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Les réparations locatives : qui doit faire quoi ?

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Au fil du temps, il est tout à fait normal que les éléments qui composent le logement que vous louez, en tant que propriétaire ou locataire, s’abîment. À qui reviennent les réparations ? Vos droits et vos obligations dans cet article.

Vétusté et réparations locatives : faites bien la différence

Vétusté : état de détérioration produit par le temps, vieillissement naturel qui frappe tout élément concret, y compris ceux qui composent un logement. Dans le cadre de la législation locative, la vétusté ne concerne pas les locataires, mais les propriétaires. De plus, depuis le 1er juin 2016, le décret 2016-382, l’état des lieux d’un logement à son entrée et à sa sortie doit prendre en compte la vétusté des lieux.

L’article 1730 du Code civil stipule que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Pour aider les propriétaires et les locataires à s’entendre avant la signature, il existe une grille de vétusté, à adapter par le propriétaire, en fonction des éléments présents dans son logement et susceptibles de ne pas résister au passage du temps et à leur utilisation « normale » par le locataire.

Des propriétaires, des locataires et des réparations locatives

Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 concernant les réparations locatives :

C’est au propriétaire que revient l’entretien de son logement afin qu’il corresponde à l’usage mentionné dans le contrat de location. Pour cela, il doit procéder ou faire procéder à toutes les réparations nécessaires à cet escient.

Quant au locataire, il est chargé de l’entretien courant du logement, des équipements listés dans le contrat de location, les petites réparations et des réparations locatives définies par décret (n° 87-712 du 26 août 1987)

Des réparations en fonction du type de location

Réparations locatives d’un logement meublé

S’il s’agit d’un logement loué meublé, le locataire doit prendre soin des meubles, accessoires et appareils électroménagers présents à son entrée dans le logement

Réparations locatives d’un logement non meublé

Le locataire doit prendre en charge les réparations suivantes :

Les parties intérieures du logement, à savoir, les systèmes d’ouverture, les murs, intérieurs, les plafonds, les sols, plomberie, les installations d’eau, de gaz et d’électricité non prises en charge par le fournisseur, vidange fosse septique, etc.

Les parties extérieures du logement dont il a la jouissance privative, à savoir, conduits de descente des eaux de pluies, gouttières, jardin, etc.

Les ouvertures intérieures et extérieures en graissant les éléments qui doivent l’être, procédant au remplacement des visseries, vitres abimées, masticage, etc.

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Grille de vétusté Loi Alur : des état des lieux en toute tranquillité

Si vous avez décidé d’acheter un bien immobilier afin de le louer par la suite, vous devrez procéder à un état des lieux à chaque entrée et sortie de locataire. Ce document est essentiel, car il permettra, par exemple s’il y a des travaux à prévoir à la sortie d’un locataire, de retenir la somme nécessaire sur son dépôt de garantie. Pour vous aider à faire un état des lieux juste et surtout dénué de toute tension avec votre locataire, vous pourrez vous appuyer sur une grille de vétusté Loi Alur.

Grille de vétusté Loi Alur : explication

Tout propriétaire ou bailleur a l’obligation depuis 2014 de procéder à un état des lieux loi Alur à la sortie d’un locataire. Durant cet état des lieux, le propriétaire et le locataire pointent, jaugent et s’accordent (ou pas) sur la dégradation d’éléments qui font partie intégrante du logement, éléments déjà listés à l’entrée dans le logement du même locataire.

Ces dégradations peuvent être accidentelles, faites par le locataire, ou alors, elles peuvent être dues à l’usage normal. Dans ce dernier cas, la grille de vétusté, annexée au bail signé par les deux parties, va les aider à s’accorder, car elle :

  • Recense de façon chiffrée la durée de vie spéculative des divers éléments qui composent un logement des éléments composant un bien immobilier,
  • Permet d’évaluer leur dégradation dans le temps, dans le cadre d’une utilisation normale

Lorsqu’on parle d’éléments qui font partie du logement, il peut s’agir de la moquette, de la robinetterie, du papier peint, etc.

Bon à savoir

L’utilisation d’une grille de vétusté n’est pas obligatoire,

Elle peut être ajoutée au bail, lors de sa signature, à condition que le propriétaire et le locataire se soient mis d’accord sur sa rédaction en amont,

La grille de vétusté n’est pas un document standard, aussi, le propriétaire doit être capable de fournir un document qui liste les éléments de son logement

Un médiateur insoupçonné

La grille de vétusté a démontré à maintes reprises sa capacité à accorder propriétaires et locataires quant à la prise en charge de réparations au sein d’une location.

Comment procéder ? Le jour de l’état d’entrée des lieux, vous avez utilisé une grille de vétusté selon laquelle le parquet possède une durée de vie de 20 ans. À l’état des lieux de sortie, vous mentionnez que le parquet a été dégradé. Afin de déterminer quelle partie devra prendre en charge les réparations, il suffira de prendre en compte l’âge du parquet, afin de déterminer s’il a dépassé ou non sa durée de vie théorique :

  • S’il a dépassé sa durée de vie théorique, les dépenses reviennent au propriétaire,
  • S’il n’a pas dépassé cette durée de vie théorique, c’est au locataire de prendre en charge les réparations nécessaires
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Propriétaire : comment vous protéger des loyers impayés ?

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Si vous avez investi dans un bien immobilier avec l’intention de le louer, vous disposez de plusieurs solutions afin de vous protéger des loyers impayés. Ce problème, qui peut diminuer drastiquement le rendement locatif d’un bien, concerne à ce jour plus d’un million de personnes en France.

La solvabilité du locataire

Le futur locataire est-il solvable ? Connaître la « capacité locative » des différents candidats qui souhaitent louer votre bien immobilier est un élément essentiel, aussi, en calculant leur solvabilité, vous signerez un bail avec le locataire le plus à même de respecter le paiement des loyers.

Concrètement, on demande au locataire de gagner un salaire trois, voire quatre, fois supérieur au loyer. Vous pouvez également calculer la capacité locative de la manière suivante :

  • Montant des revenus annuels nets du locataire (inscrit sur sa feuille d’imposition)

Divisé

  • Par 12 (mois dans une année)

Divisé

  • Par votre exigence financière (3 ou 4 fois le loyer)

Exiger un garant

Autre mesure de protection contre les loyers impayés : le garant, à condition que vous ne souscriviez pas à une « assurance garantie loyer impayé ». En effet, en tant que propriétaire, vous pouvez demander au locataire potentiel de présenter un garant, physique ou moral. Il s’agit généralement d’un proche ou alors, le candidat se rapprochera d’une société spécialisée dans la garantie locative.

Si le garant est une personne physique, vous pouvez également lui demander de présenter des preuves de solvabilité, puisqu’il sera en charge du paiement des divers frais liés à la location, dont le loyer, les impôts et taxes, etc.

Le dépôt de garantie

Vous pouvez demander au locataire de vous fournir un dépôt de garantie, mais le montant ne doit pas excéder 1 mois de loyer pour un bien non meublé et 2 mois pour un bien meublé.

L’assurance garantie de loyers impayés

Cette solution est accessible sous conditions :

  • Il doit s’agir d’une location résidentielle
  • Le locataire doit être salarié en Contrat à durée indéterminée
  • Le loyer doit ponctionner seulement un tiers du salaire du locataire
  • Le locataire doit avoir honoré tous ses loyers au cours des 6 derniers mois de location
  • S’il s’agit d’un nouveau locataire, son dossier doit être validé par l’assureur

Fonctionnant comme une assurance payable sous forme de cotisation mensuelle, elle couvre les loyers impayés par votre locataire. Pour une couverture complète, les compagnies proposent des extensions « dégradations du logement par le locataire », « frais de contentieux » « indemnisation lorsque le bien à louer reste vacant ».

Concernant le coût, comptez environ 3 % du loyer annuel.

La garantie Visale – Applicable à la Réunion

Le dispositif gratuit de cautionnement Visale financé par Action Logement permet de couvrir jusqu’à 36 mois de loyers impayés charges comprises (maximum 1300 euros / mois pour la Réunion), quelle que soit la durée de l’occupation du logement meublé ou non meublé, situé en France métropolitaine et dans certaines DROM, dont la Réunion et qui fera l’objet d’un bail en bonne et due forme.

Visale s’adresse aux locataires âgés de moins de 30 ans, salariés, en alternance ou étudiants ET aux locataires de plus de 30 ans en CDD ou intérimaires depuis moins de 6 mois dans le secteur agricole ou le secteur privé, ou encore en période d’essai dans le cadre d’un CDI.

Ici, la demande se fait conjointement par le locataire, puis par le propriétaire :

  1. Le locataire fait une demande de garantie en ligne avant de signer le bail
  2. Le propriétaire complète le dossier et accepte les conditions, toujours en ligne

Quelle que soit la solution que vous adoptiez, n’oubliez pas que les conseils d’un professionnel de l’immobilier vous permettront de jauger plus sereinement une telle situation.

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Propriétaire : comment résilier le bail d’un locataire ?

Lorsque le propriétaire d’un bien en location décide de ne pas reconduire le contrat de son locataire, il doit rompre ledit contrat. Les conditions sont dictées par la loi du 6 juillet 1989, qui concerne la résiliation de bail. Quelle est la procédure en tant que propriétaire ?

Motifs de résiliation du bail par le propriétaire

Si le locataire peut résilier son bail à n’importe quel moment, le propriétaire dispose de 6 mois avant la fin du bail pour exprimer la non-reconduction du contrat et doit répondre positivement à l’une des trois conditions suivantes pour faire de même :

  • Reprendre son logement afin de l’occuper, ou en donner l’occupation à un proche
  • Vendre le logement en question,
  • Autre motif sérieux, légitime et justifié, vérifié par un tribunal

Résiliation de bail pour occuper son logement

Un propriétaire a tout à fait le droit de résilier le bail de son locataire, notamment, s’il souhaite occuper son logement ou y loger un proche, aux conditions suivantes :

  • Le propriétaire doit avertir son locataire 6 mois avant la fin du bail en cours,
  • Le courrier de résiliation doit exprimer clairement le lien entre le propriétaire et le prochain bénéficiaire du logement, s’il s’agit d’une autre personne que le propriétaire,
  • Le courrier doit également exprimer clairement le caractère sérieux de cette décision de résiliation,
  • Il doit indiquer le nom et l’adresse du prochain bénéficiaire du logement à la suite de la résiliation

Bon à savoir

Comme indiqué, le propriétaire d’un logement peut demander la rupture du bail s’il souhaite loger un proche dans le bien immobilier en question. Lorsque la loi parle de proche, il peut s’agir uniquement : de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un Pacs, de son concubin depuis au moins un an, de ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

Résiliation de bail pour vente du logement

Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre en vente le logement qu’il loue actuellement, il doit présenter la lettre de démission à son locataire 6 mois avant la fin officielle du bail.

Durant cette période, la loi place le locataire en tant qu’acquéreur prioritaire s’il exprime le désire d’acheter le logement qu’il occupe. Si effectivement le locataire souhaite acheter le logement qu’il occupe, il dispose de deux délais :

  • Deux mois pour acheter le logement à compter de l’envoi de sa réponse au propriétaire
  • Quatre mois s’il va faire un emprunt bancaire pour acheter le logement qu’il occupe

Résiliation du bail pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire dispose du droit de résilier son bail dans plusieurs cas de figure.

Si le locataire ne respecte pas les obligations qui lui incombent : retards dans le paiement du loyer, défaut de paiement du loyer, usage non paisible et troubles du voisinage, défaut d’assurance, non-respect de la destination prévue des lieux, sous-location du logement sans autorisation écrite explicite de la part du propriétaire, la transformation des lieux toujours sans autorisation, ainsi que le refus du locataire à la réalisation de travaux nécessaires.

Ici encore, le propriétaire doit notifier le locataire de la résiliation de son bail six mois avant la fin de ce dernier, à travers un courrier mentionnant clairement le motif de la démission.

Les locataires âgés de plus de 65 ans

Le propriétaire n’est pas autorisé par la loi à s’opposer au renouvellement automatique du bail :

  • Si locataire est âgé de plus de 65 ans et que les revenus annuels du locataire n’excèdent pas une fois et demie le montant du SMIC.
  • Si la résiliation du bail est incontournable, le propriétaire a l’obligation de proposer une solution de relogement qui répond aux besoins et aux possibilités du locataire.

Pour plus de tranquillité d’esprit, il est fortement conseillé aux propriétaires de confier la gestion de leur(s) bien(s) à des professionnels, qui prendront en main tous les cas de figure, y compris la résiliation de bail du locataire.

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