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Comment bien calculer les charges locatives ?

En tant que propriétaire bailleur, vous allez fixer un montant de loyer auquel s’ajouteront les charges locatives. Ces dernières devront être calculées au plus juste en prenant en considération les dépenses réelles de la vie quotidienne. Comment calculer ces fameuses charges ?

Que comprennent les charges locatives ?

En premier lieu, c’est au propriétaire que revient le paiement des charges locatives. Toutefois, il les fait rembourser chaque mois par son locataire, en plus du loyer, comme le prévoit le décret 87-713 du 26 août 1987 ! C’est pour cette raison que l’on parle de loyer « hors charges » et de loyer « avec charges ». Dans ce dernier cas, le propriétaire doit s’intéresser aux charges récupérables auprès du locataire.

Bon à savoir

Il est obligatoire pour un propriétaire de mentionner clairement les deux montants, loyer « hors charges » et loyer « avec charges » sur le contrat de bail et de façon distincte.

Que couvrent les charges locatives récupérables ?

Les charges locatives récupérables couvrent :

  • Les frais d’entretien de la copropriété : ménage des parties communes, entretien des espaces verts s’il y en a, etc. ;
  • Les petites réparations courantes des équipements collectifs ;
  • Les taxes locatives : taxe d’enlèvement des ordures mentionnée sur l’avis de taxe foncière reçue par le propriétaire, etc. ;
  • L’alimentation et l’entretien de l’ascenseur s’il y en a un ;
  • Les dépenses énergétiques (chauffage collectif, gaz collectif, eau, électricité)

Comment calculer les charges locatives ?

Il est important pour une location sereine de prendre le temps nécessaire afin de calculer les charges locatives imputables à votre locataire. Voici les étapes à suivre :

  • Munissez-vous du dernier décompte de charges de copropriété une fois les comptes approuvés par l’assemblée générale annuelle ;
  • Retrouvez l’ensemble des charges de l’immeuble, avec votre quote-part individuelle ;
  • Sur le document, retrouvez les charges « récupérables », exprimées en un montant divisible sur l’année ;
  • Si cette information vient à manquer, en général les charges récupérables représentent entre 70 et 80 % des charges de copropriété ;
  • Ajoutez à ce montant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que les autres charges récupérables auprès du locataire ;
  • Diviser le total par 12 (mois) afin d’obtenir votre provision de charges mensuelle

N’oubliez pas que votre agent immobilier peut vous aider dans cet exercice. Pourquoi ne pas vous faciliter la tâche en allant plus loin et en vous tournant vers la gestion locative ? Cette solution permet au propriétaire qui le souhaite de déléguer toute la partie administrative de sa location à un professionnel !

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Propriétaire : comment décider du montant d’un loyer ?

En tant que nouveau propriétaire bailleur sur le marché de l’immobilier, il peut être intimidant de fixer le prix du loyer que vous souhaitez appliquer pour la location de votre bien. Voici nos conseils pour pratiquer un tarif juste, gagnant-gagnant aussi bien pour vous que pour votre futur locataire.

Pourquoi faut-il fixer un loyer juste ?

Cette question peut sembler décalée, mais elle possède une importance capitale. En prenant le temps de faire les recherches nécessaires afin de fixer un loyer juste, vous parviendrez à louer votre logement rapidement et facilement. Lorsqu’un locataire donnera sa démission, le bien ne restera pas longtemps vide !

Les critères à prendre en compte pour fixer un loyer

Pour une évaluation pertinente du loyer de votre logement, nous vous conseillons fortement de vous tourner vers un agent immobilier professionnel. Ce dernier possède toutes les informations et connaissances à jour pour parvenir à un prix raisonnable et intéressant pour les deux parties, vous, propriétaire, et vos futurs locataires.

En attendant, voici les critères pris en considération :

  • La situation géographique du bien ;
  • Les commodités présentes dans l’environnement immédiat ;
  • La surface habitable, différente de la surface au sol ;
  • L’état du logement ;
  • Présence ou non de meubles ;
  • Présence ou non d’une cave / parking, ascenseur, concierge, interphone, communauté sécurisée, etc.

Quels loyers sont pratiqués par les autres bailleurs de votre marché ?

Épluchez les annonces pour faire une comparaison entre votre bien et ceux mis en location dans votre secteur au même moment :

  • Même localisation géographique ;
  • Surface habitable ;
  • Prestations intérieures et extérieures ;
  • Âge et qualité du bien.

Calculer le rendement

Bien entendu, en louant votre bien immobilier, vous souhaitez également en tirer un rendement locatif, c’est-à-dire le revenu brut par rapport à son prix d’achat.

Le calcul est simple pour le rendement brut :

  • Loyer annuel du logement ÷ le prix du logement = résultat
  • Résultat X 100

Pour obtenir le rendement net :

Résultat – charges non récupérables, taxe foncière, frais de gestion et impôts

L’exercice qui consiste à calculer le montant du loyer à appliquer demande un peu de temps, toutefois, le résultat en vaut la peine. Critères à prendre en compte, comparaison avec les autres biens mis en location dans le secteur, rendement annuel, ces éléments vous permettront de pratiquer un loyer pertinent afin que votre bien soit toujours occupé, donc rentable. N’oubliez pas que l’aide d’un professionnel est toujours la bienvenue !

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Locataire mauvais payeur : quels recours pour le propriétaire ?

Si vous avez décidé d’acheter un bien immobilier afin de le mettre en location, il est tout à fait normal de se préparer au cas où vous tombez sur un locataire mauvais payeur. Voici les recours prévus par la loi afin de régler la situation.

Faire la part des choses

Difficile pour un propriétaire de bien loué de faire la part des choses lorsque son locataire n’a toujours pas fait parvenir son dernier loyer. Avant de prendre des mesures radicales afin d’expulser cette personne, il convient, dans un premier temps, de faire le point de vive voix, par téléphone de préférence et pourquoi pas, en face à face si vous en avez la possibilité.

En passant par une agence immobilière, l’affaire sera prise en main par un professionnel, qui maîtrise les rouages d’une telle situation.

Suivre la législation

Si votre locataire s’avère être un mauvais payeur et que les solutions à l’amiable n’ont pas produit les résultats escomptés, voici les étapes légales à suivre afin qu’il quitte votre logement :

  • Envoyez-lui une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception ;
  • Envoyez un courrier similaire à son garant ou tout organisme de garantie qui fait office de garant pour le locataire ;
  • Contactez votre assureur, si vous avez souscrit une assurance Loyer Impayé ;
  • Contacter la Caisse d’Allocations familiales (CAF) si une partie du loyer est réglé par l’organisme ;
  • Si le bail contient une clause résolutoire, louez les services d’un huissier afin que ce dernier envoie un « Commandement de payer » ;
  • Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, l’huissier assignera le locataire devant le tribunal afin d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Si malgré tout le locataire ne règle pas sa dette dans les délais impartis par vos soins, vous devrez résilier son bail, afin de l’expulser.

Quelle protection contre les loyers impayés ?

Voici deux méthodes gratuites pour vous prémunir en amont contre les locataires mauvais payeurs :

  • L’inclusion d’une clause résolutoire dans le contrat de bail, qui permet au propriétaire de dissoudre l’accord si le locataire manque à ses obligations (loi du 6 juillet 1989 – article 7 dispose : « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».)
  • Exiger un garant de la part du locataire.

Les professionnels recommandent par ailleurs aux propriétaires de biens en location de contracter une assurance contre les loyers impayés.

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Propriétaire : comment faire jouer la caution lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer ?

En tant que propriétaire bailleur, il peut arriver qu’un locataire cesse de payer son loyer, ce qui peut se révéler particulièrement problématique financièrement. Le mot d’ordre est l’immédiateté de votre action : il ne faut surtout pas attendre avant de contacter son garant, cette personne qui s’est engagée à prendre le relais dans un tel cas. Voici les étapes à suivre.

Rappel sur les engagements du garant d’un locataire

Le garant, également appelé caution, est une personne ou un organisme spécialisé qui s’est engagé sur l’honneur, à l’écrit dans un acte de cautionnement, qu’il prendra le relais financièrement si le locataire qu’il représente n’est plus en capacité de payer son loyer, charges, intérêts s’il y en a, frais de remise en état, si le logement a été dégradé.

Deux types de caution : la caution solidaire et la caution simple

La caution simple, principales caractéristiques :

  • En cas d’impayés, le propriétaire transmettra dans un premier temps par voie d’huissier un commandement de payer avec copie au garant.
  • En l’absence de réponse, le propriétaire enverra une lettre en recommandé avec AR, afin que le garant s’acquitte de la dette de la personne qu’il cautionne.

La caution solidaire, principales caractéristiques :

  • Le propriétaire peut s’adresser directement à la caution de son locataire, sans passer par le commandement à payer transmis par voie d’huissier. Pour cela, il lui enverra un commandement de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir

Un locataire peut avoir plusieurs cautions simples et cautions solidaires. En tant que propriétaire, vous ne pourrez vous adresser qu’à l’un d’entre eux en cas de non-paiement de loyer.

Comment contacter la caution d’un locataire ?

En annexe du bail de location, vous trouverez l’acte de cautionnement qui reprend toutes les informations relatives au garant : nom, prénom, adresse postale, numéro de téléphone, etc.

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5 conseils pour bien choisir sa location

Qu’il s’agisse de votre premier déménagement ou que vous souhaitiez tout simplement changer de logement, voici des conseils pratiques pour trouver le bien qui corresponde à vos attentes. N’oubliez pas qu’un agent immobilier est toujours la meilleure solution pour des recherches rapides, sereines et à votre avantage.

Un loyer adéquat avec vos revenus mensuels

Il est toujours bon de pouvoir payer son loyer en temps et en heure, sans se retrouver à découvert. Dans les chiffres cela donne :

  • Salaire net mensuel de 1200 € – Loyer maximum recommandé : 400 €
  • Salaire net mensuel de 1500 € – Loyer maximum recommandé : 500 €
  • Salaire net mensuel de 2000 € – Loyer maximum recommandé : 700 €
  • Salaire net mensuel de 3000 € – Loyer maximum recommandé : 1000 €
  • Salaire net mensuel de type RSA – Loyer maximum recommandé : entre 200 et 400 €

Pour résumer, il est préférable de rechercher des logements dont le loyer représentera au maximum un tiers du salaire net.

Rechercher votre logement dans d’autres zones

Si vous penchiez pour les centres-villes, gardez en tête que les zones très urbaines proposent des loyers particulièrement élevés. Au contraire, les zones annexes, lorsqu’elles sont bien desservies par les transports en commun, peuvent se révéler intéressantes non seulement pour la qualité de vie, mais également pour vos finances.

Prenez en considération le coût de l’assurance habitation

L’assurance habitation est obligatoire, aussi, c’est un coût supplémentaire à ajouter à votre budget logement. Son prix varie en fonction du risque calculé par la compagnie et repose sur 4 critères essentiels :

  • Le profil du locataire ;
  • La valeur des biens déclarés ;
  • Le lieu de résidence (région, quartier sensible, campagne, etc.) ;
  • La nature du logement (maison, appartement, superficie, etc.).

Une bonne solvabilité

Pour prouver votre capacité à honorer vos loyers chaque mois, vous devrez démontrer votre solvabilité à votre future propriétaire, documents à l’appui :

  • Contrat de travail et dernière fiche de paie ;
  • Dernier avis d’imposition, qui sera sans doute vérifié grâce à un outil de cohérence des revenus ;
  • Trois dernières quittances de loyer en guise de justificatif de domicile ;

Préparez votre dépôt de garantie

De nombreux propriétaires exigent dépôt de garantie pour se prémunir contre les dégradations ou les impayés. Son montant représente entre un et trois mois de loyer hors charges.

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10 bonnes raisons de passer par une gestion locative professionnelle

Gain de temps, économie d’énergie, respect du cadre légal… Si vous songez à passer par une gestion locative professionnelle pour la location de votre logement, mais que vous hésitez encore, voici 10 bonnes raisons de vous lancer !

Un professionnel qui s’assurera de l’intégrité de votre bien immobilier

Tout propriétaire qui désire louer son appartement ou maison a l’obligation de proposer un logement décent. Même en toute bonne foi, il se peut que certains aspects vous échappent. Or, un professionnel sera capable de reconnaître et de corriger tout manquement en la matière, y compris en faisant engager les travaux nécessaires afin de faire respecter les normes.

La réalisation des diagnostics obligatoire pour la gestion locative professionnelle

En fonction des logements, 3 à 7 diagnostics sont à réaliser. Les résultats devront être annexés au contrat de bail. Le gestionnaire locatif s’occupera d’engager et d’accueillir un professionnel spécialisé dans les diagnostics :

  1. Le diagnostic location ERP (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques)
  2. Diagnostic de Performance Énergétique locatif (non obligatoire à la Réunion)
  3. Le Diagnostic de surface
  4. Le DAPP (Diagnostic Amiante Parties Privatives)
  5. Le diagnostic PLOMB
  6. Le diagnostic Électricité à la location
  7. Le diagnostic GAZ à la location

Un loyer en accord avec les prix du marché

Pour fixer un loyer, il faut prendre en compte différents paramètres, croiser des informations, se rapprocher d’autres propriétaires, etc. Cela demande également une très bonne connaissance du marché immobilier de la zone concernée. Étant donné son métier, le gestionnaire locatif professionnel prendra en charge cette partie qui demande du temps, afin de louer votre bien au meilleur prix, et que les deux parties, le locataire et le propriétaire ressortent satisfaits. Un loyer surestimé peut générer un turn-over locatif et une vacance locative plus importants, ce qui impacte la rentabilité de l’investissement.

Publicité locative

La rédaction d’une publicité locative attractive n’est pas un exercice aussi facile qu’il n’y parait. Si une publicité ne respecte pas la législation, si elle n’est pas claire, rapide à déchiffrer tout en contenant suffisamment d’informations, elle passera inaperçue.

Ajoutons à cela qu’il faut connaitre les différents canaux de diffusion ainsi que l’accueil téléphonique et/ou physique des candidats à la location.

Les visites du bien à louer

Impossible de louer un bien immobilier sans passer par la case visite des locataires potentiels, ce qui demande du temps et parfois de l’argent. Si vous ne vivez pas à proximité de votre appartement ou maison à louer, le gestionnaire locatif sera d’autant plus utile afin d’accueillir les candidats à la location et leur faire visiter le logement.

Un locataire fiable et solvable

Difficile d’avoir l’œil pour reconnaître un candidat à la location qui soit solvable, sérieux, respectueux du voisinage, soigneux et bon payeur. Le gestionnaire locatif possède l’expérience, donc l’intuition nécessaire pour sélectionner et trouver « le » locataire parmi toutes les candidatures.

Rédaction du bail de location

Le contrat de bail et ses annexes sont obligatoires, et doivent être signés par le locataire. Il s’agit de documents légaux qui reprennent les devoirs et les droits et du locataire, en mentionnant les textes de loi. La rédaction nécessite donc une bonne connaissance de la législation afin que la location se déroule sans conflit.

L’état des lieux d’entrée et de sortie avec le locataire

L’état des lieux d’entrée est bien plus important qu’il n’y parait, puisqu’il va permettre une jouissance et une location en toute quiétude du logement dont il est question. En confiant ce bien à un gestionnaire locatif, ce dernier va se charger de rédiger l’état des lieux et surtout repérer tous les points importants durant la visite.

Quant à l’état des lieux de sortie, qui a lieu au départ du locataire, le gestionnaire locatif s’occupera de vérifier l’état du bien, les éventuelles déductions du dépôt de garantie, etc. Un comparatif sera ensuite effectué avec l’état des lieux d’entrée et déterminera en fonction les éventuelles déductions avant de rendre le dépôt de garantie.

La garantie loyers impayés

En option, la garantie des loyers impayés est une assurance facultative. Celle-ci est proposée par le gestionnaire locatif afin que le propriétaire soit couvert s’il a affaire à un locataire indélicat.

La gestion courante du bien immobilier loué

Un bien loué nécessite quelques actions récurrentes telles que la réception des loyers, la relance du locataire en cas de retard de paiement, l’édition et la remise des quittances de loyer, les réparations et travaux, etc. Le gestionnaire locatif est expérimenté à ce genre d’exercice. Aussi, cela vous permettra de vous dégager de ces missions chronophages.

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Propriétaire : comment vous protéger des loyers impayés ?

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Si vous avez investi dans un bien immobilier avec l’intention de le louer, vous disposez de plusieurs solutions afin de vous protéger des loyers impayés. Ce problème, qui peut diminuer drastiquement le rendement locatif d’un bien, concerne à ce jour plus d’un million de personnes en France.

La solvabilité du locataire

Le futur locataire est-il solvable ? Connaître la « capacité locative » des différents candidats qui souhaitent louer votre bien immobilier est un élément essentiel, aussi, en calculant leur solvabilité, vous signerez un bail avec le locataire le plus à même de respecter le paiement des loyers.

Concrètement, on demande au locataire de gagner un salaire trois, voire quatre, fois supérieur au loyer. Vous pouvez également calculer la capacité locative de la manière suivante :

  • Montant des revenus annuels nets du locataire (inscrit sur sa feuille d’imposition)

Divisé

  • Par 12 (mois dans une année)

Divisé

  • Par votre exigence financière (3 ou 4 fois le loyer)

Exiger un garant

Autre mesure de protection contre les loyers impayés : le garant, à condition que vous ne souscriviez pas à une « assurance garantie loyer impayé ». En effet, en tant que propriétaire, vous pouvez demander au locataire potentiel de présenter un garant, physique ou moral. Il s’agit généralement d’un proche ou alors, le candidat se rapprochera d’une société spécialisée dans la garantie locative.

Si le garant est une personne physique, vous pouvez également lui demander de présenter des preuves de solvabilité, puisqu’il sera en charge du paiement des divers frais liés à la location, dont le loyer, les impôts et taxes, etc.

Le dépôt de garantie

Vous pouvez demander au locataire de vous fournir un dépôt de garantie, mais le montant ne doit pas excéder 1 mois de loyer pour un bien non meublé et 2 mois pour un bien meublé.

L’assurance garantie de loyers impayés

Cette solution est accessible sous conditions :

  • Il doit s’agir d’une location résidentielle
  • Le locataire doit être salarié en Contrat à durée indéterminée
  • Le loyer doit ponctionner seulement un tiers du salaire du locataire
  • Le locataire doit avoir honoré tous ses loyers au cours des 6 derniers mois de location
  • S’il s’agit d’un nouveau locataire, son dossier doit être validé par l’assureur

Fonctionnant comme une assurance payable sous forme de cotisation mensuelle, elle couvre les loyers impayés par votre locataire. Pour une couverture complète, les compagnies proposent des extensions « dégradations du logement par le locataire », « frais de contentieux » « indemnisation lorsque le bien à louer reste vacant ».

Concernant le coût, comptez environ 3 % du loyer annuel.

La garantie Visale – Applicable à la Réunion

Le dispositif gratuit de cautionnement Visale financé par Action Logement permet de couvrir jusqu’à 36 mois de loyers impayés charges comprises (maximum 1300 euros / mois pour la Réunion), quelle que soit la durée de l’occupation du logement meublé ou non meublé, situé en France métropolitaine et dans certaines DROM, dont la Réunion et qui fera l’objet d’un bail en bonne et due forme.

Visale s’adresse aux locataires âgés de moins de 30 ans, salariés, en alternance ou étudiants ET aux locataires de plus de 30 ans en CDD ou intérimaires depuis moins de 6 mois dans le secteur agricole ou le secteur privé, ou encore en période d’essai dans le cadre d’un CDI.

Ici, la demande se fait conjointement par le locataire, puis par le propriétaire :

  1. Le locataire fait une demande de garantie en ligne avant de signer le bail
  2. Le propriétaire complète le dossier et accepte les conditions, toujours en ligne

Quelle que soit la solution que vous adoptiez, n’oubliez pas que les conseils d’un professionnel de l’immobilier vous permettront de jauger plus sereinement une telle situation.

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Propriétaire, comment augmenter le loyer de votre bien immobilier ?

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Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location et que vous souhaitez augmenter le loyer, certaines conditions légales et l’indice de référence des loyers sont à prendre en compte afin de calculer cette augmentation au plus juste.

L’augmentation annuelle de loyer

Lorsque le bail de location mentionne la révision du loyer annuelle à une date convenue entre le propriétaire et son locataire, le montant de cette hausse va dépendre de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee chaque trimestre.

L’augmentation va dépendre de trois facteurs :

  • La date de la signature du bail, ou si le loyer a depuis été renégocié, date du renouvellement
  • L’Indice de référence mentionné dans le bail
  • Le montant du loyer hors charges à cette date ou, en cas de renégociation, montant du nouveau loyer, hors charges fixes dans le contrat de renouvellement

Le calcul

Pour calculer l’augmentation de loyer applicable à partir de la date convenue sur le bail :

Loyer hors charges X le dernier IRL ÷ par l’ancien IRL

Bon à savoir

Ces règles concernent aussi bien les locations meublées que non meublées.

Un professionnel de l’immobilier peut vous assister dans ce calcul.

Pour tout contrat signé à partir du 14 mars 2014, le propriétaire n’est pas autorisé à rattraper les augmentations de loyer non perçues depuis 5 ans en application de la loi ALUR du 14 mars 2014 et aucun recours légal n’est possible.

L’IRL peut baisser ! Dans un tel cas, à la date mentionnée dans le bail, le propriétaire doit recalculer le loyer à la baisse !

L’augmentation de loyer entre deux locataires

Là encore, si vous choisissez d’augmenter le loyer de votre bien immobilier à l’entrée d’un nouveau locataire, vous devez respecter la loi de l’encadrement de l’évolution du montant des loyers, du moins, si votre commune n’est pas concernée par ce dispositif légal. Consultez un professionnel de l’immobilier pour connaitre la liste des communes concernées.

Dans un premier temps, afin d’éviter tout litige avec le nouveau locataire, vous pouvez indiquer le montant du loyer précédent occupant sur le nouveau bail.

Augmenter un loyer trop bas

Si vous constatez que le loyer que vous pratiquez est trop bas par rapport aux évaluations de la ville, faites les recherches nécessaires pour prouver que les loyers pratiqués sont supérieurs au vôtre dans au moins 3 biens dans votre immeuble ou quartier.

Dans un tel cas de figure, vous disposez de 6 mois avant la fin du bail pour soumettre l’augmentation de loyer à votre locataire. Si le locataire refuse l’augmentation, vous n’êtes pas dans l’obligation de reconduire son bail et il devra quitter le logement.

L’augmentation de loyer après des travaux

Si vous avez remis votre bien en bon état avec des travaux d’amélioration (nouvel équipement, travaux énergétiques, sécurité), vous avez le droit de reporter 15 % du montant total des travaux sur le loyer.

Attention, vous devez prévenir votre locataire au moins 6 mois avant le renouvellement du bail et attendre sa réponse. Si le locataire refuse ou ne donne pas de réponse, vous n’êtes pas dans l’obligation de reconduire son bail et il devra quitter le logement. En cas d’accord, il devra l’écrire et signer un document le prouvant.

L’augmentation de loyer après des travaux pour compenser l’augmentation des charges

Lorsque le montant des charges courantes augmente (chauffage, eau), vous avez le droit d’augmenter le loyer de votre locataire afin de compenser ces hausses pour l’année en cours et l’année à venir.

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Augmenter le loyer de son locataire : que dit la loi ?

Un propriétaire ou une agence immobilière n’est pas en droit d’augmenter un loyer pendant la durée d’un bail de location selon son bon vouloir, d’autant plus qu’une telle augmentation n’est pas obligatoire. Il faut en effet prendre en compte l’Indice de Référence des Loyers (IRL), qui ne doit pas être dépassé. Que dit la législation ?

L’indice de référence des loyers – IRL

Un propriétaire ou un bailleur n’est pas en droit d’augmenter un loyer au-delà d’un certain seuil : l’indice de référence des loyers – IRL. Tenu par l’INSEE, communiqué officiellement après chaque trimestre, cet indice se base sur l’évolution des prix à la consommation hormis le tabac et loyers.

Afin de calculer l’augmentation de loyer qu’il va pouvoir appliquer, le bailleur se base sur cet IRL.

Réviser le loyer d’un locataire pendant la durée de son bail

Lorsqu’un propriétaire ou un bailleur souhaite appliquer une augmentation de loyer pendant un bail, il doit avoir, au préalable, avoir ajouté une clause sur la révision du loyer sur le contrat de location. En l’absence de cette clause, il n’est pas en droit de réclamer une quelconque hausse.

En la présence de cette clause, le propriétaire ou le bailleur est légalement autorisé à appliquer une augmentation de loyer une fois par an :

  • Lors de la reconduction du bail, si une date a été convenue à l’écrit
  • Au moment de la date anniversaire du bail, si aucune date précise n’a été inscrite sur le bai

Une hausse facultative

Dans certains cas, les bailleurs ne sont pas en mesure d’appliquer l’augmentation de loyer, alors qu’elle est inscrite dans le contrat de location. S’il ne s’agit pas de laisser aller, ce choix permet de garder longtemps les bons locataires, réguliers dans leurs paiements, plutôt que d’aller à la chasse aux mauvais payeurs. Il peut s’avérer également efficace dans les zones où il y a plus de logements vacants que de demandeurs.

Augmenter le loyer lorsqu’il y a des travaux d’amélioration ou de conformité dans le logement

La législation permet au propriétaire bailleur qui a fait des travaux d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer d’augmenter le loyer de son locataire :

  • Par une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût des travaux TTC
  • En appliquant la moitié de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence avec le voisinage et le loyer pratiqué

Réévaluer un loyer au renouvellement du bail de location

Le bail de location dure généralement trois ans avec renouvellement tacite. La loi permet néanmoins au propriétaire bailleur d’augmenter son loyer lors du renouvellement, sous condition :

Envoyer une proposition de réévaluation du loyer au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail,

Pouvoir prouver que son loyer est en dessous de ceux pratiqués à la même période pour des biens similaires dans le voisinage proche. Pour cela, il devra présenter au minimum trois exemples écrits et six exemples dans les villes de plus d’un million d’habitants,

Le locataire n’est pas obligé d’accepter cette réévaluation. Dans un tel cas, le propriétaire peut se tourner vers la commission départementale de conciliation quatre mois avant le renouvellement du bail au plus tard.

Augmenter un loyer au moment du changement de contrat de location

Ici, deux cas de figure sont possibles :

  • Le propriétaire bailleur peut augmenter le loyer lorsqu’un locataire part et qu’un autre arrive.
  • Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer lorsqu’un locataire part et qu’un autre arrive, dans le cadre d’un encadrement des loyers.

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