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Publiée au Journal Officiel le 24 novembre 2018, la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 possède plusieurs missions, notamment en matière de gestion locative, sur lesquelles nous revenons dans cet article.

Zoom sur la loi ELAN, dans les grandes lignes

Les deux objectifs de la loi ELAN

  • Libérer et offrir de nouvelles opportunités : faciliter la démarche de construction tout en responsabilisant les acteurs sur les objectifs à atteindre, pour construire et rénover plus de bâtiments ;
  • Protéger et donner plus à ceux qui ont moins : renforcer le modèle du logement social, favoriser la mobilité dans le parc social et rendre les attributions plus transparentes, lutter contre l’habitat indigne, mais aussi créer de nouvelles solidarités et réduire la fracture territoriale.

Quatre axes essentiels

Permettre de construire plus, mieux et moins cher :

  • Simplification des normes, pour construire plus et plus vite ;
  • Accélération des procédures et lutte contre les recours abusifs à l’encontre des permis de construire ;
  • Facilitation de la transformation des bureaux vides en logements.

Faire évoluer le logement social :

  • Réorganisation du secteur HLM pour construire plus de logements sociaux ;
  • Réexamen de la situation des locataires actuels du parc social tous les 3 ans ;
  • L’accession à la propriété pour les locataires HLM rendue plus facile ;
  • Plus de transparence dans l’attribution des logements sociaux ;
  • Attribution d’au moins 50 % des logements sociaux aux demandeurs éligibles aux revenus les plus élevés dans les QPV. Attribution d’au moins 25 % des logements sociaux des quartiers hors QPV aux ménages les plus modestes.

Répondre aux besoins de chacun :

  • Création d’un « bail mobilité » pour faciliter la mobilité professionnelle ;
  • Création de VISALE, une garantie gratuite pour les étudiants ;
  • Facilitation de la réquisition de locaux vacants pour héberger des sans-abri ;
  • Les collectivités qui le souhaitent pourront expérimenter l’encadrement des loyers ;
  • Les propriétaires auront enfin une solution pour mettre leur logement vacant en location pour des durées de quelques mois seulement ;
  • Renforcement des sanctions pénales et financières pour les locations touristiques abusives.

Améliorer le cadre de vie :

  • Lutte contre les marchands de sommeil et la dégradation des copropriétés ;
  • 5 milliards d’euros pour la rénovation des centres-villes dégradés des villes moyennes.

La loi ELAN et la gestion locative

Modification des lois existantes sur la gestion locative :

L’assouplissement de l’acte de cautionnement (article 134 loi ELAN) : le garant d’un locataire n’est plus obligé de reproduire de manière manuscrite les mentions obligatoires de l’engagement de caution.

Le renforcement des critères de décence du logement (article 142 loi ELAN) : le bailleur doit pouvoir délivrer un logement décent, y compris « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ».

La fin de la solidarité pour le paiement des loyers en cas de violences conjugales (article 136 loi ELAN) : lorsque le concubin, partenaire ou conjoint victime de violences conjugales quitte le logement pour cette raison, lui et son garant ne sont plus tenus d’être solidaire de l’auteur des faits en cas de dettes locatives.

Une meilleure articulation des procédures d’expulsion pour impayés de loyers avec celles de traitement du surendettement (article 118 loi ELAN) : en cas de plainte pour loyers impayés, le juge peut accorder des délais ou suspendre tout acte envers le locataire si ce dernier peut présenter tous lesdocuments et preuves relatifs à une procédure de traitement du surendettement.

La suppression des délais d’expulsion pour les occupants illicites (article 201 loi ELAN) : toute personne qui s’est installée illégalement dans un logement qui ne lui appartient pas peut être expulsée sans délai, y compris pendant la trêve hivernale.

Le renforcement de la lutte contre les meublés à vocation touristique (article 145 loi ELAN) : renforcement des contrôles de meublés touristiques et des sanctions conséquentes pouvant aller jusqu’à 50 000 €.

Deux nouveaux contrats de location :

  • Le bail mobilité (article 107 loi ELAN) : contrat pour la location d’un logement meublé pendant 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible, destiné aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire, en mutation ou en mission professionnelle.
  • Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire (article 117 loi ELAN) : contrat pour les personnes de 60 ans qui peuvent louer si elles sont propriétaires ou sous-louer si elles sont locataires, une partie de leur logement à une autre personne de moins de 30 ans, tout simplement en information leur bailleur. En échange, elles peuvent percevoir une petite contribution financière ou alors de petits services au quotidien.

Promulguée fin 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) concerne la location immobilière touristique, à court terme et à loyer plafonné, l’encadrement des loyers et le nouveau bail mobilité. En sachant qu’en 20 ans les décisions d’expulsion ont augmenté de 75 %, avec 160 000 cas par an, cette loi tombe à pic, aussi bien pour les propriétaires que les locataires.

Des situations complexes

Aujourd’hui, il est difficile aussi bien du côté des propriétaires que des locataires de faire valoir leurs droits.

Les propriétaires

Lorsqu’un propriétaire fait face à un locataire dans l’incapacité de payer ses loyers, il doit :

  • Envoyer dans un premier temps une mise en demeure de payer,
  • Sans effet, ce courrier doit être suivi par commandement de payer, signalé à la CCAPEx, Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives,
  • Sans effet, il peut faire appel au juge d’instance qui : 1) constatera la résiliation du bail 2) condamnera le locataire à payer les arriérés et 3) prononcera l’expulsion de ce dernier si la situation reste inchangée.

Dans un tel cas, il faut compter environ 2 ans de procédures et jusqu’à 5000 euros de frais divers.

Les locataires

Le locataire qui est dans une situation financière difficile ne peut faire appel à une commission de surendettement que s’il possède des dettes uniquement à caractère alimentaire. Plus clairement, impossible d’entamer cette démarche pour le locataire dans l’incapacité à payer ses loyers.

La loi ELAN, un terrain d’entente entre propriétaires et locataires

Grâce à la loi ELAN le contenu du commandement de payer contiendra le montant du loyer, des charges et le décompte des sommes dues au bailleur afin de clarifier la position du locataire auprès de la CCAPEx.

Si le locataire est appelé à passer devant la justice, le juge devra prendre en considération l’échéancier de paiement établi par la commission de surendettement.

Toujours grâce à la loi ELAN, le locataire qui parviendra à se mettre à jour dans le paiement de ses loyers et charges à son propriétaire sera mis à l’épreuve pendant deux ans. En cas de manquement, il sera immédiatement expulsable.

Le bail mobilité pour les locations courtes

Le bail mobilité concerne les locations courtes, de 10 mois maximums et sur présentation de justificatifs. Il s’adresse aux personnes qui ont besoin d’un logement dans le cadre d’une formation professionnelle, durant leurs études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique ou en mutation temporaire.

Plus souple, le bail mobilité :

  • Ne nécessite pas de dépôt de garantie,
  • N’est pas soumis à la reconduction tacite une fois terminé,
  • Permet au locataire de payer des charges forfaitaires,
  • Permet aux locataires de bénéficier de la caution Visale

La location touristique selon la loi ELAN

Si vous avez investi dans un bien immobilier à des fins de location touristique, demandez à votre mairie s’il est nécessaire de vous immatriculer. Tout contrevenant risque une amende de 5000 euros.

Notez également que vous pourrez louer votre bien à des touristes pendant 120 jours par an maximum. Tout contrevenant risque une amende de 10 000 euros.