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Location meublée ou location Airbnb à Saint-Gilles-les-Bains ?

De nombreux investisseurs se tournent instinctivement vers Airbnb, attirés par sa popularité croissante. Toutefois, la location meublée constitue une alternative prometteuse qui mérite toute votre attention. IFF Transaction, votre agence immobilière 974, vous éclaire sur les avantages de la location meublée à La Réunion, vous permettant de faire un choix pertinent et aligné avec vos objectifs d’investissement.

Durée du séjour

La principale différence réside dans la durée du séjour. Une location meublée est généralement destinée à un habitat permanent ou à un séjour de longue durée (supérieur à un mois), régi par la loi Elan (loi n° 2019-823 du 6 juillet 2019). En revanche, une location Airbnb propose des séjours de courte durée, typiquement de quelques jours à quelques semaines, relevant du régime des locations saisonnières.

Obligations légales

Les obligations légales diffèrent également entre les deux types de locations.

Location meublée

Le contrat de location meublée est encadré par la loi de 1989 et doit respecter des critères précis concernant le mobilier fourni, le versement d’un dépôt de garantie et la réalisation d’un état des lieux. Le locataire bénéficie de droits et de garanties spécifiques, comme la trêve hivernale et la limitation de la révision du loyer.

La législation sur les locations meublées en France

La location meublée est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé. Ce cadre juridique vise à protéger les droits et obligations des locataires et des bailleurs.

Contrat de location meublée

Le contrat de location meublée est un document écrit obligatoire qui doit être établi entre le bailleur et le locataire. Il doit comporter des informations précises, notamment :

  • L’identité des parties (nom, adresse, etc.) ;
  • La description du logement (surface, nombre de pièces, équipement, etc.) ;
  • Le montant du loyer et des charges locatives ;
  • La durée du bail ;
  • Les conditions de renouvellement du bail ;
  • Les obligations des parties (paiement du loyer, entretien du logement, etc.) ;
  • Les modalités de résiliation du bail.

Meublé décent

Le logement loué en meublé doit être considéré comme décent. Cela signifie qu’il doit respecter des critères de salubrité, de sécurité et de confort minimum. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier indispensables pour qu’un logement soit considéré comme meublé décent. Cette liste comprend notamment :

  • Une literie avec couette ou couverture ;
  • Un réfrigérateur ;
  • Un four ou un micro-ondes ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Un évier ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • De la vaisselle ;
  • Une table et des chaises ;
  • Des luminaires ;
  • Des rideaux ou des volets ;
  • Des tapis de sol ;
  • Des armoires de rangement ;
  • Une poubelle.

Dépôt de garantie

Le bailleur peut demander au locataire un dépôt de garantie dont le montant est plafonné par la loi. Ce dépôt sert à garantir le bailleur contre les éventuels dommages causés au logement par le locataire pendant la durée du bail. Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire à la fin du bail, déduction faite des éventuelles réparations.

État des lieux

Un état des lieux doit être établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire à l’entrée et à la sortie du logement. Ce document permet de constater l’état du logement et de fixer les éventuels travaux à réaliser.

Révision du loyer

Le loyer d’une location meublée peut être révisé une fois par an, à la date anniversaire du contrat de bail. L’indice de référence des loyers meublés (IRL) est utilisé pour calculer la nouvelle valeur du loyer.

Procédure de recouvrement des loyers impayés

En cas de loyers impayés, le bailleur peut engager une procédure de recouvrement auprès du tribunal de grande instance. Il peut également demander au locataire de quitter les lieux.

Location Airbnb

La réglementation des locations saisonnières est moins contraignante. Le contrat est généralement plus souple et les obligations des parties moins formelles. Cependant, des règles spécifiques existent, notamment en matière de déclaration en mairie et de taxe de séjour.

Services inclus

Les services inclus varient également d’une location à l’autre.

Location meublée

Le logement est généralement meublé et équipé (cuisine équipée, literie, etc.) pour permettre une vie quotidienne confortable. En revanche, les services annexes comme le ménage, le linge de maison ou l’accès à une piscine ne sont pas toujours inclus.

Location Airbnb

Les locations Airbnb proposent souvent des services plus complets en plus du meublé et de l’équipement de base, comme le ménage, l’accueil personnalisé, la mise à disposition de produits de base (café, thé, etc.) ou l’accès à des équipements de loisirs.

Loyer

Le loyer est un autre facteur important à prendre en compte.

Location meublée

Le loyer d’une location meublée est généralement exprimé en euros par mois. Il peut inclure ou non les charges locatives.

Location Airbnb

Le prix d’une location Airbnb est généralement exprimé par nuit et peut varier en fonction de la saison, de la durée du séjour et des services inclus.

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Zoom sur la résiliation du bail d’un logement meublé par le propriétaire

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Dans notre série « résiliation de bail par le propriétaire », intéressons-nous au logement meublé. Que dit la loi dans un tel cas ?

(Source : Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) – service-public.fr)

Bon à savoir

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 explique que : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».

Résiliation de bail par le propriétaire dans le cas d’un logement meublé

Dans le cadre d’un logement loué meublé, la loi autorise le propriétaire à donner un préavis à son locataire dans les circonstances suivantes :

  • Pour vendre le logement ;
  • Pour le reprendre afin de l’occuper ou d’y héberger un proche ;
  • Pour un motif considéré comme légitime et sérieux (par exemple, en cas de faute du locataire).

Congé pour vente du logement meublé

Le propriétaire est autorisé à donner congé à son locataire s’il souhaite vendre son logement, en respectant les conditions suivantes :

  • Donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail ;
  • Indiquer dans la lettre de congé le motif du congé (pour vendre).

Bon à savoir

La loi ne prévoit pas de droit de préemption pour le locataire sur le logement, c’est-à-dire, qu’il n’est pas prioritaire sur les autres acquéreurs s’il souhaite acheter le logement.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Congé pour reprendre afin de l’occuper ou d’y héberger un proche 

La loi autorise le propriétaire à donner congé à son locataire s’il souhaite s’installer dans le logement meublé ou y loger un parent proche, c’est-à-dire :

  • Son époux ;
  • Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ;
  • Son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé ;
  • Un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs ;
  • Un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Quant aux conditions à respecter :

  • Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail.
  • Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à cette date.

Congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut refuser de poursuivre un bail et décider de donner son préavis au locataire pour motif légitime et sérieux. Toutefois, la loi ne prévoit aucune liste préétablie de motifs dits légitimes et sérieux, aussi, le propriétaire peut se tourner vers un agent immobilier ou la loi pour prendre sa décision.

Quelques exemples de motifs acceptables par la loi :

  • Défaut de paiement du loyer ;
  • Retards dans le paiement du loyer ;
  • Usage troublant le voisinage ;
  • Défaut d’assurance ;
  • Usage non prévu des lieux et sans l’accord du propriétaire ;
  • Gros travaux ;
  • Expropriation par les autorités ;
  • Démolition de l’immeuble pour sa reconstruction ;
  •  

De la part du propriétaire, le préavis n’est pas un sujet à prendre à la légère sous peine de devoir répondre de ses décisions devant la loi. Demandez toujours conseil à un professionnel de l’immobilier avant de résilier un bail en tant que propriétaire.

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Charges locatives pour une location meublée : à qui revient la facture ?

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Second et dernier volet de notre mini-série sur les charges locatives, intéressons-nous cette fois ci à la répartition de ces frais dans le cadre d’une location meublée.

(Source : site officiel de l’Administration française)

Comment répartir le paiement des charges locatives ?

 

De manière générale, il faut savoir qu’un propriétaire peut prévoir le paiement des charges par provisions, c’est-à-dire grâce à des avances régulières de même montant. En cas de trop perçu ou de reliquat, le propriétaire peut procéder à une  régularisation annuelle.

En cas de récupération des charges par le propriétaire, ce dernier doit présenter des justificatifs à son locataire, à remettre un mois avant la régularisation annuelle, par mail ou par courrier traditionnel :

  • Décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide,ascenseur…) ;
  • Mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif ;
  • Note d’information sur le mode de calcul liés au chauffage et à la production d’eau chaude

 

Ces pièces justificatives doivent rester disponibles pour consultation par le locataire au cours des 6 mois qui suivent l’envoi du décompte.

 

En cas de régularisation, qui doit se faire au moins 1 fois par an, elle se déroule en comparant :

  • Le total des provisions déjà demandées par le propriétaire au locataire
  • Avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année

 

En cas de trop perçu par le propriétaire, ce dernier reversera le montant en trop à son locataire.

Dans le cas contraire, c’est au locataire de régulariser la situation financièrement. Si le propriétaire n’a pas fait sa demande de régularisation de charges avant la fin de l’année civile qui suit l’année de son exigibilité, le locataire peut demander un échelonnement du paiement de la somme due sur 12 mois.

Quelles sont les charges locatives récupérables pour une location meublée ?

 

Frais liés à l’ascenseur et monte-charge que le propriétaire doit payer puis se faire rembourser par son locataire :

  • Électricité ;
  • Exploitation de l’appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents) ;
  • Fourniture de produits ou de petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d’éclairage de la cabine) ;
  • Petites réparations de la cabine (changement boutons d’envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme-portes  mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles ;

 

Frais liés à l’eau froide, eau chaude et chauffage collectif :

  • Eau froide et chaude de l’ensemble des occupants ;
  • Eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration ;
  • Eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;
  • Produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;
  • Fourniture d’énergie quelle que soit sa nature ;
  • Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l’entretien des épurateurs de fumée ;
  • Réparation des fuites sur joints.

 

Frais liés aux installations individuelles :

  • Chauffage et production d’eau chaude ;
  • Distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d’eau).

 

Frais liés aux parties communes intérieures :

  • Électricité ;
  • Fourniture de produits d’entretien (balais et sacs nécessaires à l’élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection ;
  • Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures ;
  • Réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur ;
  • Frais de personnel d’entretien.

 

Frais liés aux espaces extérieurs :

  • Voies de circulation ;
  • Aires de stationnement ;
  • Abords des espaces verts ;
  • Équipements de jeux pour enfants.

 

Taxes et redevances :

  • Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ;
  • Taxe de balayage ;
  • Redevance assainissement.
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Quelles différences entre la location vide et la location meublée ?

Vous projetez d’investir dans l’immobilier locatif, mais vous ne savez pas encore si vous allez louer votre bien meublé ou vide. Voici ce que prévoit la loi concernant ces deux types de locations.

La location vide

Comme son nom l’indique, la location vide est un logement loué nu, sans aucun ameublement ou électroménager.

Le contrat de location et autres aspects

Le bail (contrat de location) d’un logement loué à titre de résidence principale doit être écrit et durer 3 ans minimum.

Quant au dépôt de garantie, il s’élève à un mois de loyer maximum.

Le propriétaire dispose d’un préavis de 6 mois s’il souhaite conclure le bail contre 3 pour le locataire, délai réduit à un mois dans certaines zones géographiques (zone tendue).

Il peut être établi :

  • Soit directement entre le propriétaire et le locataire : il s’agit d’un, acte sous seing privé (sur papier libre), éventuellement avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier. Il doit être fait en deux originaux, dont un exemplaire est remis à chaque partie ;
  • Soit devant notaire, il s’agit alors d’un acte authentique, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire. En cas d’impayés de loyers, le notaire pourra délivrer au propriétaire bailleur une copie exécutoire lui permettant d’obtenir l’exécution forcée.

(Source : Agence nationale pour l’Information sur le Logement – ANIL)

La location meublée

Le locataire désireux de louer un bien meublé doit pouvoir s’y installer dès la signature du bail, sans avoir à compléter le mobilier. La loi prévoit ainsi que ce type de location doit être loué avec les équipements suivants :

  • Literie avec couette ou couverture ;
  • Volets, stores, rideaux ou autre « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher » ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur équipé d’un espace de congélation et dont la température inférieure ou égale à -6°C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Le contrat de location et autres aspects

Le bail doit être sous la forme d’un document écrit et signé aussi bien par le locataire que le propriétaire ou bailleur.

Ce bail est pour une durée d’un an minimum, renouvelable automatiquement, à moins que le locataire souhaite conclure la location.

Le dépôt de garantie s’élève à deux mois de loyers maximum.

Toujours dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire peut congédier le locataire dans un délai de 3 mois avant la fin du bail. De son côté, le locataire dispose d’un préavis de 1 mois.

Attention, si le bien meublé est loué à un étudiant, la durée peut être réduite à 9 mois, sans reconduction automatique et tacite.

Un agent immobilier pour vous accompagner !

Que vous choisissiez de transformer votre investissement locatif en location vide ou location meublée, il est fortement recommandé de vous tourner vers un agent immobilier pour une gestion sereine et surtout respectueuse en tout point de la législation !

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