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Location : comprendre vos droits et devoirs pour éviter les litiges

La relation entre un propriétaire et son locataire repose sur un équilibre simple : chacun a des droits, chacun a des devoirs. Mais en pratique, c’est souvent la méconnaissance de ces règles qui crée des tensions inutiles.

À La Réunion, les questions sur les visites, les réparations ou les travaux sont parmi les plus fréquentes que nous recevons chez IFF Transaction. Ce guide vous explique clairement ce que dit la loi pour que votre location se passe sereinement, côté propriétaire comme côté locataire.

1. Le domicile du locataire est inviolable

Dès la signature du bail, le logement appartient au locataire. Même si vous possédez un double des clés en tant que propriétaire, vous n’avez jamais le droit d’entrer sans son accord explicite, y compris le jardin et les dépendances.

Ce principe s’applique même en cas d’urgence apparente. Toute entrée non autorisée est qualifiée de violation de domicile, passible de 15 000 € d’amende.

À retenir : Avant toute visite, obtenez toujours un accord écrit de votre locataire. C’est la règle, sans exception.

2. Dans quels cas le locataire doit-il ouvrir sa porte ?

Le locataire a l’obligation légale d’autoriser l’accès au propriétaire dans trois situations précises, à condition d’être prévenu à l’avance :

Pour des travaux ou réparations

Le propriétaire peut intervenir pour des réparations urgentes (en application du décret n°87-712 du 26 août 1987), une amélioration thermique ou tout travail nécessaire au maintien de la décence. Si les travaux durent plus de 21 jours (article 1724 du Code civil), le locataire peut exiger une réduction de loyer proportionnelle.

Pour une vente ou une relocation

Le locataire doit autoriser des visites, dans la limite de 2 heures par jour ouvrable. Les dimanches et jours fériés sont exclus.

Pour une vérification annuelle

Si une clause du bail le prévoit, le propriétaire peut vérifier l’état du logement une fois par an.

3. Qui paie quoi ? La répartition des travaux expliquée simplement

C’est souvent là que naissent les malentendus. La règle de base est fixée par le Décret n°87‑712 du 26 août 1987 :

Ce qui incombe au locataire Ce qui incombe au propriétaire
Entretien courant (joints, ampoules, jardinage) Grosses réparations (toiture, murs, réseaux électriques encastrés)
Entretien annuel de la chaudière ou du chauffe-eau solaire Remplacement d’équipements anciens
Remplacement des flexibles de douche et robinetterie Mise aux normes de décence

En cas de doute sur qui doit payer quoi, le plus simple est de nous contacter — nous vous orientons rapidement.

4. L’état des lieux : votre meilleure protection

Le document d’état des lieux est votre bouclier en cas de litige. Il doit être réalisé avec soin à l’entrée et à la sortie du locataire, idéalement avec des photos datées.

En cas de dégradations constatées à la sortie (hors usure normale), le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie, sur présentation de justificatifs.

Les délais de restitution de la caution

  • 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme ;
  • 2 mois en cas de litige ou de retenue.

5. Un litige ? La médiation d’abord

Depuis 2025, il n’est plus possible de saisir directement le tribunal judiciaire pour un litige locatif inférieur à 5 000 €. Une tentative de résolution amiable via un conciliateur de justice est désormais obligatoire.

C’est une bonne nouvelle : la plupart des conflits se règlent à ce stade, sans procédure longue ni coûteuse. Et une communication fluide en amont reste la meilleure prévention.

FAQ

Puis-je changer les serrures sans l’accord du propriétaire ?

Oui, c’est votre droit en tant que locataire. En revanche, vous devrez remettre les serrures d’origine ou remettre les nouvelles clés lors de votre départ.

Que faire si mon locataire refuse l’accès pour une réparation urgente ?

Vous ne pouvez pas forcer l’entrée. La seule voie légale est de saisir le juge en référé pour obtenir une autorisation d’accès.

Existe-t-il une trêve aux expulsions locatives à La Réunion ?

Oui, la trêve s’applique du 1er décembre au 15 avril de l’année suivante à La Réunion selon le Code des procédures civiles d’exécution : Article L412‑6 (régime de la trêve hivernale / trêve cyclonique). Appelée trêve cyclonique ou pluviale, elle suspend les expulsions locatives pour protéger les occupants pendant la saison des pluies et des cyclones.

Encadrez votre gestion locative avec IFF Transaction

IFF Transaction accompagne propriétaires et locataires durant leur relation locative : rédaction du bail, état des lieux, gestion des travaux et médiation en cas de tension.

Notre rôle est de vous éviter les mauvaises surprises et de vous permettre de louer en toute sérénité.

Confiez-nous la gestion de votre bien. Contactez notre équipe à La Saline-les-Bains.

Références légales et méthodologie :

  • Code civil : Articles 1714 à 1762 (Régissant les rapports locatifs et les obligations d’entretien).
  • Code pénal : Article 226-4 (Sanctionnant la violation de domicile).
  • Décret n°87-712 du 26 août 1987 : Liste exhaustive des réparations ayant le caractère de réparations locatives.
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par les textes ultérieurs (notamment trêve hivernale, etc.)
  • Analyse sectorielle : Synthèse des données benchmarks 2025-2026 issues des études Manda, Legimétrie et Cardif France.

Note : Cet article est une synthèse pédagogique publiée par IFF Transaction à titre informatif. Bien qu’il s’appuie sur les textes de loi en vigueur en 2026, il ne constitue pas une consultation juridique formelle. Pour toute situation conflictuelle, nous recommandons de solliciter un huissier de justice ou un avocat spécialisé.

Réponses aux questions fréquentes des locataires

Si vous souhaitez investir dans l’investissement locatif ou que vous souhaitez mettre votre bien en location, il est important de connaître les réponses aux questions les plus fréquemment posées par les locataires potentiels lors de la visite d’un bien. Quoi qu’il en soit, il est fortement recommandé de laisser cette tâche à un agent immobilier expérimenté.

L’assurance habitation est-elle obligatoire dans le cadre d’une location immobilière ?

Le portail officiel de l’Administration française rappelle que « Le locataire titulaire d’un bail d’habitation (logement vide, meublé ou bail mobilité) a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre (incendie, dégâts des eaux…). S’il ne le fait pas, le bailleur peut résilier le bail, ou souscrire une assurance à la place du locataire en répercutant le coût sur le montant du loyer. ». Cette assurance peut être souscrite auprès de la compagnie d’assurance de son choix et sert à le couvrir contre les risques locatifs (principalement, dégâts des eaux, incendie, explosion).

Le locataire doit obligatoirement présenter une attestation d’assurance :

  • Lors de la remise des clefs
  • À chaque renouvellement du contrat de bail
  • Chaque année, à la demande du bailleur

Pour en savoir plus : Obligation du locataire : assurance habitation – service-public.fr

Qui doit s’occuper de l’entretien de l’intérieur et de l’extérieur du logement loué ?

La loi française stipule que « L’entretien courant et les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location. Toutes les parties du logement (intérieures ou extérieures) et ses éléments d’équipement sont concernés (…) ». Par « parties du logement », la législation entend :

  • Les parties extérieures
  • Les parties intérieures
  • Les portes et fenêtres
  • La plomberie
  • L’électricité
  • D’autres équipements

Pour connaître l’étendue des responsabilités du locataire, lisez l’article Entretien courant et « réparations locatives » à la charge du locataire – service-public.fr

Du côté du bailleur, le ministère de l’Intérieur rappelle qu’ « à la mise en location, le bailleur doit délivrer un logement (vide ou meublé) en bon état. Durant le bail, les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (petites réparations et entretien courant à la charge du locataire) ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire sont à la charge exclusive du bailleur. Il a l’obligation de les faire réaliser. S’il ne le fait pas, le locataire dispose de voies de recours. »

Les travaux à la charge du bailleur :

  • Travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (installation d’un digicode …) ;
  • Travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste …) ;
  • Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante …) ;
  • Travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent ;
  • Entretien des toitures et façades végétalisées.

Plus d’informations dans l’article Location immobilière : travaux à la charge du bailleur – demarches.interieur.gouv.fr

Le préavis est-il obligatoire pour démissionner d’une location immobilière ?

La loi prévoit qu’un locataire doit donner un préavis à son propriétaire bailleur avant de quitter le logement qu’il loue. Toutefois, plusieurs nuances sont à saisir ;

  • S’il s’agit d’un logement vide
  • S’il s’agit d’un logement meublé
  • Si l’appartement ou la maison louée se trouve dans une zone « tendue »
  • Si la démission du logement est la conséquence d’une perte d’un emploi ou de l’obtention d’un premier emploi
  • Si le locataire vient d’être élu pour un logement social
  • S’il fait l’objet d’une mutation professionnelle
  • S’il souffre d’un problème de santé qui l’oblige à déménager

Le locataire est-il obligé d’accepter les visites de son propriétaire ?

Le propriétaire peut visiter le bien qu’il loue dans deux cas bien précis, ceci en ayant pris soin de prévenir son locataire par écrit en recommandé avec accusé de réception :

  • En cas de travaux
  • En cas de mise en vente ou de remise en location du bien

Le ministère de l’Intérieur revient en détail sur les procédures à suivre dans l’article Le locataire doit-il accorder un droit de visite à son propriétaire ? – demarches.interieur.gouv.fr

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Zoom sur la caution locative

En tant que propriétaire dont le bien immobilier est mis en location, parmi les sujets d’inquiétude récurrents, il y a celui des loyers impayés. La caution locative fait partie des solutions dont les bailleurs disposent pour se protéger. Différente du dépôt de garantie, elle passe par des organismes spécialisés. Retour sur ce moyen de protection auquel on ne pense pas assez.

La caution locative et dépôt de garantie, deux solutions différentes

Le propriétaire bailleur et le locataire disposent de deux solutions pour parer à toute situation de loyer impayé :

Le dépôt de garantie, à travers lequel le locataire dépose une somme d’argent, généralement à hauteur d’un mois ou de deux mois de loyers (selon si le logement est loué vide ou meublé), à la signature du bail. La somme est rendue au locataire lorsque celui-ci quitte le logement et au prorata d’éventuelles dégradations constatées à l’état de sortie.

La caution locative quant à elle consiste à se tourner vers un tiers, qui se porte garant. En cas de loyer impayé par le locataire, cette caution va prendre en charge le paiement.

Quels sont les différents types de caution locative ?

On reconnaît quatre types de cautions locatives :

La caution simple : il s’agit d’une tierce personne physique (parent, amis, etc.) ou morale qui s’engage par écrit à prendre en charge le paiement du loyer uniquement si le locataire n’est pas solvable financièrement. Cette caution est sur-mesure, c’est-à-dire qu’elle peut avoir une durée déterminée et prendre en charge le paiement des loyers dans leur totalité ou en partie.

La caution solidaire : ici, une tierce personne physique (parent, amis, etc.) ou morale (assurance, organisme spécialisé de la gestion locative, banque) s’engage par écrit à payer le loyer (après 2 impayés), mais aussi les charges et travaux impayés si le locataire n’y parvient pas.

L’organisme de caution pour la location qui consiste en aides émises par l’État : le dispositif VISALE est disponible sous condition pour le locataire (passé locatif, âge, prix du loyer). Le ministère de l’Intérieur propose un article complet sur la question.

La caution bancaire : en l’absence de justificatifs de revenus ou de garants physiques, le locataire peut demander à sa banque d’être son garant.

Les autres solutions pour se prémunir contre les loyers impayés

Propriétaire comme locataire disposent d’alternatives pour se prémunir contre les loyers impayés.

Du côté du locataire, celui-ci peut en effet souscrire un contrat auprès d’une entreprise spécialisée dans les Garanties Loyers Impayés. Cette solution est bien évidemment payante, généralement un petit pourcentage du prix total du loyer.

Quant au propriétaire, il peut, lui aussi, souscrire une Garantie Loyer Impayé, à condition toutefois que son locataire ne puisse pas présenter un garant, sauf s’il s’agit d’un étudiant.

Pensez également à la gestion locative si vous êtes propriétaire et souhaitez protéger votre investissement. Notre agence immobilière vous accompagne dans cette démarche !

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Zoom sur l’assurance habitation pour le locataire

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L’assurance habitation fait partie des éléments obligatoires pour louer un logement. Que faut-il savoir sur ce service indispensable pour être couvert ?

(Source : Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance)

À quoi sert l’assurance habitation ?

L’assurance habitation est un contrat permettant à son bénéficiaire d’être couvert si son patrimoine familial et ses biens viennent à être endommagés.

S’il opte pour une « assurance multirisque habitation (MRH) », il sera couvert en cas d’incendie, un dégât des eaux, une catastrophe naturelle, un acte malveillant (vandalisme, cambriolage), un gel des canalisations intérieures, un bris de glace survenu dans les types de biens immobiliers suivants :

  • Locaux à usage d’habitation (maison ou appartement)
  • Clôtures et murs de soutènement
  • La quote-part des parties communes si vous êtes copropriétaires
  • Les dépendances (principalement construites en dur)
  • Les garages et les caves
  • Aménagements immobiliers
  • Vérandas (si déclarée lors de la souscription)

Ne sont pas pris en considération par l’assurance multirisque habitation :

  • Les bâtiments en cours de construction ;
  • Les plantations, végétaux ;
  • Les installations d’éclairage ou de loisirs ;
  • Les canalisations extérieures ;
  • Les abris de jardin.

Bon à savoir

Concernant les biens tels que l’argent liquide, titres, valeurs, biens professionnels et véhicules, ils ne sont pas couverts par l’assurance multirisque habitation. Quant aux objets de valeurs, il faudra choisir le contrat adéquat.

Comment fonctionne l’assurance habitation en cas de dommage causé par le bénéficiaire ?

L’assurance multirisque habitation comporte une clause de « responsabilité civile de l’assuré », destinée à indemniser les victimes de dommages provoquées par le bénéficiaire dans le cadre de sa location immobilière : dégât des eaux, incendie qui a commencé à l’intérieur de son domicile et causant à autrui des dommages.

Qu’est-ce que la couverture de la responsabilité civile « vie privée » ?

Il s’agit d’une garantie qui couvre le bénéficiaire de l’assurance ainsi que les membres de son foyer en cas de survenue de dommages (corporels, matériels, immatériels consécutifs) et sinistres causés à un tiers.

Comment souscrire une assurance habitation ?

Pour souscrire une assurance habitation, le consommateur peut s’adresser à plusieurs organismes :

  • Société d’assurances ;
  • Agent général d’assurance ;
  • Courtier en assurance ;

L’idéal est de comparer les limites de garanties, conditions de déclenchement de la garantie pour les contrats de responsabilité (déclenchement par le fait dommageable ou par réclamation), lois applicables et les instances à saisir en cas de litige pour chaque prestataire qui vous intéresse. N’hésitez pas à demander l’aide de votre agent immobilier pour choisir la meilleure option en fonction de vos besoins.

Combien coûte une assurance habitation ?

Il n’existe aucune grille tarifaire applicable à tous les assureurs, chaque fournisseur étant autorisé à calculer le montant de la cotisation ou de prime d’assurance à la souscription du contrat.

Pour cela, il va s’appuyer sur les éléments indiqués par le demandeur sur le formulaire de déclaration de risques, à savoir :

  • Le lieu de résidence ;
  • La valeur du logement et des biens assurés ;
  • La superficie du logement ;
  • Le statut du demandeur (locataire ou propriétaire).

Mais aussi :

  • Le montant des franchises (plus le montant de la cotisation est bas et plus le montant des franchises est élevé) ;
  • Les taxes sur les produits d’assurances reversées par les assureurs au Trésor public et qui sont répercutées dans le tarif du contrat (taxe fiscale de 30 % et « taxe terrorisme » de 5,90 € par contrat prélevée pour financer le Fonds de garantie des victimes des actes de terrorisme et d’autres infractions).

L’assurance habitation fait partie des conditions obligatoires et incontournables pour prétendre à une location immobilière !

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Propriétaire bailleur : zoom sur la solvabilité d’un candidat à la location

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En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de pouvoir louer son bien à un locataire dont les revenus sont suffisants pour honorer le paiement des loyers chaque mois. Il est fortement conseillé de se tourner vers un agent immobilier pour procéder à ce type de vérification, mais en attendant, voici ce qu’il faut retenir sur la question.

Combien un locataire doit-il gagner pour louer un logement ?

Habituellement, un locataire doit percevoir 3 fois le montant du loyer avec ou sans charges. En tant que bailleur, il est donc important de savoir à quel point le loyer va peser sur son budget. Il s’agit du taux d’effort, qui varie de 30 % à 35 %.

Ce taux d’effort va permettre de calculer la solvabilité d’un locataire !

Comment calculer la solvabilité d’un candidat à la location ?

Pour calculer la solvabilité d’un locataire, il faut prendre le revenu net imposable indiqué sur sa déclaration d’impôt puis de le diviser par 30 % :

Exemple avec un revenu net imposable de 23 000 € :

23 000 / 30 = 766

Dans cette étude de cas, le locataire peut débourser mensuellement 766 € pour son loyer

Quels sont les documents à demander à un candidat à la location ?

Pour déterminer notamment la capacité locative d’un candidat, le propriétaire bailleur ou son agent immobilier doivent lui demander les documents suivants :

  • 3 derniers bulletins de salaire ;
  • Dernier avis d’imposition ;
  • Contrat de travail ;
  • 3 dernières quittances de loyer ;
  • Justificatif de domicile ;
  • Photocopie de sa pièce d’identité.

Attention, même si vous souhaitez bien faire, la loi interdit formellement au bailleur de demander les éléments suivants :

  • Relevé de comptes ;
  • Toute forme de somme d’argent (chèque de réservation du logement, mandat cash, liquide, etc.) ;
  • RIB ;
  • Livret de famille.

Les autres critères à prendre en considération pour trouver un locataire solvable

Outre l’aspect financier, un locataire est considéré comme étant fiable lorsqu’il possède une certaine ancienneté dans son entreprise. Il est également titulaire d’un contrat à durée indéterminée et a prouvé par le passé qu’il payait régulièrement ses loyers. Pour cela, avec l’accord du candidat à la location, n’hésitez pas à contacter son ancien bailleur pour faire le point.

Ces démarches prennent du temps, aussi, l’assistance d’un agent immobilier professionnel vous fera gagner du temps et surtout, vous permettra de trouver un locataire sérieux, toujours prompt à payer ses loyers. La gestion locative est en effet une solution concrète pour l’administration sereine d’une maison ou d’un appartement mis en location.

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Sous-location de logement : que dit la loi ?

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Il peut arriver qu’un locataire loue la totalité ou une partie du logement pour lequel il a signé un bail, moyennant un loyer. Cette pratique est très étroitement encadrée par la loi. Que faut-il savoir avant de se lancer ?

Important

Avant de sous-louer, un locataire doit obligatoirement demander l’autorisation du propriétaire du bien. En cas de non-respect de cette condition, le propriétaire peut résilier le bail du locataire, annulant ainsi la sous-location. Si le propriétaire veut aller en justice, celle-ci peut condamner le locataire à verser le montant des sous-loyers perçus au propriétaire en plus de dommages et intérêts en cas de préjudice.

Peut-on sous-louer un logement dans le parc immobilier privé ?

Le cas du logement vide

La sous-location d’un logement vide par le locataire passe par les étapes suivantes :

Demander et obtenir l’autorisation écrite du propriétaire. La demande doit mentionner :

  • La possibilité de sous-louer ;
  • Le montant du loyer demandé en sous-location.

Le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire doit être inférieur ou égal à celui payé par le locataire.

Lorsque le bail du locataire prend fin, la sous-location prend également fin, sans que le sous-locataire puisse assigner le propriétaire en justice ou lui réclamer quoi que ce soit.

Le cas du logement meublé

Si le bail de location initial a été signé avant le 27 mars 2014, le locataire peut sous-louer le logement :

  • Librement en l’absence d’une clause sur l’interdiction de la sous-location ;
  • Demander et obtenir l’accord écrit du bailleur, si le bail comporte une clause interdisant la sous-location.

Dans ce cas de figure en particulier, le locataire peut fixer librement le prix du loyer.

Lorsque le bail du locataire prend fin, la sous-location prend également fin, sans que le sous-locataire puisse assigner le propriétaire en justice ou lui réclamer quoi que ce soit.

Si le bail de location initial a été signé après le 27 mars 2014, le locataire qui souhaite sous-louer doit obtenir l’accord de son propriétaire sur :

  • La possibilité de sous-louer ;
  • Le montant du loyer demandé pour la sous-location, qui ne peut pas dépasser celui demandé au locataire.

La durée de la sous-location ne peut pas dépasser celle du bail du locataire.

Lorsque le bail du locataire prend fin, la sous-location prend également fin, sans que le sous-locataire puisse assigner le propriétaire en justice ou lui réclamer quoi que ce soit.

Important

Dans les deux cas, le locataire doit obligatoirement transmettre l’autorisation écrite du propriétaire ainsi qu’une copie du bail en cours au sous-locataire.

(Source : le site officiel de l’Administration française)

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Restitution de dépôt de garantie : quels sont les délais pour les propriétaires ?

En tant que propriétaire bailleur, vous disposez d’un délai légal pour restituer son dépôt de garantie à votre locataire sortant. Toutefois, cette partie de la gestion locative d’un bien immobilier comporte quelques subtilités à connaître.

Faire la différence entre le dépôt de garantie et la caution

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, facultatif, est un chèque remis par le locataire à son bailleur au moment de la signature du contrat de location. Il va servir :

  • À financer les réparations locatives à faire après l’état des lieux de sortie, s’il y en a ;
  • À couvrir d’éventuelles dégradations du logement ;
  • À rembourser les loyers ou charges impayés ;
  • À financer les éventuels travaux de réhabilitation du logement.

Le montant, le moyen de paiement et le remboursement sont particulièrement encadrés par la loi. Rapprochez-vous d’un professionnel de l’immobilier pour en savoir plus sur la question.

La caution

Si l’on respecte le vocabulaire juridique à la lettre, la caution est en réalité le garant, c’est-à-dire la personne qui va cautionner, qui accepte de prendre le relais financier d’un locataire qui devient incapable de payer ses loyers.

Dépôt de garantie : ce que dit la loi

Le montant exigible

Le dépôt de garantie est très encadré par la loi. En tant que bailleur, vous devez noter que :

Le montant exigible ne doit pas être supérieur à un mois de loyer hors charges s’il s’agit d’un logement loué vide.

Le montant exigible passe à deux mois de loyer hors charges maximum pour un logement loué meublé.

Les délais de restitution

Le bailleur dispose d’un mois (1 mois) pour restituer le dépôt de garantie à son ancien locataire si le logement est rendu sans aucune dégradation relevé à l’état des lieux de sortie.

Ce délai passe à deux mois si une anomalie a été constatée à la remise des clés.

Bon à savoir

Ce délai de restitution du dépôt de garantie ne s’applique qu’aux biens loués à titre de résidence principale.

Lorsque le montant du dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les dépenses en réparations

Lorsque le montant des travaux se révèle plus élevé que celui du dépôt de garantie, le propriétaire a le droit de réclamer la différence manquante au locataire démissionnaire, preuves à l’appui (devis, factures, relevés). La voie judiciaire peut également être empruntée en cas de refus de locataire sortant de coopérer.

La gestion locative, une solution pratique et pertinente pour louer en toute tranquillité

L’administration du dépôt de garantie, à l’entrée comme à la sortie d’un logement, peut facilement être prise en main dans le cadre d’une gestion locative. Rapprochez-vous de notre agence pour bénéficier de cette solution !

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Locataire mauvais payeur : quels recours pour le propriétaire ?

Si vous avez décidé d’acheter un bien immobilier afin de le mettre en location, il est tout à fait normal de se préparer au cas où vous tombez sur un locataire mauvais payeur. Voici les recours prévus par la loi afin de régler la situation.

Faire la part des choses

Difficile pour un propriétaire de bien loué de faire la part des choses lorsque son locataire n’a toujours pas fait parvenir son dernier loyer. Avant de prendre des mesures radicales afin d’expulser cette personne, il convient, dans un premier temps, de faire le point de vive voix, par téléphone de préférence et pourquoi pas, en face à face si vous en avez la possibilité.

En passant par une agence immobilière, l’affaire sera prise en main par un professionnel, qui maîtrise les rouages d’une telle situation.

Suivre la législation

Si votre locataire s’avère être un mauvais payeur et que les solutions à l’amiable n’ont pas produit les résultats escomptés, voici les étapes légales à suivre afin qu’il quitte votre logement :

  • Envoyez-lui une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception ;
  • Envoyez un courrier similaire à son garant ou tout organisme de garantie qui fait office de garant pour le locataire ;
  • Contactez votre assureur, si vous avez souscrit une assurance Loyer Impayé ;
  • Contacter la Caisse d’Allocations familiales (CAF) si une partie du loyer est réglé par l’organisme ;
  • Si le bail contient une clause résolutoire, louez les services d’un huissier afin que ce dernier envoie un « Commandement de payer » ;
  • Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, l’huissier assignera le locataire devant le tribunal afin d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Si malgré tout le locataire ne règle pas sa dette dans les délais impartis par vos soins, vous devrez résilier son bail, afin de l’expulser.

Quelle protection contre les loyers impayés ?

Voici deux méthodes gratuites pour vous prémunir en amont contre les locataires mauvais payeurs :

  • L’inclusion d’une clause résolutoire dans le contrat de bail, qui permet au propriétaire de dissoudre l’accord si le locataire manque à ses obligations (loi du 6 juillet 1989 – article 7 dispose : « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».)
  • Exiger un garant de la part du locataire.

Les professionnels recommandent par ailleurs aux propriétaires de biens en location de contracter une assurance contre les loyers impayés.

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Propriétaire – Locataire : zoom sur la caution par une personne morale

De nombreux locataires ont vécu cette situation : leur futur propriétaire leur demande la présentation d’une caution. Voici ce que prévoit la loi sur la question, si vous souhaitez présenter une personne morale.

La caution de location : définition

Il s’agit d’une personne morale ou physique. Dans ce dernier cas :

  • Un membre de la famille ;
  • Un ami ;
  • Un tiers.

Dans tous les cas, elle est une personne solvable, donc, qui dispose de revenus suffisants et elle s’engage à payer les loyers et charges impayées par le locataire dont il est le garant. Elle doit également s’acquitter des intérêts liés à un retard de paiement ainsi que des frais de remise en état du logement, si ce dernier est dégradé.

Dans quel cas un propriétaire peut-il exiger une caution ?

Si la présentation d’une caution n’est pas une obligation légale, elle peut être exigée par le propriétaire potentiel dans les cas suivants et uniquement si le locataire n’est pas un apprenti ou un étudiant, si le propriétaire ne possède pas d’assurance contre les loyers impayés.

La caution ne doit pas obligatoirement vivre dans le même pays que le locataire et ne doit pas posséder, par exemple, la nationalité française.

Les documents justificatifs à réclamer à la caution

Dans le cas d’une personne physique :

1 seul justificatif de domicile

  • Carte d’identité française ou étrangère (avec photo) ;
  • Passeport français ou étranger (avec photo) ;
  • Permis de conduire français ou étranger (avec photo).

1 ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle

  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et si nécessaire la durée de la période d’essai ;
  • Copie de la carte professionnelle (profession libérale) ;
  • Copie du certificat d’identification de l’Insee comportant les numéros d’identification (travailleur indépendant) ;
  • Extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan) ;
  • Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprises commerciales) ;
  • Toute pièce récente attestant de l’activité professionnelle (autres cas).

1 ou plusieurs justificatifs de revenus

  • 3 derniers bulletins de salaire
  • 2 derniers bilans ou, si nécessaire, attestation des ressources pour l’exercice en cours délivrés par un comptable (non-salariés) ;
  • Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits établis par l’organisme payeur ;
  • Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
  • Justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers ;
  • Dernier avis d’imposition ou de non-imposition.

Être caution d’un futur locataire implique un rapport de confiance. C’est à cette personne que revient la responsabilité de financer tout manquement d’un locataire à ses obligations.

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Propriétaire – bailleur : comment bien donner un congé pour vente ?

Il existe une procédure stricte, à respecter scrupuleusement par le propriétaire qui souhaite donner congé à son locataire, s’il souhaite vendre son bien immobilier. Voici ce que dit la loi, en fonction des cas.

Donner congé à un locataire dans le cadre d’un logement loué vide, meublé ou régi par la loi de 1948

Dans le cadre d’un logement loué vide ou meublé, le propriétaire peut donner congé (son préavis) au locataire pour :

  • Vendre le logement ;
  • Reprendre possession des lieux afin d’y habiter ou pour loger un proche) ;
  • Pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire).

Dans le cadre d’un logement régi par la loi de 1948, le propriétaire peut donner congé au locataire pour :

  • En faire sa résidence principale ou celle de son époux, ou celle de ses ascendants ou descendants, ou celle des ascendants ou descendants de son époux ;
  • Lorsqu’il souhaite y faire certains travaux. Attention, la liste des travaux est encadrée par la loi.

Les points importants à retenir

  • Un propriétaire peut donner congé pour revendre son bien immobilier, pour habiter lui-même le logement ou pour motif dit légitime et sérieux.
  • Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.
  • Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail.
  • Il existe des locataires protégés, à qui le propriétaire peut donner congé sous certaines conditions.
  • Le propriétaire peut vendre le logement pendant que le locataire l’occupe, sans l’en informer et sans lui donner congé.

Donner congé à son locataire pendant la pandémie de Covid-19

Attention : « l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prévoit que le congé qui devait être délivré au locataire durant la période allant du 12 mars au 23 juin 2020 inclus,peut être délivré jusqu’au 23 août 2020 inclus. Par exemple : si la date de fin du bail est le 31 octobre 2020 et le délai de préavis de 6 mois, alors le congé devait parvenir au locataire au plus tard le 30 avril. À cause de l’état d’urgence sanitaire, le propriétaire n’a pas pu donner congé à compter du 12 mars. Il a alors droit de faire parvenir le congé au locataire jusqu’au 23 août 2020 inclus. Si le locataire reçoit le congé le 19 août 2020, le délai du préavis de 6 mois court à partir de cette date. Le locataire devra libérer les lieux au plus tard le 19 février 2021. »

Pour des informations plus complètes (contenu des courriers, cas particuliers, délais de préavis, etc.), consultez le site Officiel de l’Administration française.

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