?

(Source : site officiel de l’Administration française)

 

Frais liés à l’ascenseur et monte-charge que le propriétaire doit payer puis se faire rembourser par son locataire :

  • Électricité ;
  • Exploitation de l’appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents) ;
  • Fourniture de produits ou de petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d’éclairage de la cabine) ;
  • Petites réparations de la cabine (changement boutons d’envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles.

 

Frais liés à l’eau froide, eau chaude et chauffage collectif :

  • Eau froide et chaude de l’ensemble des occupants ;
  • Eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration ;
  • Eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;
  • Produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;
  • Fourniture d’énergie quelle que soit sa nature ;
  • Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l’entretien des épurateurs de fumée ;
  • Réparation des fuites sur joints.

 

Frais liés aux installations individuelles :

  • Chauffage et production d’eau chaude ;
  • Distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d’eau).

 

Frais liés aux parties communes intérieures :

  • Électricité ;
  • Fourniture de produits d’entretien (balais et sacs nécessaires à l’élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection ;
  • Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures ;
  • Réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur ;
  • Frais de personnel d’entretien.

 

Frais liés aux espaces extérieurs :

  • Voies de circulation ;
  • Aires de stationnement ;
  • Abords des espaces verts ;
  • Équipements de jeux pour enfants.

 

Taxes et redevances :

  • Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ;
  • Taxe de balayage ;
  • Redevance assainissement.

 

La répartition du paiement des charges ne doit pas devenir un sujet de stress pour le propriétaire. Pour une administration sereine de votre bien immobilier, pourquoi ne pas passer par la gestion
locative ? Demandez-nous conseil et nous vous assisterons à chaque étape de votre projet de mise en location.

Second et dernier volet de notre mini-série sur les charges locatives, intéressons-nous cette fois ci à la répartition de ces frais dans le cadre d’une location meublée.

(Source : site officiel de l’Administration française)

Comment répartir le paiement des charges locatives ?

 

De manière générale, il faut savoir qu’un propriétaire peut prévoir le paiement des charges par provisions, c’est-à-dire grâce à des avances régulières de même montant. En cas de trop perçu ou de reliquat, le propriétaire peut procéder à une  régularisation annuelle.

En cas de récupération des charges par le propriétaire, ce dernier doit présenter des justificatifs à son locataire, à remettre un mois avant la régularisation annuelle, par mail ou par courrier traditionnel :

  • Décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide,ascenseur…) ;
  • Mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif ;
  • Note d’information sur le mode de calcul liés au chauffage et à la production d’eau chaude

 

Ces pièces justificatives doivent rester disponibles pour consultation par le locataire au cours des 6 mois qui suivent l’envoi du décompte.

 

En cas de régularisation, qui doit se faire au moins 1 fois par an, elle se déroule en comparant :

  • Le total des provisions déjà demandées par le propriétaire au locataire
  • Avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année

 

En cas de trop perçu par le propriétaire, ce dernier reversera le montant en trop à son locataire.

Dans le cas contraire, c’est au locataire de régulariser la situation financièrement. Si le propriétaire n’a pas fait sa demande de régularisation de charges avant la fin de l’année civile qui suit l’année de son exigibilité, le locataire peut demander un échelonnement du paiement de la somme due sur 12 mois.

Quelles sont les charges locatives récupérables pour une location meublée ?

 

Frais liés à l’ascenseur et monte-charge que le propriétaire doit payer puis se faire rembourser par son locataire :

  • Électricité ;
  • Exploitation de l’appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents) ;
  • Fourniture de produits ou de petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d’éclairage de la cabine) ;
  • Petites réparations de la cabine (changement boutons d’envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme-portes  mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles ;

 

Frais liés à l’eau froide, eau chaude et chauffage collectif :

  • Eau froide et chaude de l’ensemble des occupants ;
  • Eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration ;
  • Eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;
  • Produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;
  • Fourniture d’énergie quelle que soit sa nature ;
  • Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l’entretien des épurateurs de fumée ;
  • Réparation des fuites sur joints.

 

Frais liés aux installations individuelles :

  • Chauffage et production d’eau chaude ;
  • Distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d’eau).

 

Frais liés aux parties communes intérieures :

  • Électricité ;
  • Fourniture de produits d’entretien (balais et sacs nécessaires à l’élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection ;
  • Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures ;
  • Réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur ;
  • Frais de personnel d’entretien.

 

Frais liés aux espaces extérieurs :

  • Voies de circulation ;
  • Aires de stationnement ;
  • Abords des espaces verts ;
  • Équipements de jeux pour enfants.

 

Taxes et redevances :

  • Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ;
  • Taxe de balayage ;
  • Redevance assainissement.

En tant que propriétaire bailleur, vous disposez d’un délai légal pour restituer son dépôt de garantie à votre locataire sortant. Toutefois, cette partie de la gestion locative d’un bien immobilier comporte quelques subtilités à connaître.

Faire la différence entre le dépôt de garantie et la caution

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, facultatif, est un chèque remis par le locataire à son bailleur au moment de la signature du contrat de location. Il va servir :

  • À financer les réparations locatives à faire après l’état des lieux de sortie, s’il y en a ;
  • À couvrir d’éventuelles dégradations du logement ;
  • À rembourser les loyers ou charges impayés ;
  • À financer les éventuels travaux de réhabilitation du logement.

Le montant, le moyen de paiement et le remboursement sont particulièrement encadrés par la loi. Rapprochez-vous d’un professionnel de l’immobilier pour en savoir plus sur la question.

La caution

Si l’on respecte le vocabulaire juridique à la lettre, la caution est en réalité le garant, c’est-à-dire la personne qui va cautionner, qui accepte de prendre le relais financier d’un locataire qui devient incapable de payer ses loyers.

Dépôt de garantie : ce que dit la loi

Le montant exigible

Le dépôt de garantie est très encadré par la loi. En tant que bailleur, vous devez noter que :

Le montant exigible ne doit pas être supérieur à un mois de loyer hors charges s’il s’agit d’un logement loué vide.

Le montant exigible passe à deux mois de loyer hors charges maximum pour un logement loué meublé.

Les délais de restitution

Le bailleur dispose d’un mois (1 mois) pour restituer le dépôt de garantie à son ancien locataire si le logement est rendu sans aucune dégradation relevé à l’état des lieux de sortie.

Ce délai passe à deux mois si une anomalie a été constatée à la remise des clés.

Bon à savoir

Ce délai de restitution du dépôt de garantie ne s’applique qu’aux biens loués à titre de résidence principale.

Lorsque le montant du dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les dépenses en réparations

Lorsque le montant des travaux se révèle plus élevé que celui du dépôt de garantie, le propriétaire a le droit de réclamer la différence manquante au locataire démissionnaire, preuves à l’appui (devis, factures, relevés). La voie judiciaire peut également être empruntée en cas de refus de locataire sortant de coopérer.

La gestion locative, une solution pratique et pertinente pour louer en toute tranquillité

L’administration du dépôt de garantie, à l’entrée comme à la sortie d’un logement, peut facilement être prise en main dans le cadre d’une gestion locative. Rapprochez-vous de notre agence pour bénéficier de cette solution !

Il existe une procédure stricte, à respecter scrupuleusement par le propriétaire qui souhaite donner congé à son locataire, s’il souhaite vendre son bien immobilier. Voici ce que dit la loi, en fonction des cas.

Donner congé à un locataire dans le cadre d’un logement loué vide, meublé ou régi par la loi de 1948

Dans le cadre d’un logement loué vide ou meublé, le propriétaire peut donner congé (son préavis) au locataire pour :

  • Vendre le logement ;
  • Reprendre possession des lieux afin d’y habiter ou pour loger un proche) ;
  • Pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire).

Dans le cadre d’un logement régi par la loi de 1948, le propriétaire peut donner congé au locataire pour :

  • En faire sa résidence principale ou celle de son époux, ou celle de ses ascendants ou descendants, ou celle des ascendants ou descendants de son époux ;
  • Lorsqu’il souhaite y faire certains travaux. Attention, la liste des travaux est encadrée par la loi.

Les points importants à retenir

  • Un propriétaire peut donner congé pour revendre son bien immobilier, pour habiter lui-même le logement ou pour motif dit légitime et sérieux.
  • Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.
  • Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail.
  • Il existe des locataires protégés, à qui le propriétaire peut donner congé sous certaines conditions.
  • Le propriétaire peut vendre le logement pendant que le locataire l’occupe, sans l’en informer et sans lui donner congé.

Donner congé à son locataire pendant la pandémie de Covid-19

Attention : « l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prévoit que le congé qui devait être délivré au locataire durant la période allant du 12 mars au 23 juin 2020 inclus,peut être délivré jusqu’au 23 août 2020 inclus. Par exemple : si la date de fin du bail est le 31 octobre 2020 et le délai de préavis de 6 mois, alors le congé devait parvenir au locataire au plus tard le 30 avril. À cause de l’état d’urgence sanitaire, le propriétaire n’a pas pu donner congé à compter du 12 mars. Il a alors droit de faire parvenir le congé au locataire jusqu’au 23 août 2020 inclus. Si le locataire reçoit le congé le 19 août 2020, le délai du préavis de 6 mois court à partir de cette date. Le locataire devra libérer les lieux au plus tard le 19 février 2021. »

Pour des informations plus complètes (contenu des courriers, cas particuliers, délais de préavis, etc.), consultez le site Officiel de l’Administration française.

Au fil du temps, il est tout à fait normal que les éléments qui composent le logement que vous louez, en tant que propriétaire ou locataire, s’abîment. À qui reviennent les réparations ? Vos droits et vos obligations dans cet article.

Vétusté et réparations locatives : faites bien la différence

Vétusté : état de détérioration produit par le temps, vieillissement naturel qui frappe tout élément concret, y compris ceux qui composent un logement. Dans le cadre de la législation locative, la vétusté ne concerne pas les locataires, mais les propriétaires. De plus, depuis le 1er juin 2016, le décret 2016-382, l’état des lieux d’un logement à son entrée et à sa sortie doit prendre en compte la vétusté des lieux.

L’article 1730 du Code civil stipule que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Pour aider les propriétaires et les locataires à s’entendre avant la signature, il existe une grille de vétusté, à adapter par le propriétaire, en fonction des éléments présents dans son logement et susceptibles de ne pas résister au passage du temps et à leur utilisation « normale » par le locataire.

Des propriétaires, des locataires et des réparations locatives

Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 concernant les réparations locatives :

C’est au propriétaire que revient l’entretien de son logement afin qu’il corresponde à l’usage mentionné dans le contrat de location. Pour cela, il doit procéder ou faire procéder à toutes les réparations nécessaires à cet escient.

Quant au locataire, il est chargé de l’entretien courant du logement, des équipements listés dans le contrat de location, les petites réparations et des réparations locatives définies par décret (n° 87-712 du 26 août 1987)

Des réparations en fonction du type de location

Réparations locatives d’un logement meublé

S’il s’agit d’un logement loué meublé, le locataire doit prendre soin des meubles, accessoires et appareils électroménagers présents à son entrée dans le logement

Réparations locatives d’un logement non meublé

Le locataire doit prendre en charge les réparations suivantes :

Les parties intérieures du logement, à savoir, les systèmes d’ouverture, les murs, intérieurs, les plafonds, les sols, plomberie, les installations d’eau, de gaz et d’électricité non prises en charge par le fournisseur, vidange fosse septique, etc.

Les parties extérieures du logement dont il a la jouissance privative, à savoir, conduits de descente des eaux de pluies, gouttières, jardin, etc.

Les ouvertures intérieures et extérieures en graissant les éléments qui doivent l’être, procédant au remplacement des visseries, vitres abimées, masticage, etc.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location et que vous souhaitez augmenter le loyer, certaines conditions légales et l’indice de référence des loyers sont à prendre en compte afin de calculer cette augmentation au plus juste.

L’augmentation annuelle de loyer

Lorsque le bail de location mentionne la révision du loyer annuelle à une date convenue entre le propriétaire et son locataire, le montant de cette hausse va dépendre de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee chaque trimestre.

L’augmentation va dépendre de trois facteurs :

  • La date de la signature du bail, ou si le loyer a depuis été renégocié, date du renouvellement
  • L’Indice de référence mentionné dans le bail
  • Le montant du loyer hors charges à cette date ou, en cas de renégociation, montant du nouveau loyer, hors charges fixes dans le contrat de renouvellement

Le calcul

Pour calculer l’augmentation de loyer applicable à partir de la date convenue sur le bail :

Loyer hors charges X le dernier IRL ÷ par l’ancien IRL

Bon à savoir

Ces règles concernent aussi bien les locations meublées que non meublées.

Un professionnel de l’immobilier peut vous assister dans ce calcul.

Pour tout contrat signé à partir du 14 mars 2014, le propriétaire n’est pas autorisé à rattraper les augmentations de loyer non perçues depuis 5 ans en application de la loi ALUR du 14 mars 2014 et aucun recours légal n’est possible.

L’IRL peut baisser ! Dans un tel cas, à la date mentionnée dans le bail, le propriétaire doit recalculer le loyer à la baisse !

L’augmentation de loyer entre deux locataires

Là encore, si vous choisissez d’augmenter le loyer de votre bien immobilier à l’entrée d’un nouveau locataire, vous devez respecter la loi de l’encadrement de l’évolution du montant des loyers, du moins, si votre commune n’est pas concernée par ce dispositif légal. Consultez un professionnel de l’immobilier pour connaitre la liste des communes concernées.

Dans un premier temps, afin d’éviter tout litige avec le nouveau locataire, vous pouvez indiquer le montant du loyer précédent occupant sur le nouveau bail.

Augmenter un loyer trop bas

Si vous constatez que le loyer que vous pratiquez est trop bas par rapport aux évaluations de la ville, faites les recherches nécessaires pour prouver que les loyers pratiqués sont supérieurs au vôtre dans au moins 3 biens dans votre immeuble ou quartier.

Dans un tel cas de figure, vous disposez de 6 mois avant la fin du bail pour soumettre l’augmentation de loyer à votre locataire. Si le locataire refuse l’augmentation, vous n’êtes pas dans l’obligation de reconduire son bail et il devra quitter le logement.

L’augmentation de loyer après des travaux

Si vous avez remis votre bien en bon état avec des travaux d’amélioration (nouvel équipement, travaux énergétiques, sécurité), vous avez le droit de reporter 15 % du montant total des travaux sur le loyer.

Attention, vous devez prévenir votre locataire au moins 6 mois avant le renouvellement du bail et attendre sa réponse. Si le locataire refuse ou ne donne pas de réponse, vous n’êtes pas dans l’obligation de reconduire son bail et il devra quitter le logement. En cas d’accord, il devra l’écrire et signer un document le prouvant.

L’augmentation de loyer après des travaux pour compenser l’augmentation des charges

Lorsque le montant des charges courantes augmente (chauffage, eau), vous avez le droit d’augmenter le loyer de votre locataire afin de compenser ces hausses pour l’année en cours et l’année à venir.