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Quelles différences entre la location vide et la location meublée ?

Vous projetez d’investir dans l’immobilier locatif, mais vous ne savez pas encore si vous allez louer votre bien meublé ou vide. Voici ce que prévoit la loi concernant ces deux types de locations.

La location vide

Comme son nom l’indique, la location vide est un logement loué nu, sans aucun ameublement ou électroménager.

Le contrat de location et autres aspects

Le bail (contrat de location) d’un logement loué à titre de résidence principale doit être écrit et durer 3 ans minimum.

Quant au dépôt de garantie, il s’élève à un mois de loyer maximum.

Le propriétaire dispose d’un préavis de 6 mois s’il souhaite conclure le bail contre 3 pour le locataire, délai réduit à un mois dans certaines zones géographiques (zone tendue).

Il peut être établi :

  • Soit directement entre le propriétaire et le locataire : il s’agit d’un, acte sous seing privé (sur papier libre), éventuellement avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier. Il doit être fait en deux originaux, dont un exemplaire est remis à chaque partie ;
  • Soit devant notaire, il s’agit alors d’un acte authentique, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire. En cas d’impayés de loyers, le notaire pourra délivrer au propriétaire bailleur une copie exécutoire lui permettant d’obtenir l’exécution forcée.

(Source : Agence nationale pour l’Information sur le Logement – ANIL)

La location meublée

Le locataire désireux de louer un bien meublé doit pouvoir s’y installer dès la signature du bail, sans avoir à compléter le mobilier. La loi prévoit ainsi que ce type de location doit être loué avec les équipements suivants :

  • Literie avec couette ou couverture ;
  • Volets, stores, rideaux ou autre « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher » ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur équipé d’un espace de congélation et dont la température inférieure ou égale à -6°C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Le contrat de location et autres aspects

Le bail doit être sous la forme d’un document écrit et signé aussi bien par le locataire que le propriétaire ou bailleur.

Ce bail est pour une durée d’un an minimum, renouvelable automatiquement, à moins que le locataire souhaite conclure la location.

Le dépôt de garantie s’élève à deux mois de loyers maximum.

Toujours dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire peut congédier le locataire dans un délai de 3 mois avant la fin du bail. De son côté, le locataire dispose d’un préavis de 1 mois.

Attention, si le bien meublé est loué à un étudiant, la durée peut être réduite à 9 mois, sans reconduction automatique et tacite.

Un agent immobilier pour vous accompagner !

Que vous choisissiez de transformer votre investissement locatif en location vide ou location meublée, il est fortement recommandé de vous tourner vers un agent immobilier pour une gestion sereine et surtout respectueuse en tout point de la législation !

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Retour sur la garantie décennale

On appelle Garantie décennale cette assurance de responsabilité civile décennale qui garantit la réparation des dommages susceptibles de se produire après la réception des travaux (fin officielle du chantier). Ce qu’il faut retenir si vous projetez d’acheter un bien immobilier récent ou neuf. Ces informations proviennent du site officiel de l’Administration française.

Fonctionnement de la garantie décennale

La garantie décennale couvre les dommages survenus après la réception des travaux, pendant une durée de 10 ans. Il prend effet dès la signature de la réception des travaux, lorsque le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.

Les personnes vers qui vous tourner pour faire jouer la garantie décennale

Tout constructeur impliqué dans la construction d’un ouvrage neuf ou existant (tels que des bâtiments divers, logements, travaux de génie civil…) est soumis à un régime de responsabilité décennale :

  • Entrepreneur ;
  • Un particulier qui construit pour lui-même ;
  • Un promoteur immobilier ;
  • Un lotisseur ;
  • Un maître d’œuvre ;
  • Un architecte ;
  • Un technicien ;
  • Un bureau d’étude ;
  • Un ingénieur-conseil.

Il peut également s’agir :

  • D’un prestataire lié au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
  • Du constructeur de l’ouvrage, qui engage sa responsabilité pendant 10 ans, en cas de dommage, à l’égard du maître d’ouvrage. Cette obligation se transmet aussi à l’égard des acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage ;
  • De constructeurs étrangers pour les contrats exécutés en France.

Ne sont pas concernés :

  • Les sous-traitants (entreprises indépendantes sous contrat).

Les dommages couverts par la garantie décennale

  • Tout vice d’une certaine gravité qui compromet la solidité de l’ouvrage (par exemple, fissures importantes, fondations) ;
  • Tout vice rendant le bien impropre à son usage, que ce soit un élément constitutif de l’ouvrage (qui assure l’ossature, la viabilité, les fondations, le clos et le couvert) ou un élément d’équipement indissociable de celui-ci (ne pouvant être enlevé, démonté ou remplacé sans détériorer l’ouvrage qu’il équipe : canalisations encastrées, installations de chauffage central, etc.).

Quelques exemples de dommages couverts par la garantie décennale

  • Moisissures en quantité importante dans le logement ;
  • Infiltrations d’eau ;
  • Manquement aux normes de sécurité entraînant un risque d’incendie ;
  • Anomalies avec la fosse septique ;
  • Fissurations (murs, piscine, etc.).

Tournez-vous sans hésiter vers votre agent immobilier avant d’acheter un bien immobilier récent ou neuf. Ce professionnel sera à même de vérifier la pertinence des documents fournis par le constructeur et déceler toute information manquante.

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Propriétaire – bailleur : comment bien donner un congé pour vente ?

Il existe une procédure stricte, à respecter scrupuleusement par le propriétaire qui souhaite donner congé à son locataire, s’il souhaite vendre son bien immobilier. Voici ce que dit la loi, en fonction des cas.

Donner congé à un locataire dans le cadre d’un logement loué vide, meublé ou régi par la loi de 1948

Dans le cadre d’un logement loué vide ou meublé, le propriétaire peut donner congé (son préavis) au locataire pour :

  • Vendre le logement ;
  • Reprendre possession des lieux afin d’y habiter ou pour loger un proche) ;
  • Pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire).

Dans le cadre d’un logement régi par la loi de 1948, le propriétaire peut donner congé au locataire pour :

  • En faire sa résidence principale ou celle de son époux, ou celle de ses ascendants ou descendants, ou celle des ascendants ou descendants de son époux ;
  • Lorsqu’il souhaite y faire certains travaux. Attention, la liste des travaux est encadrée par la loi.

Les points importants à retenir

  • Un propriétaire peut donner congé pour revendre son bien immobilier, pour habiter lui-même le logement ou pour motif dit légitime et sérieux.
  • Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail.
  • Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail.
  • Il existe des locataires protégés, à qui le propriétaire peut donner congé sous certaines conditions.
  • Le propriétaire peut vendre le logement pendant que le locataire l’occupe, sans l’en informer et sans lui donner congé.

Donner congé à son locataire pendant la pandémie de Covid-19

Attention : « l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prévoit que le congé qui devait être délivré au locataire durant la période allant du 12 mars au 23 juin 2020 inclus,peut être délivré jusqu’au 23 août 2020 inclus. Par exemple : si la date de fin du bail est le 31 octobre 2020 et le délai de préavis de 6 mois, alors le congé devait parvenir au locataire au plus tard le 30 avril. À cause de l’état d’urgence sanitaire, le propriétaire n’a pas pu donner congé à compter du 12 mars. Il a alors droit de faire parvenir le congé au locataire jusqu’au 23 août 2020 inclus. Si le locataire reçoit le congé le 19 août 2020, le délai du préavis de 6 mois court à partir de cette date. Le locataire devra libérer les lieux au plus tard le 19 février 2021. »

Pour des informations plus complètes (contenu des courriers, cas particuliers, délais de préavis, etc.), consultez le site Officiel de l’Administration française.

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Préavis : lorsque le locataire n’y est pas soumis ou qu’il peut partir sans respecter le délai habituel

La loi autorise un locataire à quitter son logement avec un préavis réduit ou même sans préavis dans certaines conditions. En effet, dans certains cas, il a le droit de ne pas respecter la période obligatoire qui varie généralement de 1 à 3 mois. Ce qu’il faut savoir.

Bénéficier d’un préavis de 1 mois

Un locataire qui souhaite quitter son logement, donc mettre un terme à son bail doit respecter un préavis de 1 mois lorsqu’il se trouve dans les situations suivantes :

  • Il s’agit d’une location meublée ;
  • Le bien est situé dans une zone dite tendue, c’est-à-dire, où l’offre de logements est insuffisante, om l’accès au logement est difficile ou alors dans lequel les loyers sont élevés ;
  • Le locataire vient de perdre son emploi (hors démission, rupture conventionnelle, retraite, changement d’activité, cessation d’activité libérale, fin de droits à l’assurance chômage) durant une période proche de la fin de bail ;
  • Raison de santé, justificatif médical à l’appui ;
  • L’obtention d’un premier emploi en CDD ou en CDI ;
  • L’obtention d’un logement social ;
  • L’obtention d’un nouvel emploi à la suite d’une perte d’emploi ;
  • Le locataire est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou du revenu de solidarité sociale (RSA).

Bon à savoir

En l’absence de l’un de ces motifs légaux ci-dessus et si le courrier de résiliation du bail n’a pas été envoyé par courrier Recommandé avec Accusé de réception, ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé, le délai de préavis passe automatiquement à 3 mois.

Quitter un logement sans respecter le préavis

Dans certains cas bien précis, le locataire peut tout à fait quitter son logement sans avoir à respecter le préavis prévu par son bail :

  • Lorsque le logement présente une installation électrique présentant un danger pour les occupants ;
  • Lorsque le logement présente des infiltrations occasionnant une très forte humidité occasionnant des problèmes de santé ;
  • Lorsque le logement présente une coupure de l’alimentation en eau pendant plusieurs mois.

Attention, avant de quitter le logement, le locataire doit avoir pris soin de signaler la situation à son propriétaire, lui avoir fait une demande de réalisation de travaux. Sans réponse, il doit lui adresser une lettre de mise en demeure par Courrier recommandée avec Accusé de réception.

Bon à savoir

C’est uniquement en cas d’absence de réponse du propriétaire que le locataire peut quitter son logement sans préavis, en ayant pris soin d’être à jour dans ses loyers et d’avoir à portée de main tous les justificatifs prouvant ses démarches auprès du propriétaire.

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Copropriétaires : certains droits et devoirs ont changé avec l’épidémie de Covid-19

Difficile en tant que copropriétaire de savoir exactement comment agir maintenant que l’épidémie de Covid-19 est passé par là. La loi a pris le relais afin que chaque copropriété puisse fonctionner avec autant de fluidité possible.

Trois dates à retenir

La réforme du droit de la copropriété est entrée en vigueur lundi 1er juin, mais d’autres ordonnances ont été promulguées avant cette date :

  • Le 25 mars : pour l’aménagement des procédures administratives avec la suspension de certains délais au-delà de la fin de l’état d’urgence sanitaire ;
  • Le 22 avril : puisqu’il est impossible de réunir les Assemblées Générales de copropriété, cette ordonnance prolonge les contrats de syndic et les mandats des conseils syndicaux ;
  • Le 20 mai : pour autoriser la tenue à distance des assemblées générales de copropriété sans accord préalable.

Bon à savoir

Le paiement des charges : contrairement aux baux commerciaux, les baux résidentiels ne sont pas soumis aux annulations de loyers. Si vous êtes copropriétaire, vous êtes dans l’obligation de payer vos charges, quitte à demander un étalement si vous éprouvez des difficultés financières.

La tenue des assemblées générales : dans la majorité des cas, les assemblées générales de copropriétés se tiennent durant la période printanière. Toutefois, le 17 mars 2020 a marqué un tournant avec le confinement total du pays. Pour faciliter la tâche aux copropriétés et éclaircir les choses, le gouvernement a donné aux copropriétés jusqu’au 31 janvier 2021 pour la tenue de leur assemblée générale.

Des assemblées générales à distance : difficile de tenir une assemblée générale maintenant qu’il est interdit de rassembler plus de 10 personnes dans un espace public. Ainsi, les syndics peuvent désormais donner leur accord pour des assemblées générales qui se dérouleront à distance, entre le 1er juin et le 31 janvier 2021.

Des travaux retardés : la pandémie n’a pas manqué d’empêcher les copropriétaires de voter des travaux et les chantiers en cours continuer. Si votre copropriété est dans un tel cas, il faudra tout simplement faire preuve de patience, le syndic et les autres copropriétaires n’étant pas responsables de la situation.

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Sous-location d’un logement dans le secteur privé : ce que dit la loi

Particulièrement encadrée par la loi, la sous-location est une commodité qui n’est pas à prendre à la légère. Locataire et propriétaire / bailleur doivent connaître les bonnes pratiques pour éviter des conséquences fâcheuses aussi bien pour le premier que le second. Voici les conditions à respecter et les démarches à effectuer si vous souhaitez sous-louer votre appartement.

Bon à savoir :

Sous-louer son logement sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire initial et de son sous-locataire. Le locataire peut en outre être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice.

Comment bien gérer la sous-location d’un logement ?

À ne pas confondre avec la colocation, la sous-location permet à un locataire titulaire d’un bail de laisser l’occupation de son logement ou d’une partie de son logement à une tierce personne. En contrepartie, le sous-locataire paiera le loyer (au prorata de la surface qu’il occupera) directement au locataire titulaire du bail ou alors dans certains cas, il effectuera des heures de travail en compensation. Cette équation est composée de 3 acteurs : le locataire titulaire du bail, le sous-locataire et le bailleur/propriétaire.

Dans le cadre d’une sous-location, le sous-locataire doit rendre des comptes au locataire, ce dernier étant le seul à devoir rendre des comptes au bailleur/propriétaire.

Sous-location, ce que dit la loi

Pour reprendre ce que dit le site Officiel de l’administration française :

Dans le secteur privé, la réglementation relative à la sous-location varie selon le type de location consentie : logement vide ou meublé, logement soumis au régime de la loi 1948, logement conventionné Anah.

Le logement vide

Si le locataire veut sous-louer un logement vide, il doit obtenir l’accord écrit de son bailleur sur :

  • La possibilité de sous-louer ;
  • Et le montant du loyer de sous-location qui ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal.

Par ailleurs, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal.

Le locataire est tenu de transmettre au sous-locataire :

  • L’autorisation écrite du bailleur ;
  • Et la copie du bail en cours.

La durée de la sous-location est libre (dans la limite du bail principal).

Si le contrat de bail initial cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation

Le logement meublé dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014

Le prix du loyer de sous-location et durée de la sous-location sont libres (dans la limite du bail principal).

Si le bail ne possède aucune clause interdisant la sous-location, le locataire peut sous-louer son logement :

  • Librement si aucune clause ne prévoit l’accord du bailleur ;
  • Avec l’accord du bailleur si une clause le prévoit.

Si le contrat de bail initial cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Le logement meublé dont le bail a été signé après le 27 mars 2014

Le locataire qui veut sous-louer son logement doit obtenir l’accord de son bailleur sur :

  • La possibilité de sous-louer ;
  • Et le montant du loyer de sous-location qui ne peut pas excéder celui payé par le locataire principal.

Le locataire doit alors transmettre au sous-locataire :

  • L’autorisation écrite du bailleur ;
  • Et une copie du bail en cours.

La durée de la sous-location est libre (dans la limite du bail principal).

Si le contrat de bail initial cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Le logement conventionné Anah

Aucune autorisation du bailleur n’est requise et le montant du loyer demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui du locataire.

Le locataire a le droit de sous-louer le logement à une personne adulte handicapée, à la condition qu’il ait conclu avec elle un contrat d’accueil familial.

Au préalable, le locataire doit informer le bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception, de son intention de sous-louer le logement.

La durée du bail du sous-locataire est libre sans toutefois pouvoir dépasser la durée du bail du locataire.

Le Logement dit « loi de 48 »

Sous-location intégrale du logement

Le montant du loyer de sous-location est égal au loyer payé par le locataire initial.

Si le locataire souhaite sous-louer intégralement son logement, il doit obtenir l’autorisation écrite préalable de son bailleur. La demande d’autorisation du locataire doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception.

Le sous-locataire bénéficie alors du droit au maintien dans les lieux, même si le locataire initial quitte le logement.

Sous-location partielle du logement

Il est possible de sous-louer :

  • 1 seule pièce lorsque le logement en compte plus de 1 ;
  • Ou 2 pièces (à 1 ou 2 sous-locataires) lorsque le logement ne comporte pas plus de 5 pièces et que le locataire vit seul et est âgé de plus de 65 ans.

Il faut informer le bailleur de la sous-location et du prix demandé au sous-locataire, dans un délai de 1 mois et par lettre recommandée avec avis de réception, sauf si le bailleur a préalablement donné son autorisation. La durée du bail est librement fixée entre le locataire et son sous-locataire, mais si la location prend fin, la sous-location cesse également. Le sous-locataire doit payer un loyer proportionnel aux lieux loués, éventuellement majoré de 20 % au maximum.

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Lois Pinel Outre-Mer et Girardin : investir dans l’immobilier à la Réunion

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En investissant dans l’immobilier à la Réunion pour constituer une rente, faire des économies d’impôt, avoir une résidence secondaire ou principale, qui plus est dans le cadre des dispositifs Pinel Outre-Mer et Girardin, vous pouvez faire une économie d’impôt importante, plus élevée qu’en Métropole au terme d’une période de location. Outils de défiscalisation par excellence, ils permettent à leurs bénéficiaires d’obtenir une réduction d’impôt plus importante que le dispositif Pinel classique.

Zoom sur le « Pinel Outre-Mer »

Le « Pinel outremer » donne à l’investisseur une réduction d’impôt sur la valeur du bien, à valoir sur 6, 9 ou 12 ans. Le plafond global des niches fiscales de 18 000 € (contre 10 000 € pour le Pinel en Métropole). Comme pour le Pinel standard, le plafond pris en compte par le « Pinel Outre-Mer » est de 300 000 € et de 5 500 € par m2 de surface habitable.

Concrètement, les économies réalisées pour un investissement de 300 000 € s’élèvent à :

  • 69 000 € sur 6 ans (23 % de 300 000 €), soit 11 500 € par an /6 ans,
  • 87 000 € sur 9 ans (29 % de 300 000 €), soit 9 670 € par an /9 ans,
  • 96 000 € sur 12 ans (32 % de 300 000 €), soit 9 670 € par an/ 12 ans, contre 12, 18 et 21 % en métropole.

Le territoire de la Réunion est diversifié, avec un marché immobilier bien à elle. Si investir dans l’immobilier dans un tel cadre peut susciter des interrogations, il faut garder en tête que la réduction d’impôt conséquente, qui peut aller jusqu’à 32 %, une réduction, pour une durée d’engagement de 12 ans, soit un total de 96 000€.

Zoom sur la loi Girardin

La loi Girardin, appelée « Programme pour l’outremer », date du 21 juillet 2003 et accorde une aide fiscale aux particuliers qui investissent dans les secteurs essentiels au développement économique, énergétique et social des départements et collectivités d’Outre-Mer. Non seulement elle promeut le développement économique des territoires d’Outre-Mer et l’investissement immobilier des particuliers, afin de palier la carence locative dont souffrent de plus en plus les DOM-TOM.

Pour cela, ce dispositif de défiscalisation outremer, éthique et solidaire, donne une contrepartie immédiate aux investisseurs privés qui se tournent vers les DOM-TOM et dans des logements sociaux neufs. Par exemple, en investissant dans l’immobilier à la Réunion en 2019, la réduction d’impôt prend effet dès l’année 2020.

Pourquoi investir dans l’immobilier à la Réunion ?

La Réunion cumule les atouts pour un investissement immobilier rentable. Économie dynamique (région française à la croissance économique la plus rapide entre 1993 et 2017), tourisme régulier (plus de 430 000 touristes chaque année), croissance démographique (près de 1 % par an en moyenne, population très jeune avec un âge moyen de 34 ans).

Tous ces points forts font du Pinel outremer et du Girardin des alternatives aux investissements en Métropole, qui peuvent être fiscalement moins intéressants.

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La loi Pinel Outre-Mer en détail

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Grâce à la loi Pinel Outre-Mer, les investisseurs peuvent bénéficier d’une défiscalisation dans les DOM TOM dans des conditions plus avantageuses que celles proposées en Métropole. Les investisseurs qui payent plus de 10 000 € d’impôts annuels peuvent ainsi défiscaliser en investissant dans un logement neuf (VEFA) qui sera mis en location, situé dans une des nombreuses zones françaises déficitaires en offres locatives tandis que les demandes sont nombreuses. Autre conséquence positive de cette loi, l’augmentation des constructions de logements dans les départements et territoires d’Outre-Mer.

Principes de la loi Pinel DOM TOM – DOM COM

Entrée en vigueur le 1er septembre 2014 la loi Pinel Outre-Mer a remplacé la loi Duflot Outre-Mer. Pour bénéficier de réductions d’impôt de 23 %, 29 % ou 32 % du montant de leur acquisition, les contribuables français doivent :

  • Faire un investissement plafonné à 300 000 € et à deux logements qui entrent dans le cadre Pinel Outre-Mer par an,
  • Louer leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans, en tant que résidence principale du locataire,
  • Il doit s’agir d’un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou réhabilité,
  • Ou à construire dans les DOM-TOM,
  • Répondre aux dernières normes thermiques label RT 2012 (caractéristiques thermiques et performance énergétique),
  • être achevé dans les 30 mois après la Date de la Signature de l’Acte authentique
  • Être mis en location dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble

Le logement devra quant à lui :

  • Se situer à un plafond maximum de 5 500€ / m² de surface habitable, majorée des surfaces des varangues dans la limite de 14 m² par logement,
  • Etre situé dans une zone Pinel éligible,
  • Respecter un plafond d’investissement dans les DOM TOM qui est de 30600 €, soit 11 % du revenu global,
  • Respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire
  • Les plafonds de ressources des locataires en Loi Pinel pour la Réunion
Plafonds de ressources des locataires en €  
Personne seule 27 465 €
Couple 36 678 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 44 109 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 53 249 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 62 640 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 70 595 €
Majoration pour personne à charge complémentaire + 7 877 €

Les avantages de la loi Pinel Outre-Mer

Grâce à la loi Pinel Outre-Mer, l’investisseur qui achète un bien à la Réunion ou partout ailleurs en Outre-Mer bénéficie de nombreux avantages :

  • Réduit ses impôts,
  • Se constitue un patrimoine,
  • Préparer sa retraite,
  • Protège sa famille,
  • Bénéficie d’un plafond des niches fiscales qui augmente à 18 000 € contre 10 000 € en Métropole,
  • Peut louer aux ascendants et descendants hors de son foyer fiscal,
  • Peut reporter la réduction d’impôt d’une année,
  • À des réductions d’impôts plus importantes qu’en Métropole (23 %, 29 % ou 32 %),
  • Peut jouir d’une surface habitable qui comprend une terrasse extérieure de 14 m² par logement
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Augmenter le loyer de son locataire : que dit la loi ?

Un propriétaire ou une agence immobilière n’est pas en droit d’augmenter un loyer pendant la durée d’un bail de location selon son bon vouloir, d’autant plus qu’une telle augmentation n’est pas obligatoire. Il faut en effet prendre en compte l’Indice de Référence des Loyers (IRL), qui ne doit pas être dépassé. Que dit la législation ?

L’indice de référence des loyers – IRL

Un propriétaire ou un bailleur n’est pas en droit d’augmenter un loyer au-delà d’un certain seuil : l’indice de référence des loyers – IRL. Tenu par l’INSEE, communiqué officiellement après chaque trimestre, cet indice se base sur l’évolution des prix à la consommation hormis le tabac et loyers.

Afin de calculer l’augmentation de loyer qu’il va pouvoir appliquer, le bailleur se base sur cet IRL.

Réviser le loyer d’un locataire pendant la durée de son bail

Lorsqu’un propriétaire ou un bailleur souhaite appliquer une augmentation de loyer pendant un bail, il doit avoir, au préalable, avoir ajouté une clause sur la révision du loyer sur le contrat de location. En l’absence de cette clause, il n’est pas en droit de réclamer une quelconque hausse.

En la présence de cette clause, le propriétaire ou le bailleur est légalement autorisé à appliquer une augmentation de loyer une fois par an :

  • Lors de la reconduction du bail, si une date a été convenue à l’écrit
  • Au moment de la date anniversaire du bail, si aucune date précise n’a été inscrite sur le bai

Une hausse facultative

Dans certains cas, les bailleurs ne sont pas en mesure d’appliquer l’augmentation de loyer, alors qu’elle est inscrite dans le contrat de location. S’il ne s’agit pas de laisser aller, ce choix permet de garder longtemps les bons locataires, réguliers dans leurs paiements, plutôt que d’aller à la chasse aux mauvais payeurs. Il peut s’avérer également efficace dans les zones où il y a plus de logements vacants que de demandeurs.

Augmenter le loyer lorsqu’il y a des travaux d’amélioration ou de conformité dans le logement

La législation permet au propriétaire bailleur qui a fait des travaux d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer d’augmenter le loyer de son locataire :

  • Par une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût des travaux TTC
  • En appliquant la moitié de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence avec le voisinage et le loyer pratiqué

Réévaluer un loyer au renouvellement du bail de location

Le bail de location dure généralement trois ans avec renouvellement tacite. La loi permet néanmoins au propriétaire bailleur d’augmenter son loyer lors du renouvellement, sous condition :

Envoyer une proposition de réévaluation du loyer au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail,

Pouvoir prouver que son loyer est en dessous de ceux pratiqués à la même période pour des biens similaires dans le voisinage proche. Pour cela, il devra présenter au minimum trois exemples écrits et six exemples dans les villes de plus d’un million d’habitants,

Le locataire n’est pas obligé d’accepter cette réévaluation. Dans un tel cas, le propriétaire peut se tourner vers la commission départementale de conciliation quatre mois avant le renouvellement du bail au plus tard.

Augmenter un loyer au moment du changement de contrat de location

Ici, deux cas de figure sont possibles :

  • Le propriétaire bailleur peut augmenter le loyer lorsqu’un locataire part et qu’un autre arrive.
  • Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer lorsqu’un locataire part et qu’un autre arrive, dans le cadre d’un encadrement des loyers.

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Bailleurs, locataires : quelles sont vos obligations légales ?

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La loi du 6 juillet 1989 impose certaines obligations au bailleur et au locataire. Elle interdit formellement aux bailleurs d’introduire des clauses abusives dans le contrat de bail, tout en protégeant les deux parties : le bailleur et le locataire.

Différents types de baux

Le bail diffère en fonction du type de bien à louer :

  • Le bail commercial : ce bail concerne les biens utilisés pour exercer une activité industrielle, commerciale, agricole ou artisanale,
  • Un bail professionnel : concerne les locaux utilisés pour exercer une activité professionnelle autre qu’industrielle, agricole, artisanale,
  • Le bail mixte : pour les locaux destinés à l’habitation (location meublée ou location non meublée) et à l’usage professionnel

Les obligations légales du bailleur

Tout bail signé à compter du 1er août 2015 doit être conforme aux exigences de la loi ALUR.

Le bailleur :

  • Doit remettre une copie du règlement de copropriété à son locataire (appartement & maison en lotissement).
  • Observer la réglementation relative au Plan de Prévention des Risques (PPRN pour la Réunion).
  • Remettre gratuitement chaque mois ou chaque trimestre une quittance de loyer au locataire.
  • Accepter la signification d’un congé remis en mains propres par le locataire.
  • En cas de vente d’un logement occupé, le bailleur doit observer de multiples règles de protection du locataire occupant.
  • Le délai de prescription des droits du bailleur est de 3 ans, hormis le droit de révision du loyer, prescrit au-delà d’une année.
  • Restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux est vierge. Dans le cas contraire, le délai est de deux mois maximum.
  • Ne peut donner de congé pour reprise avant le terme du bail.

Le logement :

Pour être louée en tant que logement, la surface doit être de 9 m² minimum pour 2,20 mètres de haut et équipée d’une ouverture sur l’extérieur. Pour s’en assurer, la loi Boutin de mars 2009 impose qu’avant d’être mis en location en tant que logement principal non meublé, un bien immobilier doit faire l’objet d’un mesurage de surface habitable. L’information doit être reportée sur le bail et par le bailleur à tout candidat à la location.

Un logement loué doit être en bon état, habitable et maintenu avec des équipements en état de fonctionnement.

Le locataire doit pouvoir jouir paisiblement des lieux : selon l’article garanti du trouble de fait Art.1723 du Code civil, une fois clés remises, le propriétaire ne peut pénétrer dans le logement sans autorisation.

Les éléments à contrôler dans le logement :

Exposition au plomb à travers les revêtements : lorsqu’il est mis à la location, le bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949 doit faire l’objet d’un contrôle datant de moins de six années et être annexé au bail. En cas de dépassement du seuil légal et pour ne pas engager sa responsabilité sur le terrain pénal, le propriétaire doit réaliser des travaux.

Électricité : lorsqu’elle date de plus de 15 ans, l’installation électrique doit être contrôlée à la signature de tout nouveau bail. Le certificat de conformité délivré est valable trois ans.

Les sanctions pénales encourues par le bailleur

Lorsque le bailleur ne respecte pas les conditions suivantes :

  • Mise à disposition du bien loué au locataire à la date prévue par les deux parties dans le contrat de bail,
  • Conformité du bien à l’usage prévue dans le contrat de bail,
  • Bon état du bien au moment de la délivrance

Le locataire peut demander :

  • Au tribunal de forcer l’exécution dans la mesure du possible,
  • La résiliation du contrat de bail

En cas d’exécution partielle ou tardive du bailleur la loi locataire peut :

  • Demander une réduction des loyers à hauteur du préjudice subi,
  • Demander des dommages et intérêts au bailleur,
  • Suspendre le paiement du loyer, voire leur restitution en vertu de l’exception d’inexécution.

Bon à savoir

Il est possible que le bailleur n’endosse pas toutes les responsabilités engagées à condition qu’il parvienne à prouver que le non-respect de son obligation de délivrance est dû à un cas de force majeure, par exemple :

  • Une catastrophe naturelle, événement irrésistible et imprévisible,
  • Le comportement du locataire

Attention toutefois, si ce non-respect est du fait d’un tiers, le bailleur reste responsable.

Les obligations légales du locataire

Le locataire doit :

  • Faire bon usage, en conformité avec le bail du logement qu’il loue. En cas de manquement à cette obligation (tapage nocturne ou diurne, présence de chien bruyant, usage mixte personnel-professionnel sans autorisation écrite, etc.), le bailleur peut demander la résiliation du bail,
  • Honorer le paiement du loyer et des charges aux dates convenues sur le bail,
  • Recevoir l’autorisation expresse du bailleur pour effectuer de gros travaux dans le logement,
  • Prendre en charge les réparations et dépenses destinées à l’entretien courant du logement et de son équipement :
    • parties extérieures utilisées uniquement par le locataire (gouttières, jardin privatif, auvents),
    • les parties intérieures (portes, fenêtres, plafonds, murs, cloisons, revêtements de sol, placards et menuiserie),
    • La plomberie,
    • l’équipement d’installation d’électricité,
    • les autres équipements mentionnés dans le contrat.
  • Sauf exception, respecter un préavis de trois mois avant de mettre fin au bail. Sur ce point, le délai est réduit à un mois seulement en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi (exception faite pour les professions libérales), de nouvel emploi après période de chômage, de problème de santé pour les locataires de plus de 60 ans),
  • Accepter, pendant la durée de son préavis, les visites de son logement par d’autres locataires potentiels, pendant 2 heures, un à deux jours par semaine sauf les jours fériés. Cette clause doit être prévue dans le bail,
  • Contracter une assurance Multi-Risques Habitation le jour même de l’entrée dans le logement. En cas de manquement, le bail peut être résilié

Le locataire n’a pas le droit :

  • De mettre un terme lui-même son bail, ceci n’étant possible que par l’autorisation écrite du bailleur,
  • Sous-louer le bien qu’il loue, à moins qu’il n’ait reçu l’autorisation expresse du propriétaire par écrit, et pour un loyer inférieur au loyer payé par le locataire qui souhaite sous-louer son logement,
  • D’utiliser les lieux pour d’autres usages que ceux explicités dans le bail,
  • De transformer le bien loué sauf autorisation expresse du bailleur. En cas de non-respect, le propriétaire peut exiger la remise en état du bien dans son état initial lors de la conclusion du contrat de bail.
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